г.Новокузнецк Кемеровской области 10 марта 2011 года

Куйбышевский районный суд г.Новокузнецка Кемеровской области в составе:

председательствующего судьи Саруевой Е.В.,

с участием адвокатов Кухтиной С.И. и Морозовой Л.И.,

при секретаре Приходько А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к С., Г., И. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, прекращении права собственности и истребовании квартиры из чужого незаконного владения и встречному иску И. к К. о признании добросовестным приобретателем

УСТАНОВИЛ:

Истец К. обратилась в суд с иском к С. о признании сделки по отчуждению квартиры по ул. ***,18-18 ничтожной.

Свои требования мотивировала тем, что 04.03. 2008 г. умер её отец - И*., после его смерти осталось наследственное имущество в виде однокомнатной квартиры в г. Новокузнецке по ул. ***, 18-18. Она, как дочь умершего наследодателя имеет право на данную квартиру по праву наследования, которая в настоящее время оценена в 860 000 рублей. После смерти отца она обратилась к нотариусу, стала собирать документы, в июле 2008 г. жилищные органы выдали ей поквартирную карточку, в которой было указано, что собственником квартиры значится ее отец, а в августе 2008г. выяснилось, что собственником квартиры является С. на основании сделки от 05.03.2008 года. Считала, что сделка была совершена после смерти отца, и должна быть признана ничтожной. Позже, в ходе судебного разбирательства было установлено, что квартира перепродана еще два раза, а именно С. продал квартиру Г. 21.07.2008г., а Г. продал квартиру И. 04.09.2008г., который является последним собственником в настоящее время. Определением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 31.10.2008г. привлечены в качестве соответчиков по делу Г., И.. Истица К. неоднократно в ходе рассмотрения дела уточняла исковые требования. В последнем уточненном на 23.03.2010г. заявлении просила признать недействительными сделки купли продажи квартиры между И*. и С. от 05.03.2008г., между С. и Г. от 21.07.2008г., между Г. и И. от 04.09.2008г.; превратить право собственности И.; истребовать у И. квартиру из незаконного владения.

Ответчик И. исковые требования не признал, обратился со встречным иском к К., в котором просит признать сделку купли-продажи квартиры совершенной между И*. и С. совершенной, т.к. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки по продаже квартиры, расположенной в г. Новокузнецке по ул. ***, 18-18, И*. и С. был четко определен предмет договора, установлена стоимость продаваемого объекта недвижимости, в полном объеме произведена передача денежных средств за проданную квартиру. Впоследствии И. дополнил свои требования о признании его добросовестным приобретателем (л.д. 141-142).

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 27.09.2010г. постановлено признать недействительной ничтожную сделку купли-продажи квартиры по ул. ***,18-18 г.Новокузнецка от 05.03.2008г. между И*. и С., И. отказано в удовлетворении встречного иска о признании сделки между И*. и С. совершенной.

Решение суда в данной части вступило в законную силу 01.12.2010г. на основании определения Кемеровского областного суда. В части признания двух последующих сделок недействительными, применения последствий недействительности этих сделок, прекращения права И. и аннулирования записи о государственной регистрации его права собственности на спорную квартиру, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска И. о признании его добросовестным приобретателем решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании истица К. требования о признании сделок от 21.07.2008г. и от 04.09.2008г. недействительными, истребовании квартиры из незаконного владения И. и прекращении его права собственности поддержала. Суду пояснила, что поскольку первая сделка признана судом ничтожной, то и последующие сделки также являются порочными и должны быть признаны недействительными. Она является собственником квартиры по ул. ***, 18-18 с момента открытия наследства, т.е. смерти 04.03.2008г. отца И*. и не предпринимала со своей стороны никаких мер к продаже этой квартиры, у нее не было желания отчуждать каким-либо образом спорную квартиру, таким образом квартира выбыла из ее владения помимо ее воли, в связи с чем в порядке ст. 302 ГК РФ просит истребовать ее из чужого незаконного владения И. и прекратить его право собственности. По встречному требованию И. не возражала против признания его добросовестным приобретателем, поскольку доказательств недобросовестности приобретения им спорной квартиры она не имеет.

