Дело № 2-5871/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01.11.2010 года
Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:
председательствующего судьи Левченко Л.Ю.
при секретаре Гончаренко Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Омской региональной общественной организации «Общество защиты прав потребителей в банковской сфере, автострахования и недвижимости «Правовое решение» в защиту интересов Тимомеевой С.Г. к ООО «Строительно-монтажный трест № 2» в защиту прав потребителей,
У С Т А Н О В И Л:
Омская региональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей в банковской сфере, автострахования и недвижимости «правовое решение» в защиту интересов Тимомеевой С.Г. обратилось в суд с иском к ООО «Строительно-монтажный трест № 2» в защиту прав потребителей.
В обоснование требований истец указала, что 25 сентября 2007 года между Тимомеевой С. Г. и ООО «СМТ № 2» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома.
По условиям договора истец обязался принять долевое участие в строительстве дома <адрес>. В свою очередь ответчик обязался после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать в собственность истца трехкомнатную квартиру №, расположенную на шестом этаже дома, общей площадью (с учетом балконов и лоджий) 106,77 квадратных метра. Цена договора составила 3 737 000 рублей 00 копеек.
В соответствии с п.3.4 договора ответчик передает истцу в собственность квартиру 106,77 кв.м. общей площади в четвертом квартале 2007 года.
Сторонами в п.2.2 договора также было предусмотрено, что при оформлении и получении технического паспорта на данную квартиру разница в площадях как в большую, так и меньшую сторону в пределах 1 кв.м. не влияет на стоимость квартиры.
Дополнительным соглашением к договору от 25 сентября 2007 года сторонами согласованы условия оплаты первоначально заключенного договора.
30 мая 2008 года стороны дополнительным соглашением к договору от 25 сентября 2007 года изменили содержание п.3.4 договора. В соответствии с указанным пунктом сторонами был определен новый срок передачи результата строительства - первое полугодие 2008 года.
Несмотря на это, итоговая передача квартиры в собственность истца состоялась 17 июня 2008 года, что подтверждается актом приемки-передачи. В соответствии с актом в собственность истца была передана квартира, общая площадь которой составила 102,80 кв.м. вместо определенных договором 106,77 кв.м.
Таким образом, площадь переданной в собственность истца квартиры оказалась на 3,97 кв.м. меньше, чем было установлено договором.
Заключая договор долевого участия, застройщик приводит описание объекта долевого участия (квартиры), основываясь на данных проектной документации на дом. Проектирование и строительство строящихся многоквартирных жилых зданий осуществляются на основании норм СНиП 31-01-2003 (здания жилые многоквартирные), утвержденных приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 (в ред. от 19 мая 2008 года).
Однако в договоре застройщиком указана общая площадь в привязке к площади балконов и лоджии, что противоречит норме, установленной Жилищным кодексом РФ.
Поскольку на правоотношения по договору участия в долевом строительстве, с одной стороны которого выступает физическое лицо, участвующее в строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяется Закон «О защите прав потребителей», следует применять данное этим Законом определение существенного недостатка. В частности, под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
Исходя из цены договора на долевое участие в строительстве, равной 3 737 000,00 рублям и площади квартиры, определенной договором в 106,77 квадратных метра, стоимость 1 кв.м. составляет 35 000.47 рубля. Таким образом, в денежном выражении нарушение договорного обязательства Застройщиком по предоставлению квартиры общей площадью меньше заявленной (106,77 кв.м.) на 3,97 кв.м. составляет 138 951, 87 рубля.
Моральный вред, причиненный незаконными действиями ответчика, истец оценивает в 10 000 рублей.Это связано с тем, что истец перенес нервное потрясение в связи с нарушением условий договора застройщиком, связанными с неотъемлемым правом гражданина на жилище и права на получение качественной и безопасной услуги.
Истец просил:
- применить последствия недействительности ничтожной части сделки в отношении включения условия о разнице в площади квартиры в договор на долевое участие в строительстве жилого дома от 25 сентября 2007 года, заключенного между Тимомеевой С.Г. и обществом с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест №2»;
- взыскать с ответчика 138 951.87 рубля;
- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей;
- взыскать с ответчика штраф за несоблюдение требований законодательства в размере 50% от суммы иска, из которых 50% в пользу подателя искового заявления в интересах потребителя- ОРОО «Правовое решение».
В судебное заседание истец Тимомеева С.Г. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, о чем указала в заявлении.
Представитель истца Елизарьев М.Н., действующий на основании доверенности (л.д.16), исковые требования поддеражл в полном объеме.
Представитель ООО «СМТ № 2» Лиошенко С.Д., действующий на основании доверенности (л.д.17), исковые требования не признал и пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве, в котором было достигнуто соглашение сторон о порядке определения расчета общей площади квартиры, что соответствует принципу свободы договора.
Кроме того, в общую площадь квартиры были включены площади лоджии и балкона, что предусмотрено СНиП 2.08.01.89, которыми установлены коэффициенты для лоджий, балконов и террас. Представитель ответчика просил отказать в иске.
Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит требования, подлежащими частичному удовлетворению.
Судом установлено, что 25 сентября 2007 года между Тимомеевой С. Г. и ООО «СМТ № 2» был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома (л.д.5).
