Дело № 2-345,395/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Лахденпохья Республика Карелия 10 ноября 2010 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Ушанове Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» к Баленковой Татьяне Григорьевне о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами;
по встречному иску Баленковой Татьяны Григорьевны к Обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» о признании договора аренды прекращенным с 01.01.2010 года по причинам независящим от воли сторон и взыскании суммы обеспечительного платежа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» обратилось в суд с иском к Баленковой Т.Г. о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Баленкова Т.Г. обратилась в суд с встречным иском к ООО «ТРК-Петербург» о прекращении договора аренды от 02.12.2008 года с 01.01.2010 года и взыскании обеспечительного платежа в размере обезличен рублей.
Иск ООО «ТРК-Петербург» обоснован тем, что 02 декабря 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» (далее по тексту арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Баленковой Т.Г. (далее по тексту арендатор) был заключен договор аренды № 2-05а/08 нежилого помещения в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса в редакции дополнительных соглашений №1 от 02.12.2008 года и № 2 от 01.03.2009 года сроком на три года. Нежилое помещение, состоящие из комнат № 247 (часть) и 248 передано Баленковой Т.Г. 08 декабря 2008 года, о чем был составлен акт приема-передачи помещения 2-05а, претензий к состоянию помещения арендатором не заявлялось. Согласно договора аренды, помимо обязательств государственной регистрации договора, арендатор обязался принять арендованное помещение, своевременно уплачивать арендную плату, вносить и своевременно пополнять в течение всего срока аренды обеспечительный платеж до размера, установленного в приложении 2 к договору аренды, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором аренды. Не прерывать свою коммерческую деятельность в помещении на срок более, чем на 20 календарных дней в течение любого календарного года. В течение всего срока аренды (п.5.4.7), при условии предварительного уведомления арендодателя о таком перерыве. Данные обязательства были согласованы сторонами при заключении договора аренды. Право отказа арендатора в одностороннем порядке от исполнения какого-либо обязательства не предусмотрено действующим законодательством и договором аренды. До момента государственной регистрации договор действовал как краткосрочный, срок действия которого ограничивался датой государственной регистрации, но не должен был превышать 11 месяцев. Согласно договора аренды и дополнительных соглашений № 1 от 02.12.2008 года и № 2 от 01.03.2009 года размер арендной платы состоял из трех частей: постоянной, переменной и дополнительной составляющими. За период с 08 декабря 2008 года по 08 февраля 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, за период с 09 февраля 2009 года по 28 февраля 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, с 01 марта 2009 по 31 августа 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, с 01 сентября размер арендной платы составлял обезличен у.е. в месяц с НДС. Арендатор Баленкова Т.Г. обязалась производить платежи ежемесячно авансом, не позднее 20 числа каждого месяца. За первый месяц, согласно договора аренды не позднее пяти календарных дней после подписания акта приема-передачи. Оплата арендной платы была определена в рублях и рассчитана сторонами по формуле. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору 07.05.2010 года, по истечении 30 дней с момента вручения уведомления арендатору, была произведена государственная регистрация прекращения права аренды. Задолженность по состоянию на 07.05.2010 года составляет обезличен рублей. Баленкова Т.Г. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 25.12.2009 года. В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчицы задолженность по арендной плате в размере 1231812,85 рублей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере обезличен рублей.
Встречный иск обоснован тем, что 02.12.2008 года между Баленковой Т.Г. (далее по тексту арендатор) и ООО «ТРК-Петербург» (далее по тексту арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса, расположенного в г.Санкт-Петербурге. Арендованное помещение было передано по акту приема-передачи 08.12.2008 года. Согласно условиям договора аренда являлась целевой. Помещение было арендовано арендатором под магазин одежды и использовалось по назначению, указанному в договоре. В связи с существенным ухудшением здоровья, по независящим от Баленковой Т.Г. причинам, она прекратила предпринимательскую деятельность, о чем уведомила арендодателя, путем направления 08.12.2009 года уведомления в его адрес. Арендодатель знал о ее готовности передать помещение и подписать акт сдачи-приема 28.12.2009 года, однако, уклонялся принять освобожденные Баленковой Т.Г. помещения. В связи с чем, акт сдачи-приема был направлен ему почтой. Баленкова Т.Г. была исключена из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. По мнению истицы (ответчицы) существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора и обязательство по договору было прекращено невозможностью его исполнения. Вины в том, что обязательства, возникшие после прекращения Баленовой Т.Г. статуса индивидуального предпринимателя нет. Как физическое лицо она предприняла все меры для предупреждения возникновения убытков и иных неблагоприятных последствий.
