Дело № 2-147/2011Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Республика Карелия г. Лахденпохья 27 мая 2011 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Каменева А.Б., при секретаре Ганиной Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селиванова Николая Борисовича к Манукяну Агаси Вагаршаковичу о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Селиванов Н.Б. обратился в суд с иском к Манукяну А.В. о признании права собственности на недвижимое имущество.
Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у Манукяна А.В. по договору купли-продажи жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи зарегистрирован в регистрационной службе. При заключении договора между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о том, что все принадлежавшие продавцу хозяйственные постройки: сарай и баня, расположенные на земельном участке №, гараж и хозпостройки расположенные со стороны фасадной части жилого дома, не будут указаны в договоре купли-продажи в связи с отсутствием правоустанавливающих документов у продавца на указанное имущество. Однако, в стоимость договора стоимость указанных построек вошла. Отсутствие правоустанавливающих документов на объекты недвижимости на оформляемом истцом земельном участке не позволяют ему приобрести право на испрашиваемый земельный участок, которое, в свою очередь, позволит ему распоряжаться указанными постройками.
В связи с чем истец просил признать за ним право собственности на сарай, баню, расположенные на земельном участке под №1, гараж и хозяйственные постройки, расположенные согласно межевому плану на земельном участке :№ со стороны фасадной части жилого дома.
В судебном заседании истец Селиванов Н.Б. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что согласно межевому плану, имеющемуся на листе дела №, ему принадлежит земельный участок, обозначенный цифрами 012, жилой дом на этом участке. Он хочет оформить право собственности на сарай под № 4, баню под № 1, гараж под № 2, сарай под № 3, чтобы получить в собственность земельные участки под этими строениями. Земля под строениями была предоставлена Манукяну в аренду под строительство хозпостроек. Сарай № представляет собой вагончик, к которому пристроен навес, сарай под № 4 это навес для дров, гараж - деревянное строение без фундамента, обшитое металлом, баня- здание с фундаментом. Он ранее обращался в Администрацию Лахденпохского муниципального района (далее по тексту ЛМР) с просьбой предоставить ему участки под строениями в аренду. Ему было отказано. В связи с чем, в 2009 году он обратился в Лахденпохский суд, которым было вынесено решение об обязании Администрации ЛМР предоставить ему в собственность земельный участок, обозначенный на межевом плане как ЗУ2 и ЗУ1. Препятствий в оформлении участка в собственность ему не оказывается. Однако, когда он обратился в Администрацию ЛМР, чтобы оформить данный участок, ему предложили приобрести участок по рыночной стоимости. Стоимость он не узнавал, но для него это дорого, поэтому он хочет сначала оформить право собственности на постройки, с целью в последующем приобрести земельные участки под ними в собственность подешевле - по кадастровой стоимости. Сами оспариваемые строения он переносить на свой участок не желает.
Ответчик - Манукян А.В. иск признал (признание иска судом не принято). Пояснил, что проживает в <адрес>. Ему в 2000 и 2001 годах в аренду были выделены земельные участки под строительство двух домов и хозпостроек. Хозпостройки (2 сарая, баня, гараж) им были возведены в течение года, после предоставления земельного участка. Потом в 2005 году он решил продать один дом. В Администрации ЛМР ему сказали, что продать можно, но тогда надо отказаться от аренды земли под хозпостройками. Он отказался от аренды земельных участков, на которых находятся оспариваемые строения: баня, гараж, 2 сарая, написал заявление об отказе. Право собственности на хозпостройки он оформлять не стал, так как не успел- уже отказался от аренды. Первый дом продал Левченко. Когда продавал второй дом (истцу), то передал вместе с домом и все хозпостройки. Их стоимость вошла в стоимость дома. Включить их в договор не мог, так как они не оформлены. Отдельно продажу хозпостроек не оформляли. Договор об аренде земельного участка под хозпостройки от ДД.ММ.ГГГГ не продлевал, так как отказался от аренды.
