РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.11.2011 г. Кузьминский районный суд г.Москвы,в лице председательствующего судьи Езерской Ж.А. при секретаре Бородковой З.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 2-4352/11 по иску Тумашова Е. Г. к Тимошенко Д. А. об обращении взыскания на заложенное имущество и исковое заявление Тимошенко Д. А. к Тумашову Е. Г. о признании сделки недействительной,

установил:

Тумашов Е.Г. обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании заявленных требований указал, что 23.10.2009 г. был заключен договор залога, для обеспечения договора займа от 23.10.2010 на сумму 4000000 рублей. Решением суда от 24.08.2010 г. с Тимошенко Д.А. была взыскана сумма по договора займа. Тимошенко Д.А. обязательства предусмотренные договором займа неоднократно не исполнял. Истец просит обратить взыскание на квартиру 203, расположенную по адресу г.Москва, ХХХХХ

Стороны извещены о явке в суд.

Представитель истца в суд явился поддержал исковые требования.

Ответчик Тимошенко Д.А. и его представитель в суд явились возражали против исковых требования Тумашова Е.Г. и просили признать договор залога недействительной сделкой, а также применить последствия ничтожной сделки, при этом указали, что Управление Росреестра не должно было регистрировать спорное жилое помещение, без тщательной правовой экспертизы, так как при совершении сделки, предметом было единственное пригодное к проживанию жилое помещение, в котором живет Тимошенко Д.А. и члены его семьи.

Представитель 3-го лица Управление Росреестра, извещенный о явке в суд не явился.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела считает, что исковые требования Тумашова Е.Г. подлежат удовлетворению, в удовлетворении исковых требований Тимошенко Д.А. следует отказать.

23.10.2009 г. между Тимошенко Д.А. и Тумашовым Е.Г. был заключен договор займа денежных средств в размере 4000000 рублей (л.д 9).

23.10.2009 г. был заключен договор залога недвижимого имущества, заключенного между Тимошенко Д.А. и Тумашовым Е.Г., исполнением обязательств заемщика перед займодавцем по договору займа обеспечивается залогом недвижимого имущества (квартиры), общей площадью 103, 3 кв. м., расположенного по адресу г.Москва, ХХХХХ, кв. 203 (л.д.13). Предмет залога сторонами оценен в 12000000 рублей.

В соответствии со ст. 2.1 Договора залога предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Тимошенко Д.А. перед Тумашовым Е.Г. по договору займа б/н от 23.10.2009 г., заключенному сторонами и вступает в силу с момента фактической передачи денежный средств.

10.11.2009 г. денежные средства согласно расписки были переданы (л.д.12).

В соответствии с п. 3.1.3. Договора предмет залога не является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещения.

В соответствии с п. 6.1 Договора залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных в условиях договора займа, по истечении 30-ти дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование заемными средствами.

В соответствии с п. 6.2 Договора обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

24.08. 2010 г. решением Кузьминского районного суда г.Москвы с Тимошенко Д.А. в пользу Тумашова Е.Г. была взыскана сумма в размере 5854 666 руб. 67 коп. и государственная пошлина 5892140 руб.

24.12.2010 г. решение вступило в законную силу (л.д.79)

Как было установлено судом, с момента исполнения договора Тимошенко Д.А. не начал исполнять решение суда, и не оплатил части взысканной суммы.

Истец просит обратить взыскание на заложенное имущество.

Часть 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке …

Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательно

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Как установлено судом жилое помещение квартира 203, расположенная по адресу Москва, ул.Привольная, дом 65/32 является предметом договорной ипотеки.

Данный договор прошел государственную регистрацию.

Ответчик просит признать данный договор недействительным и применить последствия недействительности сделки, так как спорное имущество является единственным пригодным жильем и на него не может быть обращено взыскание и при проведении правой экспертизы Управление Росреестра не должно было производить регистрацию.

Суд с данными доводами не может согласиться.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, при заключении договора Тимошенко Д.А. определял с Тумашовым Е.Г. условия договора, соглашался с ними и указывал, в п. 3.1.1. Договора, что спорное жилое помещение не является для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещения.

Как установлено судом, при заключении договора, Тимошенко Д.А. принял данные условия и на них согласился.

Управление Росреестра по Москве осуществляет свою деятельность на основании и в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора (п2 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

25.12.2009 г. в Управление Росреестра по Москве поступило заявление о государственной регистрации договора залога недвижимого имущества и документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации при проведении правой экспертизы государственным регистратором были выявлены причины, препятствующие проведению государственной регистрации, которые были устранены, при этом Тимошенко Д.А. не заявил регистратору, что п. 3.1.1 Договора не является действительным, так как спорное жилое помещение является для него единственным жилым помещением.

13.01.2010г. государственный регистратор принял решение о государственной регистрации договора.

27.01.2010 г. указанный договор и иные документы были получены.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодатель, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно п.3 ч. 1 ст. 5 Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен выше указанным Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним и иными нормативными правовыми актами, в том числе Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденного приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213

Государственный регистратор в соответствии со ст. 13 Закона, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает соответствии документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, проверяет действительность иных документов, не являющих правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав, в том числе проверяет их надлежащее оформление.

Суд считает что договор залога квартиры, заключенный в соответствии с Законом об ипотеке в обеспечении нецелевого займа между двумя физическими лицами, является договором об ипотеке и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законно о регистрации и Законом об ипотеке.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию договора об ипотеке, и проверке законности сделки государственный регистратор должен удостовериться в юридической силе правоустанавливающих документов, что и было сделано государственным регистратором.

Из материалов дела следует, что ипотека имущества, преданного по договору залога, заключенного меду физическими лицами, носит договорной характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещения для залогодателя и членов его семьи.

Из содержания ст. 348 ГК РФ следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерностью вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Факт неисполнение своих обязательств ответчик в ходе судебного разбирательства признал, допускал систематическое нарушение сроков внесения платежей по уплате процентов, то есть более чем три раза в течение года.

Суд считает удовлетворить исковые требования Тумашова Е.Г. и отказать Тимошенко Д.А. в признании сделки недействительной.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Сторона истца просит взыскать услуги на представителя в размере 444416 рублей 50 копеек, суд полагает снизить указанную сумму до 10000 рублей, считая, что оказанные услуги несоразмерны указанной сумме, так представитель истца участвовал в судебных заседаниях по существу не более пяти раз, им подавалась кассационная жалоба на решение суда.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Тимошенко Д. А., расположенную по адресу г. Москва, ХХХХ квартира ХХХ путем продажи с публичных торгов и с установлением начальной продажной стоимости в сумме 12000000 рублей.

Взыскать с Тимошенко Д. А. в пользу Тумашова Е. Г. судебные расходы в размере 10 000 рублей, в остальной части отказать.

В удовлетворении исковых требований Тимошенко Д. А. Тумашову Е. Г. о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме

Судья