Дело № 2-2816/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2012 г.                                                  г. Омск

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Романюк Л.А.,

при секретаре Рерих Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухаревой Л.А., Рудакова А.Н., Петренко Ю.А., Бухалова А.О., Цыгановой Т.В., Николаевой Н.И., Борсуковского Б.А. к ООО «ЖКО Полет», Паршукову Н.П. о признании недействительным решения организационного собрания жильцов дома и Договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг, по иску Сухаревой Л.А., Борсуковского Б.А. к ООО «ЖКО Полет» о расторжении Договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг и обязании заключения договора на управление и техническое обслуживание, представление коммунальных услуг со всеми собственниками нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Куйбышевский районный суд г. Омска с вышеназванными исковыми требованиями к ответчику ООО «ЖКО Полет», указав, что являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома № по <адрес> в г. Омске, а также старшими по подъездам в указанном доме, на основании протокола собрания от 05.02.12 г.

26.08.2008 г. ООО «ЖКО «Полет» инициировало проведение организационного собрания жильцов дома №. Согласно протоколу данного собрания - решением собственников помещений в доме № ООО «Полет» является управляющей компанией.

Считают протокол указанного собрания незаконным и недействительным.

Заселение данного жилого дома проводилось с 01.09.2008 г., оформление прав собственности производилось в 2009-2010 г.г., инициировать проведение собрания собственников жилого дома № 26.08.2008 г. было неприемлемым.

Данное собрание носило организационный характер, не все собственники помещений были уведомлены о его проведении, на нем не мог решаться вопрос о способе управления домом.

Передача дома ООО «ЖКО «Полет» была произведена строительной организацией, что и было озвучено на собрании от 26.08.2008 г., на обсуждение собрания 26.08.2008 г. не был представлен договор на управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг, в связи с чем, не определялись и не принимались существенные условия договора.

Данное собрание было организовано и проведено с нарушением норм Жилищного законодательства. Принимая решение о способе управления домом, жильцы не являлись собственниками жилых помещений, а значит, не могли выбирать способ управлении домом.

О том, что 26.08.2008 г. проводилось указанное собрание и имеется протокол по выбору способа управления домом и другим вопросам, они узнали из искового заявления ООО «ЖКО «Полет» к собственнику Борсуковскому Б.А. 24.09.2011 г.

В настоящее время существуют несколько редакций данного договора, содержание которых не соответствует требованиям действующего законодательства и не отвечает интересам собственников помещений многоквартирного дома.

Просили признать Протокол организационного собрания жильцов дома № по <адрес> от 26.08.2008 г. недействительным, признать Договор на управление и техническое обслуживание квартиры, Договор на предоставление коммунальных услуг недействительными.

В ходе судебного разбирательства истцами были представлены уточненные исковые требования, в которых они просили признать недействительным протокол организационного собрания жильцов дома по адресу <адрес>, расторгнуть договор на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление услуг, обязать ответчика заключить договор на управление и техническое обслуживание, предоставление коммунальных услуг со всеми собственниками нежилых помещений по адресу <адрес> от 26.08.2008 г.

Уточненное заявление подписано только истцами Сухаревой Л.А. и Борсуковским Б.А. (том 1 - л.д.164).

В ходе рассмотрения дела судом в качестве ответчика по делу был привлечен Паршуков Н.П..

В судебном заседании истцы не участвовали, были извещены надлежаще (том 2 - л.д.102-115).

Представитель ответчика ООО «ЖКО «Полет» по доверенности Терентьев Д.Б. (том 1 - л.д. 160) исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве (том 1 - л.д. 108-110), указав, что требования истцов незаконны и необоснованны, ими нарушен срок на обращение с требованиями об оспаривании решения общего собрания. Также считает, что заявление истцов о том, что лица, приобретшие жилые помещения в доме №, в том числе и истцы, на момент проведения собрания 26.08.2008 г. не являлись собственниками жилья, так как право собственности не было зарегистрировано и, следовательно, не могли участвовать в собрании, необоснованно, так как все лица, участвовавшие в голосовании, обладали правом собственности на жилые помещения, хотя у некоторых на момент проведения собрания, оно не было зарегистрировано. Инициатором организационного собрания жильцов был Паршуков Н.П..

Статьями 450, 452 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ определена процедура расторжения договора, а именно, расторжение договора происходит также как и его заключение, т. е. путем голосования. Истцами не представлено доказательств того, что было проведено другое собрание по выбору иной управляющей компании. Кроме того, ст. 162.1 ЖК РФ предусматривает, что для расторжения договора на управление домом, необходимо представить доказательства, позволяющие сделать вывод о существенных нарушениях условий договора, например неисполнение обязанностей одной стороной условий договора, этого истцами не представлено. Не представлено также доказательств того, что ЖКО «Полет» как сторона по договору, не исполняло своих обязанностей по управлению домом, не указано какой конкретный договор подлежит рассмотрению на предмет его недействительности, т. е. не определен предмет доказательств. В материалы дела ими представлены доказательства, подтверждающие, что договоры с собственниками жилых и нежилых помещений жилого дома на управление домом заключены. Борсуковскому Б.А. экземпляр договора также передавался, но он ответчику не возвращен и Борсуковским Б. не подписан. Полагает, что спор не подпадает под действие закона «О защиты прав потребителей».

Представитель ответчика ООО «ЖКО «Полет» по доверенности Ельчанинова В.В. (том 1 - л.д. 159) в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве (том 1 - л.д.108-110).

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика Паршуков Н.П. с исковыми требованиями не согласился, считает их необоснованными, суду пояснил, что после того, как дом был введен в эксплуатацию в 2008 г. необходимо было решить вопрос о способе управления домом. По его инициативе было проведено собрание. Собственники были уведомлены о проведении собрания по выбору управляющей компании путем размещения объявлений у подъездов дома. На собрании избрали управляющей компанией ООО «ЖКО «Полет», которая оказывает услуги качественно, выполняет свои обязанности по договору в полном объеме, претензий к ООО «ЖКО «Полет» по исполнению своих обязанностей по договору нет. Полагает, что нет оснований для отмены решения собственников жилья.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно материалам дела истцы являются собственниками жилых помещений в доме № по <адрес> в г. Омске, что подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 - л.д.31-38)

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу <адрес> был возведен ООО «СМТ №» (Застройщик) с привлечением денежных средств дольщиков, путем заключения договоров на долевое участие в строительстве жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ оформлен технический паспорт на дом (том - л.д. 28).

Распоряжением департамента строительства Администрации г. Омска №-рв от ДД.ММ.ГГГГ разрешен ввод в эксплуатацию без чистовой отделки и испытания внутренних систем жизнеобеспечения многоквартирного жилого дома по <адрес> АО <адрес> (том 2 - л.д.21).

Из Свидетельств о государственной регистрации права, представлены истцами, следует, что основанием выдачи Свидетельств послужило, в том числе, Разрешение на ввод в эксплуатацию дома Департамента строительства администрации г. Омска ДД.ММ.ГГГГ № (том 1 - л.д.31-37).

В соответствии с договорами на долевое участие после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома Застройщик передает Инвестору в собственность квартиру, согласно договору.

В материалах дела представлены, в том числе, договоры на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, заключенные ООО «СМТ №» с Рудаковым Н.А., который переуступил право требования Рудакову А.Н. и Рудаковой Т.А., квартира передана Рудакову А.Н. и Рудаковой Т.А. по акту приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; договор с Сухаревой А.А., действующей в интересах Сухаревой Л.А., квартира передана по акту ДД.ММ.ГГГГ; договор с Цыгановой Т.В., квартира передана по акту ДД.ММ.ГГГГ; договор с Николаевой Н.И., ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМТ №» обратилось в УФРС по Омской области с заявлением об оформлении права собственности на квартиру № в доме <адрес> в г. Омске на Николаеву Н.И.

Борсуковский Б.А. приобрел права требования передачи ему квартиры в д. № по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Квартира передана Борсуковскому Б.А. и Борсуковской Т.Я. по акту от ДД.ММ.ГГГГ

Бухалов А.О. приобрел права требование передачи ему квартиры в д. № по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 - л.д.39-72).

В силу ст. 209 ГК РФ право собственности подразумевает триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества.

В силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с условиями договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного дома Инвестор оплачивает коммунальные услуги по содержанию квартиры со дня подписания Акта государственной комиссии по вводу жилого дома в эксплуатацию.

В силу положений ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно договорам на долевое участие, с учетом дополнительных соглашений, Застройщик обязался передать квартиры Инвесторам в первом полугодии 2008 г.

Представленные документы подтверждают факт передачи квартир как в конце первого полугодия 2008 г., а также во втором полугодии 2008 г.