Представитель третьего лица - Администрации ЛМР по доверенности Медведева О.В., полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что суду не представлено доказательств, что постройки принадлежат ответчику. Участок под строительство хозпостроек передавался Манукяну по договору, однако он потом отказался от аренды участка, о чем было вынесено постановление № от ДД.ММ.ГГГГ Договор от ДД.ММ.ГГГГ не продлевался и прекратил свое действие. В договоре купли- продажи хозпостройки не поименованы, значит не были проданы. Кроме того, постройки не являются объектами капитального строительства, не имеют фундамента, и могут быть перенесены истцом на свой участок. Также из действий истца усматривается злоупотребление правом. Участок ЗУ1 и ЗУ2, на котором находится баня, решением суда выделен в собственность истца и никаких препятствий в его оформлении не имеется. Оформив участок, он может беспрепятственно зарегистрировать и право собственности на баню. Однако истец, не желая приобретать участок по рыночной стоимости, обратился в суд за признанием права собственности на хозпостройки, чтобы приобрести потом участки по наименьшей стоимости. В решении суда не сказано, по какой стоимости он может приобрести участок, поэтому Администрация правомерно предложила истцу приобрести участок по рыночной стоимости. Кроме того, полагает, что в технический паспорт сведения о хозпостройках внесены уже позднее и незаконно, так как право собственности на них не оформлено.
Представитель третьего лица - Администрации Лахденпохского городского поселения (далее по тексту ЛГП) по доверенности Черных В.М. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению частично. Указал, что постройки не были самовольными, так как участок Манукяну под хозпостройки предоставлялся. Хозпостройки не являются объектами капитального строительства и их можно не регистрировать, но сначала надо решить вопрос по земле. Сарай под № 4 истцу надо переносить на свой участок.
Представитель третьего лица - Администрации ЛГП по доверенности Ренго А.А. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению частично. Поддержал доводы Черных В.М.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Установлено, что Манукян А.В. ранее проживал в г. Лахденпохья, в настоящее время проживает в <адрес>. Во время проживания в г. Лахденпохья Манукяну А.В. Постановлением Главы местного самоуправления Лахденпохского района (далее по тексту Главы МСЛР) от ДД.ММ.ГГГГ № был выделен земельный участок под строительство жилого дома.
Постановлением Главы МСЛР от ДД.ММ.ГГГГ №, площадь ранее предоставленного Манукяну А.В. земельного участка под индивидуальное жилищное строительство была увеличена. В пункте 1 данного постановления указано, что общая площадь земельного участка Манукяна А.В. по <адрес> составит 3165 кв. метров, в том числе 801 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение, 2364 кв.м. - в аренду.
Между Манукяном А.В. и Администрацией местного самоуправления Лахденпохского района заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет.
На выделенном участке Манукяном А.В. было возведено два жилых дома. Один из домов им был продан в 2005 году, второй в 2007 году. Данные обстоятельства подтверждаются копиями кадастрового и технического паспортов, пояснениями ответчика (л.д. 16-26). Право собственности на жилые дома Манукяном А.В. было зарегистрировано. Также на этом участке Манукяном А.В. возведена баня и рядом с участком навес для дров (сарай), правоустанавливающие документы на постройки не оформлялись.
ДД.ММ.ГГГГ Главой МСЛР вынесено постановление № об отводе Манукяну А.В. земельного участка под строительство хозяйственных построек. В пункте 1 постановления указано: передать Манукяну А.В. в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 420 кв.м. под строительство хозяйственных построек - бани, гаража, хозяйственного сарая и изолированного выгреба в <адрес> (л.д.40).
ДД.ММ.ГГГГ Манукяном А.В. был заключен договор аренды № на указанный земельный участок с Западным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по <адрес>. Из договора (пункт 2) следует, что он заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ и должен быть зарегистрирован в центре по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Карелия. Также в данном пункте договора указано, что по истечении срока его действия и при отсутствии волеизъявления сторон на его продление договор прекращает свое действие (л.д. 42-43). К договору аренды земельного участка приложен акт выбора и обследования земельного участка, в котором указано, что территория участка прилегает с юго-западной границы ранее переданного участка в аренду Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44).
