Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
1 июня 2010 года Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Дёминой Л.И.
при секретаре Ждановой Е.Н.,
с участием истцов ФИО2 и ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску ФИО3, ФИО2 к ООО «Стимул», ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» о признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Стимул», ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ» (далее - Сбербанк) о признании за ними права общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доли на квартиру ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области и признании договора ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО «Стимул» и Сбербанком, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
Исковые требования истцы обосновывали тем, что 1 августа 2007 года заключили с ООО «Стимул» договор Номер обезличен о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь ..., по которому обязались внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО «Стимул» приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную квартиру ... общей проектной площадью 57,70 кв.м., расположенную на 4 этаже в 4 подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила 1061 680 рублей, которую они оплатили полностью. 18 ноября 2008 года по акту приема-передачи ответчик ООО «Стимул» передало им в собственность квартиру под указанным номером общей площадью 55,4 кв. метров. Регистрация права собственности на квартиру была приостановлена в связи с тем, что на недостроенный 95-квартирный жилой дом наложен арест по договору ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, который ООО «Стимул» заключило со Сбербанком. Предметом договора ипотеки являлся недостроенный 95-квартирный дом по ..., в том числе квартира ... этом доме. ООО «Стимул» гарантировало им, что квартира свободна от прав третьих лиц, они полностью оплатили стоимость квартиры, квартира ... этом доме передана в залог без их согласия, поэтому просили о признании указанного договора ипотеки в части обращения залога на их квартиру недействительным.
В судебное заседание истцы ФИО3 и ФИО2 полностью поддержали заявленные исковые требования, уточнили, что общая площадь спорной квартиры составляет 55,4 кв. метров, привели те же основания, которые изложены в исковом заявлении.
Конкурсный управляющий ООО «Стимул» в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна. В письменном объяснении иск признал. Ссылаясь на то, что договорные обязательства по оплате стоимости спорной квартиры и передачи этой квартиры в натуре сторонами выполнены в полном объеме, считает возможным признать за истцами в равных долях право собственности на квартиру ... по улице ... в городе Лебедянь. Также считает, что ООО "Стимул" не вправе было без согласия истцов передавать в залог Сбербанку незавершенный строительством дом, в котором находится спорная квартира, так как на момент заключения договора ипотеки между Сбербанком и ООО «Стимул» уже имелся договор долевого участия, заключенный ООО «Стимул» с истцами, по которому истцы полностью оплатили строительство спорной квартиры.
Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного Банка России в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. отзыв на исковые требования не представил. Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).
31 августа 2004 года администрация Лебедянского района Липецкой области выдала ООО «Стимул» разрешение № 02/08/2004 на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по ... в городе Лебедянь Липецкой области на срок до 1 сентября 2005 года, которое впоследствии продлено до 1 сентября 2009 года л.д. 35).
Разрешение на строительство, выданное ответчику соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды Номер обезличен от 28 февраля 2005 года видно, что администрация Лебедянского района Липецкой области предоставила ООО «Стимул» земельный участок из земель поселений с кадастровым Номер обезличен по ... в городе Лебедянь Липецкой области общей площадью 3665,0 кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до 28 февраля 2008 года. л.д. 38).
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка Номер обезличен от 28.02.2005 года, составленным 28 ноября 2007 года, срок аренды земельного участка продлен по 1 сентября 2009 года л.д. 42).
1 августа 2007 года истцы ФИО3, ФИО2 заключили с ООО «Стимул» договор Номер обезличен о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого (п.п. 1.1, 1.2, 2.2.) они инвестируют денежные средства в размере 1061 680 рублей в строительство 5-этажного жилого дома по ... в городе Лебедянь Липецкой области, а ООО «Стимул», как застройщик осуществляет строительство и передает им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную квартиру ... (проектный номер) общей проектной площадью 57,70 кв. метров, расположенную на 4 этаже в 4 подъезде. Срок окончания строительства - 3 квартал 2008 года. л.д. 6-7).
Пунктом 3.2 указанного Договора предусмотрено, что застройщик (ООО «Стимул») гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит л.д. 6-7).
