Дело № года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2010 года г.Лебедянь
Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Коленкиной Н.В.,
при секретаре Шаповаловой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску Васина А.Н., Васиной Н.Н. к ООО ФИО5 ОАО ФИО6 в лице ФИО7 отделения № о признании права общей долевой собственности на квартиру, признании договора об ипотеке недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л
Васин А.Н., Васина Н.Н. обратились в суд с иском к ООО ФИО5 ОАО ФИО6 о признании за ними права общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доли за каждым на квартиру № расположенную по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, улица <адрес>, дом № и признании договора ипотеки № от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО ФИО5 и ФИО6, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
Исковые требования истцы обосновывали тем, что 21 декабря 2007 года заключили с ООО ФИО5 договор №101 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь улица <адрес>, по которому обязались внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО ФИО5 приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать им в общую долевую собственность в равных долях однокомнатную квартиру № № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 3 этаже в 5 подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила 817 000 рублей, которую они оплатили полностью. 20 ноября 2008 года по акту приема-передачи ответчик - ООО ФИО5 передало им в собственность квартиру под указанным номером, общей площадью <данные изъяты> кв. метров. Регистрация права собственности на квартиру была приостановлена в связи с тем, что на недостроенный 95-квартирный жилой дом наложен арест по договору ипотеки № от 25 декабря 2007 года, который ООО ФИО5 заключило со ФИО6. Предметом договора ипотеки являлся недостроенный 95-квартирный дом по <адрес>, в том числе квартира № № в этом доме. ООО ФИО5 гарантировало им, что квартира свободна от прав третьих лиц, они полностью уплатили стоимость квартиры до заключения ответчиками договора ипотеки, квартира № № в этом доме передана в залог без их согласия. Просят суд признать договор ипотеки № от 25 декабря 2007 года, заключенный между ООО ФИО5 и ФИО6, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры, считать обязательства по договору № 101 от 21 декабря 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по ул.<адрес> в г.Лебедянь прекращенными и признать за ними право общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доле за каждым на квартиру №№, расположенную по адресу: Липецкая область, город Лебедянь улица <адрес> дом №
В судебном заседании истица Васина Н.Н. исковые требования поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Истец Васин А.Н., надлежаще извещённый о дне, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Исковые требования поддерживает в полном объёме.
Представители ответчиков - ООО ФИО5 и ОАО ФИО6 в лице ФИО7 отделения № № РФ, надлежаще извещённые о дне, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились. О причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца -Васина А.Н., представителей ответчиков - ООО ФИО5 и ОАО ФИО6.
Выслушав истицу Васину Н.Н., исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).
31 августа 2004 года администрация Лебедянского района Липецкой области выдала ООО ФИО5 разрешение № 02/08-2004 на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области на срок до 1 сентября 2005 года, которое впоследствии продлено до 1 сентября 2009 года (л.д. 38).
Разрешение на строительство, выданное ответчику соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды №5 от 28 февраля 2005 года видно, что администрация Лебедянского района Липецкой области предоставила ООО ФИО5 земельный участок из земель поселений с кадастровым № № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области общей площадью <данные изъяты> кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до 28 февраля 2008 года, который продлен до 1 сентября 2009 года (л.д. 40-41).
21 декабря 2007 года истцы - Васин А.Н. и Васина Н.Н. заключили с ООО ФИО5 договор № 101 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого они инвестируют денежные средства в размере 817 000 рублей в строительство 5-этажного жилого дома по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области, а ООО ФИО5 как застройщик осуществляет строительство и передает им в общую долевую собственность в равных долях однокомнатную квартиру №№ (проектный номер) общей проектной площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную на 3 этаже в 5 подъезде. Срок окончания строительства - 3 квартал 2008 года. Дополнительным соглашением от 16 сентября 2008 года к договору № 101 от 21 декабря 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: Липецкая область, г.Лебедянь, ул.<адрес>, срок окончания строительства продлен до 10 ноября 2008 года. (л.д. 8-10).
