РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Лахденпохья Республика Карелия 12 января 2011 года
Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Ушанове Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Махнач Ольги Петровны, поданному в ее интересах Лачугиной Мариной Евгеньевной, к администрации Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка,
у с т а н о в и л:
Лачугина М.Е. обратилась в суд с исковым заявлением в интересах Махнач О.П. А.Ю., к администрации Лахденпохского муниципального района (далее по тексту АЛМР) о продлении договора аренды земельного участка.
В заявлении указала, что она по доверенности от Махнач О.П., обратилась с заявлением в АЛМР о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером обезличен, площадью обезличен кв.м., расположенного в обезличен, предоставленного Махнач О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено. В связи с тем, что договор аренды не продлен, истица не может законно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать возведенный жилой дом. В связи с этим, в исковом заявлении истец просила обязать АЛМР продлить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.
В судебном заседании Махнач О.П. отсутствовала. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Ее представители - Лачугина М.Е., действующая на основании доверенности, и Драпей К.И., по устному ходатайству Лачугиной М.Е., заявленные требования поддержали в полном объеме. Кроме того, полагали возможным заключить новый договор аренды земельного участка, который ранее предоставлялся Махнач.
В обоснование требований истца Лачугина М.Е. привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно сообщила, что на основании постановления и.о. Главы Лахденпохского муниципального района № 129 от 10.02.2009 года с Махнач О.П. был заключен договор аренды земельного участка № 1971, с кадастровым номером обезличен, площадью обезличен кв.м под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в обезличен, сроком до 01.08.2010 года. Махнач О.П. было необходимо произвести государственную регистрацию земельного участка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован не был, так как в вышеуказанном постановлении № 129 от 10.02.2009 года была допущена ошибка в написании отчества Махнач, которую АЛМР долго исправляла, в связи, с чем земельный участок находился в пользовании истца менее года, и необходимости в его государственной регистрации не было. В регистрационной службе пояснили, что сначала нужно продлить договор аренды, а затем его зарегистрировать. Кроме того, пояснила, что ранее в отношении ее доверителя проводилась проверка соблюдения земельного законодательства. Были выявлены некоторые нарушения и выдано предписание. Все нарушения, указанные в предписании, устранены, препятствий у АЛМР для продления договора аренды земельного участка нет. Действительно временный дом, который стоял на салазках, находился менее, чем в 20 метров от уреза воды, но он отношения к Махнач не имеет, данное строение принадлежало Драпей К.И., предписание было выдано на его имя. Сейчас дом перенесен на фундамент, в 20 метрах ничего не построено. Жилой дом расположен более, чем в 50 метрах от уреза воды, забор убрали. Предписание исполнено. Дом находится в том месте, где разрешено строительство. Прибрежная полоса очищена, выровнена, территория свободна, никаких преград в пользовании другим лицам нет. Махнач является добросовестным пользователем, все документы у нее были оформлены.
Драпей К.И. поддержал изложенную позицию, указал, что от имени Махнач О.П. по доверенности, сам в течение четырех лет занимался этим земельным участком. Им было неправильно указано отчество Махнач. После выявления ошибки, которую АЛМР долго исправляла, у истца оставалось менее года на право пользования земельным участком, поэтому договор аренды не был зарегистрирован в УФРС. Предписание было выдано ему, Махнач отношения к предписанию не имеет. Признает, что самовольно занял земельный участок рядом с участком Махнач.
Представитель ответчика - администрации Лахденпохского муниципального района Медведева О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования истца не признала. При этом указала, что у истца было достаточно времени для регистрации договора аренды. Ошибка в написании отчества, которая была допущена по вине истца, исправлена. Кроме того, полагала, что Махнач является недобросовестным арендатором, поступали заявления от жителей поселка, т.к. она загородила исторически сложившуюся тропу мимо реки, по которой ходили жители и туристы. Сняла плодородный слой почвы, выкорчевала деревья. В связи с тем, что правила пользования земельным участком нарушены, то продлить договор аренды нельзя.
Представитель третьего лица - администрация Хийтольского сельского поселения, на основании доверенности, Леккоева Т.В. поддержала позицию ответчика. Пояснила, что разрешение на строительство действительно выдавалось АХСП. Характеристика здания в разрешении не указана. Полагала, что Махнач является недобросовестным арендатором, поскольку на земельном участке снят плодородный слой, что ведет к деградации почвы. На скале выкорчеваны деревья. Кроме того, истица вышла за пределы предоставленного ей участка, поставив забор, то есть имелись нарушения в пользовании землей. В настоящий момент нарушения устранены, фактическая застройка осуществляется в соответствии с утвержденным градостроительным планом.
Представители третьих лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (Управление Росреестра по РК), Невско-Ладожское Бассейновое водное управление (Отдел водных ресурсов по РК), ФГУ «Карельское бассейновое управление по сохранности, воспроизводству водных биологических ресурсов и организации рыболовства» (ФГУ «Карелрыбвод») и Министерство промышленности и природных ресурсов по Республике Карелия, в судебное заседание не явились, в отзывах ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, решение вопроса по существу дела оставили на усмотрение суда.
