Дело № 2-321/ 2011 РЕШЕНИЕ 15 июля 2011 года город Лаишево Лаишевский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Губаевой Д.Ф., при секретаре Яруллиной А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Лаишевского районного суда Республики Татарстан гражданское дело по исковому заявлению Нурсаитовой Л.З. к Сироткину О.Ю., Котельникову Е.Л., Сафиеву М.Р., Кашаеву Р.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, встречному иску Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. к Нурсаитовой Л.З. о признании добросовестными приобретателями, установил: Первоначально Нурсаитова Л.З, от имени которой по доверенности действует Гайнутдинова А.Г., обратилась в суд с иском к Сироткину О.Ю., Котельникову Е.Л. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным. В обоснование заявленных требований истица указала, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ она является собственницей жилого дома <данные изъяты>. и земельного участка <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (далее также именуемые - Объекты). ДД.ММ.ГГГГ истица получила извещение налоговой службы о необходимости представить декларацию по налогу на доходы по факту реализации недвижимого имущества. При обращении в Лаишевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ (далее - Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ) истица узнала, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Объекты проданы Сироткиным О.Ю., действующим от имени Нурсаитовой Л.З. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г.Казани РТ Ибрагимовой Г.Н. за номером №, гражданину Котельникову Е.Л. Истица обратилась к нотариусу, выдавшему доверенность, которая ей пояснила, что названная доверенность нотариусом не удостоверялась. Ссылаясь на изложенное, истица просит признать договор купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между нею и Котельниковым Е.Л., недействительным. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кашаев Р.В. и Сафиев М.Р. В последующем истица дополнила и уточнила исковые требования и просила признать недействительными: доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, где доверителем указана Нурсаитова Л.З., а представителем Сироткин О.Ю.; сделку купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между Сироткиным О.Ю., действующим от имени Нурсаитовой Л.З., и Котельниковым Е.Л.; сделку купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между Котельниковым Е.Л. и Сафиевым М.Р., Кашаевым Р.В.; зарегистрированные за Котельниковым Е.Л. право собственности и за Сафиевым М.Р., Кашаевым Р.В. право общей долевой собственности на Объекты; истребовать Объекты из чужого незаконного владения Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. Свои требования истица мотивировала тем, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ ею не подписывалась и не выдавалась, названная доверенность имеет противоречия относительно даты ее совершения (ДД.ММ.ГГГГ) и даты ее удостоверения (ДД.ММ.ГГГГ), содержит неверные сведения о месте рождения истицы (указан <адрес> вместо <адрес>), паспортные данные Сироткина О.Ю. в доверенности указаны не полностью (не указано, когда и кем был выдан паспорт). Ссылаясь на несоблюдение нотариальной формы доверенности, истица считает доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, сделку купли-продажи Объектов, совершенную ДД.ММ.ГГГГ на основании указанной доверенности, и последующую сделку купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ недействительными. Поскольку Объекты выбыли из владения истицы помимо ее воли, она просит истребовать Объекты из чужого незаконного владения Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. По утверждению истицы, Сафиев М.Р., Кашаев Р.В. не могут быть признаны добросовестными приобретателями Объектов, им следовало усомниться в наличии у Котельникова Е.Л. полномочий на совершение сделки, поскольку последний реализовал Объекты уже через 26 дней после их приобретения по цене, ниже на <данные изъяты> цены их приобретения. Кроме того, жилой дом, являющийся предметом оспариваемых сделок, покупателями не осматривался, ключи от дома покупателям не передавались. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суд с учетом мнения сторон привлек Кашаева Р.В., Сафиева М.Р. к участию в деле в качестве соответчиков. В ходе судебного разбирательства Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. обратились в суд со встречным иском к Нурсаитовой Л.З. о признании их добросовестными приобретателями Объектов по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Котельниковым Е.Л. и Кашаевым Р.В., Сафиевым М.Р. В обоснование заявленных требований истцы по встречному иску указали, что, имея целью приобретение земельного участка под строительство двух коттеджей, они подали объявление в газету «Из рук в руки». На объявление откликнулся риэлтор, который предложил им земельный участок со старым домом <адрес> за <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. осмотрели предложенный земельный участок, сообщив риэлтору, что они готовы его приобрести за <данные изъяты>. Получив согласие продавца на свое предложение, стороны договорились на совершение сделки ДД.ММ.ГГГГ. В этот день Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. прибыли в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ, где они встретились с двумя риэлтрами и продавцом Объектов Котельниковым Е.Л. После ознакомления с правоустанавливающими документами на Объекты покупатели передали продавцу по расписке запрашиваемую сумму денег и был подписан договор купли-продажи. При этом Котельников Е.