Кроме того, по договору аренды был уплачен обеспечительный платеж в размере обезличен рублей. Договор был расторгнут с 01.01.2010 года в связи с невозможностью исполнения обязательств по причинам, независящим от воли сторон, указанная сумма должна быть возвращена Баленковой Т.Г. за вычетом задолженности по арендной плате за последний месяц, что составляет обезличен рублей. С учетом этого, просит суд признать договор аренды № 2-05а/08 от 02.12.2008 года прекращенным с 01.01.2010 года по причинам, независящим от воли сторон и взыскать с ООО «ТРК-Петербург» сумму обеспечительного платежа в размере обезличен рублей.
В судебном заседании представители истца, действующие на основании доверенностей, Гаевский А.А., Васильева И.В. заявленные требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Требования по встречному иску Баленковой Т.Г. не признали.
Гаевский А.А. в судебном заседании пояснил, что факт заключения договора аренды сроком на три года никем не оспаривается, поэтому требование Баленковой Т.Г. о прекращении договора аренды с 01.01.2010 года удовлетворению не подлежит, так как отсутствуют для этого основания. Кроме того, на протяжении 2009 года Баленкова Т.Г. направляла в их адрес предложения о снижении размера арендной платы. Кроме того, когда Баленкова Т.Г. извещала их о прекращении договора в связи с снятием с государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то о состоянии здоровья не заявляла. ООО «ТРК-Петербург» не знало и не могло знать об ухудшении ее здоровья. Письмо от Баленковой Т.Г. с предложением расторгнуть договор действительно получали, однако письменные ответ не направляли, дали ответ устно о несогласии на расторжение договора. На протяжении всего времени действия договора со стороны Баленковой Т.Г. были нарушения по внесению арендных платежей. Полагает, что исключение из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, не исключает возможности заниматься коммерческой деятельностью. Арендованное помещение Баленкова Т.Г. могла сдать в субаренду. Фактически арендованное помещение было сдано 07.05.2010 года, поэтому ООО «ТРК-Петербург» имеет право требовать арендную плату. За сентябрь, октябрь 2009 года платежи вносились Киселевым, никаких писем им не направлялось, поэтому оплаченные суммы внесены на счет Киселева, так как он также является арендатором помещения, то есть денежные суммы, оплаченные платежными поручениями №№ 146 и 159, были зачтены в счет долга Киселеву Г.П. Требование Баленковой Т.Г. прекратить действие договора с 01.01.2010 года не соответствует действующему законодательству.
Васильева И.В., извещенная надлежащим образом, в настоящем судебном разбирательстве участия не принимала, в судебном заседании, состоявшемся 24.09.2010 года, поддержала позицию Гаевского А.А, добавив, что сверку расчетов они ежемесячно направляют каждому арендатору. Сумму арендной платы Баленкова Т.Г. не оспаривала. Денежные средства, оплаченные платежными поручениями, от имени Киселева Г.П., были отнесены на счет Киселева, так как никаких заявлений от него не поступало. Если бы Киселевым Г.П. были направлены заявления о зачислении этих денежных сумм на счет Баленковой Т.Г., то такие заявления были бы приняты во внимание и суммы зачислены на счет Баленковой Т.Г..
Ответчица Баленкова Т.Г. по первоначальному иску и истица по встречному исковому заявлению, ее представитель по доверенности, Воложаева К.П. требования ООО «ТРК-Петербург» не признали, требования по встречному иску поддержали, уточнив, что согласно почтовому уведомлению, акт сдачи-приема помещений от 31.12.2009 года был получен ООО «ТРК-Петербург» 13.01.2010 года, в связи с этим договор аренды должен быть расторгнут с 14.01.2010 года, а сумма обеспечительного платежа подлежит уменьшению на сумму арендных платежей за 13 дней, просили взыскать с ООО «ТРК-Петербург» обезличен рублей.
