Дело № 2 – 1414/10. Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Аксиненко М.А.,
при секретаре Социгашевой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску К. к А., С. о признании обязательств по договору купли-продажи исполненными и признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Истица К. обратилась в суд с иском к А., С. о признании обязательств по договору купли-продажи исполненными и признании права собственности на квартиру. Требования мотивированы тем, что * г. между ней (Покупателем) и А. (Продавцом), в лице представителя С., действующей на основании нотариальной доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. *, ул. *. Согласно условиям предварительного договора Продавец обязался заключить договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой составляет * рублей. При подписании предварительного договора ею было передано ответчику * рублей и она получила ключи от спорной квартиры, после чего вселилась туда. * г. был заключен основной договор купли-продажи. В этот же день был произведен окончательный расчет и стороны договорились о дне регистрации сделки в учреждении юстиции. Однако, в назначенный день сделка оформлена не была. Все оригиналы договора остались у С.. Полагает, что в связи с тем, что ответчик уклоняется от регистрации договора, он нарушает ее права. Ею в полном объеме выполнены обязательства по оплате спорной квартиры, о чем свидетельствует расписка, что доказывает факт заключения договора. В связи с чем, просит признать обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. *, ул. *, исполненными; признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В ходе рассмотрения дела истица К. дополнила исковые требования. Просит также взыскать задолженность по коммунальным платежам в сумме * рублей, а также * рублей- расходы по государственной пошлине за регистрацию сделки. Просит взыскать убытки в сумме * рублей, убытки, состоящие из неполученной заработной платы в сумме * руб., а также понесенные ею судебные расходы в сумме * рублей, потраченные на составление искового заявления.
В судебном заседании истица К. исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что через агентство недвижимости * продавалась квартира по ул. *. Поскольку она ранее продала принадлежавшую ей квартиру и ее устроила спорная квартира, она решила приобрести ее. Квартира выставлялась на продажу через агентство недвижимости *.Через риэлтора агентства «*» она связалась с С. Договорились встретиться. На встречу приехал М., показал ей квартиру. Поскольку квартира ее устроила, она отдала * г. С. аванс в сумме * рублей. * г. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В этот же день она отдала С. в счет оплаты квартиры * рублей. После этого она получила ключи от квартиры и стала в ней проживать. Вселилась в жилое помещение * г. И * г. в помещении агентства недвижимости «*» она и С. подписали договор купли-продажи спорной квартиры в трех экземплярах и передала С. оставшуюся сумму, после чего, С. написала ей расписку в получении денежных средств. Ее экземпляр договора купли-продажи С. не отдала. Сказала, что она получит его после регистрации договора в юстиции. Поскольку договор купли-продажи был заключен в пятницу, договорились, что после выходных * г. они подадут документы юстицию для регистрации сделки. Однако, * г. С. не пришла. Впоследствии от сотрудников милиции узнала, что деньги, полученные у нее, были похищены у С. в результате разбойного нападения. В связи с тем, что не может в настоящее время зарегистрировать за собой право собственности на спорную квартиру, просит признать обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры по адресу: г. *, ул. *, исполненными; признать за ней право собственности на указанную квартиру.
Кроме того, согласно условиям договора долги по коммунальным платежам за жилое помещение должен был оплачивать ответчик К., в связи с чем, просит взыскать с него сумму задолженности в размере * руб. Кроме того, С. она заплатила *рублей- государственную пошлину за регистрацию сделки, а также * руб. за оказанные услуги. Указанные суммы просит взыскать с ответчицы С.. Просит также взыскать с обоих ответчиков утраченный заработок в размере * руб. Пояснила, что на момент заключения сделки работала в *. После того, как сделка не была заключена, она вынуждена была брать отпуск без содержания, затем пошла на больничный, который был ей оплачен. После выхода с больничного отпуск без содержания ей больше не предоставили, поэтому она вынуждена была уволиться. Сумма утраченного заработка определена, исходя из ее дохода за аналогичный период за прошлый год. Просит также взыскать расходы на составление искового заявления в размере * рублей.
Ответчик С. предъявленные к ней исковые требования признала частично. Пояснила, что работает риэлтором в агентстве недвижимости *, офис которого расположен в с. *. К. является добросовестным приобретателем квартиры по ул. * г. *. Данная квартира продавалась через ее агентство недвижимости. Первоначально она занималась приватизацией данного жилого помещения. Впоследствии, когда на квартиру был найден покупатель (К.), М.- представитель А., привез ей нотариальную доверенность на совершение сделки купли-продажи квартиры. М. занимался финансовыми вопросами, а она готовила документы. Договорились о цене квартиры * рублей. Первоначально в качестве аванса от К. она получила * рублей. Затем при заключении предварительного договора она также получила * рублей, которые передала сыну А., что подтверждается распиской. Оставшаяся сумма была получена ею при заключении договора купли-продажи спорной квартиры * г. Договор был заключен в офисе агентства недвижимости «*». Договор был подписан в трех экземплярах. Денежные средства от К. она получила полностью и написала расписку в получении * рублей. Документы сразу не сдали в учреждение юстиции, поскольку на регистрацию сделок необходимо предварительно брать талон. Поскольку она до конца не была уверена, что сделка состоится * г., талон предварительно не взяла. В связи с чем, договорились встретиться с К. * г. после праздников, чтобы сдать документы. Экземпляр договора купли-продажи квартиры она не отдала К., так как договор имеет юридическую силу только после его государственной регистрации. В этот же день с документами и деньгами, которые не успела передать А. либо его представителю, она вернулась в офис агентства недвижимости *, где на нее было совершено разбойное нападение. У нее похитили полученные по сделке денежные средства. Пакет документов на квартиру, в частности три экземпляра договора купли-продажи она на следующий день передала М. По факту разбойного нападения возбуждено уголовное дело. Признает исковые требования К. о взыскании денежных средств, уплаченных ей за оформление сделки купли-продажи квартиры в сумме * руб., а также * руб., полученные для оплаты государственной пошлины. Не признала исковые требования о взыскании с нее утраченного истицей заработка. Пояснила, что за квартиру действительно имеется большая задолженность. Но А. проживал в квартире с * г. До этого данное жилое помещение находилось в маневренном фонде городской администрации. До перевода в маневренный фонд там жили другие жильцы, которые с * г. не оплачивали коммунальные платежи. Почему после передачи в маневренный фонд долги не были списаны она сказать не может.
