копия
Решение
именем Российской Федерации
10 марта 2011 года Лангепасский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи С.И. Кульковой,
при секретаре Н.М. Султановой,
с участием истца Ф.А. Ахмедова, его представителя А.В. Кузьминых,
ответчицы Н.В. Малаховой, представителя Г.Г. Шванк,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-60/2011 по иску Ахмедова Ф.А. к Малаховой Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды,
установил:
Ахмедов Ф.А. обратился в суд с иском к Малаховой Н.В. о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование своих требований истец указал, что 01 июля 2010 года между ним и Малаховой Н.В. был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому он передал по акту приема-передачи Малаховой Н.В. во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а арендатор в свою очередь, принял во владение переданное недвижимое имущество, и обязался своевременно уплачивать арендную плату в размере 80 000 рублей ежемесячно. Срок аренды в соответствии с п.2.1 договора с 01 июля 2010 года по 31 декабря 2010 года. В соответствии с п. 3.2.1 договора в пятидневный срок со дня подписания сторонами договора, Малахова Н.В. должна была заключить с соответствующими эксплуатационными службами договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, но не сделала этого, в связи с чем в период с 01 июля 2010 г. он был вынужден сам оплачивать счета. В нарушение п.5.2. договора и в нарушение п. 1 ст. 614 ГК РФ Малахова Н.В. своевременно не исполняла обязательства по полному внесению арендных платежей за пользование имуществом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате. Истец просил согласно приложенным расчетам взыскать с Малаховой Н.В. в его пользу задолженность по договору аренды и пени в размере 74 150 рублей, задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг и в размере 5978 рублей 79 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 603 рублей 86 копеек и расходы по оплате услуг представителя 35 000 рублей.
В дальнейшем истец уточнил основания иска и увеличил исковые требования, пояснив, что в соответствии с условиями договора от 01 июля 2010 года (п. 5.1) размер арендной платы в месяц составлял 80 000 рублей. Малахова Н.В. арендную плату за июль 2010 года уплатила в полном объеме, в размере 80 000 рублей. Согласно п. 5.2. договора, арендатор вносит арендную плату арендодателю безналичным путем с предоплатой в размере 50% от суммы арендой платы 01 числа текущего месяца, а окончательный расчет не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным. 01.08.2010 года Малахова Н.В. уплатила в счет арендной платы 30 000 рублей, недоплатив при этом 10 000 рублей (договором предусмотрена предоплата в размере 50%). В соответствии с условиями договора, до 15.09.2010 года Малахова Н.В. должна была внести оставшуюся часть арендной платы - 50 000 рублей (40 000 + 10 000), однако не сделала этого до настоящего времени. За сентябрь 2010 года, а именно 01.09.2010 года Малахова Н.В. должна была внести арендную плату в размере 40 000 рублей, указанную сумму она также не внесла. 28.09.2010 года он продал принадлежавшее ему здание, которое сдавал в аренду ответчику, в связи с чем размер арендной платы за сентябрь следует исчислять по 27.09.2010 года включительно. Поскольку ежемесячная арендная плата составляет 80 000 рублей, размер ежедневной оплаты равняется 2 666,66 рублей, следовательно, размер невнесенной арендной платы, срок оплаты по которому должен истечь 15.10.2010 года составляет 31 999,99 рублей, из расчета 80 000 рублей / 30 дней = 2 666,66 рублей(в день) х 27 дней = 71 999,99 рублей - 40 000 рублей(предоплата). У ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере: 10 000 рублей, начиная с 01.08.2010 года по 27.09.2010 года; 40 000 рублей с 16.09.2010 года по 27.09.2010 года; 40 000 рублей с 01.09.2010 г. по 27.09.2010 года; 31 999,99 рублей за пользование арендованным имуществом в сентябре до 27.09.2010 года, итого 121 999,99 рублей. В соответствии с п. 6.2. договора за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.3 договора, арендатор обязан уплачивать пени за каждый день просрочки в размере 0,7 % от просроченной суммы арендной платы. Сумма пени по 27.09.2010 года составляет 14 630 рублей из расчета: за просрочку платежа в 10 000 рублей за период с 01.08.2010 года по 27.09.2010 года - 3 990 рублей (10 000 х 0,7% х 57 дней); за просрочку платежа в 40 000 рублей за период с 16.09.2010 года по 27.09.2010 года - 3 360 рублей (40 000 х 0,7% х 12 дней); за просрочку платежа в 40 000 рублей за период с 01.09.2010 года по 27.09.2010 г. -7 280 рублей (40 000 х 0,7% х 26 дней), итого, задолженность Малаховой Н.