Дело № года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 ноября 2010 года г.Лебедянь
Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Исаевой Л.В.,
при секретаре Штефанесе Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску Белова Ю.В., Беловой А.В. к ООО «<данные изъяты>», ОАО «<данные изъяты>» в лице <данные изъяты> отделения № о признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л
Белов Ю.В. и Белова А.В. обратились в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», ОАО «<данные изъяты>» (далее - Сбербанк) о признании за ними права общей долевой собственности в равных долях по 1/2 доли за каждым на квартиру № 36, расположенную по адресу: <адрес> и признании договора ипотеки №/И-1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Сбербанком, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
Исковые требования истцы обосновывали тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключили с ООО «<данные изъяты>» договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по которому обязались внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО «<данные изъяты>» приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже во <данные изъяты> подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, которую они оплатили полностью. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ответчик - ООО «<данные изъяты>» передало им в собственность квартиру под указанным номером, общей площадью <данные изъяты> кв. метров. Регистрация права собственности на квартиру была приостановлена в связи с тем, что на недостроенный 95-квартирный жилой дом наложен арест по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, который ООО «<данные изъяты>» заключило со Сбербанком. Предметом договора ипотеки являлся недостроенный 95-квартирный дом по <адрес>, в том числе квартира № в этом доме. ООО «<данные изъяты>» гарантировало им, что квартира свободна от прав третьих лиц, они полностью оплатили стоимость квартиры до заключения ответчиками договора ипотеки, квартира № в этом доме передана в залог без их согласия. Просят суд признать договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «<данные изъяты>» и Сбербанком, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры, считать обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по <адрес> в <адрес> прекращенными и признать за ними право общей долевой собственности в равных долях, по 1/2 доли за каждым на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истцы Белов Ю.В. и Белова А.В. исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Представители ответчиков - ООО «<данные изъяты>» и ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ» в лице <данные изъяты> отделения № СБ РФ, надлежаще извещённые о дне, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились. О причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков - ООО «<данные изъяты>» и, ОАО «Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ.
Выслушав объяснения истцов, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).
ДД.ММ.ГГГГ администрация <данные изъяты> района Липецкой области выдала ООО «<данные изъяты>» разрешение № на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, которое впоследствии продлено до ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешение на строительство, выданное ответчику соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что администрация <адрес> предоставила ООО «<данные изъяты>» земельный участок из земель поселений с кадастровым № по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ, который продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истцы Белов Ю.В. и Белова А.В., заключили с ООО «<данные изъяты>» договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого они инвестируют денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в строительство 5-этажного жилого дома по <адрес>, а ООО «<данные изъяты>», как застройщик осуществляет строительство и передает им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную квартиру № (проектный номер) общей проектной площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную на <данные изъяты> этаже во <данные изъяты> подъезде. Срок окончания строительства - ДД.ММ.ГГГГ года. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, срок окончания строительства продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3.2 договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома предусмотрено, что застройщик (ООО «<данные изъяты>») гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит.
Справкой ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что истцы внесли в счет оплаты однокомнатной квартиры <данные изъяты> рублей.
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» передало истцам в собственность квартиру №, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. метров, расположенную на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде в <адрес>.
Согласно кадастровому и техническому паспортам общая площадь квартиры <адрес> составляет <данные изъяты> кв. метров.
Истцы Белов Ю.В. и Белова А.В. в судебном заседании объяснили, что они пользуются квартирой, проживают в ней.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и истцами был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.В договоре № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> имеются все существенные условия, предусмотренные статьёй 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что истцы приобрели право общей долевой собственности в равных долях на квартиру <адрес> Липецкой области, обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истцов о признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Сбербанком России недействительным в части залога квартиры <адрес> Липецкой области также обоснованы.
Из свидетельства о государственной регистрации права серии <данные изъяты> № видно, что ДД.ММ.ГГГГ за ООО «<данные изъяты>» на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м. (40,2% готовности), расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России (залогодержатель) и ООО «<данные изъяты>» (залогодатель) в обеспечение кредитного договора № об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму <данные изъяты> млн. рублей заключен договор ипотеки №, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предмет залога составили:
1) объект недвижимости - недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом текущих изменений от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по ДД.ММ.ГГГГ с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости <данные изъяты> кв.метров, кадастровый номер №, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с ДД.ММ.ГГГГ) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение <адрес> по окончании ее строительства.
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО "<данные изъяты> по передаче квартиры, в отношении которой истцами заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истцами, по которому истцы полностью оплатили строительство этой квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Сбербанком и ООО "<данные изъяты>", признать недействительным в <данные изъяты> доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры №, в отношении которой истцами заявлен спор, расположенной по адресу: <адрес>, по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО «<данные изъяты>» подлежит взысканию государственная пошлина 13 066 рублей 70 копеек в бюджет Лебедянского муниципального района <адрес>.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Признать за Беловым Ю.В. и Беловой А.В. право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную по адресу: <адрес>.
Считать обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между Беловым Ю.В., Беловой А.В. и ООО «<данные изъяты>», прекращенными.
Договор об ипотеке №/И-1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации и ООО «<данные изъяты>» признать недействительным в части залога квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв. метров в <адрес>.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком России и ООО «<данные изъяты>», в <данные изъяты> доле <адрес>, что соответствует квартире № общей площадью <данные изъяты> кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Белова Ю.В. и Беловой А.В. на 1/2 долю квартиры <адрес> Липецкой области за каждым.
Взыскать с ООО «<данные изъяты>» государственную пошлину в бюджет Лебедянского муниципального района Липецкой области в размере 13 066 рублей 70 копеек.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд путём подачи жалобы через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Л.В.Исаева