Дело № 2- 41/2010
Решение
Именем Российской Федерации
с. Кытманово Алтайского края 24 сентября 2010 года
Кытмановский районный суд Алтайского края
в составе:
председательствующего, судьи Ермаковой Л.Я.,
при секретаре Ягодкиной Е.В.,
с участием истца Щепихина С.В., представителя истца адвоката Аверина А.И., представившего удостоверение № 8, № ордера 079766, ответчиков: Синкиной С.Г., Синкина В..Н., представителя ответчика Синкина В.Н. Квятковского Э.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Щепихина ........ к Синкиной ........, Синкину ........ о возмещении материального ущерба
Установил:
Щепихин С.В. обратился в суд с иском к Синкину В.Н. и Синкиной С.Г. с иском о возмещении материального ущерба в сумме 79 158 рублей, а также судебных расходов.
В обоснование заявленного Щепихин С.В. ссылается на то, что ему как физическому лицу принадлежит 1-й этаж двухэтажного здания по адресу: <адрес> а, площадью 393, 6 кв. м.
Второй этаж здания принадлежит на праве собственности ответчикам Синкину В.Н. и Синкиной С.Г.
Над частью принадлежащих ему на праве собственности помещений, расположенных на 1-ом этаже (помещение № площадью 9,1 кв. м, помещением № площадью 3,3 кв. м, помещение № площадью 1,1 кв., помещение № площадью 14, 3 кв. м) ответчики установили из бетонных плит перекрытия, которые для помещений Синкиных выполняют функцию прохода во внутрь помещений, а для вышеуказанных им помещений - функцию потолочных перекрытий.
В ходе эксплуатации ответчики не следили за техническим состоянием перекрытий. Под воздействием атмосферных условий бетонные плиты разрушались, вследствие чего влага от атмосферных осадков проникала во внутрь его помещений и разрушала их стены.
Летом 2009 года аварийное состояние стен помещений потребовало срочное вмешательство в разрушение помещений. Его предложение о ремонте стен ответчики отклонили, и он был вынужден выполнять ремонтные работы своими силами и за свой счет.
Перед началом ремонтных работ он (Щепихин С.В.) пригласил специалиста, который осмотрел и обследовал состояние помещений, составил смету затрат на выполнение ремонтных работ. Согласно смете затраты на ремонт составили 79198 рублей. При осмотре присутствовал Синкин В.Н.
Для выполнения строительно-ремонтных работ им было приглашена бригада работников, которые окончили выполнение работ в начале октября 2009 года, и которым он выплатил оговоренную ими сумму.
Фактически ремонт ему стоил около 100 000 рублей, поскольку непосредственно кроме ремонтных работ и расходов на материалы, приходилось нести издержки на подсобные работы, выполняемые им лично и за свой счет, на транспортные издержки, но исковые требования он предъявляет исходя из оценки специалиста.
Понесенные затраты явились следствием неправомерных действий ответчиков, не обеспечивающих отвод влаги с балкона 2-го этажа, не выполнивших гидроизоляцию межэтажного перекрытия, не установивших желоб для отвода осадков, поэтому причиненный ему ущерб должны возмещать ответчику по делу в солидарном порядке.
В судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства истца Щепихина С.В. и его представителя, адвоката Аверина А.И. была назначена судебно-строительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Алтайком-сервис» для определения рыночной стоимости причиненного ущерба помещению магазина, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>
В соответствии с заключением судебно-строительной экспертизы от 26 августа 2010 года рыночная стоимость причиненного ущерба в результате протечки воды составила 52 510 рублей
В настоящем судебном заседании Щепихин С.В. снизил размер исковых требований с 79 198 рублей до 52 510 рублей по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчики Синкины: В.Н. и С.Г. иск Щепихина С.В. не признали. Заслушав объяснение лиц, участвующих в судебном заседании, изучив письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.
Исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что доказательства вины ответчиков Синкиной С.Г. и Синкина В.Н. в причинении ущерба истцом Щепихиным С.В. не представлены и в судебном заседании установлено следующее: на территории <адрес> края в 1966 году было построено здание ........ из белого силикатного кирпича, крыша которого в начале 90 годов прошлого столетия сгорела и здание несколько лет стояло без крыши. На основании распоряжения главы Администрации Кытмановского района за №-р от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью восстановления сгоревшего здания ........ остов ........ продан ........ которое, изготовив проектно-сметную документации, в 2004 году восстановили здание как торговый центр. Торговля у ........ не пошла, поэтому торговый центр сначала сдали в аренду Синкиным и ФИО6, которые 28 октября 2005 года приобрели у законного собственника - ........ этаж восстановленного здания. 13 марта 2007 года ФИО6 продал свою часть здания 2 этажа ответчикам по настоящему делу Синкиным: ........