В. по арендной плате составила 136 629,99 рублей (121 999,99 + 14 630). Кроме того, за весь период аренды ответчиком не оплачивались коммунальные услуги. Согласно счету-фактуре от 30.09.2010 года ОАО «Югорская территориальная энергетическая компания» истцом поставщику услуг было оплачено 4 498 руб. 79 коп.. По счету-фактуре от 30.09.2010 г. 1 480 руб. он оплатил согласно приложенным квитанциям за тепло и водоснабжение в ЛГ МУП «Тепловодоканал». Всего сумма коммунальных услуг составила 5 978 рублей 79 копеек. Также в декабре 2010 года, за сентябрь 2010 года им было уплачено за услуги охраны объекта в размере 2 044 рублей 22 копеек в ОВО при ОВД по г. Лангепаса. Таким образом, задолженность по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг составила 8 023 рубля 01 копейку (5 978 рублей 79 копеек + 2 044 рублей 22 копеек). Истец Ахмедов Ф.А. просит взыскать с Малаховой Н.В. в его пользу задолженность по договору аренды и пени в размере 136 629, 99 рублей; по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в размере 8 023 рублей 22 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 759 рублей 59 копеек и расходы по оплате услуг представителя 35 000 рублей.
В судебном заседании истец Ахмедов Ф.А. и его представитель Кузьминых А.В. иск поддержали по основаниям, указанным в уточненном заявлении и уменьшили исковые требования, указав, что не настаивают на взыскании с Малаховой Н.В. расходов, произведенных на охрану объекта в сумме 2 044 рубля 22 копейки.
Ответчица Малахова Н.В. и её представитель Шванк Г.Г. исковые требования не признали и просили отказать в удовлетворении иска и пояснили, что истец ссылается на договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2010 г., расположенный по адресу. <адрес> заключенный сроком по 31 декабря 2010 г. и указывает, что не произведены платежи по аренде и за коммунальные услуги. Она вынуждена была освободить арендуемое помещение по причине того, что в нарушение п.1 "Акта приема-возврата арендуемого нежилого помещения" от 01.07.2010 г. (приложения №1 к договору аренды нежилого помещения) арендодатель не передал ей ни технический паспорт, ни другие документы, необходимые для надлежащего пользования арендуемым помещением. Истец фактически заключил с ней ничтожную сделку и ввел её в заблуждение относительно притязаний на данный объект недвижимости третьих лиц, чем воспрепятствовал в осуществлении предпринимательской деятельности и нанес огромные материальные убытки. Это подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 30.12.2010г., где Ахмедов Ф.А. дает объяснение, что он, якобы, с 01.07.2010 г. по 23.09.2010г., якобы, неоднократно устно предупреждал о намерениях продать нежилое здание. Таких предупреждений Ахмедов Ф.А. не делал, а если бы делал, то она вообще не заключала бы с ним договор, либо заключила бы договор аренды с выкупом либо бы попыталась бы сразу купить данный объект, взяв ипотеку в банке. Для аренды данного объекта 29.06.2010 г. она специально открыла новый вид деятельности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей № от ДД.ММ.ГГГГ. А после того, как увидела, что Ахмедов ввел её в заблуждение относительно своих намерений, практически препятствовал осуществлению её деятельности, не производил с нею расчеты в соответствии с договором, т.е. безналичным путем, а лично получал деньги в кассе, что отражалось в тетради учета расходов, она вынуждена была вид деятельности прекратить (Выписка из Единого гос. реестра индивидуальных предпринимателей № от ДД.ММ.ГГГГ). За время отношений с Ахмедовым Ф.А. она оплатила ему в общей сумме 230 455 руб. и полагает, что больше ничего ему не должна. Признавая факт исполнения с её стороны денежных обязательств по договору аренды, но не в полном объеме, Ахмедов Ф.А. не представляет письменных доказательств произведенных расчетов. Ахмедов Ф.А. продал нежилое здание по адресу <адрес> ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ не поставив её в известность. Истец предъявляет к оплате счета, оплаченные ООО "Вандам" - в ОВО при ОВД г. Лангепаса за охрану объекта в сентябре 2010 г., а какого объекта не указывается; выставляется истцом счет-фактура № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО Югорской энергетической компании к ОАО "Вандам", расположенному по адресу: <адрес>, за электричество и такая же товарная накладная, счет-фактуру № от ДД.ММ.ГГГГ Лангепасского городского муниципального унитарного предприятия "Тепловодаканал" за тепло и водоснабжение по объекта, расположенного по <адрес>. Полагая, что эти платежные документы не имеют к ней никакого отношения, просит в иске о взыскании коммунальных услуг отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.
