Дело № года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 28.07.2011 г. г. Лебедянь. Лебедянский районный суд Липецкой области в составе председательствующего судьи Зарецкого С.В., при секретаре Пыпиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ванюшина С. С. к ООО <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, У С Т А Н О В И Л Ванюшин С.С. обратился в суд с иском к ООО <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> (далее - <данные изъяты>) о признании права собственности на <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, также просил признать недействительным договор ипотеки №/<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО <данные изъяты> и <данные изъяты>, в части передачи в залог спорной квартиры. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО <данные изъяты> договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по которому обязался инвестировать денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО <данные изъяты> обязалось осуществить строительство и передать в собственность истца однокомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде. Стоимость квартиры была определена сторонами в <данные изъяты> рублей, эти деньги он уплатил ООО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ответчик передал в собственность истцу указанную квартиру. Однако при обращении в федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на данную квартиру ему стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключил со <данные изъяты> договор ипотеки №, предметом которого являлся недостроенный 95-квартирный дом по <адрес>, в котором находится спорная квартира. Истец полагает, что названный договор ипотеки является недействительным, т.к. спорная квартира была оплачена им, а ООО <данные изъяты> гарантировало, что она свободна от прав третьих лиц. Указанные нарушения ответчиком своих обязательств по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома препятствуют ему в регистрации права собственности на указанную квартиру. Истец Ванюшин С.С. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела. В адресованном суду заявлении иск поддержал, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца по доверенности Кукса М.С. требования Ванюшина С.С. поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Представитель ООО <данные изъяты> надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. О причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Представитель <данные изъяты> по доверенности А.Г.Переверзев, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В адресованном суду заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие по усмотрению суда. Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3). Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Лебедянского района предоставила в аренду ООО <данные изъяты> земельный участок из земель поселений с кадастровым №, местоположением: <адрес> для строительства 95-квартирного жилого дома в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемому к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 35). По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Лебедянского района передала, а <данные изъяты> принял в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с местоположением: <адрес> (л.д. 36). ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> администрацией Лебедянского района было выдано разрешение на строительство № пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по <адрес> в <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ, которое впоследствии продлено до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37). Данное разрешение принимается судом, т.к. оно выдано в соответствии с требованиями ст. 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 г., срок его действия дважды продлен в соответствии с законом. ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и Ванюшиным С.С. был заключен договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого (п.п. 1.1, 1.2, 2.2.) Ванюшин С.С. инвестирует денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, а ООО <данные изъяты> как застройщик осуществляет строительство и передает в собственность однокомнатную <адрес> (проектный номер) общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде. Срок окончания строительства - 2 квартал 2008 года (продлен соглашением сторон ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7)). Общая сумма инвестирования (долевого участия), подлежащая оплате Ванюшиным С.С., составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 5-6). Квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой, выданной ООО <данные изъяты> подтверждается, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты за <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Ванюшиным С.С. полностью выплачены ответчику (л.д. 9, 10). Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> передало, а Ванюшин С.С. принял в собственность <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой - <данные изъяты> кв. м., расположенную на <данные изъяты> этаже в <данные изъяты> подъезде по адресу: <адрес> (л.д. 8). Согласно кадастровому и техническому паспортам <адрес>, расположенная в <адрес>, имеет общую площадь <данные изъяты> кв. м. (с учетом лоджии - <данные изъяты> кв.м.), жилую площадь - <данные изъяты> кв.м. (л.д. 11-14). В судебном заседании представитель истца Кукса М.С. подтвердила, что в настоящее время квартира находится в фактическом пользовании истца. Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и истцом был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия. Судом установлено, что в названном договоре имеются все существенные условия, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены. Согласно п.1 ст. 218 ГПК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Принимая во внимание изложенное, суд полагает установленным, что истец приобрел право собственности на <адрес> в <адрес>, а обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены. Как видно из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ за ООО <данные изъяты> на праве собственности был зарегистрирован недостроенный 95-квартирный жилой дом площадью застройки <данные изъяты> кв.м., что составляет 40,2% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> (л.д. 38). ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> в лице <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> был заключен кредитный договор № об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15млн. рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 14% годовых за пользование кредитом. В обеспечение указанного кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (Залогодержатель) заключил с ООО <данные изъяты> (Залогодатель) договор ипотеки №/<данные изъяты>, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора. Предметом залога является: 1) объект недвижимости: недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом текущих изменений от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора; 2) право аренды земельного участка сроком по ДД.ММ.ГГГГ с площадью, предоставленной для строительства 95-квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество. Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам без согласия владельца. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности. Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с ДД.ММ.ГГГГ) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон настоящего договора зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение <адрес> по окончании ее строительства (л.д. 5-6)). При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО "<данные изъяты> по передаче квартиры, в отношении которой истцом заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истцом, по которому Ванюшиным С.С. была произведена оплата за строительство этой квартиры. Коль скоро действия ООО <данные изъяты> по регистрации права собственности являются неправомерными и недобросовестными, ООО <данные изъяты> не вправе было без согласия истца передавать в залог <данные изъяты> незавершенный строительством дом, в котором находится спорная квартира. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. При названных обстоятельствах, с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований ст. 335 ГК РФ, суд считает необходимым признать недействительным договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>, заключенный между <данные изъяты> и ООО "<данные изъяты> в 38,10\6660 доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог <адрес>, в отношении которой истцом заявлен спор, расположенной по адресу: <адрес>, по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, в силу ничтожности. Согласно ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Коль скоро к ООО <данные изъяты> заявлено требование имущественного характера с ценой иска 759 810 рублей, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 798 рублей 10 копеек. Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л Признать за Ванюшиным С. С. право собственности на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Считать обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между ФИО3 и ООО <данные изъяты> прекращенными. Признать недействительным договор ипотеки №/<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> в 38,10\6660 доле (в части передачи в залог однокомнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в <данные изъяты>м подъезде на <данные изъяты>м этаже <адрес> в <адрес>). Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за Ванюшиным С. С.. Взыскать с ООО <данные изъяты> государственную пошлину в размере 10 798 рублей 10 копеек с оплатой по следующим реквизитам: УФК по Липецкой области Межрайонная ИФНС России № 4, КПП - 48110100142233501000, ИНН - 4811006829, р/с 40101810200000010006 в ГРКЦ ГУ Банка России по Липецкой обл. г.Липецка, БИК - 044206001, КБК - 18210803010010000110. Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Лебедянский районный суд в течение 10 дней. Судья С.В.Зарецкий.