Первый этаж выше указанного здания был приобретен истцом по настоящему делу, Щепихиным С.В. 28 октября 2005 года у ........ по договору купли - продажи. Из п. 4.1 договора купли-продажи недвижимого имущества № 3 от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом: ........ и покупателем Щепихиным ........ усматривается, что стороны осмотрели продаваемое недвижимое имущество и подтверждают, что действительное качественное состояние имущество, а также перечень необходимых ремонтно-восстановительных работ им известен и учтён при согласовании цены договора. Покупатель претензий к продавцу в отношении качественного состояния недвижимого имущества не имеет.
В судебном заседании ответчики Синкин В.Н. и Синкина С.Г. не признавая исковые требования истца Щепихина С.В., поясняли, что на момент покупки здания ........ сгоревшего в начале 90-х годов прошлого столетия и восстановленного в 2004 году, выбитые кирпичи и трещины в стенах здания имелись, были мокрые стены. Было 3 трещины, под опорами лестницы две и в углу с левой стороны. Все видели, что кирпичная стена со стороны сбербанка мокрая и разрушена, где на полкирпича, где на кирпич в глубину. Директор ........ все им (покупателям) показывал, осмотрели все здание как изнутри, так и снаружи. Никакого перекрытия из бетонных плит они не устанавливали, как указано в исковом заявлении Щепихина. В каком состоянии купили здание, в таком оно и находится по настоящее время. Перед тем как арендовать здание директор ........ вел разговор о ремонте здания, но когда нашелся покупатель на первый этаж здания, то его продали не ремонтируя. В договоре был пункт по качеству приобретаемого имущества, что устранят и отремонтируют собственники. Летом 2006 года по инициативе Щепихина С.В. ремонтировали бетонную площадку, принадлежащую по договору купли-продажи ФИО6, для чего собрали деньги. Руководил ремонтом Щепихин С.В., он нанимал бригаду, закупал стройматериал. Щепихину предлагали положить гидроизоляцию, но он отказался.
Ответчик ФИО4 дополнила, что она работала в ........ и видела документацию по сгоревшему зданию ........, что здание ........ 1965 года постройки, в начале 90-х годов прошлого столетия сгорела крыша, поэтому лет 6-7 здание стояло без крыши. Фойе здания бывшего кинотеатра, где находятся помещения Щепихина С.В., особо не ремонтировали, так как деньги вложили в основное здание, чтобы получить прибыль, а это было подсобное помещение.
В судебном заседании были допрошены свидетели, бывшие генеральные директора ........ ФИО17 который начинал реконструкцию остова бывшего ........ и ФИО8, который занимался продажей восстановленного здания торгового центра.
Свидетель ФИО7 суду показал, что здание ........ несколько лет стояло после пожара. ........ решило его приобрести. Здание было в ужасном состоянии, без кровли, выгоревшее фойе. Верхняя часть кладки на стенах была разрушена, стены наращивали. Обследовали фундамент, но его нельзя было нагружать, поэтому поставили колонны. На стене, которая со стороны Сбербанка, были трещины, окно выпадало. Эту стену не ремонтировали. В пристройке, а это было фойе бывшего кинотеатра, разместили душевую, туалет, бытовую комнату, ремонт в ней не делали, а только побелили внутри.
Из показания свидетеля ФИО8 суд установил, что с 2003-2004 по 2009 год он работал генеральным директором ......... В 2004 году восстановленное здание бывшего кинотеатра сдали в эксплуатацию, а потом решили его продать, так как оно начало разрушаться. Со стороны Сбербанка часть стены из силикатного кирпича разрушилась. Протекала площадка второго этажа. Под лестницей были большие трещины, которые были видны визуально. Пристройку, то есть часть здания, расположенное под лестницей, необходимо было ремонтировать и вкладывать большие средства. Внутри пристройки были видны желтые потеки, из-за того, что верх протекает. Окно со стороны Сбербанка держалось на «честном слове», кирпич ломался. Здание продали в 2 раза дешевле рыночной стоимости, так как здание разрушалось бы далее. Стоимость 1 кв. метра помещений 1 этажа была ниже стоимости 1 кв. метра 2-го этажа. Перед покупкой все осматривали и видели состояния продаваемого здания, в том числе и Щепихин С.В., обходивший здание как снаружи, так и изнутри. Сначала вели переговоры с Синкиной о продаже, Синкиной он обещал, что уберет протекание с бетонной площадки, но потом нашли покупателя, который согласился купить здание в том виде, в котором оно было, поэтому ремонтом заниматься не стали.
