Дело № 2-14/11г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 января 2011 года
Кузнецкий городской суд Пензенской области в составе:
председательствующего судьи Пшечук Н.А.,
при секретаре Плясуновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кузнецке, Пензенской области, ул. Рабочая, 199, в помещении суда,
гражданское дело по иску Ракитиной Р.К. к Рыжовой Л.П. о расторжении договора купли-продажи жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Ракитина Р.К. обратилась в суд с иском к Рыжовой Л.П. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м., заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец Ракитина Р.К. иск поддержала, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи она приобрела у ответчика Рыжовой Л.П. за 170 000 рублей жилой дом, общей площадью 42,4, расположенный по адресу: <адрес>. Окончательный расчет по договору был произведен в день его заключения, о чем была составлена расписка. Согласно передаточного акта, дом был ей передан ответчиком, в акте указано, что дом покупателю передается качественный и пригодный для проживания
ДД.ММ.ГГГГ ее право собственности на указанный дом было зарегистрировано в ЕГРП. В конце июля 2010 года она вселилась в дом.
До заключения договора купли-продажи жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ она вместе с ответчиком Рыжовой Л.П. и посредником, с которым она договаривалась об осмотре и приобретении дома с <адрес>, осматривала домовладение и надворные постройки в <адрес>. Но осмотр проходил в спешке, её постоянно торопили посредник и ответчик Рыжова Л.П., не давая ей возможности внимательно осмотреть дом, баню. Более до оформления договора купли-продажи она дом не осматривала. ДД.ММ.ГГГГ при подписании договора купли-продажи она была вместе со своей дочерью, но дом осмотреть они не успели, поскольку им нужно было уезжать в г. Тольятти и ее постоянно торопили.
Вселилась она в домовладение в июле 2010 года. Так как лето 2010 года было засушливое, то когда осенью пошли дожди, она обнаружила скрытые дефекты указанного дома, а именно: стала протекать деревянная крыша веранды, частично доски стены веранды не прикреплены к стене дома, гнилые полы при входе на веранду были прикрыты ковриком, частично гнилые бревна сруба дома, которые невозможно было увидеть при осмотре, так как стена закрыта пристроенным к дому сараем, а также разошлись стыки примыкания стен к потолку и из стыков постоянно сыпется земля, из щелей сильно дует, пол и потолок перекошены, в подполе имеются грунтовые воды, сырость, грибок на сваях. Печь в доме невозможно топить, так как весь дым попадает в дом. Баня ветхая, использовать ее невозможно из-за ветхости, стена в бане прогнила и разрушилась. Кроме того, ответчик заверяла ее, что застеклит окно в доме, однако свои обязательства не выполнила.
Считает, что в связи с указанными дефектами дома, проживание в нем невозможно. Земельный участок, значащийся за домом до настоящего времени не оформлен, хотя по договоренности она приобрела дом с землей и надворными постройками.
Она неоднократно устно и письменно обращалась к ответчику с просьбой расторгнуть данный договор, вернуть деньги, но ответчик Рыжова Л.П. не признает ее требования. Письменное требование о расторжении договора было направлено ответчику ДД.ММ.ГГГГ.
Просила суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и Рыжовой Л.П., и взыскать с ответчика Рыжовой Л.П. в ее пользу 170 000 рублей.
Ответчик Рыжова Л.П. иск Ракитиной Р.К. не признала, суду пояснила, что ранее жилой дом, расположенный в <адрес>, 1968 года постройки, общей площадью 42,4 кв.м., принадлежал ей на праве собственности на основании свидетельства о наследовании по закону после смерти матери. В доме не проживала в зимнее время несколько лет, но использовала дом по назначению, постоянно следила за его техническим состоянием. Летом 2009 года, построила забор, отремонтировала завалинки, а в 2010 году поменяла изгородь перед домом, поправила крыльцо. Указанный дом теплый, пригодный для проживания, никаких грунтовых вод под домом никогда не было.
После размещения в газете объявления о продаже дома, ей позвонил посредник, они договорились об осмотре дома, при котором Ракитиной Р.К. никто не мешал, она внимательно осматривала дом и надворные постройки около часа и сказала, что дом ей понравился, в день осмотра она передала аванс за дом..О том, что баня ветхая и использовать ее нельзя в зимнее время она говорила истцу, на что та ответила, что будет строить новую баню. В этот же день в селе истец осмотрела дома Царевых и Курышовых, которые продавались дешевле ее дома, но которые сразу внешне не понравились истцу и осматривать их на предложение посредника она не стала.
При оформлении сделки купли-продажи дома ДД.ММ.ГГГГ истец была с дочерью, которая как и истец прочла договор купли-продажи, после чего истец Ракитина Р.К. его подписала. Был произведен расчет за дом в день подписания договора.
