Дело № 2 - 4195/2010Решение
Именем Российской Федерации
8 октября 2010г. г. Омск
Куйбышевский районный суд г Омска в составе судьи Бажиной Т. В., при секретаре Воробьевой О. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске дело по иску Федорца А.Г., Михалева М.В. к Товариществу собственников жилья «Куйбышевское-62» о возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения помещений к инженерным сетям и коммуникациям, по исковому заявлению ТСЖ «Куйбышевское-62» к Федорцу А.Г., Михалеву М.В. о признании незаконным подключения квартир к общедомовым коммуникациям, о признании незаконной реконструкции, переустройства и перепланировки нежилых помещений,
установил:
Федорец А. Г., Михалев М. В. обратились в суд с иском кТовариществу собственников жилья «Куйбышевское-62» о возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения квартир №, а также нежилого помещения литера 31-п в <адрес> в <адрес> к инженерным сетям. В обоснование требований указали, что им в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности принадлежат на праве собственности <адрес> №, а также нежилое помещения № Основанием возникновения права собственности на указанные помещения послужили договоры купли - продажи нежилых помещений от 22.12.2009г. Первоначально все помещения являлись нежилыми, однако, получив соответствующие разрешения они были переведены Федорцом А. Г. в жилые /в настоящее время <адрес>/. Процедура перевода нежилого помещения, принадлежащего Михалеву М. В., в жилое, приостановлена по причине оспаривания такового в судебном порядке. Когда возникла необходимость подключения принадлежащих им помещений к инженерным коммуникациям дома, ответчик в лице его должностных лиц ответил письменным отказом по тому основанию, что проектом не предусмотрено подключение инженерных коммуникаций к помещениям 7 этажа, на котором располагаются квартиры и нежилое помещение, а также в связи с отсутствием технических мощностей в доме. Их права собственников нарушены, так как использование помещения невозможно без подключения к инженерным сетям, доступ к которым в настоящее время невозможен. Просят возложить обязанность на ТСЖ «Куйбышевское-62» не препятствовать в подключении принадлежащих им на праве собственности квартир № и №, а также нежилого помещения литера № в <адрес> в <адрес> к инженерным коммуникациям - к сетям электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и канализации, теплоснабжения.
ТСЖ «Куйбышевское-62» обратилось в суд с иском к Федорцу А. Г., Михалеву М. В. о признании незаконным подключения квартир и нежилого помещения литера № расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации/, а также о признании незаконной реконструкции, переустройства и перепланировки нежилых помещений. В обоснование иска указано, что проектом, разработанным ОАО ТПИ «Омскгражданпроект», в соответствии и на основании которого строился жилой <адрес> в <адрес>, каких - либо коммуникаций, имеющих отношение к общедомовой системе отопления, водоснабжения, электроснабжения, в спорных помещениях седьмого технического этажа, не предусматривалось. Поскольку в процессе переустройства, перепланировки и реконструкции нежилых помещений была осуществлена врезка в общедомовые коммуникации, необходимо было согласие иных собственников помещений дома. Кроме того, на седьмом техническом этаже отсутствовали окна, имелись только продухи, предназначенные для проветривания технического этажа. Федорец А. Г., Михалев М. В. также без полученного на общем собрании у собственников помещений разрешения на реконструкцию фасада жилого дома, самовольно, посредством демонтажа кирпичной кладки расширили их до размера оконных проемов разных размеров и величины, чем изменили архитектурный облик здания. Просит признать незаконным подключение спорных помещений, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, водоснабжения, электроснабжения, канализации/, а также признать незаконной реконструкцию, переустройство и перепланировку нежилых помещений, обязать Федорца А. Г., Михалева М. В. своими силами и за свои средства демонтировать смонтированные коммуникации, относящиеся и подключенные к общедомовым коммуникациям и результаты выполненных работ, связанные с данным демонтажем, по акту приема - передачи сдать уполномоченным представителям ТСЖ «Куйбышевское-62»; признать незаконным
В судебном заседании истцы Федорец А. Г., Михалев М. В. исковые требования поддержали по основаниям, приведенным в иске, просили их удовлетворить. Встречные исковые требования не признали.