Представитель истца - адвокат Морозова Л.И. заявленные требования К. поддержала, указав, что с 04.03.2008 г. юридически собственниками квартиры стали наследники - истица К. и ее сестра С*. и своего согласия на продажу указанной квартиры они не давали, квартира выбыла из владения истца помимо ее воли, поэтому требования К. подлежат восстановлению путем виндикационного иска в порядке ст. 302 ГК РФ. На требованиях о признании сделок от 21.07.2008г. и от 04.09.2008г. недействительными не настаивала.

Представитель ответчика С. - адвокат Кухтина С.И., назначенный судом для представления интересов С., в порядке ст. 50 ГПК РФ, с учетом неизвестности мнения подзащитного, исковые требования не признала.

Ответчик Г. иск не признал, суду пояснил, что по поручению самого И*., он занимался приватизацией квартиры по ул. ***, 18-18, с целью её последующей продажи. Таким образом ему стало известно о намерении И*. распорядиться своей квартирой. Г. на тот момент собирался покупать квартиру для взрослой дочери, однако сделка по покупке интересующей его квартиры сорвалась и он вспомнил о квартире И*. На тот момент она уже принадлежала С., у которого он и купил эту квартиру. Он был уверен в «чистоте» сделки, так как сам занимался её приватизацией, знал, что в квартире был зарегистрирован один И*., и на момент покупки им данной квартиры у С., там был зарегистрирован один С., позже он продал эту квартиру И., так как нужда иметь квартиру в г. Новокузнецке отпала, дочь, поступив в ВУЗ, переехала в другой город. Считает себя добросовестным приобретателем, поскольку приобрел квартиру на законных основаниях.

Ответчик И. и его представитель С*** иск не признали. И. суду пояснил, что у него были деньги от продажи однокомнатной квартиры по пр. *, затем он решил вложить деньги в недвижимость, по объявлению нашел спорную квартиру, которую продавал Г., они договорились о цене квартиры - 800 000 рублей, он передал Г. деньги, а тот передал ему ключи от квартиры. Квартира на момент приобретения имела нежилой вид, в ней не было отопления, ванна и унитаз отсутствовали. Было видно, что там никто не живет. Для вселения в эту квартиру ему потребовалось произвести в ней частичный ремонт. Сам он проживал в спорной квартире около одного месяца, в настоящее время в спорной квартире не проживает. Считает, что спорную квартиру он приобрел на законных основаниях, никаких ограничений при покупке квартиры не было, считает, что он является добросовестным приобретателем, поэтому просит суд в удовлетворении иска К. отказать, а его признать добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика И. – С***. – поддерживая позицию своего доверителя, исковые требования К. не признал, суду пояснил, что К. на момент совершения сделки от 04.09.2008г. между Г. и И. не владела квартирой на законном основании, поэтому стороны сделки не могли знать о ее правопритязаниях на данную квартиру, либо о ее намерениях. Истица не получила на тот момент свидетельства о праве на наследство, спорная квартира не находилась в ее непосредственном владении, поэтому и не могла выбыть из ее владения. И. является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку он не знал и не мог знать и даже предполагать, об обстоятельствах, которые могли бы поставить под сомнение законность обладания указанной квартирой Г. – как её продавцом, напротив - имелось свидетельство о государственной регистрации его права собственности, отсутствие каких – либо обременений либо ограничений на её отчуждение.

Третье лицо – С*., сестра истицы и дочь умершего 04.03.2008г. И*., заявленные требования К. поддержала в полном объеме. Пояснила, что при жизни отец не собирался продавать квартиру, а они с сестрой заявили в нотариусу в установленный 6-ти месячный срок о своих правах на квартиру как на наследственное имущество после смерти отца. Ни она, ни истица К. не имели намерение распорядиться указанной квартирой.

Третье лицо- Новокузнецкий отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО(ранее-Новокузнецкий отдел УФРС КО), надлежащим образом извещенное о дате судебного заседание не направил в адрес суда своего представителя, не представил какого-либо отзыва по заявленным требованиям.

Третье лицо- нотариус Новокузнецкого нотариального округа А.., извещенная о дате рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, не представила какого-либо отзыва по иску.

