Дело № 2-511/2011
Решение
Именем Российской Федерации
28 января 2011 года г. Омск
Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего Бажиной Т.В. при секретаре Воробьевой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ЗАО) к Павловой С.Я., Павлову В.В. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) и ответчиками был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере 1 150 000 рублей на срок до 29.08.2027 г. под 12% годовых. В обеспечение обязательств по возврату кредита в залог было передано жилое помещение - <адрес> общей площадью 43,9 кв.м, находящаяся по адресу <адрес>. Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, выданной ГУ ФРС по Омской области 29.08.2008 г. Согласно закладной, денежная оценка предмета ипотеки (квартиры) составляет 1 400 000 руб. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец.
По условиям кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12% годовых. Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных аннуитетных платежей в размере 12 842 руб.
До момента подачи искового заявления, ежемесячные аннуитетные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, ответчиками в адрес истца не производятся в установленный договором и закладной срок.
В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов, истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обязательств. Указанное требование до настоящего времени ответчиками выполнено не было.
Задолженность ответчиков по состоянию на 22.09.2010 г. составляет 1 263 452,64 руб., в том числе остаток по основному долгу - 1 129 866,96 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 104 100,23 руб., начисленные пени в размере 0,3% - 29 485,45 руб.
Истец просит взыскать указанные выше суммы с ответчиков в солидарном порядке, обратить взыскание на предмет залога - <адрес> общей площадью 43,9 кв.м, находящуюся по адресу <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 400 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Писарев С.П. (в соответствии с полномочиями доверенности) исковые требования уточнил. Просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке 1250452,64 рублей, из которых:
- остаток по основному долгу - 1 129 866,96 руб.,
- сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 104 100,23 руб.,
- начисленные пени в размере 0,3% - 16 485,45 руб.
Обратить взыскание на предмет залога - <адрес> общей площадью 43,9 кв.м, находящуюся по адресу <адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 1 150 000 руб. Взыскать с ответчиков расходы по независимой оценке квартиры в размере 2 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.
Ответчики в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.
Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика Павловой С. Я. Куницын П. А. /в соответствии с полномочиями доверенности/ исковые требования не признал только в части установления начальной продажной цены квартиры в размере 1150000 рублей, представив со своей стороны иной вариант оценки спорной квартиры.
Выслушав представителей сторон, специалиста, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк /кредитор/ обязуется предоставить денежные средства /кредит/ заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа, если иное не предусмотрено правилами по кредитному договору и не вытекает из существа кредитного договора.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) и ответчиками, которые в силу положений п.2.4. кредитного договора выступают солидарными заемщиками, был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере 1 150 000 рублей на срок до 29.08.2027 г. под 12% годовых (л.д.6-12).
Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере, что не оспаривалось сторонами.
Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, выданной ГУ ФРС по Омской области 29.08.2008 г. Согласно закладной, денежная оценка предмета ипотеки (квартиры) составляет 1 400 000 руб.
По условиям кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12% годовых. Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных аннуитетных платежей в размере 12 842 руб.
До момента подачи искового заявления, ежемесячные аннуитетные платежи по погашению кредита и процентов за пользование им, ответчиками в адрес истца не производятся в установленный договором и закладной срок.
На момент рассмотрения настоящего спора обязательства Заемщика перед Банком надлежащим образом не исполнены, задолженность по основной сумме долга составляет 1 129 866,96 руб. (л.д.58).
Таким образом, применительно к изложенному выше и положениям ч. 2 ст. 811, п. 1 ст. 819 ГК РФ требования истца о досрочном взыскании суммы просроченной части кредита в размере 1 129 866,96 рублей суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
По условиям кредитного договора первоначальная процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 12% годовых. Проценты за пользование кредитом начисляются Банком ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
Согласно представленному расчету сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составила 104 100,23 рублей (л.д.59).
По правилам, установленным п. 6.2. кредитного договора, которые не противоречат требованиям ст. 330 ГК РФ, при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно расчету, размер неуплаченных пеней в размере 0,3% с учетом произведенных 20.01.2011г. проплат ответчиками составляет 16 485,45 руб. (л.д.59).
