Дело № 2-75/2011Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
г. Лахденпохья Республика Карелия 12 мая 2011 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Каменева А.Б., при секретаре Шиляевой Л.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» к Хребтовой Ирине Николаевне об установлении сервитута,
установил:
ООО «Земля Плюс» обратилось с иском к Хребтовой И.Н. об установлении сервитута по следующим основаниям.
Истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 42,4 кв.м., (в техническом паспорте значатся под номерами 27 и 28), расположенного на 1 этаже <адрес> в <адрес>, используемого под офис. Дом включен в список объектов культурного наследия.
Собственником смежных помещений (в техническом паспорте значатся под №№ 20, 21, 22, 23, 26, 29) является ответчица Хребтова И.Н. Ответчица опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом (№) и туалет (№), тем самым, закрыв доступ к ним других собственников. В связи с чем возник спор о пользовании помещением туалета, который не удалось решить в досудебном порядке. Впоследствии уточнил нумерацию помещений, указав, что помещение туалета в техническом паспорте указано под № 23, тамбура перед туалетом - №.
В связи с чем истец просил установить сервитут, обязать ответчицу предоставить для истца право ограниченного пользования сотрудниками ООО «Земля Плюс» по рабочим дням помещением туалета в соответствии с его назначением.
Представитель истца ООО «Земля Плюс» по доверенности и по ордеру Русаков А.В. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Уточнил заявленные требования: просил установить сервитут на условиях права пользования туалетом № и тамбуром перед туалетом № для сотрудников, работающих в офисе ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9 до 18 часов, кроме выходных. Согласны уплачивать Хребтовой И.Н. одну тысячу рублей в год. Полагает, что плата за сервитут должна быть установлена небольшая, символическая, так как в силу ст. 274 ч. 5 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование сервитутом, то есть, по его мнению, вопрос об оплате не является существенным и не имеет отношения к спору. На заключение договора аренды с ответчиком они не согласны, так как договор может быть расторгнут в любой момент. Для установления сервитута необходимо два условия: необходимость использования имущества другого собственника и отсутствие другой возможности для удовлетворения своих потребностей. Оба условия присутствуют. Сотрудникам необходимо пользоваться туалетом. Невозможность устройства туалета в помещениях истца подтверждается следующим: это нежилые комнаты, где никогда туалета не было, там ведется прием граждан. Имеющаяся раковина с трубой не говорит о возможности устройства туалета, так как диаметр сливной трубы 25-32 мм, а для туалета надо не менее 50 мм. С внешней стороны пристроить туалет невозможно, что подтверждено сведениями из Министерства культуры. Невозможность устройства туалета подтверждается и пунктом 12 заключения экспертизы, где указано, что техподполье под помещениями истца отсутствует, то есть трубы провести невозможно. Также в экспертизе указано, что туалет можно устроить только при проведении капитального ремонта здания или элементов здания. Это возможно сделать только при получении согласия всех собственников, так как элементы здания относятся к общему имуществу собственников помещений. Доводы ответчицы полагает несостоятельными, собственник другого туалета, имеющегося в здании, не обязан пускать их в свой туалет. Отремонтировать туалет возможно, в том числе, и отремонтировать или заменить при этом балки, отремонтировать канализационную систему, другие элементы здания. Согласился с тем, что для этого потребуются существенные затраты. Однако для ремонта туалета согласия всех собственников не нужно.
Ответчик Хребтова И.Н. в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в возражениях. Также пояснила, что согласна предоставить туалет в аренду при условии оплаты в размере 400 руб. в месяц за квадратный метр (арендной платы по средним ценам аренды помещений в г. Лахденпохья). Предлагала истцу аренду, но он не согласился. На сервитут не согласна, с предложенной оплатой за пользование сервитутом в размере 1000 руб. в год тоже. Помещение её туалета не готово к эксплуатации, необходимы большие вложения. Истцу дешевле вложить денежные средства в свой туалет. Можно также оборудовать биотуалет. Заключением экспертизы подтверждено, что туалет сделать можно. Ссылка представителя истца на п. 12 заключения экспертизы неправомерна, он присутствовал при проведении экспертизы и знает, что под помещениями истца достаточно места, чтобы проложить канализационные трубы, это видно по фотографиям № и №. Кроме того, она покупала не туалет, а нежилые помещения.
В отзывах указала, что считает требования необоснованными по следующим основаниям.
Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ Хребтова И.Н. является собственником нежилых помещений общей площадью 51,6 кв.м, расположенных на 1-м этаже <адрес> в <адрес>. В спорном помещении ранее был устроен туалет, в котором отсутствовали отопительные приборы, но в связи с аварией в 2009 году из-за замораживания водопроводных труб в подвальном помещении здания, система холодного водоснабжения была выведена из строя. В настоящее время туалет находится в аварийном состоянии, пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям. Для восстановления туалета необходимо произвести работы, которые относятся не только к ремонту трубопровода, находящегося в принадлежащем ей помещении, но и к работам общего имущества собственников дома. Это подтверждает факт невозможности использования спорного нежилого помещения для необходимых истцу целей. Кроме того, в помещениях второго этажа, принадлежащих муниципальным органам, имеется туалет, который бы могли использовать сотрудники истца. Спорное помещение расположено в доме, включенном в список объектов культурного наследия, в связи с чем собственник обязан проводить любые работы на объекте исключительно на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных Министерством культуры РК. Кроме того, истец имеет в своих помещениях и канализацию, и водоснабжение и при необходимости может оборудовать отдельное санитарное помещение, доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления сервитута истец не представил.
Представитель третьего лица - Министерства Культуры РК, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебном заседании отсутствовал, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.
В отзыве указали, что в соответствии с Положением о Министерстве культуры и по связям с общественностью РК от 31.12.2007 года №192, Министерство осуществляет полномочия в сфере сохранения, использования, популяризации объектов культурного наследия народов РФ. Постановлением Правительства РК №144 от 09.06.2001г. жилой дом, расположенный в <адрес>, включен в список объектов культурного наследия регионального значения, как представляющий собой историческую, научную, художественную и культурную ценность. ДД.ММ.ГГГГ с собственником помещений - Хребтовой И.Н. заключено охранное обязательство на недвижимый объект культурного наследия. Установление права ограниченного пользования (сервитута) на помещения №№№ в данном случае, не нарушает законодательство об объектах культурного наследия, так как не противоречит интересам сохранения объекта культурного наследия и не затрагивает особенности, составляющие предмет охраны объекта.
Третье лицо - ГУ «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия», надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представили отзыв, в котором указали, что здание № по <адрес> в <адрес> является объектом культурного наследия и было включено в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры РК местного значения памятники архитектуры Постановлением Председателя Правительства РК от ДД.ММ.ГГГГ №. Хребтова И.Н. заключила охранное обязательство с Министерством культуры РК ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, просили привлечь по делу в качестве третьего лица - Министерство культуры и по связям с общественностью РК.
Третье лицо - представитель ООО «Ристилахти», надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебном заседании отсутствовали.
Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании установлено, что истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения №№ 27,28 общей площадью 42,4 кв.м, расположенные на 1 этаже <адрес> в <адрес> (л.д. 3-13).
Ответчик Хребтова И.Н. является собственником нежилых помещений №№20,21,22,23,24,26,29 общей площадью 51,6 кв.м, расположенных на 1-м этаже 2-этажного <адрес> в <адрес>. (л.д.38). В частности, в ее собственности находится туалет (№) и тамбур перед ним (№).
В настоящем времени стороны не достигли соглашения о пользовании помещением туалета, находящегося в собственности ответчицы.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Экспертно-консультационный центр». Согласно заключению экспертизы техническое состояние административного здания и нежилых помещений № и №, в соответствии с показателями физического износа, оценивается экспертом как неудовлетворительное.
Существующие конструкции здания (фундаменты, стены, полы, перекрытие) не обладают необходимой расчетной несущей способностью и не соответствуют конструктивным требованиям действующих строительных норм и правил. Требуется значительный капитальный ремонт здания с заменой цокольного перекрытия, с заменой нижних венцов стен, укреплением фундамента и т.д. В здании имеются следующие внутренние инженерные сети, присоединенные к городским сетям: сети холодного водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации (водоотведения), электроснабжения. Техническая возможность устройства санузла (туалета) с соответствующим санитарно-техническим оборудованием имеется при условии выполнения капитального ремонта здания. В нежилых помещениях № и № допускается в соответствии со строительными нормами и правилами устройство санузла (туалета). Учитывая неудовлетворительное техническое состояние здания и отдельных его конструктивных элементов (фундамента, стен, цокольного перекрытия) перепланировка и переоборудование помещения № возможна при проведении капитального ремонта здания или капитального ремонта отдельных его элементов, при условии получения соответствующих разрешений и согласований в установленном порядке. Помещение № не оборудовано водопроводом и канализацией, а помещение № оборудовано водопроводом и канализацией, трубопровод канализации находится в неработоспособном состоянии и его устройство не соответствует требованиям строительных норм и правил.
Согласно сведениям, полученным от Министерства культуры РК изначально здание, расположенное по адресу: <адрес>, было построено как жилой дом на одну семью, вероятно по индивидуальному проекту, с учетом конкретной градостроительной ситуации, сложившихся архитектурных традиций и стилевых предпочтений заказчика. Его историко-культурная ценность обусловлена достаточно хорошей сохранностью объемно-планировочного и архитектурного решения, которое является предметом охраны объекта культурного наследия и подлежит безусловному сохранению. Сооружение новой пристройки со стороны видимых фасадов, как со стороны уличного, так и со стороны боковых, будет являться искажением исторического облика и здания и окажет негативное влияние на его историко-культурную ценность. Таким образом, изменение фасада указанного здания путем пристройки туалета от внешней стены здания с примыканием к комнате № категорически невозможно.