Кроме того, представитель Баленковой Т.Г. - Воложаева К.П. пояснила, что они не согласны с зачислением платы за сентябрь, октябрь 2009 года на счет Киселева, в платежных поручениях № 146 и № 159 указан номер счета, по которому должна осуществляться оплата. При этом, указанный счет был выставлен не Киселеву, а Баленковой Т.Г. Кроме того, в исковом заявлении ООО «ТРК-Петербург» отсутствуют указания на внесение обеспечительного платежа, который был уплачен для обеспечения убытков, в том числе при необходимости для оплаты последующих месяцев аренды. В связи с тем, что Баленковой Т.Г. оплачены все арендные платежи, Баленковой Т.Г. заявлено требование о взыскании с ООО «ТРК-Петербург» оставшейся суммы обеспечительного платежа. Полагают, что ООО «ТРК-Петербург», умышленно, до весны 2010 года не предпринимало никаких мер для расторжения договора. Однако, Баленкова Т.Г. уведомляла о прекращении ею статуса индивидуального предпринимателя, направляла акт сдачи-приема помещений и помещения фактически были освобождены 31.12.2009 года. Поэтому не согласны с позицией ООО «ТРК-Петербург», что фактически помещения освободились 07.05.2010 года. Кроме того, ООО «ТРК-Петербург», в итоге расторгли договор аренды в одностороннем порядке по тому же основанию, которое явилось также основанием предложения Баленковой о расторжении договора, то есть неведение предпринимательской деятельности. Однако, «ТРК-Петербург» уклонялись от ответа, в результате дождались большой суммы долга. Акт приема-передачи от 07.05.2010 года Баленкова вынуждена была подписать, чтобы сумма долга больше не увеличивалась. Со стороны ООО «ТРК-Петербург» имеется злоупотребление правом, так как по тому же основанию они имели возможность расторгнуть договор раньше. Каких-либо оснований не принять помещения у Баленковой Т.Г. по акту сдави-приема 31.12.2009 года не имелось. Срок, который предложен для расторжения договора разумный и достаточный.
Киселев Г.П., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, поддержал позицию Баленковой Т.Г. и ее представителя, требования по первоначальному иску не признал. Также пояснил, что он действительно оплачивал арендную плату за Баленкову Т.Г., в том числе в сентябре, октябре 2009 года. Все письма, о зачислении сумм на счет Баленковой Т.Г., передавал через секретаря, однако за эти месяцы копии писем не сохранились. С 31 декабря 2009 года помещение, которое занимала Баленкова Т.Г., было освобождено полностью. Он неоднократно вел переговоры с ООО «ТРК-Петербург», т.к. помещение было пустым и его это волновало. С Баленковой Т.Г. они осуществляли деятельность под одной торговой маркой.
Выслушав объяснения сторон, специалиста и исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ТРК-Петербург и частичном удовлетворении иска Баленковой Т.Г.
В судебном заседании установлено, что 02 декабря 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Баленковой Т.Г. (арендатор) был заключен договор аренды № 2-05а/08 нежилого помещения в здании Досугово-развлекательного и спортивно-оздоровительного комплекса сроком на три года и было передано по акту приема-передачи 08 декабря 2008 года, претензий к состоянию помещения арендатором не заявлялось.
Согласно договору аренды и дополнительных соглашений № 1 от 02.12.2008 года и № 2 от 01.03.2009 года размер арендной платы состоял из трех частей: постоянной, переменной и дополнительной составляющих. Размер арендной платы составлял: за период с 08 декабря 2008 года по 08 февраля 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, за период с 09 февраля 2009 года по 28 февраля 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, с 01 марта 2009 по 31 августа 2009 года в размере обезличен у.е. в месяц с НДС, с 01 сентября размер арендной платы составлял обезличен у.е. в месяц с НДС (л.д. 10-65)
01.04.2010 года Баленковой Т.Г. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Согласно указанному уведомлению Баленкова Т.Г. в нарушение п. 5.4.7 Договора аренды от 02.12.2008 года не осуществляет коммерческую деятельность в арендованном помещении с 01.01.2010 года, поэтому арендодатель уведомляет арендатора о полном одностороннем отказе от исполнения договора (л.д. 76-77).