После продажи дома летом 2010 года Ракитина Р.К. сначала стала требовать с нее вернуть 40тысяч рублей на строительство новой бани, а потом стала требовать всю стоимость дома, поясняя, что дом ей не нужен.
Просила в иске Ракитиной Р.К. отказать.
Представитель ответчика Елина И.А., действующая по ордеру, исковые требования Ракитиной Р.К. не признала, пояснила, что оснований, предусмотренных ст. 451 ГК РФ для расторжения договора нет. Просила отказать в удовлетворении иска.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Из ч. 1 ст. 556 ГК РФ следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что между Ракитиной Р.К. и Рыжовой Л.П. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, согласно которого Рыжова Л.П. продала, а Ракитина Р.К. купила за 170 000 рублей одноэтажный жилой дом общей площадью 42,4 кв.м. лит. А, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке общей площадью 1200 кв.м. кадастровый номер №, по указанному адресу. Данные обстоятельства подтверждаются самим договором купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Ракитиной Р.К. на спорный жилой дом, распиской от ДД.ММ.ГГГГ о передаче денежных средств в размере 170 000 рублей Ракитиной Р.К. Рыжовой Л.П., техническим паспортом указанного жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого жилой <адрес> в <адрес> 1968 года постройки, общей площадью 42,4 кв.м., жилой - 36,5 кв.м., состоит из двух жилых комнат и кухни, имеет пристрой лит. а1, а также передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Рыжова Л.П. продала указанный жилой дом в качественном состоянии, а Ракитина Р.К. приняла его в том состоянии, в котором он есть на день подписания настоящего акта, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Согласно п. 4.2 указанного выше спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, «покупатель» удовлетворена качественным состоянием жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщила «продавец».
Истец основывает свои требования на том, что обнаруженные ею скрытые дефекты жилого <адрес> в <адрес>, привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки купли-продажи указанного жилого дома.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом лит. А и холодный пристрой лит. а1, расположенные по адресу: <адрес>, имеют дефекты, описание которых приведено таблице №. Данные дефекты носят явный характер и связаны с естественным процессом накопления физического износа конструктивными элементами жилого дома в процессе длительной эксплуатации. В исследовательской части заключения имеется указанная таблица № в которой указан перечень конструктивных элементов дома (фундамент, стены, перекрытие, крыша, полы, окна, двери, отделочные работы внутренние, прочие работы, электротехнические устройства, печное отопление), их материалы и конструкции, удельный вес, процент износа, их техническое состояние и признаки износа, при этом указан один вид дефекта - явный.
В судебном заседании обозревались фотографии, представленные ответчиком и его представителем, на которых изображен с внешней стороны жилой <адрес> в <адрес>, ворота, баня, что истцом не отрицалось.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной ; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно части 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Договор купли-продажи межу истцом и ответчиком заключен и исполнен.Те обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, а именно имеющиеся явные дефекты дома, вызванные естественными процессами накопления физического износа дома в процессе его эксплуатации, не могут быть отнесены судом к существенному изменению обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ.
Исходя из выше изложенного, положений ст.ст. 450 и 451 ГК РФ, суд считает, что истцом не доказаны обстоятельства, с которыми законодатель связывает возможность расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке.
Доводы истца о проведении осмотра дома и совершении сделки купли-продажи в связи с тем, что ею нетщательно был произведен осмотр дома и построек по вине ответчика, суд находит не состоятельными, а утверждения Ракитиной Р.К. о том, что в доме после заключения сделки ею были обнаружены скрытые дефекты, суд считает необоснованными, опровергающимися указанным выше заключением экспертизы, договором купли-продажи и передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, которые были подписаны истцом собственноручно, а также показаниями свидетеля Н., являющейся дочерью истца, показавшей, что после осмотра дома, ее мать сказала ей, что дом нормальный.
Доказательств в подтверждение довода истца о том, что в связи с указанными ею дефектами дома, проживание в нем невозможно, истцом не представлено и у суда не имеется.
Согласно части 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
О том, что истцом соблюден указанный порядок досудебного урегулирования спора, свидетельствует имеющееся в материалах дела заявление истца Ракитиной Р.К., направленное Рыжовой Л.П. с предложением расторгнуть договор и вернуть деньги. Ответчик не отрицала предъявление к ней истцом претензий по договору до судебного разбирательства по делу.
Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Ракитиной Р.К. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ракитиной Р.К. к Рыжовой Л.П. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>, общей площадью 42,4 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Кузнецкий городской суд Пензенской области в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 28 января 2011.
Судья: