Дело № 2-60/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 января 2011 года г. Омск
Куйбышевский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Емельянова Е.В.
при секретаре Мелехиной Е.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Бушуевой И.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Куйбышевский районный суд г. Омска с указанным иском, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора ... от 09.02.2007 года ответчику ОАО «Инвестсбербанк» предоставил кредит в сумме 1 620 000 рублей на срок 330 месяцев для приобретения в собственность ответчика квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 51,3 кв.м., в том числе жилой площадью 28,1 кв.м., находящейся по адресу: ....
Кредит зачислен 09.02.2007 года на счет Масловой И.Г., что подтверждается мемориальным ордером .... По состоянию на 29.01.2007 года квартира была оценена в размере 1 804 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Б» и указано в закладной.
Государственная регистрация договора купли - продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от 09.02.2007 года произведена 15.02.2007 года. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним первоначальному залогодержателю ОАО «Инвестсбербанк» 15.02.2007 года (далее - закладная). Запись об ипотеке в Учреждении юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 15.02.2007 года за .... Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем закладной - ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация».
Начиная с 01.09.2008 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями закладной и кредитным договором, ответчиком в адрес истца как залогодержателя-кредитора не производятся в установленный договором и закладной срок.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование истцом, в соответствии с п. 15.1 закладной и п. 4.4.1 кредитного договора, было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование до настоящего времени ответчиком выполнено не было.
Задолженность ответчика по состоянию на 21.12.2009 года составляла 2 042 753,29 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1 612 718.25 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 293 971,86 рубль, начисленные пени 136 063,18 рублей.
Просит взыскать с ответчика указанную сумму задолженности по кредиту, а также начиная с 22.12.2009 года и по день фактического исполнения решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 612 718,25 рублей, обратить взыскание на спорную квартиру, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 1 804 000 рубля, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16 313,77 рублей.
Представитель истца Есин Д.С. по доверенности (л.д. 36) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Допрошенный ранее иск поддержал полностью по этим же основаниям.
Ответчик в судебном заседании требования истца признала, просила снизить размер неустойки в связи с тяжелым материальным положением. Пояснила, что действительно в течение 2009 года и 2010 года в связи с трудным финансовым положением кредит не возвращала, в настоящее время она зарегистрировала брак с Бушуевым В.И., который готов заплатить кредит.
Привлеченный к участию в деле Бушуев В.И. в суд также не явился, извещен судом.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 о займе, если иное не установлено правилами параграфа 2 о кредите или не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Согласно ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ является специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью.
Согласно ст. ст. 1, 2, 3 Федерального закона - по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В силу ст. 8 ФЗ договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 13 ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной,
В соответствии со ст. ст. 77, 78 ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Согласно ст. 50 ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В случаях, предусмотренных настоящей статьей залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Согласно ст. 54.1 ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии со п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что 09.02.2007 года между ОАО «Инвестсбербанк» и Масловой И.Г. был заключен кредитный договор ..., в соответствии с которым банк предоставил денежные средства заемщику в размере 1 620 000 рублей, сроком на 330 месяцев (л.д.7-17). Кредит предоставлен для приобретения в собственность ... в ....
Права кредитора по настоящему договору подлежат удостоверению закладной (л.д.25-35).
Кредит предоставляется заемщику в безналичной форме путем перечисления на счет ..., открытый на имя заемщика в филиале «ОПСБ» Инвестсбербанк» (ОАО).
Зачисленные на счет заемщика денежные средства по распоряжению заемщика перечисляются в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, указанной в договоре.
В соответствии с п.3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору 14% годовых.
Ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов производится за текущий период не позднее последнего числа каждого календарного месяца.
При просрочке в исполнении обязательств заемщиком по договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов (п.3.3.11 кредитного договора).
По условиям договора заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за весь фактический период пользования кредитом в порядке, предусмотренном договором.
В силу п.4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пеней, в том числе, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных настоящим договором, договором купли-продажи, договорами страхования; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев.
Требования кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, включая основной долг, начисленные проценты, пеню за просрочку исполнения обязательств, прочих расходов, вызванных неисполнением обязательств по настоящему договору и закладной.
Заемщик с условиями договоров была ознакомлена, что подтверждается ее подписью.
В подтверждение указанных обстоятельств представлены: копия кредитного договора (л.д.7-17).
Факт выдачи кредита подтверждается мемориальным ордером ... от 09.02.2007 года (л.д.18).
На л.д. 62-75 представлена копия закладной на спорную ... в ..., оценка предмета ипотеки по оценке ООО «Б» от 29.01.2007 года составляет 1 804 000 рублей.
В закладной имеется отметка о смене владельца закладной, дата передачи 25.04.2007 года, новый владелец - ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация», с 27.04.2007 года владельцем закладной является истец (л.д.19,20).
Факт передачи право по закладной истцу подтвержден также договором купли-продажи закладных от 25.02.2004 года и актом приема-передачи закладных по нему от 27.04ю2007 года (л.д.50-61). Ответчик в судебном заседании не оспаривала то обстоятельство, что держателем закладной в настоящее время является истец.