Ответчик А. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен.
Представитель ответчика адвокат * исковые требования К. не признал. Пояснил, что в данном случае имеет место недобросовестное исполнение представителем А. С., действующей на основании доверенности, ее обязанностей, которая передала А. только часть полученной суммы в размере * рублей. При этом она не поставила А. либо его представителя в известность о том, что *г. состоится сделка купли-продажи квартиры. Ответчик А. согласен возвратить истице * рублей. Полагает, что у А. в данном случае не возникло обязанности передать объект недвижимости истице, поскольку он не получил в полном объеме денежные средства за квартиру. Считает, что дополненные исковые требования, в частности о взыскании заработной платы, задолженности по коммунальным платежам, не подтверждены соответствующими доказательствами.
Представитель ответчика А.- М., действующий на основании доверенности, со всеми правами стороны, исковые требования не признал. Пояснил, что ему неизвестно, заключался ли в действительности договор купли-продажи квартиры или нет. В документах, которые С. передала ему, договора купли-продажи не было. А. получил деньги только в сумме * рублей, которые готов возвратить К.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области *, действующая на основании доверенности, предоставила письменный отзыв, из которого следует, что согласно данным Единого государственного реестра прав, * г. на основании Договора о передаче жилого помещения в собственность граждан от * г. № * произведена государственная регистрация права собственности А., расположенную по адресу: г. *, ул. *. Просит рассмотреть дело без участия представителя третьего лица.
Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с положениями ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации… В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из договора № * следует, что А. в порядке приватизации передана квартира по ул. * г. *.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права на основании Договора о передаче жилого помещения в собственность граждан от * г. № * произведена государственная регистрация права собственности А. на квартиру, расположенную по адресу: г. *, ул. *. Таким образом, установлено, что собственником спорной квартиры является А.
Истицей К. заявлены исковые требования о признании обязательств по договору купли-продажи спорной квартиры, исполненными. Однако, суду не представлен сам договор купли-продажи квартиры, то есть, не представлено доказательств того, что сделка купли-продажи недвижимости совершена в надлежащей форме, предусмотренной ст. 550 ГК РФ. Каких-либо доказательств, достоверно подтверждающих наличие договора купли-продажи квартиры, суду не представлено.
Имеющийся в материалах дела предварительный договор купли-продажи квартиры по ул. *, соглашение об авансе свидетельствуют лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи квартиры. Показания свидетеля В., пояснившей, что договор купли-продажи подписывался в ее присутствии, не могут рассматриваться, как допустимые доказательства, поскольку в силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.
Из расписок С., действующей на основании доверенности, выданной ей А. и удостоверенной нотариусом Л., следует, что ею от А. были получены денежные средства в сумме * рублей. Не отрицается ответчицей С. факт получения ею денежных средств в счет оказания услуг по оформлению сделки * руб. и оплате государственной пошлины в сумме * рублей. Данные обстоятельства свидетельствуют лишь о получении С. от К. денежных средств, но не о заключении договора купли-продажи.
Поскольку сделка по отчуждению недвижимого имущества заключается в письменной форме, следовательно, условия этой сделки, предусматривающие оплату покупателем приобретенного у продавца недвижимого имущества, могут подтверждаться лишь письменными доказательствами, которых в соответствии со ст. 56 ГПК РФ истицей представлено не было. При таких обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры не может считаться заключенной и, соответственно, за истицей не может быть признано право собственности на спорную квартиру.
В ходе рассмотрения дела установлен факт получения С. денежных средств от истицы, что не лишает К. права требовать взыскания неосновательного обогащения. Однако, в соответствии со ст. 196 ч.3 ГПК РФ дело рассматривается судом в пределах заявленных исковых требований. Исковых требований о взыскании неосновательного обогащения в соответствии с положениями, предусмотренными гл. 60 ГК РФ, истицей не заявлялось. В связи с чем, суд приходит к выводу, что исковые требования К. о признании обязательств по договору купли-продажи исполненными и признании за ней права собственности на квартиру по ул. * г. * не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
Соответственно, не подлежат удовлетворению и исковые требования К. о взыскании задолженности по коммунальным платежам.
Истицей также не представлено доказательств, подтверждающих размер утраченного ею заработка. Справка формы 2-НДФЛ о доходах К. за 2009 г. не может рассматриваться, как доказательство размера неполученного истицей заработка в 2010 г. Кроме того, истицей не представлено доказательств наличия вины ответчиков и причинно-следственной связи между утратой ею заработка и действиями А. и С.
В связи с чем, исковые требования о взыскании с ответчиков убытков, состоящих из неполученной заработной платы, также не подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Соответственно, по вступлению решения суда в законную силу принятая судом в ходе рассмотрения данного гражданского дела мера по обеспечению иска в виде ареста квартиры по ул. * г. *, подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований К. к А., С. о признании обязательств по договору купли-продажи исполненными и признании права собственности на квартиру отказать в полном объеме.
По вступлении решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на двухкомнатную квартиру по адресу: г. *, ул. *, площадью * кв.м.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 суток со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 13.10.2010 г.