Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 сентября 2010 года Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Дёминой Л.И.
при секретаре Ждановой Е.Н.,
представителя истицы Егориковой С.Н. - Нелюбова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску Егориковой С.Н. к ООО «...», ОАО «... банк РФ» о признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л:
Егорикова С.Н. обратилась в суд с иском к ООО «...», ОАО «... банк РФ» (далее - банк) о признании за ней права собственности на квартиру ... в доме ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области и признании договора ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО «...» и банком, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
Исковые требования истица обосновывала тем, что 15 ноября 2007 года заключила с ООО «...» договор № 106 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь улица ..., по которому обязалась внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО «...» приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать ей в собственность двухкомнатную квартиру Номер обезличен общей проектной площадью 57,7 кв.м., расположенную на 4 этаже во 2 подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила 1416650 рублей, которую она оплатили полностью. 14 ноября 2008 года по акту приема-передачи ответчик ООО «...» передало ей в собственность квартиру под указанным номером общей площадью 55,8 кв. метров. Регистрация права собственности на квартиру была приостановлена в связи с тем, что на недостроенный 95-квартирный жилой дом наложен арест по договору ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, который ООО «...» заключило с банком. Предметом договора ипотеки являлся недостроенный 95-квартирный дом по улице ..., в том числе квартира Номер обезличен в этом доме. ООО «...» гарантировало ей, что квартира свободна от прав третьих лиц, она полностью оплатила стоимость квартиры, квартира Номер обезличен в этом доме передана в залог без ее согласия, поэтому просила о признании указанного договора ипотеки в части обращения залога на ее квартиру недействительным.
В судебном заседании истица Егорикова С.Н. не присутствовала, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
В судебном заседании представитель истицы Егориковой С.Н. - Нелюбов А.А. полностью поддержал заявленные исковые требования, привел те же основания, которые изложены в исковом заявлении.
Конкурсный управляющий ООО «...» в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. В письменном отзыве на исковое заявление конкурсный управляющий ООО «...» ФИО3 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, исковые требования признал в полном объеме, так как истица выполнила договорные обязательства в полном объеме, и у нее имеются все основании для приобретения спорной квартиры в собственность. ООО "..." не вправе было без согласия истцов передавать в залог банку незавершенный строительством дом, в котором находится спорная квартира.
Представитель ... Банка России в судебном заседании не присутствовал, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, отзыв на исковые требования не представил.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).
31 августа 2004 года администрация Лебедянского района Липецкой области выдала ООО «...» разрешение № 02/08/2004 на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области на срок до 1 сентября 2005 года, которое впоследствии продлено до 1 сентября 2009 года л.д. 41).
Разрешение на строительство, выданное ответчику соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды № 5 от 28 февраля 2005 года видно, что администрация Лебедянского района Липецкой области предоставила ООО «...» земельный участок из земель поселений с кадастровым Номер обезличен по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области общей площадью 3665,0 кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до 28 февраля 2008 года. л.д. 45-46).
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 5 от 28.02.2005 года, составленным 28 ноября 2007 года, срок аренды земельного участка продлен по 1 сентября 2009 года л.д. 48).
15 ноября 2007 года истица Егорикова С.Н. заключила с ООО «...» договор № 106 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого (п.п. 1.1, 1.2, 2.2.) она инвестируют денежные средства в размере 1416650 рублей в строительство 5-этажного жилого дома по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области, а ООО «...», как застройщик осуществляет строительство и передает ей в собственность двухкомнатную квартиру Номер обезличен (проектный номер) общей проектной площадью 57,7 кв. метров, расположенную на 4 этаже во 2 подъезде. Срок окончания строительства - 3 квартал 2008 года. л.д. 7-10).
Пунктом 3.2 указанного Договора предусмотрено, что застройщик (ООО «...») гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит л.д. 7-10).
Справкой ООО «...» № 596 от 18 декабря 2008 года подтверждается, что истица внесла в счет оплаты двухкомнатной квартиры 1416650 рублей. л.д. 12).
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что 14 ноября 2008 года ООО «...» передало истице в собственность квартиру Номер обезличен, состоящую из двух комнат, общей площадью 55,8 кв. метров, в том числе жилой - 30,9 кв. метров, расположенную на 4 этаже во 2 подъезде в доме ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области л.д. 11).