Согласно сведениям, полученным из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту УФСГРКК) на территории Лахденпохского района за Манукяном А.В. был зарегистрирован только договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Договор № от ДД.ММ.ГГГГ не регистрировался и в реестре договоров аренды земельных участков Администрации ЛМР не числится (л.д. 71).
На предоставленном по договору (незарегистрированному) аренды № от ДД.ММ.ГГГГ участке Манукян А.В. построил гараж и сарай, правоустанавливающие документы на указанные строения не оформлял.
ДД.ММ.ГГГГ Манукян А.В. добровольно отказался от использования земельных участков площадью 420 кв.м. (договор № от ДД.ММ.ГГГГ), и 2364 кв.м. (договор № от ДД.ММ.ГГГГ) на <адрес>, где расположены оспариваемые строения (2 сарая, баня и гараж), что подтвердил в настоящем судебном заседании. Также данное обстоятельство подтверждается Постановлением Главы МСЛР от ДД.ММ.ГГГГ № (в котором указано, что Постановление Главы МСЛР № от ДД.ММ.ГГГГ читать в следующей редакции: изъять из состава земель <адрес> земельный участок, площадью 801 кв.м. и передать Манукяну А.В. в пожизненное наследуемое владение (л.д. 72), а также сведениями из УФСГРКК об отсутствии за Манукяном А.В. зарегистрированного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Манукяном А.В. и Селивановым Н.Б. заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>-а. Согласно акту передачи, Манукян А.В. передал Селиванову Н.Б. вышеуказанный жилой дом, который является предметом купли-продажи по договору. Другие объекты недвижимости в договоре купли-продажи не указаны, по акту Селиванову Н.Б. не передавались (л.д.9-12).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Селивановым Н.Б. зарегистрировано право собственности на одноэтажный арболитовый жилой дом, и на земельный участок, расположенный под индивидуальным жилищным фондом, общей площадью 438 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>-а (л.д.13, 15).
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за Манукяном А.В. право собственности на недвижимое имущество в <адрес> не зарегистрировано.
ДД.ММ.ГГГГ решением Лахденпохского районного суда по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования Селиванова Н.Б. об обязании Администрации ЛМР предоставить ему в собственность под личное подсобное хозяйство земельный участок площадью 1061,8 кв.м., расположенный у <адрес> после проведения кадастровых работ и постановки участка на государственный кадастровый учет. Судебный пристав-исполнитель обращался в суд за разъяснением данного решения в части того: на возмездной либо безвозмездной основе должен был предоставляться Селиванову Н.Б. участок. Суд в определении указал, что разъяснения решения суда не требуется, так как вопрос о безвозмездности предоставления земельного участка судом не рассматривался, спора у сторон в данной части не было.
Участок поставлен Селивановым Н.Б. на кадастровый учет за № № ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56-57). Право собственности Селиванов Н.Б. на данный участок не оформил, так как (по его пояснениям в суде) его не устраивают условия приобретения, а именно приобретение участка в собственность по его рыночной стоимости.
Из межевого плана (л.д. 14), договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и пояснений сторон следует, что баня (строение №) расположена на земельном участке с кадастровым № №, который был предоставлен Селиванову Н.Б. в собственность на основании решения суда. Сарай- навес для дров (строение №) расположен на участке, который в аренду Манукяну А.В. не предоставлялся. Гараж и сарай (строения № и 3) расположены на участке, который ранее предоставлялся Манукяну А.В. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (незарегистрированному).
Свидетель ЧС в судебном заседании показал, что он выбирал для истца с супругой дом в <адрес>. Дом продавался с хозпостройками: баней, гаражом, сараем, навесом для дров. В 2007 году договор купли-продажи был заключен, истец с супругой переехали в Лахденпохья. Почему хозпостройки не были включены в договор купли-продажи ему не известно. Сарай под № 3 это вагончик, стоящий на столбах, а к нему пристроен навес для дров.
