Дело № 2-2358/12 Решение в окончательной форме изготовлено 10 августа 2012 года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 07 августа 2012 года город Мурманск Ленинский районный суд города Мурманска в составе: председательствующего судьи Кигана С.В., при секретаре Столповицкой А.А., с участием помощника прокурора Ленинского административного округа города Мурманска Циркуленко М.В., представителя ответчика Марехи Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ленинского административного округа города Мурманска в интересах неопределенного круга лиц к Закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании противоречащим действующему жилищному законодательству отдельных положений договора управления многоквартирным домом, УСТАНОВИЛ: Прокурор Ленинского административного округа города Мурманска обратился в суд с иском к ЗАО «Севжилсервис» о признании противоречащим действующему жилищному законодательству отдельных положений пункта 4.4 договора управления многоквартирным домом. В обоснование заявленных требований указал, что в ходе проведенной прокуратурой округа проверки соблюдения жилищного законодательства управляющей компанией ЗАО «Севжилсервис» установлено, что ЗАО «Севжилсервис» является управляющей организацией многоквартирного дома *** по ул. *** в г. Мурманске на основании договора управления от 01 мая 2011 года, пунктом 4.4 которого предусмотрено, что управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего Договора представить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях № 2 и № 3 к настоящему Договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № 2 и № 3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, договором управления установлена возможность изменения, в том числе и повышения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, что противоречит положениям Жилищного кодекса Российской Федерации. Просил признать п. 4.4 договора управления многоквартирным домом *** по улице *** в городе Мурманске противоречащим жилищному законодательству в части, а именно часть пункта следующего содержания: «В случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № 2 и № 3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», и обязать ЗАО «Севжилсервис» исключить указанную часть пункта 4.4 из договора управления многоквартирным домом *** по улице *** в городе Мурманске. В судебном заседании помощник прокурора Ленинского административного округа города Мурманска Циркуленко М.В. поддержал заявленные прокурором требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В судебном заседании представитель ответчика, действующий на основании доверенности, Мареха Д.А. с иском не согласился, полагал, что пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом *** по улице *** в городе Мурманске не противоречит действующему жилищному законодательству. Просил в иске отказать. Представитель третьего лица администрации г. Мурманска в судебное заседание не явился, представил ходатайство, в котором просил требования прокурора удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие представителя. Выслушав помощника прокурора, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц. Права, предоставленные прокурору частью первой статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должны использоваться для защиты прав и свобод граждан, особо нуждающихся в правовой и социальной защите, а ситуации, требующие предъявления прокурором исков в суд, должны носить характер серьезных нарушений, иметь важное общественное значение и быть связанными с необходимостью защиты так называемого безгласного интереса. Настоящий иск подан прокурором Ленинского административного округа города Мурманска в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и обусловлен необходимостью устранения нарушений жилищного законодательства в части прав граждан, проживающих в жилых помещениях муниципального жилого фонда социального использования, расположенных в доме № *** по улице *** в городе Мурманске, на внесение платы за жилье и коммунальные услуги в размере, установленном в соответствии с действующим законодательством. Согласно ст. 7, ст. 40 Конституции Российской Федерации Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Каждый имеет право на жилище. В соответствии с п. 4 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами Судом установлено, что согласно договору управления многоквартирным домом от 01 мая 2011 года ЗАО «Севжилсервис» осуществляет оказание услуг по содержанию общего имущества и снабжению отдельными видами коммунальных услуг многоквартирного дома № *** по улице *** в г. Мурманске. Пунктом 4.4 договора управления установлено, что управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего Договора представить Собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях № 2 и № 3 к настоящему Договору, а также смету расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета является основанием для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № 2 и № 3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, договором управления установлена возможность изменения, в том числе и повышения, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определен частью 7 статьи 156 ЖК РФ. В силу ч. 1, 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Пунктами 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления Таким образом, законодатель строго установил порядок определения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который находится под управлением управляющей организации, путем проведения общего собрания собственников жилых помещений, то есть самостоятельное определение стоимости коммунальных услуг управляющей организацией законом не предусмотрено. Представленный суду договор управления, устанавливая возможность изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения до принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома, а также без принятия такого решения, не содержит положений о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что в соответствии со с п. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является существенным условием договора. Договор управления не содержит формулировки методики (порядка) определения (расчета) стоимости и указания на основания, при которых стоимость услуг по ремонту и содержанию жилых помещений может индексироваться (например изменение уровня инфляции, потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). Не содержит он и ссылок на основания, при которых указанная в договоре стоимость может индексироваться (изменяться) без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома. Пунктом 4.2 договора управления, Приложением № 2 к договору утвержден размер платы за содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества 20,97 рублей с 1 кв. м с общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Вместе с тем содержание п. 4.4 договора позволяет управляющей организации в будущем изменять плату за содержание и ремонт в многоквартирном доме без принятия соответствующего решения общим собранием собственников многоквартирного дома. Процедура изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения строго регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью, прежде всего, гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей компанией. Именно поэтому Жилищный кодекс Российской Федерации и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией данной платы. Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. С учетом изложенного, определенный пунктом 4.4 договора управления многоквартирным домом порядок изменения управляющей организацией в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги нарушает права граждан, проживающих в доме, противоречит действующему законодательству, в связи с чем, суд находит требования прокурора Ленинского административного округа города Мурманска в интересах неопределенного круга лиц к закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании противоречащим действующему законодательству отдельных положений пункта 4.4. договора управления многоквартирным домом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Разрешая требование о возложении на ЗАО «Севжилсервис» обязанности исключить часть пункта из п. 4.4 договора управления многоквартирным домом № *** по улице *** в городе Мурманске, суд приходит к следующему. В силу положений ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, положения п. 4.4 в оспариваемой истцом части не подлежат применению, поскольку признаны не соответствующими требованиям закона, независимо от того, исключены ли они из данного пункта. Следовательно, отдельного решения о понуждении ответчика к исключению указанных положений из п. 4.4. договора управления не требуется. В соответствии со ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче настоящего иска в суд. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования прокурора Ленинского административного округа города Мурманска в интересах неопределенного круга лиц к закрытому акционерному обществу «Севжилсервис» о признании противоречащим действующему жилищному законодательству отдельных положений договора управления многоквартирным домом - удовлетворить. Признать пункт 4.4 договора управления многоквартирным домом № *** по улице *** в городе Мурманске от 01 мая 2011 года в части следующего содержания: «в случае если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца очередного года действия Договора, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения исходя из предложенной сметы расходов на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом приложение № 2 и № 3 к настоящему Договору считаются измененными в соответствии с предложениями Управляющей организации до согласования собственниками помещений и Управляющей организацией иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» не соответствующим действующему жилищному законодательству. Взыскать с Закрытого акционерного общества «Севжилсервис» государственную пошлину в бюджет муниципального образования город Мурманска в размере *** рублей. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Ленинский районный суд г. Мурманска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Судья подпись С.В. Киган Решение вступило в законную силу 11.09.2012