Дело № года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 марта 2011 года г.Лебедянь
Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Дорофеевой Л.А.,
при секретаре Волынчиковой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лебедянь Липецкой области гражданское дело по иску Зобниной О.В., Зобнина В.А., Зобнина Д.В. к ООО <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> в лице <данные изъяты> отделения № о признании права собственности на квартиру и признании договора об ипотеке недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л
Зобнина О.В. обратилась в суд с иском к ООО <данные изъяты> ОАО <данные изъяты> (далее - <данные изъяты> Зобнину В.А., Зобнину Д.В. о признании за ней права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> область, город <адрес> улица <адрес> дом № и признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО <данные изъяты> и <данные изъяты>, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры.
В судебном заседании истец Зобнина О.В. исковые требования уточнила, обратилась совместно с Зобниным В.А., Зобниным Д.В. в суд с иском о признании права общей долевой собственности на 1/3 долю спорной квартиры за каждым.
Исковые требования истцы обосновывали тем, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с ООО <данные изъяты> договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город <данные изъяты> улица <адрес>, по которому обязались внести денежные средства в строительство 5-этажного жилого дома, а ООО <данные изъяты> приняло на себя обязанность осуществить строительство и передать им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную квартиру № общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 1 этаже во 2 подъезде. По условиям договора стоимость квартиры составила 986 670 рублей, которую они оплатили полностью. ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи ответчик - ООО <данные изъяты> передало им в собственность квартиру под указанным номером, общей площадью <данные изъяты> кв. метров. Регистрация права собственности на квартиру была приостановлена в связи с тем, что на недостроенный 95-квартирный жилой дом наложен арест по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, который ООО <данные изъяты> заключило со <данные изъяты>. Предметом договора ипотеки являлся недостроенный 95-квартирный дом по улице <адрес>, в том числе квартира № в этом доме. ООО <данные изъяты> гарантировало им, что квартира свободна от прав третьих лиц, они полностью оплатили стоимость квартиры до заключения ответчиками договора ипотеки, <адрес> этом доме передана в залог без их согласия. Просили суд признать договор ипотеки №/И-1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО <данные изъяты> и <данные изъяты>, недействительным в части передачи в залог спорной квартиры, считать обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по ул.<адрес> в <адрес> прекращенными и признать за ним право собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес> область, город <адрес> улица <адрес> дом №
В судебном заседании истцы Зобнина О.В., Зобнин В.А. исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.
Истец Зобнин Д.В. в судебном заседании не присутствовал, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддерживает.
Представители ответчиков - ООО <данные изъяты> и ОАО <данные изъяты> в лице <данные изъяты> отделения № <данные изъяты>, надлежаще извещённые о месте и времени рассмотрении дела, в судебное заседание не явились. О причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся: истца Зобнина Д.В., представителей ответчиков - ООО <данные изъяты> и ОАО <данные изъяты>.
Выслушав объяснения истцов - Зобнину О.В., Зобнина В.А., исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно статье 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 ст. 720) заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.
Согласно статье 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2).
Стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3).
31 августа 2004 года администрация <данные изъяты> района <адрес> области выдала ООО <данные изъяты> разрешение № на строительство пятиэтажного 95-квартирного жилого дома со встроенным магазином по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области на срок до 1 сентября 2005 года, которое впоследствии продлено до 1 сентября 2009 года (л.д. 45 ).
Разрешение на строительство, выданное ответчику соответствует требованиям статьи 63 Градостроительного кодекса РФ 1998 года, срок его действия дважды продлен в соответствии с законом.
Из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что администрация <данные изъяты> района <адрес> области предоставила ООО <данные изъяты> земельный участок из земель поселений с кадастровым № по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области общей площадью <данные изъяты> кв. метров для строительства 95-квартирного жилого дома в аренду сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ, который продлен до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 47-49).
ДД.ММ.ГГГГ истцы - Зобнина О.В., Зобнин В.А., Зобнин Д.В. заключили с ООО <данные изъяты> договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого они инвестируют денежные средства в размере 986 670 рублей в строительство 5-этажного жилого дома по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области, а ООО <данные изъяты> как застройщик осуществляет строительство и передает им в общую долевую собственность в равных долях двухкомнатную квартиру № (проектный номер) общей проектной площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную на 1 этаже во 2 подъезде. Срок окончания строительства - 3 квартал 2008 года. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> область, г.<адрес>, ул.<адрес>, срок окончания строительства продлен до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 6-8).
Пунктом 3.2 договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома предусмотрено, что застройщик (ООО <данные изъяты> гарантирует, что квартира, указанная в п.1.1. договора, свободна от обязательств перед третьими лицами, в залоге или под арестом не состоит (л.д. 6-7).
Справкой ООО <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что истцы внесли в счет оплаты двухкомнатной квартиры 986 670 рублей (л.д. 10,11).
Актом приема-передачи квартиры подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> передало истцам в собственность квартиру №, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, в том числе жилой - <данные изъяты> кв. метров, расположенную на 1 этаже во 2 подъезде в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области (л.д. 9).