Выслушав объяснения лиц, участвующий в деле, показания свидетеля П., изучив возражения третьих лиц и исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.
В процессе судебного разбирательства установлено, что постановлением и.о. главы Лахденпохского муниципального района № 667 от 22.09.2008 года утвержден акт выбора и обследования земельного участка и постановлением и.о. главы Лахденпохского муниципального района № 129 от 10.02.2009 года Махнач О.П. предоставлено право аренды земельного участка, с кадастровым номером обезличен площадью обезличен кв. м., в обезличен, под строительство индивидуального жилого дома (л.д.6-7).
На основании указанного постановления, между Махнач О.П. и АЛМР, в лице и.о. главы района, 10.02.2009 года заключен договор аренды земельного участка № 1971 на срок до 01.08.2010 года (л.д.8-28).
12.01.2010 года Махнач О.П. администрацией Хийтольского сельского поселения выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на арендованном земельном участке, сроком на 10 лет (л.д. 30).
Согласно представленным кадастровому и техническим паспортам Махнач О.П. начала строительство жилого дома (л.д. 37-48).
27.07.2010 года по доверенности от имени истца, Лачугина М.Е. обратилась в АЛМР с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером обезличен, площадью обезличен кв.м., расположенного в обезличен, предоставленного Махнач О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено.
Согласно ч.1 ст.28 и ч.1 ст.29 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в аренду на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В силу п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с ч.ч. 1 и 3 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
По смыслу ч. 2 ст. 32 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
В обоснование доводов о невозможности продления договора аренды земельного участка, представитель ответчика ссылалась на недобросовестность арендатора (истца), выразившуюся в том, что на ее действия поступали жалобы от жителей поселка. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика и представителя АХСП Махнач О.П., используя земельный участок, свела почву, выкорчевала деревья, перегородила забором тропу, которой исторически пользуются как жители поселка, так и туристы. Также, продление договора аренды невозможно, поскольку Махнач О.П. не зарегистрировала договор аренды от 10.02.2009 года в установленном порядке, хотя объективная возможность для его регистрации имелась.
Проанализировав изложенные доводы и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании достоверно установлено, и не оспаривалось представителем ответчика, что при оформлении документов и заключении договора аренды земельного участка была допущена ошибка в отчестве арендатора и указано «Махнач Ольга Владимировна». Указанная ошибка явилась препятствием для государственной регистрации договора аренды земельного участка. 17.06.2009 года Махнач О.П. было подано заявление об исправлении указанной ошибки (л.д. 29). Указанное заявление было рассмотрено 23.09.2009 года, и ошибка в отчестве была устранена путем издания соответствующего постановления № 1205.
Учитывая, что договор аренды был заключен на срок до 01.08.2010 года, то обоснованным является довод представителя истца, что после исправления ошибки в отчестве арендатора, то есть после устранения препятствий для государственной регистрации договора аренды, и до истечения срока действия договора аренды оставалось менее одного года. Также суд учитывает тот факт, что заявление Махнач О.П. об исправлении ошибки в отчестве рассматривалось АЛМР более трех месяцев.
Изложенные обстоятельства, по мнению суда, заслуживают внимания.
Умышленного отказа со стороны истца от аренды и государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 1 года, судом не установлено.
Утверждения о снятии арендатором плодородного слоя почвы и выкорчевывании деревьев являются голословными. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером обезличен отнесен к землям населенных пунктов (л.д. 24). На предложение суда о предоставлении доказательств в подтверждение указанного довода, как представитель АХСП, так и представитель АЛМР ответили отказом ввиду отсутствия таких доказательств. Как следует из объяснений представителя ответчика и представителя третьего лица, никакой комиссии по указанному поводу не создавалось, факт наличия плодородного слоя земли на арендуемом земельном участке (а соответственно факт его снятия) никак не фиксировался, факт порубки деревьев (как законной, так и незаконной), не устанавливался.
Довод о том, что истец перегородила забором тропу, которой исторически пользуются жители поселка, по мнению суда, не может являться препятствием для заключения (продления) договора аренды, поскольку как установлено в судебном заседании, истец не чинит препятствий в пользовании тропой. Так, свидетель П. в судебном заседании пояснил, что по тропе пройти возможно, так как арендатор земельного участка предусмотрела
для этого специальные проходы.
Кроме того, как следует из объяснений представителя третьего лица - администрации Хийтольского сельского поселения, застройка спорного земельного участка в настоящий момент осуществляется в соответствии с градостроительным планом земельного участка (л.д. 30-36), имевшиеся ранее нарушения устранены.
Также суд учитывает, что в случае возникновения необходимости, заинтересованные лица имеют возможность установления сервитута с целью прохода либо проезда через спорный земельный участок.