По основаниям ст.310 ГК РФ).
Как видно из представленных документов, стороны 01.07.2010 г. заключили договор аренды нежилого здания общественного питания и торговли по адресу: <адрес>, площадью 288, 6 кв.м. сроком с 01.07.2010 г. по 31.12.2010 г..
На день заключения договора арендуемое Малаховой Н.В. здание принадлежало арендодателю Ахмедову Ф.А. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно условиям договора арендатор обязан вносить арендную плату в установленный договором срок (п.п. 3.2.3.), а также оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административные услуги (п.п. 3.2.6.).
Пунктом 5.1. арендная плата составляет 80 000 рублей в месяц. Та же сумма указана в приложении № 2 к договору, называемому «Соглашение об определении арендной платы». По условиям п.п. 5.2. арендатор должен вносить арендную плату дважды: 50% первого числа текущего месяца, а остальные деньги - 15 числа месяца, следующего за отчетным.
За неисполнение обязательства, предусмотренного п.п. 3.2.3. договора. арендатор обязан уплатить арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
Подпунктом 2 пункта 1 ст.161 ГК РФ предусмотрено, что сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
В соответствии со ст.159 ГК РФ сделки, совершенные в письменной форме, должны совершаться также письменно, если устное совершение сделки не было установлено письменным соглашением сторон.
Согласно п.п. 3.2.3.заключенного сторонами договора арендная плата должна вноситься арендатором путем безналичного перечисления на счет арендатора, из чего следует, что сторонами предусмотрено письменное совершение сделки.
В силу п.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
По основаниям ст.56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих доводов и возражений.
Сторонами не представлено таких доказательств надлежащего исполнения ответчицей Малаховой Н.В. своих обязательств по договору как платежные документы, подтверждающие перечисление ответчицей на счет истца арендной платы. Однако ответчицей Малаховой Н.В. представлен журнал учета расхода, в котором имеются записи о передаче денег истцу, заверенные его подписями, принадлежность которых ему истец в судебном заседании не отрицал.
Согласно записям в журнале Малаховой Н.В. за аренду было уплачено Ахмедову Ф.А.: 03.07.2010 г. - 40 000 рублей, 21.07.2010 г. - 30 000 рублей, 17.08.2010 г. - 40 000 рублей, 25.08.2010 г. - 21 000 рублей, 29.08.2010 г. -9 000 рублей, 14.09.2010 г.- 40 000 рублей, всего 180 000 рублей за три месяца.
Как видно из договора купли-продажи и штампа о прекращении права собственности в свидетельстве о регистрации, Ахмедов Ф.А. с 27.09.2010 года перестал быть собственником арендуемого жилого помещения, в связи с чем за сентябрь 2010 года по его расчетам ответчица должна была ему уплатить арендную плату в размере 71 999 рублей 99 копеек.
Таким образом, по договору аренды с 01.07.2010 года по 27.09.2010 года Малахова Н.В. должна была уплатить истцу 231 999 рублей 99 копеек. Фактически подтверждена уплата 180 000 рублей. Следовательно, долг Малаховой Н.В. по договору аренды составляет 51 999 рублей 99 копеек.
