Дело № 2-5807/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Жидковой М.Л., при секретаре Масловой А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске
09 декабря 2010 года
материалы гражданского дела по иску Алимова А.В. к Муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» о признании недействительной государственную регистрацию права собственности, истребования имущества из чужого незаконного владения, передачи нежилых помещений во владение собственников жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с вышеназванными требованиями, мотивируя их тем, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ из Выписок из ЕГРП ему стало известно, что в настоящее время зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ <адрес> на расположенные в подвале жилого дома нежилые помещения 6П, 7П, 8П. Полагает, что данные помещения являются собственностью жильцов дома и должны принадлежать жильцам этого дома. Просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности муниципального образования городской округ <адрес> на расположенные в подвале жилого <адрес> по проспекту Маркса в городе Омске нежилые помещения 2П, 6П, 7П, 8П.
В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований, просил дополнительно истребовать помещения 6П, 7П, 8П из чужого незаконного владения, предать их в собственность жильцов <адрес> в <адрес>, а также признать недействительным договор аренды спорных помещений. На удовлетворении требований относительно помещений 2П не настаивал.
В судебном заседании истец участия не принимал, извещен судом о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Представил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Демченко О.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнила, что спорные подвальные помещения являются техническим подвалом. В них расположены трубы водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, канализации с запорной арматурой. Зачастую доступ к ним для обслуживания ограничен. Из-за того, что помещения сдаются в аренду, нарушаются его права как собственника жилого помещения многоквартирного жилого дома. Полагает, что общее имущество жилого дома выбыло из владения собственников квартир помимо их воли. Считает, что на спорные правоотношения не может распространяться срок исковой давности. Кроме того, истец узнал о нарушении своего права лишь в сентябре 2010 года.
Ответчик МП городской округ город Омск Омской области своего представителя в судебное заседание не направил.
Представитель ответчика Департамент имущественных отношений администрации города Омска, Галиаскаров М.Р., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что спорные помещения перешли в собственность Администрации города Омска на основании Решения Малого горсовета от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность <адрес>». С тех пор помещения сдаются в аренду как самостоятельные помещения. Поэтому они не могут являться техническим помещением многоквартирного жилого дома. Кроме того, полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с заявленным требованием.
Представитель ответчика ООО «Альтаир» Пригородов И.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что спорные помещения арендует примерно с 1994 года. За это время сделал в нем косметический ремонт, часть помещений сдал в субаренду. Постоянно следит за состоянием помещений, а также за его счет произвели замену общедомовых труб отопления. Кроме того, все общедомовые коммуникации с запорной арматурой находятся вне спорного помещения, а в полупроходных каналах. Препятствия для их обслуживания не имеется. В помещения имеется отдельный вход как со двора дома, так и со стороны проспекта Маркса. Кроме того, отдельный вход в эти помещения со двора дома был всегда.
Представитель заинтересованного лица ООО «УК «Жилищник 6» Ефимова Н.Ю. в судебном заседании пояснила, что ООО «УК «Жилищник 6» является организацией, которая обслуживает многоквартирный жилой дом. В спорных помещениях имеются инженерные системы холодного, горячего водоснабжения, систем отопления и канализации, на которых имеется запорная аппаратура. В настоящее время обслуживание коммуникаций, которые находятся в спорных помещениях, затруднено, поскольку все коммуникации закрыты коробами или гипсокартонном. Ранее данные помещения стояли на балансе МП ПЖРЭУ-1 Куйбышевского района как самостоятельные помещения и сдавались в аренду ИЧП «Альтаир-94».
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела и представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Статьей 8 этого же закона предусмотрено, что при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся в том числе технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ Алимова А.В, является собственником <адрес> в <адрес> (т. 1 л.д. 10- ). Управление имуществом дома осуществляет Управляющая компания «Жилищник-6».
Из выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ явствует, что правообладателем нежилых помещений 6П, 7П, 8П в <адрес> в <адрес> является Муниципальное образование городской округ <адрес>. Помещения переданы в аренду ООО «Альтаир», факт передачи помещений в аренду на срок более 1 года зарегистрирован в Росеестре по <адрес>. (т. 1 л.д. 6-8). Данный факт не оспаривается участниками процесса. Представитель Департамента имущественных отношений администрации <адрес> пояснил, что именно представляемый им Департамент является распорядителем имущества <адрес>, договоры аренды спорных помещений заключались от имении Департамента имущественных отношений, при обязательном участии представителя обслуживающей организации, что явствует из представленных им договоров аренды за 1997, 2002 года (т. л.д. ).
Конституционный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами и самостоятельными объектами гражданских прав.
Помещения с назначением «склад», «кладовая», «торговый зал» (т. 1 л.д. 49-52 экспликация к поэтажному плану строения) предназначены для самостоятельного использования и, таким образом, являются самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего правовой режим подвального помещения отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства судом с участием специалиста почетного строителя России Лузиной Л.Н., инженера ООО «УК Жилищник-6» Т.В. Ряпушевой, представителей сторон произведен по осмотр спорных помещений, в ходе которого установлено, что помещения 6П, 7П, 8П <адрес> в <адрес> являются самостоятельными помещениями с отдельным входами как со двора дома, так и со стороны проспекта Маркса. В помещениях имеются система водопровода холодной, горячей и циркуляционной воды, водяного теплоснабжения, водоотведения, имеются передаточные устройства с запорной арматурой и ревизиями для прочистки, которые предназначены для обслуживания более одного жилого помещения многоквартирного жилого дома. (т. л.д.