Представитель истцов Власов Ю. А. /по ордеру/ исковые требования поддержал по аналогичным основаниям, просил их удовлетворить, исковые требования ТСЖ - оставить без удовлетворения.
Представители ТСЖ «Куйбышевское-62» Котенко В. Б., Котельникова Л. Г. /в соответствии с полномочиями доверенностей/ исковые требования Федорца А. Г., Михалева М. В. не признали, исковые требования ТСЖ поддержали по приведенным в исках основаниям, просили их удовлетворить. Дополнительно пояснили, что под реконструкцией, переустройством и перепланировкой нежилых помещений подразумевается изменение параметров качества их инженерно - технического обеспечения. Кроме того, пояснили, что в связи с незаконным проведением инженерных коммуникаций в спорные нежилые помещения в зимний период 2009г - 2010г. в квартиры жильцов дома коммунальные услуги подавались с перебоями.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Борисенко А. Г. в судебном заседании участия не принимал, о дне и времени слушания дела извещен по последнему известному адресу заказной корреспонденцией.
Выслушав истцов, представителя истцов, представителей ответчика, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что Федорец А. Г. является собственником нежилого помещения №, общей площадью 87,9 кв.м., расположенного на седьмом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Основанием возникновения права собственности на указанное помещения послужил договор купли - продажи нежилого помещения от 22.12.2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности /том 1 л.д.7/. На основании распоряжения Администрации ЦАО <адрес> от 01.04.2010г. № указанное помещение переведено в жилое /том 1 л.д.8/. В настоящее время данный объект - нежилое помещение № П - ликвидирован путем разделения на новые объекты - <адрес>. Как видно из технических паспортов спорных жилых помещений, в них предусмотрены центральное отопление /от ТЭЦ/, водоснабжение /от городской сети/, электроснабжение /скрытая проводка/, горячее водоснабжение /централизованное/, канализация /в городскую сеть/ /том 1 л.д.10-13/.
В судебном заседании также установлено, что Михалев М. В. является собственником нежилого помещения № общей площадью 93,2 кв.м., расположенного на седьмом этаже в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Основанием возникновения права собственности на указанное помещение послужил договор купли - продажи нежилого помещения от 22.12.2009г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности /том 1 л.д.15/.
Как видно из технического паспорта спорного нежилого помещения, в нем предусмотрено центральное отопление /от ТЭЦ/, водоснабжение, электроснабжение, канализация /том 1 л.д.17-23/.
В настоящее время перевод указанного нежилого помещения в жилое не завершен, что не оспаривалось участниками процесса.
Судом установлено, нашло свое документальное подтверждение и не отрицалось сторонами, что жилой дом по адресу г. Омск ул. <адрес> был введен в эксплуатацию постановлением Мэра г. Омска от 16.07.2004 г. № 282-п с параметрами: общая площадь здания 11813,5 кв.м, общая площадь квартир 7522,6 кв.м со встроенными офисными помещениями общей площадью 3351,3 кв.м. /том 1 л.д.40/.
Из письма за подписью первого заместителя генерального директора ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» следует, что проектными решениями по объекту в техническом этаже предусмотрены следующие транзитные инженерные коммуникации, относящиеся к системам дома: вентиляционные каналы, стояки канализации и водоотводные трубы внутреннего водостока с кровли. Проектными решениями по объекту в техническом этаже размещение жилых и нежилых помещений не предусмотрено. Подключение дополнительных потребителей в виде 16 помещений, устроенных на 7 /техническом/ этаже жилого дома к общедомовым системам жизнеобеспечения технически возможно только при условии разработки проектной документации с учетом требований действующих нормативных документов, выполнения перерасчета инженерных систем и получения технических условий по дополнительным нагрузкам. В соответствии с проектными решениями по объекту, выходы в технический этаж предусмотрены непосредственно из каждой лестничной клетки через двери ДС 19-9, выходы на кровлю предусмотрены непосредственно из двух лестничных клеток, лестницы №2 и №4, через двери ДС 19-9, согласно СНиП 2.08.01.- 89 «Жилые здания», п.п.1.42, 1.45. Заданием на проектирование не предусмотрено размещение помещений непосредственно для ТСЖ. В соответствии с проектными решениями по объекту, в блок секциях №7-8, на 1 этаже, предусмотрено размещение офисных помещений, которые можно использовать и для размещения служб ТСЖ /том 1 л.д.33/.