07.05.2010 года составлен акт о передаче арендодателю помещения (л.д. 75).
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 2.2 Договора аренды арендатор обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, профиль которой указан в Приложении 3 к договору аренды, а также обязуется использовать при осуществлении коммерческой деятельности в помещении только товары, соответствующие ассортиментному перечню и торговым маркам.
Статьей 5 договора аренды от 02.12.2008 года определены права и обязанности сторон. Пунктом 5.4.7 договора аренды определено, что арендатор не имеет права прерывать свою коммерческую деятельность в помещении на срок более чем на 20 календарных дней в течение любого календарного года в течение всего срока аренды, и при условии, что такому перерыву предшествовало предварительное письменное уведомление, представленное арендатором не позднее, чем за 30 дней до перерыва, за исключением случаев, согласованных с арендодателем. В случае перерыва коммерческой деятельности арендатора в помещении более чем на 20 календарных дней в течение любого календарного года в течение всего срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора до истечения срока аренды.
Статьей 9 договора аренды установлены условия досрочного расторжения договора. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора условиями договора не предусмотрено.
Согласно расчету суммы иска (л.д. 105-107), представленного истцом, размер долга по арендной плате составляет обезличен рублей. Из указанного расчета следует, что долг образовался за апрель 2009 года в размере обезличен рублей, за сентябрь 2009 года в размере обезличен рубль, за октябрь 2009 года в размере обезличен рублей, остальная сумма долга образовалась с 01.01.2010 года, так как с указанной даты арендные платежи арендатором не вносились.
Из объяснений в судебном заседании Баленковой Т.Г., ее представителя и третьего лица следует, что задолженность за сентябрь и октябрь 2009 года (обезличен рубль и обезличен рублей) оплачена в полном объеме, платежи вносил Киселев Г.П.
В судебном заседании установлено, что 01.09.2009 года ООО «ТРК-Петербург» на имя Баленковой Т.Г. выставлен счет № 5862 по договору аренды № 2-05а/08 от 02.12.2008 года (л.д. 113).
Из материалов дела следует, что платежными поручениями № 146 от 25.09.2009 года и № 159 от 02.10.2009 года счет № 5862 от 01.09.2009 года оплачен. Всего, согласно вышеуказанным двум платежным поручениям оплачена сумма в размере 220169,97 рублей. Оплата внесена Киселевым Г.П.
Вноситель указанных сумм - Киселев Г.П. в судебном заседании подтвердил, что указанная сумма внесена в счет арендной платы за Баленкову Т.Г.
Представитель ООО «ТРК-Петербург» в судебном заседании не отрицая тот факт, что указанные суммы были получены ООО «ТРК-Петербург» полагал, что платежными поручениями № 146 от 25.09.2009 года и № 159 от 02.10.2009 года оплачен долг по арендной плате индивидуального предпринимателя Киселева Г.П., который также является арендатором помещений и имеет долг, поскольку сопроводительных писем к платежным поручениям от Киселева Г.П. не поступало. При этом, представитель ООО «ТРК-Петербург» в судебном заседании пояснил, что за Баленкову Т.Г. многие арендные платежи вносил Киселев Г.П.
Проанализировав представленные доказательства, и учитывая позицию сторон, суд приходит к выводу о том, что у Баленковой Т.Г. перед ООО «ТРК-Петербург» отсутствует задолженность по арендной плате за сентябрь и октябрь 2009 года. Так, по мнению суда, законом не установлено запрета на внесение платежей третьим лицом, при этом, из платежных поручений № 146 от 25.09.2009 года и № 159 от 02.10.2009 года (л.д. 115-116) явствует, что денежные суммы внесены по счету № 5862 от 01.09.2009 года, выставленному на имя Баленковой Т.Г.