Истцом предъявлено требование о взыскании с ответчицы неустойки в сумме 14 630 рублей за несвоевременное внесение арендной платы и уклонение от уплаты арендной платы, согласно п.п. 3.2.3. договора.
Суд, учитывая доводы ответчицы о материальных трудностях, связанных с началом предпринимательской деятельности, подтвержденных сведениями о выручке из журнала учета, полагает неустойку, требуемую истцом, явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств, и по основаниям ст.333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки до 5 000 рублей.
В том же журнале, представленном ответчицей, имеются записи о передаче Ахмедову Ф.А. денежных средств за коммунальные услуги: 10.08.2010 г. - 7 000 рублей, 23.09.2010 г. - 6 350 рублей.
По пояснениям Малаховой Н.В. она передавала эти денежные средства в количестве согласно представленным Ахмедовым Ф.А. платежным документам, выданным на ООО «Тандем».
Ахмедов Ф.А. пояснил, что в здании, переданном впоследствии в аренду Малаховой, на 01.01.2010 года осуществляло свою деятельность ООО единственным учредителем которого является он. Поэтому в начале года все договоры с обслуживающими организациями были заключены от имени ООО Поскольку здание было полностью передано в аренду ответчице, ООО свою деятельность на то время не осуществляло. Эти обстоятельства подтверждаются выпиской из единого государственного реестра юридических лиц.
В судебном заседании истец снизил размер требований о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг за сентябрь 2010 года и просит взыскать плату только за услуги, предоставляемые энергоснабжающей организацией и МУП "Тепловодаканал".
Согласно счету-фактуре № 06/00002911 от 30 сентября 2010 г., ОАО «Югорская территориальная энергетическая компания «ЮТЭК» предоставило электроэнергию по адресу <адрес> грузополучателю ООО на сумму 4 499 рублей 07 копеек. Согласно квитанции и кассовому чеку от ООО «Вандам» принята плата за сентябрь в сумме 4 498 рублей 79 копеек. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Счет № 2402 от 30 сентября 2010 г. за тепловодопотребление на сумму 1480 рублей 94 коп. выставлен ИП Ахмедову Ф.А., проживающему по <адрес> в <адрес>. Поскольку Ахмедов Ф.А. пояснял, что договоры с обслуживающими организациями на предоставление коммунальных услуг по адресу <адрес>, 15, он заключал от имени ООО суд приходит к выводу, что указанные расходы не доказаны, поскольку предъявленные истцом платежные документы не содержат указания на адрес: <адрес>, и ООО
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение. Суд взыскивает с другой стороны все понесенные по делу расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. При удовлетворении имущественных требований в размере 61 498 рублей 78 копеек, уплаченная истцом при подаче иска в суд государственная пошлина, подлежащая компенсации за счет ответчицы, равна 2 044 руб. 96 коп..
В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Ахмедов Ф.А. в своем письменном заявлении просит взыскать с ответчицы 35 000 рублей, затраченных им на оплату услуг представителя, что подтверждается платежным документом. При указанных обстоятельствах заявление Ахмедова Ф.А. о возмещении ему средств, израсходованных на услуги представителя, не противоречит действующе му законодательству и является обоснованным.
Однако, с учетом обстоятельств дела, его сложности, необходимости участия в нем представителя истца, объема выполненной представителем работы, а также возражений ответчика, заслуживающих внимания, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления частично, то есть в сумме 25 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчицы в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Ахмедова Ф.А. удовлетворить частично.
Взыскать с Малаховой Н.В. в пользу Ахмедова Ф.А. основную задолженность по арендной плате 51 999 рублей 99 коп., пени 5 000 рублей, возмещение коммунальных услуг 4 498 рублей 79 коп., возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2 044 рубля 96 копеек и возмещение расходов по оплате услуг представителя в сумме 25 000 рублей, а всего 88 543 (восемьдесят восемь тысяч пятьсот сорок три) рубля 74 копейки.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения с подачей жалобы через Лангепасский городской суд.
Председательствующий (подпись) С.И. Кулькова.
Копия верна. Судья С.И. Кулькова.
Секретарь Н.М. Султанова.