Согласно кадастровому и техническому паспортам общая площадь квартиры № в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> составляет <данные изъяты> кв. метров (л.д. 13-16).
Истцы Зобнина О.В., Зобнин В.А. объяснили, что они вселились в квартиру и пользуются ею.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
На основе анализа приведенных доказательств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и истцами был заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора строительного подряда и договора долевого участия.В договоре № о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: город <адрес> улица <адрес> имеются все существенные условия, предусмотренные статьёй 432 ГК РФ, включая соглашение о предмете договора, цене, сроках исполнения. Обязательства по договору исполнены.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Принимая во внимание изложенное, суд считает установленным, что истцы приобрели право общей долевой собственности в равных долях на квартиру № в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области, обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства указанного жилого дома прекращены.
Требования истцов о признании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО <данные изъяты> и <данные изъяты> недействительным в части залога квартиры № в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> <адрес> области также обоснованы.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <данные изъяты> (залогодержатель) и ООО <данные изъяты> (залогодатель) в обеспечение кредитного договора № об открытии не возобновляемой кредитной линии на сумму 15 млн. рублей заключен договор ипотеки №, согласно п.п. 1.1., 1.2 которого предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.
Предмет залога составили:
1) объект недвижимости - недостроенный 95-квартирный жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., состав которого определен техническим паспортом, составленным ОГУП <данные изъяты> по состоянию на 10 сентября 2007 года, с учетом текущих изменений от 24 декабря 2007 года, расположенный по адресу: <адрес> область, город <адрес>, ул. <адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с копией Поэтажного плана и Экспликацией, являющихся неотъемлемой частью Договора;
2) право аренды земельного участка сроком по 1 сентября 2009 года с площадью, предоставленной для строительства (95) квартирного жилого дома из категории земель населенных пунктов, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости <данные изъяты> кв.метров, кадастровый номер №, в соответствии с копией Кадастрового плана земельного участка и Планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью Договора (л.д. 17-22 ).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со статьей 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Согласно пункту 3 статьи 335 ГК РФ залог права на аренду или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Статьей 305 ГК РФ определено равное с собственниками право иных титульных владельцев имущества, на защиту от нарушений их прав на это имущество.
Соответственно, любое титульное (легальное) владение имуществом, предопределяет невозможность передачи на него прав иным лицам, без согласия владельца.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Судом установлено, что согласно п. 1.5 Договора о долевом участии в инвестировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира с момента заключения настоящего договора (т.е. с ДД.ММ.ГГГГ) и до момента вступления инвестора в права собственности на нее является по договоренности сторон зарезервированной для инвестора. Согласно п. 2.1 названного договора, вступая в число инвесторов по строительству жилого дома, Инвестор приобретает право на получение квартиры № по окончании ее строительства (л.д. 6-7).
При таких обстоятельствах суд считает, что действия ООО <данные изъяты> по передаче квартиры, в отношении которой истцами заявлен данный спор, по договору ипотеки являются неправомерными, поскольку на момент заключения договора ипотеки уже имелся договор долевого участия, заключенный с истцами, по которому истцы полностью оплатили строительство этой квартиры.
Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
Суд считает необходимым с учетом положений ст.ст. 6, 12, 42 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требований статьи 335 ГК РФ договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> признать недействительным в <данные изъяты> доле (доля определена как соотношение общей площади квартиры, указанной в кадастровом паспорте, к общей площади дома, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию) в части передачи в залог квартиры №, в отношении которой истцами заявлен спор, расположенной по адресу: город <адрес> <адрес> области по улице <адрес> дом № по основаниям, предусмотренным статьёй 168 ГК РФ, в силу ничтожности.
Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации, поэтому с ООО <данные изъяты> подлежит взысканию государственная пошлина 13 066 рублей 70 копеек в бюджет <данные изъяты> муниципального района <адрес> области.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 103 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Признать за Зобниной О.В., Зобниным В.А., Зобниным Д.В. право общей долевой собственности по 1/3 доле за каждым на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенную по адресу: <адрес> область город <адрес> улица <адрес> дом №
Считать обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенному между Зобниной О.В., Зобниным В.А., Зобниным Д.В., прекращенными.
Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> признать недействительным в части залога квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв. метров в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> Липецкой области.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, касающихся прекращения ипотеки и погашения регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> в <данные изъяты> доле дома № по улице <адрес> в городе <адрес> Липецкой области, что соответствует квартире № общей площадью <данные изъяты> кв. метров.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Зобниной О.В., Зобнина В.А., Зобнина Д.В. на 1/3 долю квартиры № в доме № по улице <адрес> в городе <адрес> Липецкой области за каждым.
Взыскать с ООО <данные изъяты> государственную пошлину в бюджет <данные изъяты> муниципального района <адрес> области в размере 13 066 рублей 70 копеек.
Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд путём подачи жалобы через Лебедянский районный суд в течение 10 дней.
Судья Дорофеева Л.А.