Л. уверил покупателей, что ключи от приобретенного ими жилого дома будут им переданы позже, однако оставленные продавцом телефоны оказались недоступны. После совершения сделки Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. повторно осмотрели земельный участок, поговорили с соседями, которые указали, что на участке никого, кроме потенциальных покупателей, они давно не видели. Учитывая ветхость приобретенного жилого дома, Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. решили его снести ДД.ММ.ГГГГ и начать строительство коттеджей. Ссылаясь на изложенное и гарантированную законом защиту имущественных прав добросовестных приобретателей, истцы по встречному иску просили удовлетворить их требования. В судебном заседании истица по первоначальному иску, ответчица по встречному иску Нурсаитова Л.З. и ее представитель Хайруллина О.С. заявленные требования с учетом их уточнения поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, встречный иск не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Текст возражений приобщен к материалам настоящего дела. Ответчики по первоначальному иску, истцы по встречному иску Сафиев М.Р., Кашаев Р.В. и их представитель Шамсиева Д.М. первоначальный иск не признали, требования встречного иска поддержали в полном объеме, ходатайствовали о приостановлении производства по делу до разрешения уголовного дела по заявлению Нурсаитовой Л.З. Ответчики Сироткин О.Ю., Котельников Е.Л., будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. Третье лицо - нотариус г.Казани РТ Ибрагимова Г.Н. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель третьего лица - Лаишевского отдела Управления Росреестра по РТ, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с собранными по делу доказательствами, суд приходит к следующим выводам. Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. В соответствии с частью 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. В пункте 1 статьи 185 ГК РФ под доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. На основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. На основании пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В соответствии с пунктом 1 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Судом установлено, что на основании договора дарения жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Нурсаитова Л.З. приобрела Объекты в собственность (л.д. 6-8). Письмом от ДД.ММ.ГГГГ за № Межрайонной ИФНС России №5 по РТ Нурсаитова Л.З. была уведомлена о необходимости представить декларацию на доходы по факту реализации недвижимого имущества (л.д. 9). Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Сироткиным О.Ю., действующим от имени Нурсаитовой Л.З. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г.Казани РТ Ибрагимовой Г.Н. за номером № (продавец) и Котельниковым Е.Л. (покупатель) был заключен договор купли-продажи Объектов и произведена передача Объектов (л.д. 61-62). В соответствии с пунктами 5 и 6 названного договора цена сделки составила <данные изъяты>, из которых стоимость земельного участка составила - <данные изъяты>, стоимость жилого дома - <данные изъяты>, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. По заявлениям сторон об ускорении регистрации договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, мотивированными отъездом Нурсаитовой Л.З. в Башкирию (л.д. 125-127) названная сделка и переход права собственности на Объекты к Котельникову Е.Л. прошли государственную регистрацию в сокращенные сроки, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из ответов нотариуса г.Казани РТ Ибрагимовой Г.Н., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, якобы удостоверенная ею за номером №, на основании которой Сироткин О.Ю., действуя от имени Нурсаитовой Л.З., заключил сделку купли-продажи Объектов и которая была представлена продавцом в Лаишевский отдел Управления Росреестра по РТ для регистрации сделки (л.д. 60), названным нотариусом не удостоверялась. Как указал нотариус, в соответствии с реестрами для регистрации нотариальных действий за ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы действия за реестровыми номерами: №, №, с № по №, с № по №, с № по №. Без указания литеры реестровые номера в нотариальной конторе не ведутся (л.д. 87, 133, 244). На основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Котельников Е.Л. (продавец) продал Объекты в общую долевую собственность в равных долях (по <данные изъяты> ) Сафиеву М.Р. и Кашаеву Р.В. (покупатели) за <данные изъяты>, Объекты переданы по передаточному акту покупателям (л.д. 76-78). В соответствии с пунктом 7 договора расчет между сторонами произведен полностью до начала подписания договора, что подтверждает и расписка Котельникова Е.Л. от ДД.ММ.ГГГГ о получении им от покупателей денежных средств в размере <данные изъяты> (л.д. 102). ДД.ММ.ГГГГ указанный договор и переход права собственности на Объекты к Сафиеву М.Р., Кашаеву Р.В. прошли государственную регистрацию (л.д. 98-101). Поскольку Нурсаитова Л.З. не уполномочивала Сироткина О.Ю. на совершение от ее имени сделки по отчуждению принадлежащих ей Объектов, суд считает установленным, что сделка в форме договора купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сироткиным О.Ю., действующим от имени Нурсаитовой Л.З., (продавец), и Котельниковым Е.Л. (покупатель), была совершена от имени продавца неуполномоченным на то лицом. При таком положении, требования Нурсаитовой Л.З. о признании недействительными доверенности от ее имени, выданной от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом г.Казани РТ Ибрагимовой Г.Н. за номером №, и совершенной на ее основании сделки купли-продажи Объектов от ДД.ММ.ГГГГ суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Суд также полагает обоснованными требования Нурсаитовой Л.З. о признании недействительными последующей сделки по купле-продаже Объектов, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Котельниковым Е.Л. и Сафиеву М.Р., Кашаеву Р.В. (покупатели), и зарегистрированных прав собственности названных граждан на Объекты, поскольку они являются производными от вышеуказанных требований Нурсаитовой Л.