Пунктом 3.2 договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома предусмотрено, что застройщик (ООО ФИО5 гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит (л.д. 8-9).
Справкой ООО ФИО5 № 618 от 20 декабря 2008 года, квитанциями к приходному кассовому ордеру № 107 от 17 марта 2008 года и № 120 от 27 марта 2008 года подтверждается, что истцы внесли в счет оплаты однокомнатной квартиры 817 000 рублей (л.д. 13,18).
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что 20 ноября 2008 года ООО ФИО5 передало истцам в собственность квартиру № № состоящую из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. метров, расположенную на 3 этаже в 5 подъезде в доме № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области (л.д. 11).
Согласно кадастровому и техническому паспортам общая площадь квартиры № № в доме № № по улице <адрес> в городе Лебедянь составляет <данные изъяты> кв. метров (л.д. 14-17).
Истица Васина Н.Н. объяснила, что они пользуются квартирой.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что 21 декабря 2007 года между ООО ФИО5 и истцами был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.В договоре № 101 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Лебедянь улица <адрес> имеются все существенные условия, предусмотренные статьёй 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что истцы приобрели право общей долевой собственности в равных долях на квартиру № № в доме №№ по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области, обязательства по договору № 101 от 21 декабря 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истцов о признании договора ипотеки № от 25 декабря 2007 года, заключенного между ООО ФИО5 и ФИО6 недействительным в части залога квартиры №№ в доме № № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области также обоснованы.
Из свидетельства о государственной регистрации права серии 48 АВ № 324937 видно, что 6 декабря 2007 года за ООО ФИО5 на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м. (40,2% готовности), расположенный по адресу: Липецкая область город Лебедянь улица <адрес> дом № (л.д. 50).
25 декабря 2007 года между ОАО ФИО6 (залогодержатель) и ООО ФИО5 (залогодатель) в обеспечение кредитного договора № 610307058 об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15 млн. рублей заключен договор ипотеки №, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предмет залога составили:
1) объект недвижимости - недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на 10 сентября 2007 года, с учетом текущих изменений от 24 декабря 2007 года, расположенный по адресу: Липецкая область, город Лебедянь, ул. <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по 1 сентября 2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости <данные изъяты> кв.метров, кадастровый номер №, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора (л.д. 20-21).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства № 101 от 21 декабря 2007 года спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с 21 декабря 2007 года) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение квартиры № № по окончании ее строительства (л.д. 8-9).
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО ФИО5 по передаче квартиры, в отношении которой истцами заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истцами, по которому истцы полностью оплатили строительство этой квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от 25 декабря 2007 года №, заключенный между ФИО6 и ООО ФИО5 признать недействительным в 389/66603 доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры № №, в отношении которой истцами заявлен спор, расположенной по адресу: город Лебедянь Липецкой области по улице <адрес> дом № по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО ФИО5 подлежит взысканию государственная пошлина 11 370 рублей 00 копеек в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Признать за Васиным А.Н., Васиной Н.Н. право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на квартиру № №, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную по адресу: Липецкая область город Лебедянь улица <адрес> дом №
Считать обязательства по договору №101 от 21 декабря 2007 года о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между Васиным А.Н., Васиной Н.Н., прекращенными.
Договор об ипотеке № от 25.12.2007 года, заключенный между ФИО6 и ООО ФИО5 признать недействительным в части залога квартиры № № общей площадью <данные изъяты> кв. метров в доме № № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от 25 декабря 2007 года, заключенной между ФИО6 и ООО ФИО5 в 389/66603 доле дома № № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области, что соответствует квартире № № общей площадью <данные изъяты> кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права общей долевой собственности Васина А.Н., Васиной Н.Н. на 1/2 долю квартиры № № в доме № по улице <адрес> в городе Лебедянь Липецкой области за каждым.
Взыскать с ООО ФИО5 государственную пошлину в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области в размере 11 370 рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд путём подачи жалобы через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Коленкина Н.В.