О расторжении договора аренды

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.

Лефортовский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Целищева А.А.

При секретаре Головчанской М.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело за № по иску Антоняна Аршалйса Гургеновича к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройГрад» о расторжении договора аренды недвижимого имущества

У С Т А Н О В И Л:

Антонян А.Г. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройГрад» о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

В обосновании своих исковых требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгоградка» и ООО «СтройГрад» (далее - Ответчик», «Арендатор») был заключен Договор аренды недвижимого имущества № ( далее - «Договор») в отношении нежилых помещений общей площадью 13525,6 кв.м в здании, расположенном по адресу: <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес>, корпус 15 (далее - Нежилые помещения») сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды предусматривает передачу во временное владение и пользование Нежилых помещений на возмездных условиях.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгоградка» и ним (далее - «Истец», «Арендодатель»),- продолжает заявитель, - был заключен Договор купли-продажи Нежилых помещений, в соответствии с которым -ДД.ММ.ГГГГ право собственности на Нежилые помещения, расположенные по адресу <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес> перешло к нему, о чём ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ПС РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Ст. 384 ГК РФ гласит, что при перемене лиц в обязательствах право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Руководствуясь вышеизложенным, он ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ООО «СтройГрад» письмо (исх. №), в котором уведомил данную организацию о состоявшемся переходе права собственности на арендуемые ей нежилые помещения, а также сообщил банковские реквизиты для уплаты арендных платежей.

Данное письмо было получено ООО «СтройГрад» ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По п. 5.2. Договора аренды- арендная плата по Договору аренды состоит из двух частей: постоянной и переменной.

При этом размер постоянной составляющей арендной платы, согласно пункту 5.2.1. Договора аренды, составляет в период с даты начала аренды по ДД.ММ.ГГГГ - 400 (четыреста) руб. 00 коп. за 1 (один) кв. метр в год и подлежит оплате ежемесячно в срок не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца за оплачиваемый (текущий) месяц путём перечисления безналичных денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

Однако, - заключает взыскатель, - на момент предъявления иска в суд ООО «СтройГрад» не выполняет обязанности по уплате Арендных платежей.

Несмотря на неоднократные требования Арендодателя о погашении задолженности (в частности, уведомление об уплате арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № исх. 01). Арендатор не производит уплаты арендной платы.

Текущая задолженность Арендатора по уплате арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет, - по его мнению:

Таким образом, - считает Антонян А.Г.,- на дату предъявления иска в суд арендатор не осуществил ему оплату восьми арендных платежей в размере 3.606.824 (три миллиона шестьсот шесть тысяч восемьсот двадцать четыре) руб. 00 коп.

Также, при осмотре здания в июле 2009 года он обнаружил, что здание находится в ужасном состоянии (отсутствует остекление, имеются многочисленные протечки и повреждения крыши и т.д.).

По п. 2 ст. 616 ГК РФ, а также п. 6.3.6. Договора аренды, Арендатор обязан производить текущий ремонт Помещений в течение всего срока аренды в соответствии с действующим законодательством РФ, своими силами и за свой счёт.

В связи с существенным нарушением условий договора (пункта 6.3.6.) Арендодатель обратился к Арендатору с Требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ согласовать перечень и объёмы работ по текущему ремонту Помещений и сроки проведения работ, а также в кратчайшие сроки организовать выполнение работ по текущему ремонту с целью предотвращения ухудшения состояния Помещений.

Однако в нарушение Договора и п. 2 ст. 616 ГК РФ, до даты предъявления иска в суд- ДД.ММ.ГГГГ :

• текущий ремонт в Помещениях Арендатором не производился;

• работы по устранению замечаний не производились.

Не выполнение Арендатором работ по текущему ремонту влекло за собой преждевременный износ, повреждение и разрушение частей здания и инженерного оборудования, т. е. существенно ухудшало состояние нежилых помещений.

Неисполнение Арендатором своей обязанности по содержанию арендованного имущества в соответствии со ст. 616 ГК РФ и предусмотренной пунктом 6.3.6 Договора, является существенным нарушением условий Договора аренды.

