Дело № 2-16/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2011 года город Лаишево
Лаишевский районный суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Губаевой Д.Ф.,
при секретаре Бондаревой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Лаишевского районного суда Республики Татарстан гражданское дело по исковому заявлению Гарифуллина А.Ф, к Тихоновой А.И., Новоселову С.А. об устранении препятствий в пользовании собственностью и снятии с регистрационного учета,
по исковому заявлению Тихоновой А.И. к Гарифуллину А.Ф., Павленко Ф.В, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры,
по встречному исковому заявлению Павленко Ф.В. к Гарифуллину А.Ф., Зайцеву А.В. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о переходе прав собственности на данную квартиру,
установил:
Гарифуллин А.Ф. обратился в суд с иском к Тихоновой А.И., Новоселову С.А., в котором просил устранить препятствия в пользовании квартирой №, расположенной в <адрес>, сняв ответчиков с регистрационного учета.
Свои требования Гарифуллин А.Ф. мотивировал тем, что он является собственником названного жилого помещения, а регистрация ответчиков по указанному адресу лишает его права распоряжения собственным имуществом.
В последующим Гарифуллин А.Ф. дополнил основания своих исковых требований, указав, что он не был извещен прежним собственником жилого помещения о регистрации в квартире третьих лиц. Напротив, заключенный им договор купли-продажи названного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ содержит положения и гарантии, из которых следует, что квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц.
Тихонова А.И. обратилась в суд с иском к Павленко Ф.В., Гарифуллину А.Ф. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры.
В обоснование своих требований Тихонова А.И. указала, что между ней и Павленко Ф.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, по которому Павленко Ф.В. получил от Тихоновой А.И. задаток в размере <данные изъяты> рублей. На момент заключения предварительного договора названная квартира была обременена ипотекой по договору купли-продажи квартиры, заключенному между Павленко Ф.В. и ООО «Ак-Барс Ипотека» с рассрочкой платежа.
ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. получил от Тихоновой А.И. оставшиеся <данные изъяты> рублей в счет исполнения ею своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
По утверждению истицы, Павленко Ф.В. приобретал квартиру в ипотеку для Тихоновой А.И., так как всей суммы в размере <данные изъяты> рублей сразу не было, а Тихонова А.И. не подходила по возрасту для кредита.
С согласия Павленко Ф.В., Тихонова А.И. и Новоселов С.А. были зарегистрированы по вышеуказанному адресу, а ДД.ММ.ГГГГ между Павленко Ф.В. и Тихоновой А.И. был заключен договор найма данного жилого помещения сроком на 5 лет.
В ДД.ММ.ГГГГ года Тихонова А.И. узнала, что занимаемая ею и оплаченная по предварительному договору купли-продажи квартира продана Гарифуллину А.Ф., который обратился в суд с иском о ее выселении.
Ссылаясь на установленную статьей 429 ГК РФ обязанность стороны по предварительному договору заключить основной договор, Тихонова А.И. просила признать договор купли-продажи квартиры №, расположенной в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Павленко Ф.В. и Гарифуллиным А.Ф., недействительным как ничтожную сделку, и обязать Павленко Ф.В. заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с согласия лиц, участвующих в деле, гражданские дела по данным искам объединены в одно производство.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с согласия лиц, участвующих в деле, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Зайцев А.В.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. обратился в суд со встречным иском к Гарифуллину А.Ф., Зайцеву А.В. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о переходе прав собственности на данную квартиру, мотивировав свои требования следующим.
Как указывается в иске, Павленко Ф.В., имея перед Зайцевым А.В. долг в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ выдал последнему в качестве гарантии возврата суммы долга доверенность на продажу принадлежащей ему <адрес> <адрес>.
По утверждению истца по встречному иску, намерение продать указанную квартиру он никогда не имел, квартиру Зайцеву А.В. не показывал, ключей от квартиры ему не передавал. Также указывается, что истец предупредил Зайцева А.В. о том, что в квартире зарегистрированы и проживают Тихонова А.И. и Новоселов С.А., для которых квартира является единственным жильем, а сама Тихонова А.И. уже передала Павленко Ф.В. <данные изъяты> рублей в виде задатка за покупку данной квартиру.