Факт нарушения ответчиком исполнения обязательств по кредитному договору и размер задолженности подтверждается расчетом взыскиваемой суммы.
Как установлено в суде, не оспаривалось ответчиком что в течение 2009 года ею внесено два платежа - октябрь 2009 года, ноябрь 2009 года, в 2010 году ответчиком внесено 3 платежа -январь, апрель, июль. Факт нарушения со стороны ответчика условий договора нашел свое подтверждение.
В настоящее время просрочку по кредиту ответчик не погасила, такая обязанность судом разъяснялась.
Судом не установлено обстоятельств, в силу которых ответчик освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.
Таким образом сумма основного долга и процентов за пользование кредитом, заявленные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.
Из представленной копии лицевого счета ООО «У» следует, что Маслова И.Г. является ответственный квартиросъемщиком ... в ..., с 22.03.2007 года, постоянно зарегистрирована по указанному адресу. Из обозренного в суде свидетельства о заключении брака следует, что ответчик после вступления в брак изменила фамилию на Бушуеву.
Пункты 5.2, 5.3 кредитного договора предусматривают, что при нарушении сроков возврата кредита, уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
На основании указанных пунктов договора истцом было заявлено требование о взыскании пени в сумме 136 063,18 рубля, а также о взыскании пени с 22.12.2009 года по день реализации квартиры в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1 612 718,25 рублей.
Вместе с тем статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд полагает, что сумма неустойки, заявленная истцом, будет явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем с учетом имущественного положения ответчика, считает необходимым уменьшить взыскиваемую неустойку до 10 000 рублей и взыскать данный размер неустойки за нарушение ответчиком сроков исполнения обязательств по кредитному договору. В остальной части иска о взыскании неустойки следует отказать.
Взыскание заявленной истцом неустойки с 22.12.2009 года по день реализации заложенного имущества противоречит закону, поскольку неустойка на будущее время не может быть взыскана, поскольку такое взыскание противоречит ее правовой природе. Для взыскания неустойки необходимо установить факт нарушения ответчиком обязательства, суд не может предполагать о том, будет ли ответчик после вынесения решения нарушать обязательства, что может повлечь начисление неустойки.
Дополнительно истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование кредитом, рассчитанных исходя из ставки 14% годовых от суммы основного долга, начиная с 22.12.2009 года по день фактического исполнения решения.
Суд полагает, что поскольку кредитный договор является по своему существу возмездным, и уплата процентов является платой за пользование денежными средствами, предоставленных кредитором, требование о взыскании процентов за пользование кредитом, рассчитанных исходя из ставки 14% годовых от суммы основного долга, начиная с 22.12.2009 года по день фактического исполнения решения является законным и обоснованным, как обеспечивающее право кредитора на получение платы за пользование кредитом. Однако точную сумму основного долга указывать не следует, поскольку она может изменяться в зависимости от погашения ответчиками основного долга в ходе исполнения решения суда, в связи с чем следует в резолютивной части решения указать на взыскание процентов на сумму основного долга.
Суд также считает, что в соответствии с вышеприведенными нормами, условиями договора и закладной, при установлении того обстоятельства, что ответчик допустила значительные просрочки в погашении кредита, подлежат удовлетворению требования банка об обращении взыскания на предмет ипотеки с установлением начальной продажной цены квартиры согласно результатам оценки в размере 1 804 000 рублей. С данной оценкой квартиры ответчик в судебном заседании согласилась.
Судебные расходы истца подтверждаются платежным поручением ... от 16.12.2009 года на сумму 16 313,77 рублей (л.д.38).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 17 783,45 рублей: (1 916 690,11-1 000 000 х 0,5%+13 200) + 4 000 рублей за требование об обращении взыскания, всего 21 783,45 рублей.
В остальной части иска истцу следует отказать.
В связи с тем, что истцом государственная пошлина была оплачена в размере 16 313,77 рублей, с ответчика подлежит взысканию в местный бюджет 5 469,68 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Взыскать с Бушуевой И.Г. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в виде основного долга 1 612 718,25 рублей, процентов за пользование кредитом 293 971,86 рубль, пени 10 000 рублей, всего 1 916 690,11 рублей, судебные расходы в сумме 16 313,77 рублей.
Взыскать с Бушуевой И.Г. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 14 % годовых начисляемых на остаток суммы кредита (основного долга) за период с 22.12.2009 года по дату фактического возврата суммы кредита включительно.
Обратить взыскание на предмет ипотеки- ..., принадлежащую на праве собственности Бушуевой И.Г.
Определить способ реализации ... в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость ... в размере 1 804 000 рублей.
Взыскать с Бушуевой И.Г. в местный бюджет государственную пошлину в размере 5 469,68 рублей.
В остальной части иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение 10 дней с момента изготовлении решения в окончательной форме.
Судья: Е.В. Емельянова
Мотивированное решение изготовлено 19.01.2011 года