Свидетель ФИО1 суду показала, что она покупала часть здания бывшего кинотеатра для своего сына, оформив документы на собственность на своего сына _ ФИО6. Сначала оформили аренду, а потом выкупили. Изначально она хотела купить первый этаж здания, но он был в ужасном состоянии, особенно пристройка под лестницей со стороны банка. Возле окна высыпался кирпич, были трещины. Под лестницей большие трещины, плитка облицовочная падала с боков. Внутри помещения первого этажа были потеки, пахло сыростью в том месте, где в кинотеатре была касса, снаружи высыпались кирпичи, надо было капитальный ремонт делать. Со стороны банка стена была в плохом состоянии. Её муж работал прорабом, он и сказал, что стену надо менять, так как она сыпалась. Так как нашелся покупатель на первый этаж, купил его в таком виде, в каком оно было, то ........ его ремонтировать не стало. Бетонная площадка на втором этаже согласно договора купли-продажи принадлежала её сыну, но пришел Щепихин и сказал, что надо ремонтировать, так как протекает, хотя протекало и до покупки помещения. В 2006 году по инициативе Щепихина они, то есть Синкины, Ангерман отдали деньги на ремонт бетонной площадки Щепихину С.В., который стал руководить ремонтом, смотрел за рабочими. Муж предлагал другой вариант ремонта, то есть все, что находилось под плитками снять, положить рубероид, то есть сделать гидроизоляцию, но Щепихин убрал бордюр, сделал уклон и сказал, что будет все стекать. Щепихин был доволен ремонтом, проведенным под его руководством. Кирпич на стене Щепихин не менял, а только оштукатурил стену.
Из показания свидетеля ФИО9 суд установил, что он работал главным архитектором <адрес> с 1965 по 1997 год. ........ достраивался при нем, был сдан в эксплуатацию в 1966 году, построен из силикатного кирпича. Примерно в 1992-1993 году крыша кинотеатра сгорела, рухнула, все деревянные конструкции выгорели. На силикатный кирпич пагубно влияют атмосферные осадки, недопустима сырость, так как кирпич разлагается. Образовались трещины на левой части главного входа, от верха до низа. По стенам стекала влага, здание находится в низком месте, поэтому происходила неравномерная осадка фундамента, образовалась трещина. Трещина со стороны сбербанка была и раньше, так как попадали осадки, она увеличилась. Надо было закрыть трещины, чтобы не попадала влага, переложить этот участок, а потом облицовывать. Строения из силикатного кирпича рассчитывается на 50 лет, в настоящее время зданию 44 года, даже при хорошей эксплуатации истекает срок. Процесс разложения силикатного кирпича 1-3 года, но если попала влага, то через год надо перекладывать.
Свидетель ФИО10 показал, что трещина в помещении магазина Щепихина С.В. на входе с правой стороны могла образоваться от 2 причин: просадка фундамента, так как сточные воды стекали на территорию здания, возможно проникновение вод через площадку, если нарушена гидроизоляция.
В судебном заседании исследована копия распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> о продаже остова сгоревшего здания ........ в связи с невозможностью его восстановления (л.д. 42).
По ходатайству ответчиков Синкиных в судебном заседании исследовано решение Кытмановского районного суда от 10 июля 2008 года по иску Щепихина С.В. к этим же ответчикам, а также Ангерману Я.А..
13 марта 2008 года Щепихин С.В. предъявил в Кытмановский районный суд исковые требования к ответчикам Синкиным об обязании не чинить препятствия, связанного с реализацией права собственности на недвижимое имущество, а именно произвести капитальный ремонт его крыши (бетонной площадки), а также обязать ответчиков перенести вход в их помещение без использования его имущества. В дальнейшем Щепихин исковые требования изменил, просил признать п. 1.2 договора, купли-продажи заключенного между ООО «Кытмановское ХПП» и Синкиными, а также между ответчиками по настоящему делу Синкиными и Ангерманом в части купли-продажи площадки площадью 41 кв. м. недействительными, так как железобетонная плита перекрытия, выполняющая роль крыши и является этой крышей, которая одновременно продана и ему и ответчику Ангерману как бетонная площадка. Ответчик Ангерман Я.А. в свою очередь продал принадлежащее ему недвижимое имущество Синкиным.
