Дело № 2-36/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Куйбышевский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи Зеновьева В.А.
при секретаре Чебаковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 14 января 2011 года
дело по иску Степаненко Т.Г. к Герлицу В.Я., Администрации г.Омска, Администрации ЦАО г.Омска о признании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан недействительным в части,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Степаненко Т.Г. обратился в суд с иском к ответчикам Герлицу В.Я., Администрации г.Омска, Администрации ЦАО г.Омска, в котором указала, что в 2008 году истица по договору купли продажи приобрела комнату в общежитии по адресу: г. Омск, <адрес> в которой проживает по настоящее время. Впоследствии ей стало известно, что её сосед - ответчик Герлиц В.Я. оформил в собственность граничащие с его комнатой помещения: кухня, лоджия и санузел, которые изначально планировались и создавались как места общего пользования, для удовлетворения нужд проживающих в указанном доме граждан. В соответствии с данными технической инвентаризации 1975 года, спорные помещения, расположенные в настоящее время по адресу: г. Омск, <адрес> являлись нежилыми и использовались самостоятельно друг от друга, как на первом, так и на вышерасположенных этажах. Лишь позже, в 2006 г. данные помещения специалистами ГП Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» безосновательно были отнесены к квартире <адрес>, несмотря на то, что на вышерасположенных этажах указанного дома спорные помещения имеют назначение - лоджия, умывальник, душ и относятся к местам общего пользования. Считает, что ответчик незаконно, без согласия собственников помещений дома оформил в собственность спорные помещения, что является нарушением установленных действующим законодательством РФ прав и законных интересов всех собственников многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Просила признать договор социального найма жилого помещения от 19 ноября 2009 г., заключенный между Муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области, в лице заместителя директора департамента жилищной политики Администрации города Омска Л.П. Гавриловой и Герлиц В.Я. недействительным в части передачи в бессрочное владение и пользование кухни площадью 7,5 кв.м.. санузла площадью 2,5 кв.м. и комнаты площадью 7,1 кв.м. Признать договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 19 февраля 2010 г., заключенный между Муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области, в лице заместителя директора департамента жилищной политики Администрации города Омска А.И. Ермачкова и Герлиц В.Я. недействительным в части передачи собственность Герлиц В.Я. кухни площадью 7,5 кв.м., санузла площадью 2,5 кв.м. и комнаты площадью 7,1 кв.м. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Герлиц В.Я. на жилое помещение по адресу: г. Омск, <адрес>
Истец Степаненко Т.Г., ответчик Герлиц В.Я., представители ответчиков Администрации г.Омска, Администрации ЦАО г.Омска и представитель третьего лица УФРС по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались. Истец представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца Жураковский В.Н. в судебном заседании дал суду пояснения, аналогичные содержанию искового заявления, просил иск удовлетворить.
Представители ответчика Герлиц К.В. и Горелышева С.В. в судебном заседании иск не признали и пояснили, что те помещения, на которые претендует заявитель, в общую площадь мест общего пользования не входят, а потому права истицы не затрагивают, кроме того, спорные помещения являются частями <адрес>, и не могут в силу прямого указания закона принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Просили в удовлетворении иска отказать.
Суд счёл возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным доказательствам.
Заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что, согласно выписке из Реестра муниципального имущества города Омска от 09.12.2008 объект - жилой дом по <адрес>, находился в муниципальной собственности г. Омска на основании Решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24.12.1992 № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска» (л.д.79).
Из копии технического паспорта на жилой дом по <адрес>, составленного по состоянию на 19.03.1975, также обследования с марте 1987 г. в сведениях о владельце строения указано Домоуправление № 2 Куйбышевского района на основании Регистрационного удостоверения от 26.08.1975 № 223, впоследствии Домоуправление № 3 Куйбышевского района на основании Регистрационного удостоверения от 17.04.1980 №152 (л.д.98).
Таким образом, указанный объект - дом по <адрес>, как имущество государственного унитарного предприятия находился в государственной собственности и принадлежал такому предприятию на праве хозяйственного ведения.
Ст.16 Закона Российской Федерации от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» устанавливала, что подготовка предприятия к приватизации состоит в инвентаризации его приватизируемых производственных и непроизводственных фондов, а также в реорганизации предприятия, включая выделение его подразделений в самостоятельные предприятия (с определением их уставных капиталов).