В силу положений ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
По правилам ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, выданной ГУ ФРС по Омской области 29.08.2008 г. (л.д. ).
Согласно ч. 1, 2 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В силу ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Судом установлено, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им ответчиком перестали производиться с ноября 2008 г., сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что является основанием для залогодержателя для обращения в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Применительно к положениям ч. 3 ст. 350 ГК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке», согласно которым начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях, суд полагает возможным установить начальную продажную цену предмета залога - в размере 1 150 000 рублей, согласно представленному отчету об определении стоимости имущества, проведенному ООО «ОМЭКС» /л.д.71-122/.
При этом, отдавая предпочтение указанному отчету, суд считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с Определением Конституционного суда РФ от 04.12.2003г. №456-О, в силу ч.2 ст.15, ч.3 ст.17, ч.1 и 2 ст.19, ч.1 и 3 ст.55 Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом должны быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм. При этом, в силу ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» при определении цены отчуждаемого имущества следует исходить из рыночной стоимости отчуждаемого имущества. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого - либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов, «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
В случае использования в нормативном акте не предусмотренных ФЗ «Об оценочной деятельности» или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе термина «действительная стоимость», в соответствии со ст.7 данного Закона подлежит установлению рыночная стоимость данного объекта.
В ходе рассмотрения спора стороны не пришли к соглашению относительно стоимости спорного объекта недвижимости. При этом представили отчеты об оценке его рыночной стоимости.
Суд полагает необходимым отметить несостоятельность довода представителя ответчика относительно занижения стоимости квартиры, поскольку представленный им отчет о рыночной стоимости квартиры, составленный ООО «Профэкс», содержит ряд нарушений.
Согласно п.4 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
Как видно из представленного стороной ответчика отчете, в нем не произведена корректировка цен аналогов спорному объекту недвижимости на материал стен, на этажное расположение, на цену предложения.
Допрошенный в судебном заседании специалист О.Д.И. пояснил, что указанные параметры существенно влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости. Кроме того, допрошенный специалист объяснил неизменность стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1150000 рублей за период с 11.10.2010г. по 17.12.2010г.
Таким образом, по мнению суда, начальная продажная цена объекта недвижимости в размере 1150000 рублей будет обеспечивать реализацию принципа справедливости, защиту права собственности и иных вещных прав, отвечать принципу соразмерности и пропорциональности, а также являться гарантией баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственника, кредитора, должника.
В силу п.3 ч.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание.
Согласно ч.2 ст.78 данного нормативного акта, жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Таким образом, суд находит обоснованными требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.
Удовлетворение основного требования является основанием для удовлетворения производного требования о взыскании с ответчиков расходов по проведению независимой оценки жилого помещения в размере 2 000 руб. /по одной тысячи рублей с каждого/, что подтверждается договором на проведение оценки № 959/10-РО и к/платежного поручения № 850236 (л.д.69,118).
В соответствии с правилами, установленными ст. 98 ГПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 9258,63 руб. с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ЗАО) удовлетворить.
Взыскать с Павловой С.Я., Павлова В.В. в пользу Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ЗАО) задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1250452,64 рублей /один миллион двести пятьдесят тысяч четыреста пятьдесят два рубля 64 коп./, из которых:
- остаток по основному долгу - 1 129 866,96 руб.,
- сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 104 100,23 руб.,
- начисленные пени в размере 0,3% - 16 485,45 руб.
Взыскать с Павловой С.Я., Павлова В.В. в пользу Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ЗАО) расходы по оплате независимой оценки в размере 1 000 (тысяча) рублей с каждого.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Установить начальную продажную цену предмета залога - 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей.
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с Павловой С.Я., Павлова В.В. в пользу Акционерного коммерческого банка «Абсолют Банк» (ЗАО) возврат госпошлины по 9258,63 рублей /девять тысяч двести пятьдесят восемь рублей 63 копейки/ с каждого.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы в течение 10 дней через Куйбышевский районный суд г. Омска.
Судья Т. В. Бажина