Заслушав стороны и их представителей, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд считает требования И. подлежащими удовлетворению, а К. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений против заявленных требований.

На основании п.2 ст. 8 Конституции РФ, ст. 212 ГК РФ, право частной собственности признается в Российской Федерации, и права всех собственников защищаются равным образом.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать(добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что И*. на основании договора № 4501 о передаче жилого помещения в собственность граждан от 25.12.2007 года являлся собственником квартиры по адресу: г. Новокузнецк, ул. ***, 18-18. Государственная регистрация права собственности произведена УФРС по КО за № * от 17.01.2008 года (л.д.39, т. 1).

04 марта 2008 года И*. умер, что подтверждено свидетельством о смерти (л.д.6, т. 1).

В договоре купли-продажи квартиры, датированном 05.03.2008 года и зарегистрированном в Управлении ФРС по Кемеровской области 15.04.2008 года, продавцом указанной квартиры указан И*., покупателем С., а также отражено, что указанная квартира продана за 800 000 руб., которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора (л.д.41, т. 1). Государственаня регистрация права собственности С. на указанную квартиру произведена 15.04.2008 года (л.д.41) на основании поступившего 18.03.2008 года в Новокузнецкий отдел УФРС по Кемеровский области заявления о государственной регистрации перехода права собственности и вышеуказанного договора от 05.03.2008 года (л.д.76, т. 1).

В последующем спорная квартира по договору купли-продажи от 21.07.2008 года продана С. за 800 000 руб. Г. (л.д.42 Т.1), а Г. по договору купли-продажи квартиры от 04.09.2008 года продал ее за 800 000 руб. И. (л.д.43, т.1).

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 27.09.2010г. постановлено признать недействительной ничтожную сделку купли-продажи квартиры по ул. ***,18-18 г.Новокузнецка от 05.03.2008г. между И*. и С.. И. отказано в удовлетворении встречного иска о признании сделки между И. и С. совершенной. Решение суда в данной части вступило в законную силу 01.12.2010г. на основании определения Кемеровского областного суда. Эти обстоятельства более доказыванию не подлежат в силу ст. 61 ГПК РФ.

Истица К. и третье лицо-С*. являются дочерьми умершего И*., что подтверждено свидетельствами о рождении о заключении брака в материалах дела(л.д. 31,32, л.д.9, т.1 и л.д.101 т.2).

Указанные лица в установленный законом 6-тимесячный срок обратились к нотариусу и подали свои заявления о принятии наследства. 18.04.2008г. С*. обратилась к нотариусу А. с заявлением о принятии наследства, открывшегося после смерти ее отца И*., а 30.06.2008г. с аналогичным заявлением обратилась К. (л.д. 28).

Таким образом, с 04.03.2008 г. право собственности на квартиру по ул. ***, 18-18, после смерти И*. перешло по наследству его дочерям – К. и С*. независимо от государственной регистрации права на недвижимость, в силу ст.ст. 1114, 1152 ч.4, 218 ГК РФ и п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Указанный факт был также установлен решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка от 27.09.2010г. и Определением Кемеровского областного суда от 01.12.2010г. и доказыванию не подлежит в силу ст. 61 ГПК РФ.

К. заявлены требования о признании сделок от 21.07.2008г. и 14.09.2008г. недействительными. Однако сама К. не является участником данных сделок.

Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 6-П от 21.04.2003 года "По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ", в п. 3.2 мотивировочной части и п. 1 резолютивной части которого указано, что положения, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ.

Закон не содержит запрета на предъявление собственником иска о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества. Но если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель имущества (второй, третий и т.д., кроме первого) является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований о признании недействительными сделок и применении реституции в порядке ст. 167 ГР РФ должно быть отказано, т.к. в соответствии с п. 2 ст. 302 ГК РФ.

Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ может быть признан законным механизмом защиты прав прежнего собственника.

Отсюда следует, что истица К. была вправе оспорить по недействительности с требованием о реституции только первую сделку, все остальные сделки со спорной квартирой, а именно договор между С. и Г. от 21.07.2008г. и договор между Г. и И. от 04.09.2008г не должны признаваться недействительными, в удовлетворении этой части иска К. надлежит отказать.