ДД.ММ.ГГГГ Зайцев А.В. для возврата долга продал указанную квартиру Гарифуллину А.Ф., который жилое помещение также не осматривал, не оговаривал с Павленко Ф.В. цену и условия сделки купли-продажи, денег Павленко Ф.В. не передавал.
Ссылаясь на то, что при совершении сделки Гарифуллин А.Ф. не выяснил правомочия Зайцева А.В. на совершение от имени Павленко Ф.В. сделки купли-продажи спорной квартиры, в силу чего Гарифуллин А.Ф. не может быть признан добросовестным приобретателем названного жилого помещения, Павленко Ф.В. просил признать оспариваемую сделку от ДД.ММ.ГГГГ недействительной как ничтожную сделку. Также Павленко Ф.В. просил признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на указанную квартиру к Гарифуллину А.Ф.
В судебном заседании Гарифуллин А.Ф. и его представитель Горовец Г.И. заявленные им требования поддержали, в удовлетворении требований Тихоновой А.И. и Павленко Ф.В. просили отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, текст которых приобщен к материалам гражданского дела. Указанные в них доводы сводятся к тому, что спорная квартира на момент заключения между Павленко Ф.В. и Тихоновой А.И. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ являлась залоговым имуществом ОАО «Ак Барс» Банк, при этом предварительный договор нотариально не удостоверен, договор найма указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Павленко Ф.В. и Тихоновой А.И. сроком на 5 лет, является фиктивным, так как не прошел государственную регистрацию. Также в возражениях указывается, что Гарифуллин А.Ф. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку полномочия Зайцева А.В. на продажу квартиры были оговорен в выданной ему Павленко Ф.В. доверенности и Гарифуллиным А.Ф. проверены, расчет между сторонами сделки купли-продажи полностью произведен.
Представитель Тихоновой А.И. и Павленко Ф.В. - Зеленюк О.В. требования своих доверителей поддержала в полном объеме, в удовлетворении требований Гарифуллина А.Ф. просила отказать. Представитель пояснила, что Павленко Ф.В. не имел намерения продавать спорную квартиру Гарифуллину А.Ф., поскольку уже получил за нее деньги от Тихоновой А.М. Также она просила учесть, что Тихонова А.И. другого жилья не имеет.
Ответчик Зайцев А.В. в удовлетворении требований Тихоновой А.И. и Павленко Ф.В. просил отказать, требования Гарифуллина А.Ф. поддержал по основаниям, указанным в письменных возражениях, которые аналогичны доводам Гарифуллина А.Ф.
Ответчик Новоселов С.А., будучи надлежаще уведомленным о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился.
Представитель третьего лица Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суд не явился. Руководитель отдела Филиппов И.Н. просил дело рассмотреть в отсутствие их представителя.
Представитель третьего лица УФМС Лаишевского района РТ в суд не явился, надлежаще уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания.
Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с собранными по делу доказательствами, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено следующее:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ак Барс» Банк (кредитор) и Павленко Ф.В. (заемщик) был заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> годовых.
Согласно договору заемщик взял на себя обязательство использовать кредит исключительно на цели по осуществлению очередных платежей по договору купли-продажи квартиры, заключенной заемщиком с ООО «Ак Барс Ипотека» либо осуществлению платежей по иным договорам, заключенным с указанным юридическим лицом и направленным на приобретение квартиры (пункт 2.2.1 кредитного договора)
В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между его сторонами в тот же день был заключен договор залога №, по которому Павленко Ф.В. передал банку в залог право требования получения суммы средств на счете, открытом на основании договора банковского счета № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами. По соглашению сторон оценка предмета залога составила <данные изъяты> рублей (пункт 2.1 договора залога).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ак Барс Ипотека» (продавец) и Павленко Ф.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно договору квартира была продана за <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ (пункты 4, и 5.1 названного договора).
Пунктом 9 того же договора устанавливалось, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после полной оплаты квартиры и последующей государственной регистрации перехода права собственности.
При этом, в период действия договора покупатель обязался указанную квартиру никому не передавать, третьих лиц, не являющихся постоянно проживающих с ним членами семьи покупателя в квартиру не вселять (пункт 18 того же договора).
ДД.ММ.ГГГГ названный договор и право собственности Павленко Ф.В. на указанную в нем квартиру с учетом ее обременения в виде ипотеки зарегистрированы в ГУ УФРС по РТ.