З., удовлетворенных судом. Согласно совместным разъяснениям Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Таким образом, зарегистрированное право собственности Котельникова Е.Л. и право общей долевой собственности Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. на Объекты подлежит признанию отсутствующим. Что касается требования Нурсаитовой Л.З. об истребовании Объектов из чужого незаконного владения Сафиева М.Р., Кашаева Р.В., то оно удовлетворению не подлежит в силу следующего. Из совместных разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ следует, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года). Обращаясь в суд с требованием об истребовании Объектов из чужого незаконного владения, Нурсаитова Л.З. в обоснование заявленного требования сослалась на статью 302 ГК РФ, которая при разрешении спора, вытекающего из договорных отношений, не прменима. Требование о применении последствий недействительности сделки ею не заявлено. Поскольку применение последствий недействительности сделки судом по собственной инициативе не является обязанностью суда, а также принимая во внимание, что Кашаев Р.В., Сафиев М.Р. фактически Объектами не пользуются, в пользовании Объектами Нурсаитовой Л.З. не препятствуют, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, требование Нурсаитовой Л.З. об истребовании имущества подлежит отклонению. Требования Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. о признании их добросовестными приобретателями суд полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего. Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года). Сафиев М.Р., Кашаев Р.В. не могут быть признаны добросовестными приобретателями Объектов, поскольку сделка, по которой они приобрели владение спорным имуществом, недействительна. В ходе судебного разбирательства Сафиев М.Р., Кашаев Р.В. пояснили, что жилой дом <адрес> как до совершения сделки по его приобретению, так и после приобретения права собственности истцов по встречному иску на указанное жилое строение ими не осматривался в силу отсутствия у них ключей от дома. По утверждению Сафиева М.Р., Кашаева Р.В., названный жилой дом не интересовал их как объект недвижимости по причине его ветхости и отсутствия коммуникаций в доме. Они планировали дом снести и возвести на земельном участке два коттеджа. Вместе с тем, из пояснений Нурсаитовой Л.З. следует, что продавать Объекты она намерения не имела, в спорном жилом доме она проживала только в летний период. В целях сохранения имущества, имеющегося в доме, в осенне-весенний период окна дома забивались, коммуникации отсоединялись. Как указала Нурсаитова Л.З., в спорном жилом доме до сих пор хранятся ее личные вещи, мебель, посуда, на двери дома весит навесной замок, ключи от которого она никому не передавала. Из технического паспорта на спорный жилой дом видно, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом <адрес> имеет износ <данные изъяты>, дом построен в ДД.ММ.ГГГГ (л.д.217-218). Имеющиеся в деле фотоснимки спорного жилого дома (л.д. 212-216) указывают на то, что названный дом является жилым: на двери дома висит навесной замок, окна дома застеклены и занавешены шторами. Таким образом, собственник дома не совершал каких-либо действий, подтверждающих его намерение реализовать дом: вещи и мебель из дома не вывозились, ключи от дома никому не передавались. При таком положении, суд приходит к убеждению, что при приобретении Объектов Сафиев М.Р., Кашаев Р.В. не приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорных жилого дома и земельного участка, они должны были усомниться в праве продавца на отчуждение Объектов. Ходатайство истцов по встречному иску о приостановлении производства по делу до разрешения уголовного дела по заявлению Нурсаитовой Л.З. о привлечении к уголовной ответственности неустановленного лица, предоставившего в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддельные документы, подлежит отклонению, поскольку наличие возбужденного уголовного дела не препятствует рассмотрению заявленных сторонами требований в гражданском порядке. Имеющиеся в материалах дела доказательства суд считает достаточными для разрешения по существу взаимных исков сторон. Таким образом, иск Нурсаитовой Л.З. подлежит удовлетворению частично, встречный иск Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. удовлетворению не подлежит. Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: Иск Нурсаитовой Л.З. удовлетворить частично. Признать недействительными: доверенность от имени Нусаитовой Л.З. от ДД.ММ.ГГГГ на имя Сироткина О.Ю., удостоверенную нотариусом города Казани Республики Татарстан Ибрагимовой Г.Н. ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №; сделки купли-продажи жилого дома, <данные изъяты>., с земельным участком, <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, оформленные договором купли - продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Сироткиным О,Ю,, действующим от имени Нурсаитовой Л.З., и Котельниковым Е.Л., и договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Котельниковым Е.Л. и Сафиевым М.Р., Кашаевым Р.В.. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Котельникова Е.Л. и зарегистрированное право общей долевой собственности Сафиева М.Р. и Кашаева Р.В. на вышеназванные объекты недвижимого имущества. В удовлетворении требования Нурсаитовой Л.З, об истребовании названных объектов недвижимого имущества из чужого незаконного владения Сафиева М.Р., Кашаева Р.В., встречного иска Сафиева М.Р., Кашаева Р.В. к Нураитовой Л.З. о признании их добросовестными приобретателями тех же объектов недвижимого имущества отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Лаишевский районный суд Республики Татарстан в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения. Судья Губаева Д.Ф.
Именем Российской Федерации