Следует отметить, что наличие коммуникаций в подвале многоэтажного дома не является безусловным основанием для признания подвала техническим и соответственно признания на него права общей долевой собственности. Для решения вопроса, является ли помещение техническим или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект.
Судебным разбирательством установлено, пояснениями представителя ООО «Альтаир» Пригородова И.А., который являлся также и директором ИЧП «Альтаир-94», представителя ООО «УК «Жилищник-6» Ефимовой Н.Ю. подтверждено, что как минимум с 1997 года спорные помещения состояли на балансе обслуживающей многоквартирный жилой дом организации, и сдавались в аренду как самостоятельные помещения, в которых располагались офисные помещения и торговый зал непродовольственных товаров. Именно в таком виде спорные помещения находятся и в настоящее время. Об этом свидетельствуют такие документы: договор аренды нежилого помещения №Т от ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №Т-2С; договор аренды нежилого помещения №Т от ДД.ММ.ГГГГ и договор субаренды №Т-1С от ДД.ММ.ГГГГ; акт на установку границ ответственности между кооперативом «Альтаир» в лице директора Пригородова И.А. и ПЖРЭУ -2, объектом которого является подвальное помещение жилого дома по <адрес> (т. 2 л.д. 76); техническим заключением о возможности устройства дополнительного выхода из подвального помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 82-87).
Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Вместе с тем, на момент вступления ЖК РФ в законную силу спорные нежилые помещения не подлежали включению в состав общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поскольку являлось собственностью Муниципального образования городской округ <адрес>.
Более того, по периметру <адрес> имеется полупроходной канал для обслуживания системы водопровода холодной, горячей и циркуляционной воды, водяного теплоснабжения, водоотведения, имеются передаточные устройства с запорной арматурой и ревизиями для прочистки. Организован отдельный вход в помещения полупроходного канала.
Таким образом, более 13 лет жильцы многоквартирного жилого <адрес>, зная о располагающихся в подвале их дома офисах и магазине, не интересовались судьбой этих помещений, балансодержатели, а в дальнейшем обслуживающие организации также планомерно и без затруднений производили обслуживание жилого дома.
Спорные объекты недвижимости (6П, 7П, 8П) сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им, как вторичным объектам недвижимости, присвоены кадастровые номера, данные помещения имеют соответствующие элементы благоустройства (электроснабжение, центральное отопление, канализация, водопровод), оборудованы отдельным входом.Таким образом, спорные помещения имеют самостоятельное назначение и использование, не связанное исключительно с обслуживанием многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах суд не может согласиться с доводом истца о том, что спорные помещения являются техническим подвалом.
Представителем Департамента жилищной политики администрации <адрес> заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Защита гражданских прав, в том числе права собственности, осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК Российской Федерации. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.
Вместе с тем способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.
В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.
Согласно статье 301 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Названная статья ГК Российской Федерации закрепляет один из вещно-правовых способов защиты права собственности - виндикацию, на которую распространяется общий срок исковой давности в 3 года.
Статья 304 ГК Российской Федерации, предусматривая, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в отличие от статьи 301 ГК Российской Федерации предоставляет собственнику защиту от действий, не связанных с лишением владения, путем предъявления негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.
Доказательств тому, что нежилые помещения выбыли из владения собственников без законных на то оснований, суду не представлено. При таких обстоятельствах, суд считает, что срок давности обращения для защитой своего права составляет три года.
В соответствии со ст.ст. 195,196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску истца, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст.ст. 199, 200 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Алимов А.В. стал собственником жилого помещения в <адрес> в <адрес> в августе 2005 года. До этого времени предыдущий собственник <адрес>, как и другие жильцы, не интересовались судьбой спорных нежилых помещений, хотя ООО «Альтаир», а до этого ИЧП «Альтаир-94», кооператив «Альтаир», пользовались помещением открыто, о законности права пользования спорными помещениями ООО «Альтаир» знала и обслуживающая организация.
Истец обратился в суд с требованиями ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности, который следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ - с даты заключения трехстороннего договора аренды спорных нежилых помещений.
Довод представителя истца о том, что Алимов А.В. до 2009 года фактически не проживал в <адрес>, поэтому ранее не знал о том, что спорные помещения не являются собственностью жильцов многоквартирного жилого дома, суд находит несостоятельным, поскольку Алимов А.В., являясь собственником квартиры, нес бремя содержания принадлежащего ему имущества, должен был следить за его сохранностью.
В силу ст. 199 ГК РФ пропуск срока давности является основанием к отказу в иске.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворены быть не могут. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Требования Алимова А.В, к Муниципальному образованию городской округ город Омск Омской области, Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» о признании недействительной государственную регистрацию права собственности, истребования имущества из чужого незаконного владения, передачи нежилых помещений во владение собственников жилого дома оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска.
Судья М.Л. Жидкова