Тогда же, ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. и Тихонова А.И. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено, согласно условиям которого стороны пришли к соглашению подготовить и заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по которому Павленко Ф.В. будет выступать продавцом, а Тихонова А.И. - покупателем помещения.
Согласно пункту 1.2 названного предварительного договора право собственности на продаваемую квартиру Павленко Ф.В. приобретет в течение пяти лет.
В пунктах 2.1 и 2.2. того же договора определено, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей и подлежит предварительной 100% оплате.
По условиям договора Павленко Ф.В. обязался приобрести право собственности на продаваемую квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, он взял на себя обязательство не совершать до ДД.ММ.ГГГГ с другими партнерами сделок в отношении названной квартиры (пункты 3.1.1 и 4.2 предварительного договора).
Приведенные выше положения предварительного договора указывают на то, что он содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Тихонова А.И. оплатила полную стоимость квартиры, указанную в предварительном договоре.
Согласно штампу в паспорте названная квартира является постоянным местом жительства Тихоновой А.И. с ДД.ММ.ГГГГ. По тому же адресу зарегистрирован Новоселов С.А.
ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. выдал на имя Зайцева А.В. доверенность, в которой уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, для чего, в том числе, предоставил Зайцеву А.В. право подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в УФРС по РТ, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.
Данная доверенность зачитана Павленко Ф.В. вслух и лично им подписана в присутствии и.о. нотариуса <данные изъяты>., удостоверившей доверенность.
Помимо этого Павленко Ф.В. передал Зайцеву А.В. нотариально удостоверенное заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указал, что супруги, имеющей право на отчуждаемое имущество, состоящее из принадлежащей ему квартиры, он не имеет, в зарегистрированном браке не состоит.
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ак Барс Ипотека» передало, а Павленко Ф.В. принял квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Из акта следует, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей переданы полностью, претензий у сторон не имеется.
ДД.ММ.ГГГГ ипотека названной квартиры была прекращена, о чем Павленко Ф.В. было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации его права собственности на квартиру.
На следующий день, ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. заключил с Тихоновой А.И. договор найма этой квартиры сроком на 5 лет. Ежегодная плата за пользование квартирой согласно договору составила <данные изъяты> рублей в год и была внесена Тихоновой А.И. вперед за весь период.
В то же время, ДД.ММ.ГГГГ Зайцев А.В., действуя от имени Павленко Ф.В. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продал названную квартиру Гарифуллину А.Ф. за <данные изъяты> рублей. Согласно договору расчет между сторонами произведен полностью до его подписания.
В соответствии с пунктами 7 и 10 указанного договора купли-продажи квартиры Павленко Ф.В., от имени которого действовал Зайцев А.В., гарантировал, что заключил договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой. Также гарантировалось, что до подписания договора продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц.
Прием - передача квартиры произведена сторонами договора на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Гарифуллина А.Ф. на приобретенное им по сделке купли-продажи недвижимое имущество.
В судебном заседании установлено, что Павленко Ф.В., будучи собственником квартиры, обремененной ипотекой, заключил с Тихоновой А.И. предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по которому обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести право собственности на данную квартиру и не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с Тихоновой А.И. основной договор купли-продажи квартиры. При этом, Павленко Ф.В. взял на себя обязательства в период действия предварительного договора не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного жилого помещения.
Тихонова А.И. принятые на себя обязательства по предварительному договору исполнила, оплатив Павленко Ф.В. 100% стоимости квартиры.
Павленко Ф.В. свои обязательства не выполнил, выдав Зайцеву А.В. доверенность на продажу указанной квартиры. Последний после прекращения ипотеки продал квартиру Гарифуллину А.Ф.
В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку Павленко Ф.В. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с Тихоновой А.И. договор купли-продажи названной квартиры.
Павленко Ф.В. от заключения основного договора уклонился и реализовал принадлежащую ему квартиру до окончания срока предварительного договора Гарифуллину А.Ф. через выданную на имя Зайцева А.В. доверенность на право продажи квартиры.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что заключенный между Павленко Ф.В. и Тихоновой А.И. предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не прекращен, не расторгнут, в установленном порядке не оспорен, требования Тихоновой А.И. о восстановлении ее нарушенного права путем признания недействительной договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевым А.Ф., действующим от имени Павленко Ф.В., и Гарифуллиным А.Ф., а также о понуждении Павленко Ф.В. заключить с ней основной договор являются обоснованными и подлежат удовлетворению.Учитывая, что первое требование встречного иска Павленко Ф.В. о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным созвучно с требованием иска Тихоновой А.И., тогда как второе требование его же иска о признании недействительной записи в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру к Гарифуллину А.Ф. вытекает из первого, встречный иск Павленко Ф.В. также подлежит удовлетворению.