Судом, после получения заключения экспертизы, в Министерство культуры РК был направлен запрос о возможности устройства туалета во внутренних помещениях №№ 27, 28, принадлежащих ООО «Земля Плюс», при этом приложены материалы экспертизы и техническая документация на здание. Был получен ответ, которым сообщено, что указанные работы не затронут подлежащие обязательному сохранению особенности объекта - «предмет охраны», и могут быть выполнены после согласования проектного решения в установленном законом порядке.
В соответствии с п.1 ст.274 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно п.3 ст.274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
В силу ст. 277 ГК РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может быть необходим, если использование своего имущества собственником невозможно или затруднено, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Статьей 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются: наличие препятствий в осуществлении истцом правомочий собственника недвижимости, отсутствие иной возможности обеспечения нужд истца, кроме как путем установления сервитута.
Оценив в совокупности представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Истцом не представлено объективных доказательств невозможности устройства туалета в принадлежащих ему помещениях (а именно: невозможность произвести подключение к канализации, установить биотуалет и т.п.). Согласно данным технического паспорта, заключения экспертизы в одном из принадлежащих истцу помещений имеется холодное водоснабжение.
Проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой подтверждено, что установить туалет в помещениях истца возможно. Министерство культуры РК не возражает против оборудования туалета во внутренних помещениях, принадлежащих истцу, так как данные работы не затронут, подлежащие обязательному сохранению, особенности объекта охраны.
Исходя из данных о времени приобретения истцом и ответчиком собственности в указанном здании, можно сделать вывод о том, что приобретая помещения, истец знал о том, что они не оборудованы туалетом, имеющийся туалет находится в собственности иного лица и не является общим имуществом. Однако от предложенной ответчиком аренды помещения туалета по стоимости аренды в г. Лахденпохья истец отказался, полагая, что достаточно установления символической платы за сервитут в сумме 1000 руб. в год.
Судом стороне истца было предложено представить дополнительные доказательства в обоснование заявленных требований, однако таковых представлено не было.
Суд критически относится к техническому заключению, представленному истцом, так как оно противоречит заключению, проведенной по делу экспертизы, не доверять выводам которой у суда оснований не имеется, при этом суд также учитывает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд не принимает во внимание доводы представителя истца о невозможности устройства туалета по основаниям, необходимости получения согласования у собственников остальных помещений на ремонт конструктивных элементов здания. При этом суд учитывает, что собственники имущества несут ответственность за сохранность, принадлежащего им имущества. Истец не представил никаких доказательств того, что другие собственники возражают против проведения ремонта элементов здания.
Ссылки представителя истца на пункт 12 заключения судебной строительно-технической экспертизы (об отсутствии техподполья под помещениями истца) несостоятельны. На имеющихся в заключении экспертизы фотографиях №, № видно, что под помещениями, принадлежащими истцу, имеется достаточное пространство, для того, чтобы беспрепятственно проложить канализационные трубы.
Необоснованны ссылки представителя истца на маленький диаметр канализационных труб, отводящих воду из помещений истца. При обустройстве туалета трубы могут быть поставлены большего диаметра, никаких препятствий для этого суд не усматривает. Кроме того, можно решить вопрос с устройством биотуалета в помещениях истца, в этом случае не будет необходимости подводить канализационные трубы.
Неправомерны ссылки представителя истца на необходимость больших затрат для ремонта элементов здания. По мнению суда, с учетом того, что собственники имущества несут ответственность за сохранность, принадлежащего им имущества, это не подтверждает обоснованность заявленных исковых требований. Кроме того, из материалов дела и заключения экспертизы усматривается необходимость значительных затрат и для восстановления работы уже существующего туалета, принадлежащего ответчице, на что представитель истца сам указал в судебном заседании.
Судебные издержки, связанные с проведением судебной строительно-технической экспертизы, исходя из положений ст.ст. 94, 98, 103 ГПК РФ, суд относит на истца. При этом суд отмечает, что решение состоялось в пользу ответчика, истец не выполнил взятые на себя обязательства по оплате судебной строительно-технической экспертизы. Указанные обстоятельства дают суду право возложить на истца обязанность по принудительному перечислению денежных средств экспертному учреждению - ООО «Экспертно-консультационный центр» за проведение судебной экспертизы, исходя из калькуляции затрат и счета, направленного в суд экспертным учреждением.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Земля плюс» оставить без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Земля плюс» в пользу экспертной организации - Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр» 16500 (шестнадцать тысяч пятьсот) рублей - сумму издержек, связанных с проведением судебной строительно-технической экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: А.Б. Каменев
Решение в окончательной форме изготовлено 17 мая 2011 года.
Председательствующий: А.Б. Каменев