Свидетель СС показала, что в 2007 году она с мужем (истцом) купили у Манукяна дом в <адрес>, вместе с хозпостройками. О продаже хозпостроек была устная договоренность с Манукяном. Хозпостройки не оформили, так как директор агентства по продаже недвижимости сказал, что на них нужны документы.
Частью 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ) установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 16 Земельного кодекса РФ (далее по тексту ЗК РФ) государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Пунктом 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с п.2 ст.28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.
Согласно положениям ст. 1 Закона РК от 19.03.2004 года N 765-ЗРК «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность» (ред. Закона РК от 30.04.2010 N 1381-ЗРК) предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения садоводства, животноводства и дачного строительства составляют от 600 до 1500 кв. метров.
В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям части 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Статьей 25 ЗК РФ определено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
На основании п. 3 п.1 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 31.12.2007 года №1155-ЗРК «Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» земельные участки предоставляются гражданам в собственность в размере 0,3 % от кадастровой стоимости. При отсутствии объектов недвижимости или при отсутствии правоустанавливающих документов на данные объекты недвижимости предоставление земельных участков в собственность осуществляется по рыночной стоимости.
В силу части 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, которые заключены на срок менее чем один год.
В статье 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В связи с изложенным суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, при этом учитывает следующее.
Земельный участок, на котором расположен сарай- навес для дров (строение №) ответчику под хозпостройки не предоставлялся, то есть данное строение является самовольной постройкой и не может быть передано с земельным участком в собственность другого лица.
От договора аренды земельного участка, на котором возведены гараж и сарай (строения № и №) Манукян А.В. добровольно отказался в 2005 году, данный договор не продлевался и в настоящее время прекратил свое действие. Право собственности на строения, расположенные на указанном участке он не оформлял, участок с этого времени находится в распоряжении органов местного самоуправления. Из чего следует, что Манукян А.В. в настоящее время не имеет права отчуждать иным лицам указанные строения, как недвижимое имущество, вместе с расположенными под строениями земельными участками.
Также необходимо учесть, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный сроком на 5 лет, Манукяном А.В. в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не регистрировался, тогда как в силу части 2 ст. 26 ст. 25 ЗК РФ, ст. 165 ГК РФ является недействительным, сделка ничтожной и, как следствие, возведение построек на данном участке неправомерно.
Земельный участок, на котором расположена баня (строение №) передан в собственность истцу - Селиванову Н.Б. на основании решения суда, то есть истец может беспрепятственно оформить право собственности на данное строение после оформления прав на земельный участок. Отдельного решения суда для этого не требуется.
Кроме того, суд учитывает, что два сарая и гараж (строения №№ 2, 3, 4) не имеют фундамента, не подключены к инженерным сетям, то есть не относятся к объектам капитального строительства и не подпадают под понятие недвижимого имущества. Право собственности Манукяна А.В. и Селиванова Н.Б. на сами строения, (без привязки к земельным участкам) никто не оспаривает. То есть, если между истцом и ответчиком имеется договоренность об их передаче, то истец имеет право в любой момент забрать данные строения себе, и установить их на своем участке.
Между тем, как пояснил истец, переносить оспариваемые строения он на свой участок не желает, так как право собственности на оспариваемые строения ему необходимо для того, чтобы оформить земельные участки под строениями в собственность по наименьшей стоимости. Суд полагает, что такой способ приобретения земельных участков в собственность противоречит действующему законодательству, что подтверждает также Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 16 которого указано, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
Также суд учитывает, что в настоящее время земельные участки, на которых расположены строения №№ 2,3,4, никому не предоставлены, то есть Селиванов Н.Б. не лишен возможности обратиться в Администрацию ЛМР с заявлением о предоставлении ему в аренду данных земельных участков.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования Селиванова Николая Борисовича оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: А. Б. Каменев
Решение в окончательной форме изготовлено: 01 июня 2011 года.
Председательствующий: А. Б. Каменев