Согласно кадастровому и техническому паспортам общая площадь квартиры Номер обезличен в доме ... по улице ... в городе Лебедянь составляет 55,8 кв. метров л.д. 51-55).
Представитель истицы Нелюбов А.А. объяснил, что истица Егорикова С.Н. пользуется квартирой.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что 15 ноября 2007 года между ООО «...» и истицей был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.
Коль скоро обязательность государственной регистрации договоров строительного подряда законом не предусмотрена, а положения о государственной регистрации договоров долевого участия, установленные частью 3 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к рассматриваемым правоотношениям не применимы, т.к действие названного закона согласно части 2 статьи 27.2 распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона (т.е. после 31 декабря 2004 года), тогда как разрешение на строительства дома, в котором находится спорная квартира, получено 31 августа 2004 года, доводы о ничтожности названного договора по мотиву отсутствия его государственной регистрации - несостоятельными.
Судом установлено, что в договоре № 106 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь улица ... имеются все существенные условия, предусмотренные статьёй 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что истица приобрела право собственности на квартиру Номер обезличен в доме ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области, обязательства по договору № 106 от 15 ноября 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истицы о признании договора ипотеки Номер обезличен от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО «...» и банком, недействительным в части залога квартиры Номер обезличен общей площадью 57,7 кв. метров в доме ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области также обоснованы.
Из свидетельства о государственной регистрации права серии 48 АВ № 324937 видно, что 6 декабря 2007 года за ООО «...» на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки 1480, 0 кв.м. (40,2% готовности), расположенный по адресу: Липецкая область город Лебедянь улица ... л.д. 50).
25 декабря 2007 года между ОАО ... Банк России (залогодержатель) и ООО «...» (залогодатель) в обеспечение кредитного договора Номер обезличен об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15 млн. рублей заключен договор ипотеки Номер обезличен, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предметом залога является: 1) объект недвижимости: недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки 1480, 0 кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 сентября 2007 года, с учетом текущих изменений от 24 декабря 2007 года, расположенный по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, ..., кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по 1 сентября 2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости 3665 кв.метров, кадастровый номер Номер обезличен, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора л.д. 22-23).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства № 106 от 15 ноября 2007 года спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с 15 ноября 2007 года) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение квартиры Номер обезличен по окончании ее строительства л.д. 7-9).
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО "..." по передаче квартиры, в отношении которой истицей заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истицей, по которому истица полностью оплатила строительство этой квартиры. Поэтому ООО "..." не вправе было без согласия истицы передавать в залог банку незавершенный строительством дом, в котором находится спорная квартира.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от 25 декабря 2007 года Номер обезличен, заключенный между банком и ООО "...", признать недействительным в 558/66603 доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры Номер обезличен, расположенной по адресу: город Лебедянь Липецкой области по ... в отношении которой истицей заявлен спор, по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО «...» подлежит взысканию государственная пошлина 13200 рублей в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области.
Руководствуясь ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Признать за Егориковой С.Н. право собственности на квартиру Номер обезличен общей площадью 55,8 кв. метров, расположенную по адресу: Липецкая область город Лебедянь ...
Считать обязательства по договору № 106 от 15 ноября 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между Егориковой С.Н. и ООО «...», прекращенными.
Договор об ипотеке Номер обезличен от 25.12.2007 года, заключенный между ... банком Российской Федерации и ООО «...» признать недействительным в части залога квартиры Номер обезличен общей площадью 55,8 кв. метров в доме ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует 558/66603 доле недостроенного 95-квартирного жилого дома ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от 25 декабря 2007 года, заключенной между ... Банком России и ООО «...», в 558/66603 доле дома ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует квартире Номер обезличен общей площадью 55,8 кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Егориковой С.Н. на квартиру Номер обезличен в ... по улице ... в городе Лебедянь Липецкой области.
Взыскать с ООО «...» в пользу Егориковой С.Н. расходы по оплате государственной пошлины 2083 рубля 25 копеек; в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области государственную пошлину в размере 13 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Дёмина Л.И.