По с п.п. 10.2.1-10.2.3, ст. 10.2 Договора аренды- Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае, если Арендатор:

- пользуется Нежилыми помещениями с существенным нарушением условий Договора или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает Нежилые помещения;

- долее двух раз (т.е. три и более раза подряд) по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

В случае возникновения указанных выше обстоятельств, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление (требование).

Если в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты получения Арендатором соответствующего письменного уведомления (требования) Арендатор не устранит вышеуказанные нарушения, Арендодатель вправе расторгнуть Договор.

Поскольку до даты предъявления иска в суд- ДД.ММ.ГГГГ - арендатор не устранил нарушения Договора, а именно:

осуществил просрочку по уплате 8 платежей и не устранил задолженность по оплате арендной платы;

не предпринял мер, направленных на прекращение существенного ухудшения состояния Нежилых помещений истец просит суд расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества № (далее - «Договор») от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений общей площадью 13525,6 кв.м в здании, неположенном по адресу: <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес>, корпус 15 между ним и ООО «СтройГрад»

Ответчик- представитель ООО « СтройГрад» - исковые требования не признал в полном объеме, представив письменный отзыв на иск, поддержанный в судебном заседании.

В частности, представитель ответчика отметил, что Антонян А.Г. - является Арендатором по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, к нему перешли все права и обязанности, которые были у ООО «Волгоградка».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройГрад» и ООО «Волгоградка» был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес>, общей площадью 13 526,6 (тринадцать тысяч пятьсот двадцать шесть целых и шесть десятых) кв. м.

ООО «Волгоградка» переданные в аренду ООО «СтройГрад» нежилые помещения были проданы Антоняну А.Г. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности к истцу

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст.384 ГК РФ при перемене лиц в обязательствах право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Поскольку договор аренды сохраняет свою силу при изменении сторон, г-н Антонян А.Г. на основании ст.ст.382, 384, 617 ГК РФ стал стороной договора аренды и к нему перешли все права и обязанности Арендатора, вытекающие из закона и договора.

Истцу, - полагает ответчик, - были известны все его права и обязанности, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и он, приобретая недвижимое имущество, знал о том, что оно обременено договором аренды с ООО «СтройГрад», поскольку являлся единственным участником Продавца и Арендодателя данной недвижимости - ООО «Волгоградка», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

То, что Антонян А.Г. знал о заключенном в отношении приобретаемых им помещений договоре аренды заключенным с ООО «СтройГрад» видно, - по мнению должника, - из представленной им копии договора аренды, верность которой засвидетельствована ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23) и уведомления, направленного ДД.ММ.ГГГГ представителем Истца в адрес Ответчика (л.д.24-25).

В указанном уведомлении, направленном ООО « СтройГрад» -ДД.ММ.ГГГГ, Антонян А.Г. ссылается на п.6.3.6 договора аренды, подтверждая тем самым свою осведомленность не только о существовании договора, но и о его содержании.

Между тем, в соответствии с п.6.1.3 договора аренды Арендатор обязан в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ - обеспечить проведение работ по капитальному ремонту.

Описание технического состояния арендуемых ответчиком помещений после проведения Арендатором капитального ремонта приведено в Приложении № к договору.

Однако, указанная обязанность по проведению капитального ремонта г-ном Антоняном А.Г. не была выполнена.

Задолженности по арендной плате, - утверждает представитель ответчика, - не существует, поскольку обязательства по ее уплате прекращены зачетом.

В связи с указанными выше обстоятельствами ООО «СтройГрад» воспользовалось правом самостоятельно произвести работы по капитальному ремонту, предусмотренным п.9.4 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается следующими доказательствами:

- договором подряда № на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «ФармСтрой»;

- актом о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ (форма КС-2);

- справкой о стоимости выполненных работ и затрат № от ДД.ММ.ГГГГ (форма КС-3).

В настоящее время Подрядчик по договору подряда № на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФармСтрой» выполнило I этап ремонтных работ, предусмотренных договором, а ответчик по настоящему делу - ООО «СтройГрад», который является Заказчиком по названному договору подряда, оплатило выполненные работы.