Данная информация нашла свое подтверждение и в пояснениях специалиста ФИО1, допрошенного в судебном заседании 07.08.2010г. /том 2 л.д.78/, в письме ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» от 28.07.2010г. /том 1 л.д.126/, и в представленных проектах на жилой дом по <адрес> в ЦАО <адрес> /приложение к делу/.
Судом также установлено, что письмом от 27.04.2010г. собственнику помещений Федорцу А. Г. заместителем ТСЖ «Куйбышевское-62» было сообщено, что подключение спорных помещений к системам ХГВС невозможно в связи с отсутствием технических мощностей в доме /том 1 л.д.14/. Письмо аналогичного содержания было направлено и в адрес собственника Михалева М. В. /том 1 л.д.24/.
Согласно ч.4-7 ст.138 ЖК РФ ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество, обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
В силу п.п.14 п.1 ст.1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с ч.1,2 ст.48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также - капитальный ремонт). Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Под объектом капитального строительства, согласно п.10 ст.1 ГрК РФ понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
По правилам ч.7 ст.52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Суд критически относится к представленным проектам размещения художественных мастерских в нежилых помещениях /7 этаж/ по <адрес>, поскольку в данных проектах отсутствует такая составляющая как инженерно - технические решения размещения указанных помещений, он не содержит указания на шифр основного проекта, в соответствии с которым производилось строительство жилого дома /приложение к делу/.
Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
Согласно ч.3 ст.22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В п.3.2 действовавшего на момент разработки указанных проектов Положения
о порядке перевода жилых помещений в нежилые, утвержденного Решением Омского городского Совета от 20 марта 1996 г. N 160, указывалось, в том числе, что признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений при наличии одновременно такого условия, как возможность устройства отдельного от подъезда дома входа в нежилое помещение.
Анализ вышеприведенных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что организация нежилых помещений возможна только на первом этаже жилого многоквартирного дома при наличии возможности устройства отдельного от подъезда дома входа в такое нежилое помещение.
Представленные проекты размещения художественных мастерских, а также основной проект жилого дома свидетельствуют о том, что нежилые помещения, приобретенные по договорам купли - продажи Федорцом А. Г. и Михалевым М. В., были запроектированы с нарушением требований жилищного законодательства.
Суд также отмечает, что приобщенные в материалы дела копии финансовых документов об оплате коммунальных платежей, применительно к вышеприведенным положениям градостроительного законодательства не могут являться доказательством правомерности подключения спорных помещений, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, канализации/ указанного дома.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что <адрес> №, а также нежилое помещение № являются частями седьмого технического этажа жилого <адрес> в <адрес>, в которых проектным решением не предусмотрено размещение центрального отопления /от ТЭЦ/, водопровода /от городской сети/, электроосвещения /скрытая проводка/, горячего водоснабжения /централизованное/, канализации /в городскую сеть/.
Доводы представителя истцов о применении срока исковой давности к требованиям о признании незаконным подключения квартир №, №, а также нежилого помещения №, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, канализации/ указанного дома, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
В силу ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Заявленные требования - это, по сути, требования об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома, которые по причине несанкционированного подключения со стороны истцов к указанным коммуникациям испытывают перебои в получении коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 208 ГК РФ на эти требования исковая давность не распространяется.