Доводы Гарифуллина А.Ф. и Зайцева А.В. о том, что спорная квартира на момент заключения предварительного договора была обременена ипотекой, на вывод суда об удовлетворении исков Тихоновой А.И. и Павленко Ф.В. не влияют, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. То есть, заключение предварительного договора не влечет обременение залогового недвижимого имущества правами третьих лиц. Кроме того, при заключении предварительного договора его стороны оговорили, что основной договор будет заключен после приобретения Павленко Ф.В. права собственности на квартиру.
Их довод о том, что предварительный договор нотариально не удостоверен, несостоятелен, поскольку требований по нотариальному удостоверению таких договоров в законодательстве не содержится.
Утверждение о том, что Гарифуллин А.Ф. является добросовестным приобретателем спорной квартиры, основано на неверном толковании закона.
По смыслу статьи 302 ГК РФ добросовестное приобретение имущества предполагает приобретение имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.
Судом установлено, что оспариваемая сделка совершена по доверенности, выданной Павленко Ф.В. Зайцеву А.В. с правом продажи недвижимого имущества и получения денег по сделке.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Павленко Ф.В. пояснил, что выдал названную доверенность Зайцеву А.В. добровольно в качестве гарантии возврата долга, текст доверенности был прочитан нотариусом и ему понятен. Каких-либо мер по отмене доверенности он не предпринимал. Как указал Павленко Ф.В., Зайцев А.В. предупредил его о намерении продать квартиру, а после сообщил о ее продаже.
Таким образом, заключая с Гарифуллиным А.Ф. договор купли-продажи спорной квартиры, Зайцев А.Н. действовал в пределах предоставленных ему полномочий, то есть он имел право на отчуждение имущества Павленко Ф.В.
Суд отмечает, что Павленко Ф.В., выдавая Зайцеву А.В. доверенность на продажу квартиры, не мог не понимать значение своих действий, природу и последствия совершения сделки по отчуждению принадлежащей ему квартиры на основании выданной им доверенности.
Суд считает, что совершение оспариваемой сделки явилось следствием злоупотребления Павленко Ф.В. своим правом по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в отношении которого он ранее уже принял на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи с Тихоновой А.И.
Довод Павленко Ф.В. о том, что ни Зайцев А.Ф., ни Гарифуллин А.Ф. ключи от квартиры не имели, жилое помещение до заключения сделки не осматривали, не может служить подтверждением то, что Павленко Ф.В. не имел намерения продать принадлежащую ему квартиру, и на вышеизложенный вывод суда не влияет.
В силу изложенного, доводы встречного иска Павленко Ф.В. несостоятельны и отвергаются судом.
Учитывая, что сделка купли-продажи, на основании которой Гарифуллин А.Ф. приобрел право собственности на квартиру №, расположенную в <адрес>, а также запись в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе к Гарифуллину А.Ф. права собственности на указанное жилое помещение признаны судом недействительными, оснований для удовлетворения его требований об устранении препятствий в пользовании названным имуществом и снятии Тихоновой А.И. и Новоселова С.А. с регистрационного учета по данному адресу не имеется. В иске Гарифуллину А.Ф. должно быть отказано.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иски Тихоновой А.И., Павленко Ф.В. удовлетворить.Признать договор купли - продажи квартиры №, расположенной в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Зайцевым А.В., действующим от имени Павленко Ф.В., и Гарифуллиным А.Ф., недействительным как ничтожную сделку.Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру №, расположенную в <адрес>, на имя Гарифуллина А.Ф. недействительной.
Обязать Павленко Ф.В. заключить договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес>, с Тихоновой А.И..
В удовлетворении иска Гарифуллина А.Ф. об устранении препятствии в пользовании квартирой №, расположенной в <адрес>, и снятии Тихоновой А.И. и Новоселова С.А. с регистрационного учета по данному адресу отказать.
Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения.
Судья Губаева Д.Ф.