Данные факты подтверждаются подлежащими в соответствии с нормативными требованиями документами: актом о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справкой о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, а так же платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате произведенных работ в сумме 5 571 788 руб.75 коп. и выпиской по банковскому счету ООО «СтройГрад» за ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, в связи с оплатой выполненных Подрядчиком работ ООО «СтройГрад» обязано уплатить в бюджет 849 933 руб.88 коп. налога на добавленную стоимость.

Пунктом 8.4 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право Арендатора - ООО «СтройГрад» зачесть стоимость произведенных неотделимых улучшений - 5 571 788 руб.75 коп, в счет арендной платы.

В соответствии с указанным пунктом договора аренды стоимость неотделимых улучшений определяется Арендатором по данным его бухгалтерского учета. Произведенные на арендуемых ООО «СтройГрад» помещениях ремонтные работы учтены в бухгалтерском учете в сумме 5 571788 руб.75 коп., доказательством чего служит выставленный Подрядчиком акт о приемке выполненных работ по форме КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3, счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ, составленные в соответствии с требованиями, предъявляемыми к оформлению первичной документации, и оплаченные полностью.

На основании пунктов 8.4, 9.4.1, 6.1.3 договора и ст.410 ГК РФ -ООО «СтройГрад» ДД.ММ.ГГГГ было направлено в адрес Антоняна А.Г. и его представителя заявление о зачете суммы 5 571 788 руб.75 коп. в счет текущей арендной платы, а так же задолженности по ее уплате.

Необходимо отметить, - отмечает должник, - что в силу положений ст.410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из изложенного, - по его мнению следует, - что требования о взыскании арендной платы не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку обязательства по уплате арендной платы прекращены зачетом.

Договор подряда № на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует требованиям закона.

Заключенный Обществом договор подряда регламентируются положениями главы 37 ГК РФ.

Для производства предусмотренных им работ не требуется допуска, необходимого в соответствии с градостроительными нормами в силу следующего.

По ст.4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Именно перечисленные в названной статье отношения являются градостроительными. Другие виды отношений не регулируются градостроительным законодательством.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (ст.48 ГрК РФ).

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (ст.48 ГрК РФ).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство за исключением случаев, предусмотренных ст.51 ГрК РФ. Эти случаи не имеют отношения к арендуемым ООО «СтройГрад» площадям и касаются выдачи разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, а так же особого порядка выдачи разрешений на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, и на объекты капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

В силу п.1 ст.55.8 ГрК РФ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при наличии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким работам.

По Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждается Министерством регионального развития РФ.

Приказом Министерством регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В данном перечне не указаны работы, предусмотренные договором подряда № на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ:

- очистка поверхностей стен и колонн от старых покрытий;

- оштукатуривание, шпатлевка и грунтовка поверхностей стен и колонн;

- очистка поверхностей плит перекрытий (потолок) от старых покрытий;

- оштукатуривание, шпатлевка и грунтовка поверхностей плит перекрытий (потолок).

Изложенное подтверждает, что ссылки истца на необходимость получения разрешения на строительства для начала выполнения капитального ремонта на арендованных площадях не соответствуют законодательству.

Также Антоняном А.Г. - по мнению ООО « СтройГрад»,- представлен неверный расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит взыскать арендную плату из расчета 450 853 руб. 00 коп. в месяц.

При этом, расчет исковых требований основан на том, что в соответствии с абз.а) п.5.2.1. договора постоянная составляющая арендной платы с начала аренды по ДД.ММ.ГГГГ составляет 400 рублей за 1 квадратный метр.

Данный расчет не может быть признан обоснованным, исходя из того, что истец неправомерно не учитывает при его составлении то, что все выплаты Арендодателю включают в себя налог на добавленную стоимость (НДС).

По ст.431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное

значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с абз.а) п.5.2.1. договора постоянная составляющая арендной платы с начала аренды по ДД.ММ.ГГГГ составляет 400 рублей за 1 квадратный метр, в том числе НДС в размере, установленном законодательством.

Пунктом 9.4 договора предусмотрены правовые последствия в случае не выполнения Арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта, предусмотренного п.6.1.3, а именно то, что на период производства работ силами Арендатора в соответствии с п.9.4.1 размер постоянной составляющей арендной платы составляет 400 рублей за 1 квадратный метр, в том числе НДС в размере, установленном законодательством.

