Номер обезличен г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 июня 2010 года Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Дёминой Л.И.
при секретаре Ждановой Е.Н.,
с участием представителя истца ФИО2 - Куксы М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Стимул», ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» о признании договора об ипотеки недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Стимул», ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» (далее - Сбербанк) о признании договора ипотеки Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Стимул» и Сбербанком, недействительным в части передачи в залог двухкомнатной квартиры Номер обезличен, общей проектной площадью 57,70 кв. метров, расположенной на 2 этаже дома ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области.
Исковые требования истица обосновывала тем, что 3 июля 2007 года заключила с ООО «Стимул» договор Номер обезличен о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь ..., по которому обязалась внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО «Стимул» приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать ей в собственность двухкомнатную квартиру Номер обезличен общей проектной площадью 57,70 кв.м., расположенную на 2 этаже в 4 подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила 1015 520 рублей, которую она оплатила полностью. 18 ноября 2008 года по акту приема-передачи ответчик ООО «Стимул» передало ей в собственность квартиру под указанным номером общей площадью 55,1 кв. метров. 30 января 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области ей выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру площадью 55,1 кв. метров в ... ... по улице Лермонтова в городе Лебедянь. В свидетельстве о государственной регистрации права сделана регистрационная запись о существующих ограничениях: ипотека в силу закона, которую она просила отменить, признать договор ипотеки Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Стимул» и Сбербанком, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
В судебном заседании истица ФИО2 не присутствовала о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
В судебном заседании представитель истицы ФИО2 - Кукса М.С. полностью поддержала заявленные исковые требования, привела те же основания, которые изложены в исковом заявлении.
Представители ответчиков - Акционерного коммерческого Сберегательного Банка России и Конкурсный управляющий ООО «Стимул» в судебном заседании не присутствовали, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, отзыв на исковое требование не представили.
Суд, выслушав объяснения представителя истицы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
31 августа 2004 года администрация Лебедянского района Липецкой области выдала ООО «Стимул» разрешение № 02/08/2004 на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по ... в городе Лебедянь Липецкой области на срок до 1 сентября 2005 года, которое впоследствии продлено до 1 сентября 2009 года л.д. 37,43).
Разрешение на строительство, выданное ответчику, соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды № 5 от 28 февраля 2005 года видно, что администрация Лебедянского района Липецкой области предоставила ООО «Стимул» земельный участок из земель поселений с кадастровым Номер обезличен по ... в городе Лебедянь Липецкой области общей площадью 3665,0 кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до 28 февраля 2008 года. л.д. 38-39).
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 5 от 28.02.2005 года, составленным 28 ноября 2007 года, срок аренды земельного участка продлен по 1 сентября 2009 года л.д. 43).
3 июля 2007 года истица ФИО2 заключила с ООО «Стимул» договор № 60 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого (п.п. 1.1, 1.2, 2.2.) она инвестируют денежные средства в размере 1015 520 рублей в строительство 5-этажного жилого дома по ... в городе Лебедянь Липецкой области, а ООО «Стимул», как застройщик осуществляет строительство и передает ей в собственность двухкомнатную квартиру Номер обезличен (проектный номер) общей проектной площадью 57,70 кв. метров, расположенную на 2 этаже в 4 подъезде. Срок окончания строительства - 3 квартал 2008 года. л.д. 9-11).
Пунктом 3.2 указанного Договора предусмотрено, что застройщик (ООО «Стимул») гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит л.д. 6-9).
Платежным поручением № 1508 от 24.08.2007 года, квитанциями к приходным кассовым ордерам № 109 от 18.03.2008 года, № 303 от 9.08.2007 года, № 307 от 13.08.2007 года, № 190 от 30.05.2007 года, № 135 от 8.04.2008 года подтверждается, что истица внесла в счет оплаты двухкомнатной квартиры 1015 520 рублей. л.д. 12-14).
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что 18 ноября 2008 года ООО «Стимул» передало истице в собственность квартиру Номер обезличен, состоящую из двух комнат, общей площадью 55,1 кв. метров, в том числе жилой - 31,2 кв. метров, расположенную на 2 этаже в 4 подъезде в ... ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области л.д. 15).
Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры Номер обезличен в доме ... ... по улице Лермонтова в городе Лебедянь составляет 55,1 кв. метров л.д. 16-18).
Истица представила свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру Номер обезличен площадью 55,1 кв. метров в ... ...» по улице Лермонтова в городе Лебедянь, выданное 30 января 2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области. В свидетельстве о государственной регистрации права сделана регистрационная запись о существующих ограничениях: ипотека в силу закона. л.д. 19).
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что 1 августа 2007 года между ООО «Стимул» и истицей был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.
Суд полагает установленным, что истица приобрела право собственности на квартиру Номер обезличен в доме ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области, обязательства по договору Номер обезличен от 3 июля 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истицы о признании договора ипотеки Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Стимул» и Сбербанком, недействительным в части залога квартиры Номер обезличен общей площадью 55,1 кв. метров в доме ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области суд считает обоснованными.
Из свидетельства о государственной регистрации права серии 48 АВ № 324937 видно, что 6 декабря 2007 года за ООО «Стимул» на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки 1480, 0 кв.м. (40,2% готовности), расположенный по адресу: Липецкая область город Лебедянь ... ...
25 декабря 2007 года между ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный Банк России (залогодержатель) и ООО «Стимул» (залогодатель) в обеспечение кредитного договора Номер обезличен об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15 млн. рублей заключен договор ипотеки Номер обезличен, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предметом залога является:
1) объект недвижимости: недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки 1480, 0 кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 сентября 2007 года, с учетом текущих изменений от 24 декабря 2007 года, расположенный по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, ..., кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по 1 сентября 2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости 3665 кв.метров, кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора л.д. 6-8).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства Номер обезличен от 3 июля 2007 года спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с 3 июля 2007 года) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение квартиры Номер обезличен по окончании ее строительства л.д. 9-11).
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО "Стимул" по передаче квартиры, в отношении которой истицей заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истицей, по которому истица полностью оплатила строительство этой квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от 25 декабря 2007 года Номер обезличен заключенный между Сбербанком и ООО "Стимул", признать недействительным в 551/66603 доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: город Лебедянь Липецкой области по ... ... ... в отношении которой истицей заявлен спор, по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
В силу статей 98 ГПК РФ понесенные истицей судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины 77 руб. 60 коп. подлежат взысканию в её пользу с ответчика.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истица была освобождена, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО «Стимул» подлежит взысканию государственная пошлина 13 200 рублей в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области.
Руководствуясь ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Договор об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации и ООО «Стимул» признать недействительным в части залога квартиры Номер обезличен общей площадью 55,1 кв. метров в доме ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует 551/66603 доле недостроенного 95-квартирного жилого дома ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от Дата обезличена года, заключенной между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России и ООО «Стимул», в 551/66603 доле дома ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует квартире Номер обезличен общей площадью 55,1 кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрационную запись Номер обезличен записи о погашении обременения права собственности ФИО2 на квартиру площадью 55,1 кв. метров, расположенную по адресу: город Лебедянь ... ... квартира Номер обезличен в виде ипотеки в силу закона, основанную на договоре об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации и ООО «Стимул».
Взыскать с ООО «Стимул» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины 77 рублей 60 копеек; в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Дёмина Л.И.