Довод представителя «ТРК-Петербург» о том, что к указанным платежным поручениям не было приложено сопроводительных писем о зачислении денежных сумм на имя Баленковой Т.Г., поэтому суммы подлежали отнесению на счет Киселева Г.П., суд находит несостоятельным, так как при должной внимательности бухгалтер организации должен был обратить внимание, что указанными платежными поручениями оплачен счет, выставленный на имя Баленковой Т.Г., при этом на имя Киселева Г.П. счета с такими реквизитами не выставлялось. Устранение возникших сомнений по отнесению платежей на конкретное лицо, по мнению суда, осуществляется беспрепятственно путем переговоров.
Учитывая, что денежные суммы, согласно платежным поручениям № 146 от 25.09.2009 года и № 159 от 02.10.2009 года равны сумме долга по арендной плате, выставленной Баленковой Т.Г. за сентябрь и октябрь 2009 года (обезличен (долг за сентябрь 2009 года) +обезличен (долг за октябрь 2009 года) =обезличен), то суд приходит к выводу об отсутствии долга у Баленковой Т.Г. по арендной плате за указанные месяцы.
В судебном заседании также установлено, что 08.12.2009 года Баленкова Т.Г. в адрес ООО «ТРК-Петербург» направила предложение о расторжении договора аренды с 01.01.2010 года, обосновав его невозможностью исполнения обязательств по договору в связи исключением ее из Единого Государственного Реестра индивидуальных предпринимателей. Из оттиска входящего штампа на указанном уведомлении следует, что предложение о расторжении договора получено ООО «ТРК-Петербург» в тот же день, вх. № 1713 (л.д. 126).
Ответ на указанное предложение Баленковой Т.Г. не направлялся.
28.12.2009 года Баленковой Т.Г. в адрес ООО «ТРК-Петербург» было направлено письмо с предложением принять арендованное имущество 31.12.2009 года в 14 часов (л.д. 117). Письмо получено ООО «ТРК-Петербург» 30.12.2009 года вх. № 1857. Указанное предложение также оставлено без внимания.
05.01.2010 года Баленковой Т.Г. в адрес ООО «ТРК-Петербург» была направлена копия уведомления о снятии ее с учета в налоговом органе от 25.12.2009 года, копия свидетельства о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя от 25.12.2009 года, а также акт сдачи-приема помещения. Направление указанных документов подтверждается копией квитанции, получение корреспонденции подтверждается копией почтового извещения (л.д. 120-125).
Реакции ООО «ТРК-Петербург» на указанную почтовую корреспонденцию также не последовало.
Довод представителя ООО «ТРК-Петербург» о том, что на предложение о расторжении договора аренда они ответили путем направления претензий (л.д. 67-74), не может быть принят во внимание, так как из текста предупреждений явно следует, что это не является ответом на уведомление Баленковой Т.Г., при этом встречного предложения (акта разногласий и др.) о расторжении договора в какой-либо другой срок, в адрес Баленковой Т.Г. не поступало.
В судебном заседании установлено, что актами «О нарушениях режима работы арендной зоны» ООО «ТРК-Петербург» регулярно, с 01.01.2010 года фиксировали факт неведения коммерческой деятельности на арендуемых площадях Баленковой Т.Г. (л.д. 78-85).
Довод Баленковой Т.Г. об освобождении арендованных помещений, по меньшей мере, 31.12.2009 года представителем ООО «ТРК-Петербург» не оспорен.
Из материалов дела следует, что ООО «ТРК-Петербург» в адрес Баленковой Т.Г. 21.12.2009 года, 24.02.2010 года и 22.03.2010 года направлялись претензии с указанием на необходимость внесения задолженности по арендной плате и возможным обращением за судебной защитой. Указанные претензии получены Баленковой Т.Г. (л.д. 67-74).
В обоснование своей позиции по настоящему делу Баленкова Т.Г. указала, что прекращение предпринимательской деятельности обусловлено ухудшением состояния ее здоровья в связи с обострением хронических заболеваний.