В силу ч.1 ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в том числе, вопросы, принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч.1, 2 ст.3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Как следует из представленного в материалы дела проекта на жилой <адрес> в <адрес>, на седьмом техническом этаже имелись продухи /окна/, предназначенные для проветривания технического этажа. В ходе рассмотрения дела, истцами Федорец А. Г., Михалев М. В. не отрицалось, что без полученного на общем собрании собственников помещений разрешения на реконструкцию фасада жилого дома, ими, посредством демонтажа кирпичной кладки проведены работы по изменению параметров данных продухов /окон/.
Как видно из письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, в рассматриваемом случае работы по расширению и увеличению оконных проемов затрагивают конструктивные характеристики жилого дома и для выполнения таких работ необходимо получить разрешение на реконструкцию данного объекта капитального строительства /том 2 л.д.63/.
Поскольку действия истцов по изменению размеров оконных проемов совершены в нарушение установленного жилищным законодательством порядка, следовательно, данными действиями нарушаются права и законные интересы собственников квартир и помещений в многоквартирном жилом доме, чьи интересы представляет ТСЖ «Куйбышевское-62».
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцы Федорец А. Г. и Михалев М. В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не доказали наличие оснований для удовлетворения их требований, в то время как основания для удовлетворения исковых требований ТСЖ нашли свое документальное подтверждение в ходе рассмотрения дела.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
Решил:
В удовлетворении исковых требований Федорца А.Г., Михалева М.В. к Товариществу собственников жилья «Куйбышева-62» о возложении обязанности на ТСЖ по восстановлению подключения квартир, а также нежилого помещения к инженерным коммуникациям отказать.
Исковые требования Товарищества собственников жилья «Куйбышевское-62» удовлетворить.
Признать незаконным подключение квартир №, №, а также нежилого помещения № расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, к общедомовым коммуникациям /к системам отопления, холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, канализации/ указанного дома.
Признать незаконной реконструкцию общедомовых коммуникаций /отопления, холодного водоснабжения, канализации/, проведенную в квартирах №, №, а также в нежилом помещении № расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>.
Обязать Федорца А.Г. за свой счет демонтировать смонтированные в квартирах №, №, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес> коммуникации /отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация/.
Обязать Михалева М.В. за свой счет демонтировать смонтированные в нежилом помещении 31П, расположенном в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес> коммуникации /отопление, холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация/.
Обязать Федорца А.Г. все выполненные работы, связанные с демонтажем по акту приема - передачи сдать уполномоченному представителю Товарищества собственникам жилья «Куйбышевское-62».
Обязать Михалева М.В. все выполненные работы, связанные с демонтажем по акту приема - передачи сдать уполномоченному представителю Товарищества собственникам жилья «Куйбышевское-62».
Признать незаконными действия Федорца А.Г. в части произведенных им работ по расширению оконных проемов в принадлежащих ему квартирах №, №, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>.
Обязать Федорца А.Г. за свой счет восстановить оконные проемы в квартирах №, №, расположенных в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, приведя архитектурный облик фасада <адрес> в <адрес> на уровне квартир №, №, расположенных в техническом седьмом этаже, в первоначальное состояние в соответствии с проектом 20104-1-ОАС, разработанным ОАО ТПИ «Омскгражданпроект».
Признать незаконными действия Михалева М.В. в части произведенных им работ по расширению оконных проемов в принадлежащем ему нежилом помещении 31П, расположенном в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>.
Обязать Михалева М.В. за свой счет восстановить оконные проемы в нежилом помещении <адрес> расположенном в техническом седьмом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, приведя архитектурный облик фасада <адрес> в <адрес> на уровне нежилого помещения 31П, расположенного в техническом седьмом этаже, в первоначальное состояние в соответствии с проектом 20104-1-ОАС, разработанным ОАО ТПИ «Омскгражданпроект».
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Судья: /подпись/
Копия верна
Судья
Секретарь