На основании ст. 9 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
При этом указанный закон под жилищным фондом понимал совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий», действовавшего на момент принятия решения о передачи объекта в муниципальную собственность, также определялось, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, по решению их трудовых коллективов в состав приватизируемого имущества могут быть включены находящиеся на балансе приватизируемого предприятия объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, образования, культуры и спорта) и коммунально-бытового назначения (бани, прачечные, парикмахерские и другие объекты) с обязательным сохранением их профиля, за исключением жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций.
Изменение конфигурации жилых помещений общежития следует из сравнения поэтажного плана указанного общежития, на котором изображены отдельные помещения, душевые, прачечные, сушилки, спортивные комнаты, актовый зал и иные помещения первого этажа здания общежития по <адрес>, которые свидетельствуют о том, что весь первый этаж ранее был нежилым. Лишь два помещения были жилыми (л.д. 105, 111).
Согласно техническому паспорту на жилой дом по <адрес>, по состоянию на 19.03.1975, помещения, расположенные на первом этаже и обозначенные на поэтажном плане 1-ого этажа как № 35 - туалет площадью 1,2 кв.м, № 36 -подсобная комната площадью 1,2 кв.м, № 38 - костеляная 12,1 кв.м, № 39 - умывальники 7,6 кв.м, являются нежилыми (л.д. 105, 111).
Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом (общежитие) по <адрес>, по состоянию на 14.04.2006 все перечисленные помещения вошли в состав <адрес> (л.д. 40-61).
Согласно технической документации к передаваемому жилому помещению (технический и кадастровый паспорта), составленными ГП Омской области «Омский Центр ТИиЗ» по состоянию на 27.12.2006 <адрес> в г. Омске состоит из двух жилых комнат, общая площадь квартиры составляет 36,7 кв.м, жилая площадь составляет 26,7 кв.м, квартира состоит из следующих обозначенных в техническом паспорте помещений: помещение под № 1 - кухня площадью 7,5 кв.м; помещение под № 2 - санузел площадью 2,5 кв.м; помещение под № 3 - комната площадью 19,6 кв.м; помещение под № 4 - комната площадью 7,1 кв.м. (л.д.83)
Из представленных в материалы дела технических паспортов многоквартирного жилого <адрес> в г. Омске от 19.03.1975 и 14.04.2006 следует, что перечисленные помещения под № 35-39 и <адрес> секции 1 по <адрес> фактически являются одним и тем же помещением. Все эти помещения входят в состав квартиры. При этом каких-либо отметок о самовольной перепланировке или присоединении мест общего пользования в техническом паспорте не имеется (л.д. 40-61, 105, 111).
Имеется справка из ГП <адрес> «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 31 августа 2009 г. №, согласно которой в связи с проведением технической инвентаризации жилого помещения по адресу: г. Омск, <адрес>, общежитие, комната <адрес> приведена в соответствие и упорядочена нумерация жилого помещения, в результате уточнения по состоянию на 27.12.2006 данному жилому помещению был присвоен адрес: г. Омск, <адрес> (л.д.72).
В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 года, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
На основании ст. 7 ЖК РСФСР, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.
В соответствии со ст. 8 ЖК РСФСР, периодически, в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению Совета Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов, Совета народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов. Проведение обследования состояния домов и жилых помещений, а также признание их непригодными для проживания производятся в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.
На основании ст. 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 настоящего Кодекса. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Таким образом, ранее действующим законодательством не предусматривался перевод нежилых помещений в жилые, но по аналогии закона следует предположить, что такое решение должно было приниматься компетентным органом исполнительной власти.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое установлен Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 22-24).
При это указанные выше нормы ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода нежилого помещения в жилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Поскольку образование двухкомнатной квартиры Герлиц В.Я. произошло в период, когда жилой дом еще имел статус общежития и единственным собственником всех помещений в здании общежития являлся Муниципальное образование город Омск, а перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ), то в компетенции самого собственника дома было право предоставлять любые помещения в качестве жилых или нежилых, объединять или соединять помещения.
Таким образом, при передаче в муниципальную собственность в 1992 году спорное жилое помещение (<адрес>) было принято на баланс города как жилое. Впоследствии все помещения первого этажа были предоставлены гражданам для проживания и использовались в качестве жилых.
Факт отсутствия документов, подтверждающих перевод нежилых помещений в жилые сам по себе не может умалять права граждан, которым эти помещения были предоставлены для проживания и пользования и стали использоваться как жилые.
Статьей 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Спорная квартира является изолированной, пригодна для проживания в ней, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Поскольку из технической документации не следует, что в настоящее время спорная <адрес>, является нежилой либо переоборудована из нежилых помещения, то нельзя говорить о неправомерности её использования Герлицом В.Я.