Необходимо, - считает представитель ООО « СтройГрад»,- учитывать, что договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключался между двумя юридическими лицами - плательщиками НДС, первоначальный Арендодатель - ООО «Волгоградка» получал по договору в качестве арендной платы 400 рублей за 1 квадратный метр, в том числе НДС в размере 18 %.

Предоставление ООО «СтройГрад» арендных площадей для первоначального Арендатора - ООО «Волгоградка» являлось в силу ст.ст.38, 146 НК РФ реализацией услуг по аренде и подлежало обложению НДС в размере 18 %, сумма данного налога должна была быть уплачена в федеральный бюджет и не являлась доходом Арендодателя.

Налогоплательщиками и плательщиками сборов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы (ст.19НКРФ).

Статьей 143. НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются: организации, индивидуальные предприниматели, лица, признаваемые налогоплательщиками НДС в связи с перемещением товаров через таможенную границу РФ.

Поскольку представителями Истца было пояснено, что г-н Антонян А.Г. действует в арендных правоотношениях как физическое лицо, статуса индивидуального предпринимателя не имеет, он не может быть признан плательщиком НДС.

Таким образом, истец незаконно и необоснованно требует взыскания в его пользу суммы арендной платы и налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате на эту сумму.

Сумма арендной ставки по договору, которая должна быть уплачена г-ну Антоняну А.Г. - это 400 рублей за квадратный метр минус НДС в размере 18%, что составляет 338 рублей 99 коп.

Выслушав объяснения явившихся представителей сторон, проверив материалы дела, оценив собранные доказательства, суд находит, что иск обоснован и подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как установлено в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгоградка» и ООО «СтройГрад» (далее - Ответчик», «Арендатор») был заключен Договор аренды недвижимого имущества № ( далее - «Договор») в отношении нежилых помещений общей площадью 13525,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес>, корпус 15 (далее - Нежилые помещения») сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды предусматривает передачу во временное владение и пользование Нежилых помещений на возмездных условиях.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгоградка» и Антоняном А.Г. (далее - «Истец», «Арендодатель») был заключен Договор купли-продажи Нежилых помещений, в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ право собственности на Нежилые помещения, расположенные по адресу <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес> перешло к истцу, о чём ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ПС РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Ст. 384 ГК РФ гласит, что при перемене лиц в обязательствах право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

Руководствуясь вышеизложенным, заявитель - ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ООО «СтройГрад» письмо (исх. №), в котором уведомил данную организацию о состоявшемся переходе права собственности на арендуемые ей нежилые помещения, а также сообщил банковские реквизиты для уплаты арендных платежей.

Данное письмо было получено ООО «СтройГрад» ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По п. 5.2. Договора аренды, арендная плата по Договору аренды состоит из двух частей: постоянной и переменной.

При этом размер постоянной составляющей арендной платы, согласно пункту 5.2.1. Договора аренды, составляет в период с даты начала аренды по ДД.ММ.ГГГГ - 400 (четыреста) руб. 00 коп. за 1 (один) кв. метр в год и подлежит оплате ежемесячно в срок не позднее 10 (десятого) числа каждого месяца за оплачиваемый (текущий) месяц путём перечисления безналичных денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

Однако, на момент предъявления рассматриваемого иска в суд- ООО «СтройГрад» не выполняло обязанности по уплате Арендных платежей.

Несмотря на неоднократные требования Арендодателя о погашении задолженности (в частности, уведомление об уплате арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № исх. 01). Арендатор не производил уплаты арендной платы, что не отрицает.

Текущая задолженность Арендатора по уплате арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет, по мнению взыскателя:

Таким образом, арендатор не осуществил оплату восьми арендных платежей.

Также, при осмотре здания в июле 2009 года Антонян А.Г. обнаружил, что оно находится в плохом состоянии (отсутствует остекление, имеются многочисленные протечки и повреждения крыши и т.д.).

По п. 2 ст. 616 ГК РФ, а также п. 6.3.6. Договора аренды, Арендатор обязан производить текущий ремонт Помещений в течение всего срока аренды в соответствии с действующим законодательством РФ, своими силами и за свой счёт.