Вместе с тем, ее требования об истребовании квартиры из незаконного владения И. являются законными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункта 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 301 ГК РФ может быть истребовано лишь в том случае, если оно выбыло из владения собственника (иного законного владельца) помимо его воли.

Судом установлено, что договор купли- продажи квартиры по ул. ***, 18-18 г. Новокузнецка от 05.03.2008г. между И*. и С. признан решением суда недействительным в силу ст. 167 ГК РФ.

В данном случае предмет спора- недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ( п.1 ст. 131, п.2 ст. 223, п.2 ст. 558 ГК РФ).

В связи с тем, что в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не порождает юридических последствий, она недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи от 05.03.2008 г. был недействителен с момента его заключения и не мог служить основанием государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру от И*. к С.

Переход прав на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи. В данном случае сделка с квартирой И*. от 05.03.2008г., совершена после его смерти и признана недействительной судом, следовательно имущество выбыло из владения помимо воли собственника.

Лица, выступившие впоследствии в качестве продавцов квартиры – С. по договору купли- продажи от 21.07.2008г., и Г. по договору от 04.09.2008г. не имели права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира по ул. ***, 18-18, перешедшая к истице К. по праву наследования с 04.03.2008г., выбыла из ее владения помимо ее воли и может быть истребована судом от любого лица, даже добросовестного приобретателя.

Ответчики не представили доказательств в силу ст. 302 ГК РФ, квартира подлежит истребованию у добросовестного приобретателя И., который считает себя таковым, о чем предъявил встречный иск.

Согласно пункта 37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, с соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать(добросовестный приобретатель). Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В судебном заседании установлено, что И. приобрел квартиру по ул. ***, 18-18 г. Новокузнецка не у И*., а у Г.- третьего продавца. Сделка носила возмездный характер, стоимость квартиры была определена 800000 рублей, о чем свидетельствует п. 4 договора купли-продажи от 04.09.2008г.(л.д.43), расписка о передаче денежных средств и пояснения ответчиков И. и Г.

Из пояснений И. судом установлено, что перед заключением договора купли- продажи он осмотрел квартиру и обнаружил ее освобожденной от каких-либо вещей, в ней никто не проживал; он проверил документы у Г. на эту квартиру ( его правоустанавливающий документ- договор купли от 21.07.2008г., удостоверился, что его права в ЕГРП зарегистрированы, о чем свидетельствовал штамп на договоре; в поквартирной карточке отсутствовали сведения о регистрации в квартире каких-либо лиц; арестов и запрещений на квартиру в УФРС зарегистрировано не было), т.е. он предпринял все разумные меры к проверке «чистоты» заключаемой сделки. После регистрации перехода права собственности к нему, он непродолжительное время проживал в квартире, производил в ней ремонт, т.е. владел и пользовался квартирой как собственник.

Иного судом не установлено и в порядке ст. 56 ГПК РФ истицей К. не доказано.

Таким образом, суд считает возможный удовлетворить требования И. и признать его добросовестным приобретателем квартиры по ул. ***, 18-18 г. Новокузнецка, поскольку она приобретена И. у Г. по возмездной сделке, при этом И. не знал и не мог знать о том, что Г. является неуправомоченным отчуждателем, а на квартиру имеются правопритязания третьих лиц.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку суд удовлетворяет требования истицы К. виндикационным иском и истребует квартиру из владения добросовестного приобретателя И., то считает необходимым удовлетворить требования истицы о прекращении права последнего приобретателя квартиры- И., чье право зарегистрировано в ЕГРП Новокузнецкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО (ранее-Новокузнецкий отдел УФРС КО) 18.09.2008 года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования И. удовлетворить и признать его добросовестным приобретателем квартиры по ул. ***,18-18 г. Новокузнецка.

Исковые требования К. удовлетворить частично.

Истребовать у И. квартиру, расположенную в г. Новокузнецке, ул. ***,18-18 и передать ее К.

Прекратить право собственности И. на квартиру, расположенную в г. Новокузнецке, ул. ***,18-18.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней.

Решение в окончательном виде изготовлено 18 марта 2011 года.

Председательствующий: