РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июня 2012 года Р.п.Куйтун
Куйтунский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Балабан С.Г., с участием прокурора Струнковского Е.С., при секретаре Якимовой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-207/2012 по иску Кузнецовой Т. С. в интересах "МММ" к Писаренко С. П., Писаренко Н. Ф. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из занимаемого жилого помещения, по встречному иску Писаренко С. П. к "МММ" о понуждении заключения договора найма жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Кузнецова Т.С. в интересах своей несовершеннолетней дочери "МММ" обратилась с иском к Писаренко С.П. о признании утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, о снятии с регистрационного учета и выселении из указанного жилого помещения. В обоснование своих требований указала, что на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 16 июня 2014 года её несовершеннолетняя дочь является собственником жилого дома общей площадью 67,5 кв. м., жилой площадью 50,0 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на указанный жилой дом было зарегистрировано в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и 08 июля 2004 года её дочери было выдано свидетельство о регистрации права №. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 16.06.2004 года в указанном жилом помещении на основании договора найма жилого помещения проживала Писаренко С. П.. Статьей 657 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. На основании указанной нормы ответчица продолжала пользоваться принадлежащим дочери истицы жилым домом на основании договора найма, заключенного с прежним собственником до марта 2008 года. 19 марта 2008 года определением Куйтунского районного суда Иркутской области по гражданскому делу № 2-42 (08) по исковому заявлению "МММ" к Писаренко С.П. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, было утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны пришли к договоренности о заключении договора найма жилого помещения, принадлежащего дочери истицы, где размер платы за найм составит 1 000 (одна тысяча) рублей в месяц. Во исполнение указанного мирового соглашения, между Кузнецовой Т.С., действующей в интересах своей несовершеннолетней дочери, и Писаренко С.П. был заключен договор найма, где размер платы за жилое помещение составлял 1 000 (одна тысяча) рублей. Срок договора был определен до 1 марта 2009 года. После истечения срока указанного договора с ответчицей ежегодно заключались договора найма жилого помещения на тех же условиях сроком на один год. 1 марта 2012 года срок действия договора найма жилого помещения, заключенного с ответчицей истек. Статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику имущества предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. На основании указанной нормы, после истечения срока действия договора найма жилого помещения она обратилась к Писаренко С.П. с предложением заключить новый договор найма на иных условиях. То есть, согласно предложенных истицей условий, цена договора найма должна составлять 2 500 (две тысячи пятьсот) рублей в месяц. Ответчица заключить договор найма жилого помещения на предложенных условиях отказалась. 07 марта 2012 года истица повторно в письменном виде обратилась к Писаренко С.П. с требованием заключить договор найма на предложенных истицей условиях, либо в случае несогласия освободить занимаемое жилое помещение. В своем письме от 17 марта 2012 года ответчица отказалась от заключения договора найма, на предложенных условиях, освободить жилой дом она также отказалась. В силу статьи 425 Гражданского кодекса РФ окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Таким образом, истечение срока действия договора найма прекращает право нанимателя на пользование жилым помещением. Считает, что Писаренко С.П. занимает жилой дом, принадлежащий на праве собственности несовершеннолетней дочери "МММ", незаконно. Статьей 301 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Гражданского процессуального кодекса РФ права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет защищают в процессе их законные представители. Кузнецова Т.С. как мать "МММ" является её законным представителем, в связи с чем, имеет право на подачу иска в интересах своей несовершеннолетней дочери, а также на защиту её прав и законных интересов в суде (л.д. 4-5).
В судебном заседании истец по первоначальному иску Кузнецова Т.С. свои исковые требования поддержала по доводам указанным в иске, встречные исковые требования Писаренко С.П. не признала, суду пояснила, что имеет небольшой доход, живет со своими родителями в принадлежащем им доме. 07.03.2012г. направила письмо с договором найма Писаренко С.П., в котором плата за найм была ею увеличена с 1000 рублей до 2500 рублей. Писаренко С.П. вернула договор найма истице, в письме сообщила, что не согласна платить за найм жилого дома 2500 рублей. Она слышала, что в р.п. Куйтун снять жилой дом стоит от 2000 до 4000 рублей. Она снимала в с. Кундуй квартиру и платила за найм 2000 рублей в месяц. До 07.03.2012г. она Писаренко С.П. не уведомляла о желании расторгнуть договор найма жилого помещения. Она платит налоги за жилой дом и земельный участок.
В судебном заседании ответчик по первоначальному иску Писаренко С.П. исковые требования "МММ" не признала, заявила встречные исковые требования к наймодателю "МММ" в лице законного представителя Кузнецовой Т.С. о понуждении заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в сумме обоснованной наймодателем либо согласно ст. 682 ГК РФ. В обоснование своих требований указала, что жилое помещение ею было получено по решению профсоюзного комитета Куйтунской МПМК в 1993 году, достраивалось собственными силами, за счет своих средств. В 2004г. жилой дом был продан новому собственнику, до 2008г. плата за найм производилась в размере платы предыдущему наймодателю. В 2008г. было заключено соглашение оплачивать найм в сумме 1000 рублей. Ежегодно собственник требовал увеличения платы за найм и об освобождении данного жилого помещения. В договоре найма жилья на 2012г. указана сумма 2500 рублей. Полагает, эта сумма не была обоснована наймодателем. По протоколу разногласий ею указана прежняя сумма в связи с тем, что наймодателем за весь период нахождения в собственности ничего не сделано для улучшения состояния данного владения. Считает, что жилое помещение получено ею в организации в бессрочное пользование. Полагает законом не предусмотрено выселение из занимаемого жилого помещения, если не нарушены условия проживания. Согласно ГК РФ право на заключение договора найма остается за нанимателем (ст. 687). При переходе права собственности от одного собственника другому не может быть причиной расторжения или отказа от заключения договора найма. Указала, что договор найма не был заключен в связи с отсутствием обоснования предъявленной суммы (л.д. 30-32). Кроме того, суду пояснила, что в спорном жилом доме постоянно проживает и зарегистрирован её супруг - Писаренко Н. Ф..
Привлеченный в качестве ответчика по первоначальному иску Писаренко Н.Ф. исковые требования "МММ" не признал, суду пояснил, что жилое помещение было предоставлено его супруге Писаренко С.П. Они совместно производили ремонт. Считает, что повышение оплаты за найм жилья не обоснованно. Оплата за найм в сумме 2500 рублей полагает, завышена, так как никаких условий нет. Наймодателем жилое помещение не ремонтируется.
Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать, пришел к следующим выводам.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.07.2004г. на основании договора купли продажи земельного участка с жилым домом от 16.06.2004г, зарегистрированного 08.07.2004г., "МММ" является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14).
Законным представителем несовершеннолетней "МММ" ДД.ММ.ГГГГ года рождения является её мать Кузнецова Т.С. (л.д. 11).
Определением Куйтунского районного суда от 19.03.2008г. утверждено мировое соглашение между Кузнецовой Т.С. и Писаренко С.П., согласно которому размер платы по договору найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1000 рублей в месяц (л.д. 10).
Из договора найма жилья от 01.03.2011г., заключенного между "МММ" в лице Кузнецовой Т.С. и Писаренко С.П. следует, что наймодатель сдает, а наниматель принимает в срочное возмездное владение и пользование дом, относящийся к собственности наймодателя, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1.3. договора найма срок найма жилого дома устанавливается на один год с 01.03.2011г. по 01.03.2012г. (л.д. 7).
В соответствии с п. 3.1. договора найма наниматель выплачивает наймодателю плату за пользование домом ежемесячно в размере 1000 рублей с оплатой не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, почтовым переводом на имя Кузнецовой Т.С. (л.д. 8).
07.03.2012г. Кузнецова Т.С. направила Писаренко С.П. письмо, в котором в связи с тем, что 01.03.2012г. закончился срок договора найма, предложила заключить с "МММ" новый договор найма жилого помещения с повышение оплаты по договору, либо добровольно выселиться из жилого дома, так как он необходим "МММ" для личного проживания (л.д. 13).
17.03.2012г. Писаренко С.П. в ответе на письмо указала, что не согласна с повышением оплаты за найм на 150%. Вернула проект договора найма с протоколом разногласий по п.3.1., указала, что договор будет подписан после согласования по указанному пункту (л.д. 12).
В судебном заседании Кузнецова Т.С. пояснила, что в адрес ответчика направила проект договора найма жилого помещения. В проекте договора определены права и обязанности сторон, в том числе и по оплате за проживание ответчика в данном жилом помещении, где предусматривается обязанность ответчика выплачивать ежемесячно в твердой денежной сумме платеж - 2500 рублей. Сторонами указанный договор не подписан, и в судебном заседании ответчики Писаренко заявили, что с договором коммерческого найма не согласны, так как завышена оплата за найм.
Указанные выше обстоятельства сторонами не оспаривались и судом принимаются как установленные.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
На основании ст. 3 ч. 4 ЖК Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Договор найма по своей природе является возмездным договором.
Согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование для проживания в нем за плату.
Согласно ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: 1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; 2. разрушения или порчи жилого помещения нанимателем.
В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
На основании ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно п.п. 1.3. договор найма жилья заключен сроком на один год.
В статье 684 ГК РФ указано, что в случае если за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо не предупредит нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Обсуждая требование Кузнецовой Т.С. об утрате права пользования жилым помещением и вселении, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Статья 288 ГК РФ предусматривает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Как уже указывалось выше, ст. 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно приводить к ограничению признанных в установленном порядке прав третьих лиц по использованию данного жилого помещения.
В судебном заседании установлено, что сторона истца – наймодатель не обращалась к ответчице – нанимателю жилого помещения с предложением за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения заключить договор на тех же или иных условиях, либо с предупреждением нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, наниматель не отказывался от договора найма.
Таким образом, в соответствии с положением ст. 684 ГК РФ договор найма жилого помещения между сторонами считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Судом установлено, что наймодатель не уведомлял нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение в наем, и в письме, направленном Писаренко С.П. наймодатель на такие обстоятельства не ссылался, суд пришел к выводу о том, что договор коммерческого найма следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При этом по договору коммерческого найма в отличие от договора социального найма, основания для привлечения к ответственности за невнесение нанимателем платы за жилое помещение, зависят от того заключен ли договор на срок до одного года (краткосрочный найм), либо на определенный срок, не превышающий пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
В этой связи обстоятельством, имеющим значение для разрешения вопроса о наличии оснований для расторжения договора, является невнесение нанимателем платежей за жилое помещение за шесть месяцев. Однако в ходе судебного разбирательства не было установлено, что Писаренко С.П. не вносила платы за найм жилья в течение шести месяцев.
В силу положений ст. 688 ГК РФ выселение является последствием расторжения договора найма.
Таким образом, из представленных суду доказательств, не опровергнутых истцом по первоначальному иску, следует, что срок действия договора найма жилого помещения (на коммерческих началах) от 01.03.2011г., заключенного с ответчиком, считается продленным на тех же условиях до 01.03.2013г. и суд не находит оснований для расторжения договора в судебном порядке, снятии с регистрационного учета и выселении Писаренко С.П., Писаренко Н.Ф. из спорного жилого помещения по основаниям, указанным стороной истца.
Поскольку договор найма продлен в силу закона на прежних условия, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований Писаренко С.П. к наймодателю о понуждении его заключить договор найма спорного жилого помещения в сумме обоснованной наймодателем.
Довод Писаренко С.П. о том, что она имеет право на заключение бессрочного договора найма спорного жилого помещения, судом не принимается, так как он не основан на законе.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кузнецовой Т. С. в интересах "МММ" к Писаренко С. П., Писаренко Н. Ф. о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, снятии с регистрационного учета и выселении из занимаемого жилого помещения отказать.
В удовлетворении исковых требований Писаренко С. П. к "МММ" о понуждении заключения договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в сумме обоснованной наймодателем отказать.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйтунский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме, то есть, начиная с 19 июня 2012 года.
Председательствующийрешение не вступило в законную силу
.