По условиям договора истец обязался принять долевое участие в строительстве дома <адрес>. В свою очередь ответчик обязался после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передать в собственность истца трехкомнатную квартиру №, расположенную на шестом этаже дома, общей площадью (с учетом балконов и лоджий) 106,77 квадратных метра. Цена договора составила 3 737 000 рублей 00 копеек.
30 мая 2008 года стороны дополнительным соглашением к договору от 25 сентября 2007 года изменили содержание п.3.4 договора. В соответствии с указанным пунктом сторонами был определен новый срок передачи результата строительства - первое полугодие 2008 года (л.д.6).
Передача квартиры в собственность истца состоялась 17 июня 2008 года, площадью 102.8 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи (л.д.6).
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 422 ГКРФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Представленные в деле доказательства свидетельствуют о том, что истец, заключив договор от 27.09.2007 года с ООО "СМТ № 2" на долевое строительство квартиры, как физическое лицо, инвестирующее денежные средства на приобретение в собственность конкретного жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых услуг непосредственно обществом в рамках договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Из договора участия в долевом строительстве следует, что пункты 2.2 и 3.4 договора, с учетом дополнительного соглашения от 30.05.2008 года содержат условия включения в общую планируемую площадь 106.77 кв.м. площади балконов и лоджии в нарушение статьи 15 ЖК РФ, а также о том, что изменение общей площади квартиры как в большую, так и в меньшую сторону в пределах 1 квадратного метра не влияет на стоимость квартиры, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.
Таким образом, в части включения в договор условия об определении общей площади квартиры с учетом площадей балконов и лоджий, договор является ничтожным, что не противоречит положениям ст. 168 ГК РФ.
В силу ст. 167 ГК РФ в пользу истца подлежит взысканию разница в стоимости квартиры с учетом передачи квартиры меньшей площади.
Основывая свои требования о взыскании денежных средств за передачу квартиры меньшей площади, истец исходит из площади, указанной в акте приема-передачи квартиры от 17.06.2008 года (л.д.6), равной 102 8 кв.м, окончательно составленному для регистрации права собственности истца на квартиру.
Суд не может согласиться с указанными доводами истца по следующим основаниям.
Согласно техническому паспорту на квартиру <адрес>, составленному по состоянию на 03.07.2008 года (л.д.4),общая площадь квартиры равна 102.8 квадратным метрам. За счет возведения межкомнатных перегородок и отделки произошло уменьшение общей площади квартиры на 3.5 квадратных метра.
Пункт 2.4 договора на долевое участие в строительстве жилого дома от 25.09.2007 года предусматривает, что квартира передается инвестору в соответствии с проектом, в следующей готовности, в том числе:
- потолки - расшивка потолочных швов,
- стены (без внутренних перегородок) оштукатурены, полы с бетонной подготовкой под устройство чистого пола.
Из технического паспорта на дом <адрес> следует, что квартира № в доме была сдана в эксплуатацию согласно проектной площади, равной 106.3 квадратных метра.
Фактически квартира была передана истцу 28.04.2008 года, о чем составлен акт. Из данного акта следует, что квартира была передана истцу Тимомеевой С.Г. в состоянии, соответствующем договору.
Таким образом, уменьшение площади квартиры на 3, 5 квадратных метра было вызвано действиями истца по возведению отделки и межкомнатных перегородок (102.8 + 3.5 = 106.3 квадратных метра)
Разница между площадью квартиры, предусмотренной договором, и фактически переданной составила 0.47 квадратных метра:
( 106.77 - 106.3 = 0.47).
Исходя из условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома, стоимость 1 квадратного метра составит 35 000.47 рублей:
(3 737 000 : 106.77 = 35 000.47).
С ответчика подлежит взысканию 16 450.22 рубля:
(0.47 х 35 000.47 = 16 450.22).
На основании ст. 151 ГК РФ в случае, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
Поскольку обязательства ответчиком были нарушены, постольку у истца возникло право на получение компенсации морального вреда, который подлежит взысканию в размере 500 рублей.
Всего в пользу истца подлежит взыскании. 16 950.22 рубля:
(16 450.22 + 500 = 16 950.22).
В соответствии с частью 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Поскольку требования истца не были удовлетворены в добровольном порядке, с ответчика подлежит взысканию штраф в местный бюджет и в пользу ОРОО «Правовое решение» в размере по 25 % от сумм, взысканных в пользу истца, что составит по
4 237.55рублей:
(16 950.22 х 25% = 4 237.55).
В силу ст. 103 ГПК РФ с ООО «СМТ № 2» подлежит взысканию государственная пошлина в местный бюджет в размере 400 рублей.
Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на который в обоснование требований ссылался представитель истца, не подлежит применению к сложившимся правоотношениям.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 настоящего Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разрешение на строительство получено 03.12.2004 года (л.д.27).
Не подлежат применению и СНиП 2.08.01.89, на которые ссылался представитель ответчика, поскольку они действовали c 01.07.2001 по 30.09.2003 года.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении включения условия о разнице в площади квартиры в договор на долевое участие в строительстве жилого дома от 25.09.2007 года, заключенного между Тимомеевой С.Г. и ООО «Строительно-монтажный трест № 2», взыскав с Общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест № 2» в пользу:
- Тимомеевой С.Г. 16 950.22 рубля,
- ОРОО «Правовое решение штраф в размере 4 237.55 рубля,
- в местный бюджет штраф 4 237.55 рубля, государственную пошлину 400 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Омский областной суд путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска.
Судья: Л.Ю. Левченко