В судебном заседании Л., заместитель главного врача по лечебной работе МУЗ «Лахденпохская ЦРБ», допрошенная в качестве специалиста, исследовав в судебном заседании амбулаторную медицинскую карту пациента Баленковой Т.Г., дала консультацию, пояснив, что признаки хронического заболевания у Баленковой Т.Г. прослеживаются с 1994 года, при этом с февраля 2009 года усматривается явное ухудшение состояния здоровья. Все диагнозы подтверждены специалистами Республиканской больницы им. Баранова. Речь идет о 2 стадии гипертонической болезни, отягченной заболеванием почек. С учетом проживания в г. Лахденпохья РК, трудовая деятельность в г. Санкт-Петербурге невозможна. С 2009 года отмечается перевод пациента на систему постоянного приема лекарственных средств.
В судебном заседании установлено, что Баленкова Т.Г. (хх.хх.хх года рождения) является жителем г. Лахденпохья, а предпринимательскую деятельность осуществляла в г. Санкт-Петербург.
Анализ представленных доказательств, в том числе исследованная в судебном заседании амбулаторная медицинская карта, а также значительное расстояние между г. Лахденпохья, и г. Санкт-Петербург, позволяют суду сделать вывод об обоснованности довода Баленковой Т.Г. о том, что решение о снятии с учета в качестве индивидуального предпринимателя было принято в связи со значительным ухудшением состояния здоровья.
Доказательств обратного суду не представлено.
Часть 2 ст. 451 ГК РФ связывает возможность расторжения договора с одновременным наличием четырех условий. По мнению суда в данном случае все необходимые условия, предусмотренные указанной нормой, соблюдены. Так, в момент заключения договора стороны явно исходили, что прогрессирующее ухудшение состояния здоровья, не позволяющее осуществлять предпринимательскую деятельность, не произойдет. Ухудшение здоровья Баленкова Т.Г. не смогла преодолеть после начала обострения, что подтверждается длительным периодом недуга, то есть с февраля 2009. Также, исполнение договора без изменения существенно нарушает соотношение имущественных интересов и явно влечет для Баленковой Т.Г. значительный ущерб, и она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, для ООО «ТРК-Петербург» сохранение договора в неизменном виде как можно более длительное время сохраняет, по крайней мере, свою привлекательность. Также установлено, что из обычаев делового оборота, а также из существа договора не вытекает, что такой риск изменения обстоятельств несет Баленкова Т.Г.
Довод представителя ООО «ТРК-Петербург» о том, что Баленкова Т.Г. могла осуществлять предпринимательскую деятельность и после снятия с учета в качестве индивидуального предпринимателя, суд полагает не основанным на законе. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Поскольку арендатор по договору аренды обязан был использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, то прекращение предпринимательской деятельности (в установленном законом порядке), в данном случае, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.
В силу ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Из объяснений сторон следует, что к соглашению о расторжении договора стороны не пришли.
Баленкова Т.Г., не получив в установленный срок ответа на предложение о расторжении договора аренды, после предъявления ООО «ТРК-Петербург» требований о взыскании с нее арендной платы по 07.05.2010 года, обратилась в суд со встречным требованием (с соблюдением требований ст. 452 ГК РФ) о признании договора аренды от 02.12.2008 года прекращенным с 14.01.2010 года.
Соглашение сторон об ограничении применения ст. 451 ГК РФ (либо невозможности ее применения) в договоре аренды от 02.12.2008 года отсутствует.
В судебном заседании установлено, что ООО «ТРК-Петербург» неоднократно в адрес Баленковой Т.Г. (в декабре 2009 года, феврале и марте 2010 года) направлялись предупреждения о необходимости исполнения обязательств, 01.04.2010 года направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, 07.05.2010 года подписан акт сдачи-приема помещений. При этом, пунктом 9.2 договора аренды установлен иной порядок досрочного расторжения договора. Так, в случае возникновения какого-либо из оснований для расторжения договора аренды, установленных п. 9.1 договора аренды, арендодатель направляет арендатору письменное предупреждение. В таком предупреждении должно быть указано на необходимость исполнения обязательства в течение 5 дней, с даты получения предупреждения. В случае неисполнения обязательства арендатором в течение 5 дней, с даты получения предупреждения, арендодатель направляет арендатору письменное предложение расторгнуть настоящий договор аренды, с приложением подписанного арендодателем соглашения о расторжении настоящего договора. В случае, если в течение 10 дней с даты получения предложения о подписании соглашения Арендодатель не получит от арендатора подписанное соглашение о расторжении договора, то арендодатель вправе обратиться в суд.