Справкой ООО «Стимул», квитанциями к приходным кассовым ордерам Номер обезличен от 04.03. 2008 года, Номер обезличен от 11.07.2007 года, Номер обезличен от 08.05.2008 года подтверждается, что истцы внесли в счет оплаты двухкомнатной квартиры 1061 680 рублей. л.д. 10-13).
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что 18 ноября 2008 года ООО «Стимул» передало истцам в собственность квартиру ... состоящую из двух комнат, общей площадью 55,4 кв. метров, в том числе жилой - 31,1 кв. метров, расположенную на 4 этаже в 4 подъезде в ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области л.д. 9).
Согласно кадастровому и техническому паспортам общая площадь квартиры ... по улице Лермонтова в городе Лебедянь составляет 55,4 кв. метров л.д. 14-18).
Истцы объяснили, что пользуются квартирой.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что 1 августа 2007 года между ООО «Стимул» и истцами был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.
Коль скоро обязательность государственной регистрации договоров строительного подряда законом не предусмотрена, а положения о государственной регистрации договоров долевого участия, установленные частью 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к рассматриваемым правоотношениям не применимы, т.к действие названного закона согласно части 2 статьи 27.2 распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. после 31 декабря 2004 года), тогда как разрешение на строительства дома, в котором находится спорная квартира, получено 31 августа 2004 года, доводы о ничтожности названного договора по мотиву отсутствия его государственной регистрации - несостоятельными.
Судом установлено, что в договоре Номер обезличен о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь ... имеются все существенные условия, предусмотренные статьёй 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что истцы приобрели право общей долевой собственности в равных долях на квартиру ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области, обязательства по договору Номер обезличен от 1 августа 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истцов о признании договора ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО «Стимул» и Сбербанком, недействительным в части залога квартиры ... общей площадью 55,4 кв. метров в доме ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области также обоснованы.
25 декабря 2007 года между ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный Банк России (залогодержатель) и ООО «Стимул» (залогодатель) в обеспечение кредитного договора Номер обезличен об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15 млн. рублей заключен договор ипотеки Номер обезличен согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предметом залога является: 1) объект недвижимости: недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки 1480, 0 кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 сентября 2007 года, с учетом текущих изменений от 24 декабря 2007 года, расположенный по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, ..., кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по 1 сентября 2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости 3665 кв.метров, кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора л.д. 19-21).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства Номер обезличен от 1 августа 2007 года спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с 1 августа 2007 года) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение квартиры ... по окончании ее строительства л.д. 6-7).
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО "Стимул" по передаче квартиры, в отношении которой истцами заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истцами, по которому истцы полностью оплатили строительство этой квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от 25 декабря 2007 года Номер обезличен заключенный между Сбербанком и ООО "Стимул", признать недействительным в 554/66603 доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры ... расположенной по адресу: город Лебедянь Липецкой области по ... ... ... в отношении которой истцами заявлен спор, по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
В силу статей 98 ГПК РФ понесенные истицей ФИО3 судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины 308 руб. 40 коп. подлежат взысканию в её пользу с ответчика.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истица была освобождена, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО «Стимул» подлежит взысканию государственная пошлина 13 200 рублей в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области.
Руководствуясь ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за ФИО3, ФИО2 право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на квартиру ... общей площадью 55,4 кв. метров, расположенную по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, ..., ... ...
Считать обязательства по договору Номер обезличен от 1 августа 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между ФИО3, ФИО2 и ООО «Стимул», прекращенными.
Договор об ипотеке Номер обезличен от 25.12.2007 года, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации и ООО «Стимул» признать недействительным в части залога квартиры ... общей площадью 55,4 кв. метров в доме ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует 554/66603 доле недостроенного 95-квартирного жилого дома ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от 25 декабря 2007 года, заключенной между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России и ООО «Стимул», в 554/66603 доле дома ... «г» по ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует квартире ... общей площадью 55,4 кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3, ФИО2 на 1/2 долю квартиры ... по ... в городе Лебедянь Липецкой области за каждым.
Взыскать с ООО «Стимул» в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины 308 рублей 40 копеек; в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Дёмина Л.И.