Из материалов гражданского дела следует, что в 2000 году было произведено заселение в 2-комнатную квартиру <адрес>
Указанная 2-комнатная квартира была предоставлена семье Герлиц К.В. на состав семьи три человека: Герлиц К.В. (бывший наниматель), жена Герлиц И.Ю. и дочь Герлиц И.К.
У каждого из них была оформлена постоянная регистрация по месту жительства, что подтверждается данными отметками о регистрации в паспортах указанных лиц: с 06.04.2000 (л.д. 121-127).
В силу действовавшей на момент предоставления спорного жилого помещения ст. 47 Жилищного кодекса РСФСР на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Форма ордера устанавливается Советом Министров РСФСР. Выдача ордеров на жилые помещения в военных городках производится в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР.
В соответствии со ст. 50 ЖК РСФСР, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществлялось в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
В соответствии со ст. 51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
После введения в действие части второй ГК РФ договор социального найма требует его заключения в письменной форме. Такое же требование предъявлялось в прошлом к форме договора найма жилого помещения. Поскольку для вселения выдавался ордер, нарушение письменной формы договора не влекло неблагоприятных последствий для его сторон.
Действиями, свидетельствующими о заключении договора, считались вселение лиц, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в установленном законом порядке, на основании ордера в предоставленное жилое помещение, фактическое проживание там и оплата коммунальных платежей по нормам социального жилья.
В п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ за № 8 от 31.10.1995 указано, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии прописки (регистрации), являются доказательством того, что между наймодателем (собственником) и нанимателем жилого помещения, членами его семьи состоялось соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение.
Впоследствии в квартиру с согласия всех проживающих был вселен и постоянно зарегистрирован по месту жительства Герлиц В.Я. (отец Герлиц К.В.), а семья прежнего нанимателя Герлиц К.В. выехала из квартиры (л.д. 121-127).
С этого момента все права нанимателя перешли к новому пользователю жилого помещения - Герлиц В.Я.
Постановлением Мэра г. Омска от 27.03.2008 № 201-п «Об исключении жилых помещений из муниципального специализированного жилищного фонда города Омска» статус общежития был снят (л.д.79).
В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
19.11.2009 между Муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области (Наймодатель) и Герлиц В.Я. (Наниматель) заключен договор социального найма (л.д.73-74).
Данный документ является правовым основанием, подтверждающим законность занятия спорной квартиры и проживания в ней ответчиком Герлиц В.Я.
При этом указанный договор социального найма заключен в подтверждение наличия правоотношений по социальному найму между сторонами договора, а не является документом, по предоставлению жилого помещения. Указанный договор социального найма лишь закрепил в письменной форме правоотношения сторон по пользованию квартирой.
Согласно положений ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, «занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся - в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации».
В соответствии со ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Герлиц В.Я. принадлежит на праве собственности <адрес> в г. Омске (л.д.9).
Указанное право у него возникло на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан от 19.09.2010, заключенного между муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области и Герлиц В.Я.(л.д.28).
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Истец Степаненко Т.Г., приобретая по договору купли-продажи от 19.07.2008 комнату <адрес>, вместе с жилой площадью приобрела право общей собственности на места общего пользования (коридоры, туалеты) общей площадью 48,1 кв.м, находящиеся в общей собственности со всеми сособственниками вышеуказанной секции, а именно: № 14 коридор 5,2 кв.м, № 15 коридор 2,8 кв.м, № 16 туалет 1,2 кв.м, № 17 туалет 1,2 кв.м, № 23 коридор 6,0 кв.м, № 25 коридор 27,7 кв.м. (л.д. 12, 25-26).
Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что те помещения, на которые претендует истица, в общую площадь мест общего пользования не входят, а потому права истицы не затрагивают, кроме того, исследуемые помещения являются частями <адрес>, и не могут в силу прямого указания закона принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Анализируя воспроизведённые нормы и материалы дела, суд пришёл к выводу о том, что истец и его представитель в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не доказали наличие оснований для удовлетворения иска.
На основании изложенного, суд счел необходимым исковое заявление Степаненко Т.Г. к Герлицу В.Я., Департаменту жилищной политики Администрации г.Омска оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Степаненко Т.Г. к Герлицу В.Я., Департаменту жилищной политики Администрации г.Омска оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в 10-ти дневный срок путем подачи кассационной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд города Омска.
Решение в окончательной форме изготовлено 19.01.2011.
Председательствующий
по делу: В.А. Зеновьев
Судья В.А. Зеновьев