То есть из смысла п. 9.2 договора следует, что сторонами определен иной порядок досрочного расторжения договора, а также иные сроки направления претензии и предложения о расторжении договора арендодателем. Направление неоднократных предупреждений, неопределенное количество времени договором не предусмотрено.
При принятии решения суд исходит из того, что требование о признании договора аренды прекращенным по причинам, независящим от воли сторон, не подлежит удовлетворению, так как в данном случае прекращение предпринимательской деятельности произошло путем волеизъявления Баленковой Т.Г. в связи с изменением обстоятельств, то есть путем подачи соответствующего заявления в налоговый орган.
Учитывая, что истцом (Баленковой Т.Г.) заблаговременно направлялось предложение о расторжении договора аренды, при этом ответа на указанное предложение не поступило, а также учитывая, что имеет место существенное изменение обстоятельств, при этом какого-либо злоупотребления правом со стороны арендатора судом не установлено, то суд полагает, что спорный договор аренды должен быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Определяя дату расторжения договора, суд исходит из того, что дата расторжения договора, предложенная истцом - 14.01.2010 года, является разумной, так как предложение о расторжении договора, в связи с прекращением предпринимательской деятельности, поступило в ООО «ТРК-Петербург» 08.12.2009 года. Ответа на указанное предложение не поступило.
Таким образом, требование ООО «ТРК-Петербург» о взыскании с Баленковой Т.Г. задолженности по арендной плате по 07.05.2010 года, удовлетворению не подлежит. В связи с этим не подлежит удовлетворению и производное требование о взыскании с Баленковой Т.Г. проценты за пользование чужими денежными средствами.
Также, в судебном заседании установлено, что при заключении договора аренды Баленковой Т.Г. был внесен обеспечительный платеж в размере 302 080,33 рублей, что подтверждается платежным поручением № 63 от 15.12.2008 года.
Указанный факт представителем ООО «ТРК-Петербург» не оспаривается.
Из ст. 1 договора аренды следует, что обеспечительный платеж - это денежная сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору аренды.
Согласно п. 4.7 договора аренды в случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, в случае повреждения помещения, или иного имущества арендодателя, произошедшего по вине арендатора, или иного нарушения обязательств по договору, арендодатель вправе вычесть из обеспечительного платежа суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя. После удержания арендодатель направляет письменное уведомление и счет арендатору с приложением расчета и документов.
Как следует из объяснений истца и материалов дела никакие суммы из обеспечительного платежа на основании п. 4.7 договора аренды арендодателем не удерживались.
В соответствии с п. 9.3 договора аренды в случаях досрочного расторжения настоящего договора аренды по основаниям, указанным в пунктах 9.1.1 - 9.1.8, обеспечительный платеж арендатору не возвращается.
При этом, договор аренды не содержит условия о невозвращении арендатору обеспечительного платежа в случае расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Таким образом, суд приходит к выводу, что обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору за вычетом задолженности по внесению арендной платы, образовавшейся до 01.01.2010 года, а также за период с 01.01.2010 года по 13.01.2010 года.
Расчет, представленный Баленковой Т.Г. и ее представителем, проверен судом и является верным. При таком расчете, возврату в пользу Баленковой Т.Г. подлежит обеспечительный платеж в размер обезличен рублей.
Иные доводы представителя ООО «ТРК-Петербург» судом во внимание не принимаются по вышеизложенным основаниям.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» к Баленковой Татьяне Григорьевне оставить без удовлетворения.
Исковые требования Баленковой Татьяны Григорьевны удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды № 2-05а/2008 от 02.12.2008 года, заключенный между ООО «ТРК-Петербург» и индивидуальным предпринимателем Баленковой Т.Г. с 14.01.2010 года в связи с существенным изменением обстоятельств.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» в пользу Баленковой Татьяны Григорьевны сумму обеспечительного платежа в размере обезличен (обезличен) рублей обезличен копейки, а также судебные расходы в виде государственно пошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере обезличен (обезличен) рублей обезличен копеек.
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 15.11.2010 года.
Судья: И.В.Жданкина