Решением Кытмановского районного суда от 10 июля 2008 года в удовлетворении исковых требований истцу Щепихину С.В. отказано в связи с тем, что по договору купли-продажи бетонная площадка была изначально продана ООО «Кытмановское ХПП» Ангерману Я.А., который 13 марта 2007 года продал принадлежащую ему недвижимость Синкиным, что подтверждено договором купли-продажи от 13.07.2007 года.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 27 августа 2008 года вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, поэтому оно имеет преюдициальное значение для разрешения данного гражданского дела..
Из текста решения Кытмановского районного суда от 10 июля 2008 года установлено, что Щепихин С.В. направил ответчикам уведомление о том, что он вынужден произвести капитальный ремонт крыши, так как потолок течет, стены крошатся, появился грибок на стенах.
Бетонная площадка, которая выполняет роль крыши для принадлежащей ему части здания, была построена ХПП до их покупки, то есть бетонная площадка существовала на день продажи. Так как он изначально считал, что она (бетонная площадка) принадлежит ему, то в 2006 году произвели ремонт этой площадки все сособственники по взаимной договоренности. Договорились о стоимости ремонта, собрали деньги........ Для части здания 2 этажа данная площадка не является частью конструктивных элементов, которую купил, как часть объекта недвижимости Ангерман Я.А. Данная площадка используется только в целях прохода граждан, поэтому часть здания, купленная им, вторично продана Ангерману Я.А., в связи с чем вышеуказанные договоры купли-продажи необходимо признать недействительными в части.
Ответчик Синкина С.Г., представляя также по доверенности интересы ответчика Синкина В.Н., и привлеченные в качестве соответчиков: представитель ООО «Кытмановское хлебоприемное предприятие» Квятковский Э.В. и представитель Ангермана Я.А. Ангерман В.Н. исковые требования Щепихина С.В. не признали.
Заслушав объяснение лиц, участвующих в судебном заседании, изучив письменные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истцу Щепихину С.В. следует отказать по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Ст. 552 ч.1 ГК РФ предусматривает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Данные требования гражданского законодательства при заключении договоров купли-продажи сторонами выполнены, также как и требования ст. 554 ГК РФ, а именно в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, что следует из договоров купли - продажи - № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ОАО «Кытмановское хлебоприемное предприятие» и Ангерманом Я.А. (л.д. 66-69), а также между Ангерманом Я.А. и Синкиным В.Н. и Синкиной С.Г. от 13 марта 2007 года (л.д. 30- 35). На л.д. 36- 38 имеется соглашение об определении порядка пользования земельным участком, заключенное между Синкиной С.Г., Синкиным В.Н., Ангерманом Я.А. и Щепихиным С.В.
Из объяснения ответчика Синкиной С.Г. судом установлено, что в 2004 году она и ФИО1 арендовали часть здания торгового центра, принадлежащего Кытмановскому ХПП. В 2005 году здание решили купить: Щепихин С.В. - 1 этаж, они: Синкины и Ангерман Я.А - 2 этаж. В соответствии с финансовыми возможностями согласовали площади торгового центра, которые будут принадлежать каждому собственнику. В соответствии с этим были изготовлены технические паспорта. Перед заключением договоров купли-продажи все будущие собственники осенью 2005 года собрались в <адрес>, где и обговорили условия продажи недвижимого имущества с председателем Совета директоров Симоновым. Технические паспорта лежали на столе. Покупатели смотрели и говорили, кто какое помещение покупает, что это их окончательный выбор. В договоре между Кытмановским ХПП и Ангерманом Я.А., а также и техническом паспорте отражено, что в собственность Ангермана Я.А. переходит помещение, лестничная площадка и лестница. В п. 4 каждого договора отражено, что все стороны ознакомлены с имеющимися на момент продажи недостатками, ни у кого на момент продажи претензий не было. Трещина под лестницей была на момент совершения сделок, она ни на сантиметр не увеличилась, крыша текла. Все покупатели, включая Щепихина, эти недостатки видели, но здание приобрели. В связи с тем, что здание приобрели с недостатками, решили втроем собрать денежные средства и произвести ремонт площадки. Инициатива исходила от Щепихина, под руководством, которого и ремонтировали площадку, он же принимал работу. По ее мнению ремонт проведен не качественно, так как Щепихин не слушал специалиста по строительству, не выполнил необходимых работ, а также не использовал при ремонте гидроизоляционный материал. Считает, что площадка и лестница, приобретенная сначала Ангерманом Я.А. у ХПП, а потом ею у Ангермана, является конструктивным элементом, так как больше входа на второй этаж не было. Площадка имеет фундамент, перемычки из кирпича, металлическое ограждение, что отражено в техническом паспорте и договоре купли-продажи. Здание построено по проекту, нарушений не выявлено. В эксплуатацию здание ввели комиссионно. Препятствий в ремонте Щепихину они, ответчики Синкины, не чинят. Необходимо согласовать сроки, чтобы ремонт не препятствовал торговой деятельности, и чтобы ремонт производила строительная фирма или компания, имеющая лицензию, для того, чтобы Щепихин произвел качественный ремонт.