Ссылаясь на тот факт, что на действия арендатора Махнач О.П. поступали заявления от жителей поселка, представитель АЛМР не представила доказательств в подтверждение указанного довода. При этом, как пояснил в судебном заседании свидетель П. - заместитель главного государственного инспектора Лахденпохского муниципального района по использованию и охране земель, проверка соблюдения земельного законодательства проводилась по заявлению главы Хийтольского сельского поселения, а не жителей поселка.
Также свидетель в судебном заседании показал, что основная претензия к арендатору Махнач О.П. в том, что она не зарегистрировала договор аренды земельного участка в установленном порядке, хотя договор заключен более чем на один год.
Представленные в дело копии дел об административном правонарушении свидетельствуют о том, что Махнач О.П. привлекалась к административной ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Другие нарушения земельного законодательства Махнач О.П. не вменялись.
В судебном заседании также установлено, что нарушение в виде возведенного забора за пределами арендуемого земельного участка, устранено арендатором Махнач О.П. в добровольном порядке. Указанный вывод подтверждается, в том числе, и фотографическими снимками.
В соответствии со ст. 50 Федерального закона «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории, архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, внедрении новых технологических процессов и осуществлении иной деятельности должны применяться меры по сохранению водных биоресурсов и среды их обитания. Указанная деятельность, осуществляется только по согласованию с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, что соответствующее согласование истцом было получено (л.д. 17).
В судебном заседании также установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 10:12:04 0803:041 расположен на расстоянии более 20 метров от уреза воды.
В соответствии с ч. 13 ст. 65 Водного кодекса РФ ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.
Согласно ч. 15 той же статьи в границах водоохранных зон запрещаются: 1) использование сточных вод для удобрения почв; 2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие. При этом из ч. 16 указанной статьи следует, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются: 1) распашка земель; 2) размещение отвалов размываемых грунтов; 3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Земельный участок с кадастровым номером 10:12:04 0803:041 расположен в водоохранной зоне, но за пределами береговой полосы, то есть за пределом объекта общего пользования - 20 метров (ст. 6 Водного кодекса РФ).
Как установлено в судебном заседании, береговая полоса, расположенная вблизи спорного земельного участка в настоящее время свободна. Ранее имевшие место нарушения совершены Драпей К.И., за что последний привлекался к административной ответственности.
Таким образом, суд полагает, что вывод о недобросовестности истца как арендатора земельного участка сделан администрацией Лахденпохского муниципального района и администрацией Хийтольского сельского поселения преждевременно.
Также суд учитывает, что спор о правах на земельный участок с кадастровым номером обезличен отсутствует. Кроме того, на земельном участке возведено жилое строение в соответствии с выданным, в установленном законом порядке, разрешением на строительство.
Также в судебном заседании не установлено каких либо оснований для прекращения аренды земельного участка, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.
Несмотря на то, что установленный срок действия договора в силу ч. 3 ст. 425 и ч. 1 ст. 610 ГК РФ, истек 01.08.2010 года, с момента предоставления в аренду и до настоящего времени Махнач О.П. использует арендованный земельный участок по назначению, исполняет обязанности арендатора - вносит арендную плату, что следует из объяснений представителя истца Лачугиной М.Е., подтверждается представленной копией квитанции за 2009-2010 гг. (л.д. 54), и не оспорено ответчиком.
В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
27.07.2010 года Махнач О.П. выполнила свою обязанность по письменному уведомлению арендодателя, направив в АЛМР письменное заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду (л.д. 49), поэтому, суд приходит к выводу, что истец вправе ссылаться на преимущественное право на заключение договора аренды.
По смыслу ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ преимущественное право реализуется посредством заключения нового договора аренды земельного участка, при отсутствии исключений, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
В судебном заседании также не установлено наличие препятствий для заключения договора аренды, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ (п.3 ст. 22 ЗК РФ) - на испрашиваемый земельный участок.
По мнению суда, не подлежит удовлетворению требование истца о возложении на ответчика обязанности по заключению договора аренды на срок 49 лет, поскольку Решением VI сессии V созыва Совета Лахденпохского муниципального района № 63 от 14.10.2010 года (л.д. 69) определено, что для индивидуального жилищного строительства земельные участки предоставляются гражданам на срок до 5 лет.
Таким образом, суд приходит к выводу о возложении на АЛМР обязанности заключить с Махнач О.П. договор аренды на срок 5 лет.
Поскольку ст. 30.1 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного учета, то суд приходит к выводу о том, что для исполнения настоящего решения необходимо установить тот же двухнедельный срок.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 206 ГПК РФ,
р е ш и л:
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать администрацию Лахденпохского муниципального района в двухнедельный срок с даты вступления решения в законную силу заключить с Махнач Ольгой Петровной договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью обезличен кв.м. с кадастровым номером обезличен, расположенный в обезличен, сроком на пять лет.
Взыскать с Администрации Лахденпохского муниципального района в пользу Махнач Ольги Петровны 200 (двести) рублей 00 копеек судебных расходов в виде государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 17.01.2011 года.
Судья: И.В.Жданкина