Дело № года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г. Лебедянь       06 июня 2011 года

Лебедянский районный суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Огиенко В.В.,

при секретаре Волынчиковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и Голиковой С.А., действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь Голикову Ю.А. к ООО «<данные изъяты>», ОАО <данные изъяты> о признании права собственности по 1/2 доли на квартиру, признании недействительным договора об ипотеке в части,

установил:

Голикова С.А., действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь Голикову Ю.А. обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», ОАО <данные изъяты> о признании права собственности по 1/2 доли каждому, на квартиру № общей площадью 38,7кв. м., расположенную по адресу: <адрес> и признании недействительным договор об ипотеке №610307058/И-1 от 25. 12.2007 года, заключенным между ООО «<данные изъяты>» и ОАО <данные изъяты> в части залога квартиры № общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. В обоснование исковых требований указала, что 27 июня 2007 года она действуя за себя и несовершеннолетнюю дочь Голикову Ю.А., заключила с ООО «<данные изъяты>» договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Пунктом 1.1. указанного договора, она приняла на себя обязательства инвестировать денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ответчик осуществить строительство и передать в собственность однокомнатную квартиру № (проектный номер) общей площадью 40,85 кв.м. Стоимость квартиры была определена сторонами пунктом 2.2. договора в 718960 рублей. Принятые на себя обязательства по инвестированию она выполнила и оплатила указанную сумму. 14 ноября 2008 года по акту приема-передачи ответчик передал в собственность им указанную квартиру. Однако 25 декабря 2007 года ответчик заключил с ОАО <данные изъяты> договор об ипотеке 610307058/И-1, предметом залога которого являлся недостроенный 95-квартирный дом по улице <адрес> в котором и находилась спорная квартира. Согласия о передачи спорной квартиры в залог они не давали. Указанные нарушения ответчиком своих обязательств по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома препятствуют ей в регистрации права собственности на указанную квартиру.

В судебное заседание истица Голикова С.А. не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и заблаговременно.

Представитель истца, по доверенности Кукса М.С. иск в суде поддержала, указывая на те же доводы, что и в иске.

Представитель ответчика ООО «<данные изъяты>» конкурсный управляющий Фурсов С.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, письменно обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, с иском согласен в полном объеме.

Представитель ответчика с ОАО <данные изъяты> в суд не явился, о дате, времени и месте рассмотрения судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно.

Суд выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребителю предоставлено право при нарушении исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) отказаться от исполнения договора (п.4).

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).

Согласно договора аренды №5 от 28.02.2005 года Администрация Лебедянского района предоставила в аренду ООО «<данные изъяты>» земельный участок из земель поселений с кадастровым №, местоположением: <адрес>, для строительства 95-квартирного жилого дома, в границах указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемому к настоящему Договору и являющегося его неотъемлемой частью общей площадью 3665,0 кв.м.( л.д. 72).

На основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №5 от 28.02.2005 года, составленного 28.11.2007 года, срок аренды Участка установлен с 02.2005 года по 01.09.2009 года.

Как видно из материалов дела ООО «<данные изъяты>» 31.08.2004 года администрацией Лебедянского района было выдано разрешения на строительство № 02/08/2004 пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по <адрес> на срок до 01.09.2005 года и затем продлено до 01.09.2009 года.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии № от 06.12.2007 года за ООО «<данные изъяты>» на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки 1480, 0 кв.м., что составляет 40,2% готовности, расположенный по адресу: <адрес>.

Материалами дела подтверждается, что 27 июня 2007 года между ООО «<данные изъяты>» и Голиковой С.А., действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь Голикову Ю.А. был заключен договор №49 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого ( п.п. 1.1, 1.2, 2.2.) Голиковы инвестируют денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, а ООО «<данные изъяты>», как застройщик осуществляет строительство и передает в собственность однокомнатную квартиру № (проектный номер) общей проектной площадью 40.85 кв.м., расположенную на 1 этаже в 2 подъезде. Срок окончания строительства 11 квартал 2008 года. Общая сумма инвестирования (долевого участия), подлежащая к оплате Голиковыми составляет 718960 рублей.

Пунктом 3.2 указанного Договора предусмотрено, что застройщик (ООО «<данные изъяты>») гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит.

Квитанциями к приходным кассовым ордерам № 006 от 09.01.2009 г., №395 от 29.10.2007 г., №353 от 20.08.2007 г., № 237 от 27. 06.2007 г. подтверждается, что Голикова С.А. внесла в ООО «<данные изъяты>» в счет оплаты за однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Актом приема передачи квартиры подтверждается, что 14.11.2008 года ООО «<данные изъяты>» передал, а Голикова С.А. приняла квартиру №, состоящую из одной комнаты, общей площадью 38,7 кв.м., расположенную на 1 этаже во 2 подъезде по адресу: <адрес>.

Согласно кадастрового и технического паспортов квартира № расположенная в <адрес>, имеет общую площадь 38,7 кв. м., жилую площадь - 18,7 кв.м.

Однако, как усматривается из материалов дела, 25 декабря 2007 года между ОАО <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>» был заключен кредитный договор № 610307058 об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 15млн. рублей на срок до 03.11.2008 года под 14% годовых за пользование кредитом.

В обеспечении указанного кредитного договора 25.12.2007 года <данные изъяты> (Залогодержатель) заключил с ООО «<данные изъяты>» (Залогодатель) договор ипотеки № 610307058/И- 1, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого, предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.

Предметом залога является: 1) объект недвижимости: недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки 1480, 0 кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП №Липецкоблтехинвентаризация», по состоянию на 10.09.2007 года, с учетом текущих изменений от 24.12.2007 года, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;

2) право аренды земельного участка сроком по 01.09.2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости 3665 кв.м., кадастровый номер №, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.

Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

Судом установлено, что имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки №610307058/И-1 от 25.12.2007 года, недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки 1480 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, является предметом залога в силу закона по обязательствам ответчика ООО «<данные изъяты>» перед участниками долевого строительства.

Поскольку указанный договор долевого участия в строительстве жилья, который обеспечен залогом строящегося многоквартирного дома в силу закона, заключен ранее договора ипотеки с банком и без согласия дольщиков Голиковых, то в силу закона последующий залог указанного имущества не допускается, что указывает на ничтожность условий договора ипотеки в части залога квартиры.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать за Голиковой С.А. и Голиковой Ю.А. право собственности по 1/2 доли за каждым в праве общей собственности на квартиру №, общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор об ипотеке № 610307058/И-1 от 25.12.2007 года заключенный между <данные изъяты> и ООО «<данные изъяты>» в части залога квартиры № общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за Голиковой С.А. и Голиковой Ю.А..

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:     В.В.Огиенко