Представитель ответчика Ангермана Я.А., Ангерман В.Н., не признавая исковые требования Щепихина С.В., суду пояснила, что Ангерман Я.А. в 2005 году приобрел у Кытмановского ХПП часть здания торгового центра, а именно помещение для торговли, расположенное на 2ом этаже, а также площадку и лестницу. Договор купли-продажи был оформлен на сына, но оформлением сделки занималась она. Она осматривала 1 этаж торгового центра, так как собиралась купить помещение торгового центра на первом этаже. Под лестницей состояние здания было в ужасном состоянии - все залито, окно - покосившееся, но Щепихин согласился купить здание в таком состоянии. Что было сыном приобретено, а именно: часть здания торгового центра, расположенного на 2 этаже, а также бетонная площадка и лестница, то данное недвижимое имущество было продано Синкиным. Другого входа на второй этаж нет.
Представитель соответчика, Кытмановского хлебоприемного предприятия, Квятковский Э.В., не признавая иска Щепихина С.В., суду пояснил, что здание ........, которое почти полностью уничтожено огнем, было приобретено в 1997 году. Для восстановления здания была заказана проектно-сметная документация в г. Новосибирске. Проектировалось здание как торговый центр. Восстановили здание в 2004 году. Составили единый технический паспорт торгового центра. Здание состояло их двух этажей. Кытмановский ХПП на основании акт приемки, постановления администрации, зарегистрировало право собственности в ЕГРП. Торговый центр начал эксплуатироваться, но торговля не пошла, поэтому торговый центр сдали в аренду Синкиным и Ангерман, которые в дальнейшем предложили данное здание продать им. Работник «Ростехинвентаризации» ФИО11 изготовила 3 технических паспорта. Синкины покупали часть 2 этажа, Ангерман также часть 2 этажа, площадку и лестницу. Кроме как по лестнице и бетонной площадке, в помещения, расположенные на 2 этаже не пройдешь. Щепихин С.В. позднее приобрел 1 этаж. Стороны перед сделкой осматривали здание, в цене было учтено фактическое состояние здания, трещина под лестницей была, все покупатели это видели, но сказали, что сами будут переделывать так, как надо будет им.
В настоящем судебном заседании установлены такие же обстоятельства.
В соответствии с «Положением об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР» от ДД.ММ.ГГГГ № минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов: стен из кирпича 40 лет.
На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом и договором.
Учитывая. что Щепихин приобрел недвижимое имущество со значительными отклонениями от качественного, то он и должен заниматься ремонтом, улучшением его качества за свой счет.
На л.д. 14 заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ имеется вывод о том, что выявленные дефекты и повреждения в помещении магазина по адресу: <адрес> ........ являются следствием некачественно выполненной гидроизоляции на площадке второго этажа. Во избежание проникновения атмосферных осадков в помещение магазина, необходимо выполнить гидроизоляцию площадки в соответствии с существующими нормами и правилами, обеспечив при этом достаточный уклон для отвода атмосферных осадков с поверхности.
Исходя из вышеуказанного решения суда от 10.07.2008 года, объяснений ответчиков Синкиных, показания свидетеля Ангерман В.Н. судом установлено, что Щепихин С.В., считая, что бетонная площадка является для его помещений крышей, ремонт которой он организовал и руководил им, не имея специальных познаний, не выполнив гидроизоляцию, как ему советовал муж свидетеля ФИО18, и является виновным в создавшейся ситуации, а вина ответчиков Синкиных в причинении ущерба Щепихину отсутствует, поэтому в удовлетворении иска отказывается.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Щепихину ........ отказать.
Отменить арест на имущество Синкина ........ - ........, наложенный определением суда от 20 мая 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Кытмановский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в мотивированной форме.
Председательствующий, судья: Л.Я. Ермакова
........
........
........