В связи с существенным нарушением условий договора (пункта 6.3.6.) Арендодатель обратился к Арендатору с Требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ согласовать перечень и объёмы работ по текущему ремонту Помещений и сроки проведения работ, а также в кратчайшие сроки организовать выполнение работ по текущему ремонту с целью предотвращения ухудшения состояния Помещений.

Однако в нарушение Договора и п. 2 ст. 616 ГК РФ, до даты предъявления иска в суд- ДД.ММ.ГГГГ :

• текущий ремонт в Помещениях Арендатором не производился;

• работы по устранению замечаний не производились.

Не выполнение Арендатором работ по текущему ремонту влекло за собой преждевременный износ, повреждение и разрушение частей здания и инженерного оборудования, т. е. существенно ухудшало состояние нежилых помещений.

Неисполнение Арендатором своей обязанности по содержанию арендованного имущества в соответствии со ст. 616 ГК РФ и предусмотренной пунктом 6.3.6 Договора, является существенным нарушением условий Договора аренды.

По п.п. 10.2.1-10.2.3, ст. 10.2 Договора аренды Арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке в случае, если Арендатор:

- пользуется Нежилыми помещениями с существенным нарушением условий Договора или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает Нежилые помещения;

- долее двух раз (т.е. три и более раза подряд) по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

В случае возникновения указанных выше обстоятельств, Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление (требование).

Если в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты получения Арендатором соответствующего письменного уведомления (требования) Арендатор не устранит вышеуказанные нарушения, Арендодатель вправе расторгнуть Договор.

Поскольку до даты предъявления иска в суд- ДД.ММ.ГГГГ - арендатор не устранил нарушения Договора, а именно:

осуществил просрочку по уплате 8 платежей и не устранил задолженность по оплате арендной платы;

не предпринял мер, направленных на прекращение существенного ухудшения состояния Нежилых помещений суд приходит к выводу о расторжении договор аренды недвижимого имущества № (далее - «Договор») от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений общей площадью 13525,6 кв. м в здании, неположенном по адресу: <адрес>, Волгоградский проспект, <адрес>, корпус 15 между Антоняном А.Г. и ООО «СтройГрад»

Доводы представителя ООО « СтройГрад» о том, что задолженности по арендной плате не существует, поскольку обязательства по ее уплате прекращены зачетом, ввиду того, что данное общество воспользовалось правом самостоятельно произвести работы по капитальному ремонту, предусмотренным п.9.4 договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и, что, - на его взгляд, - подтверждается:

- договором подряда № на производство ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «ФармСтрой»;

- актом о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ (форма КС-2);

• справкой о стоимости выполненных работ и затрат № от ДД.ММ.ГГГГ (форма КС-3),

суд не может положить в основу принимаемого решения, т.к. все действия по заключению договора подряда, проведению ремонтных работ в спорном недвижимом имуществе начали производится ответчиком после обращения Антоняна А.Г. в суд с настоящим иском, а именно, ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, опровергающих ссылки истца на то, что на период ДД.ММ.ГГГГ ООО « Стройград» не вносило арендную плату долее двух раз, не исполнило обязательства по внесению арендной платы после предупреждения Арендодателя в разумный срок- ответчиком не представлено.

При этом, последующее погашение задолженности арендатором (если такой факт имел место в рассматриваемых правоотношениях после обращения с иском в суд) не лишает Арендодателя его права расторгнуть договор, поскольку для целей расторжения достаточно одного факта многократной (три раза) последовательной неоплаты в срок и бездействие на требование прекратить нарушение договора.

Исходя из изложенного и на основании ст. ст. 614, 616, 619 ГК РФ, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилых помещений площадью 13 525, 6 (тринадцать тысяч пятьсот двадцать пять целых шесть десятых) кв. м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>., Волгоградский проспект., <адрес> кор. 15 между Обществом с ограниченной ответственностью «СтройГрад» и Антоняном Аршалуйсом Гургеновичем расторгнуть.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройГрад» в пользу Антоняна Аршалуйса Гургеновича судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 200 (двести) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней.

Судья: (Целищев А.А.)