В силу изложенного, если граждане приобрели право пользования и владения на законных основаниях жилыми помещениями в многоквартирном доме, пользуются ими и несут бремя содержания своим имуществом, дом нуждается в управлении и выбор способа управления для жильцов дома является необходимостью.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом анализа положений ст. 139 ЖК РФ, в редакции на 13 мая 2008 г., общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах, проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Таким образом, доводы истцов о том, что лица, которым переданы квартиры во вновь построенном доме в соответствии с условиями договора на долевое участие в строительстве данного дома, но которые еще не оформили право собственности в установленном порядке, не вправе были решать вопрос о способе управления, являются необоснованными.

В материалах дела истцами представлен оспариваемый протокол организационного собрания жильцов дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11 т. 1), согласно которому на собрании присутствовали жильцы дома № в количестве 67% общего числа, было принято, в том числе, решение о передаче управления домом управляющей компании - ООО «ЖКО «Полет».

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и, принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиками было заявлено о применении срока исковой давности.

Истцами доказательств уважительности причин пропуска срока суду не представлено.

Доводы истцов о том, что о проведенном собрании, а также о выборе способа управления и управляющей компании они узнали только ДД.ММ.ГГГГ, опровергаются материалами дела.

Николаева Н.И, Бухалов А.О. непосредственно принимали участие в собрании от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается реестром (том 1 - л.д. 173-174).

Борсуковский Б.А. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что в собрании ДД.ММ.ГГГГ он не участвовал, но был его свидетелем., в мае 2011 г. он обращался к ответчику с заявлением по вопросу начисления оплаты (том 1 - л.д.143).

Петренко Ю.А., приобрел квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, он не мог участвовать в собрании ДД.ММ.ГГГГ

Ответчиком представлены также квитанции, выданные ООО «ЖКО «Полет», на оплату жилья и услуг за 2008 г., в которых стоят подписи истцов (том 1 - л.д. 193).

Суд также считает, что истцами не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что решением общего собрания жильцов от ДД.ММ.ГГГГ, изложенном в Протоколе, нарушены их права и законные интересы.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно полученным пояснениям, представленным доказательствам ООО «ЖКО «Полет» разработало форму Договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг, предлагая его к заключению с каждым из собственников (том 1 - л.д.15). Собственники заключают договоры на управление и техническое обслуживание квартир, предоставление коммунальных услуг с собственниками жилых помещений с сентября 2008 г. Так в материалы дела представлены договоры на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ЖКО «Полет» в лице его директора и Сухаревой Л.А. в лице представителя по доверенности Сухаревой А.А. том 1 - л.д. 12), договоры с Рудаковым А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, Николаевой Н.И. от ДД.ММ.ГГГГ, Якусевич В.З. от ДД.ММ.ГГГГ ( том 2 - л.д. 22, 116, 125).

По настоящее время компания исполняет свои обязательства по договорам на управление домом. Истцы не оспаривали факт предоставление компанией услуг.

В силу положений ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договоры ООО «ЖКО «Полет» с собственниками помещений в доме № по <адрес> на управление и техническое обслуживание квартир, предоставление коммунальных услуг заключены в сентябре 2008 г., действуют и исполняются сторонами в течение 3,5 лет.

Суд считает, что истцами не представлено доказательств в подтверждение оснований, по которым они считают, что договор подлежит признанию недействительным, не представлено также доказательств уважительности пропуска срока исковой давности по данному требованию.

С учетом установленных обстоятельств по делу, в силу приведенных норм права, суд приходит к выводу, что требования истцов о признании решения, оформленного протоколом организационного собрания от 26.08.2008 г., договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг недействительными удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В данной связи истцы вправе в любое время созвать внеочередное собрание, предложив на разрешение вопрос об изменении способа управления многоквартирным домом, либо выбрать другую управляющую компанию.

В отношении уточненных исковых требований, заявленных истцами Сухаревой Л.А. и Борсуковским Б.А. о расторжении договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление услуг, обязании ответчика заключить договор на управление и техническое обслуживание, предоставление коммунальных услуг со всеми собственниками нежилых помещений по адресу <адрес> от 26.08.2008 г. суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 2).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч.2).

Проанализировав представленные доказательства, суд считает, что истцами не доказано наличие существенных нарушений ответчиком договора, не установлено также обстоятельств для расторжения договора на управление и техническое обслуживание, предоставление коммунальных услуг в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Требование об обязании ответчика заключить договор на управление и техническое обслуживание, предоставление коммунальных услуг со всеми собственниками нежилых помещений по адресу <адрес> суд находит необоснованным и в силу этого неподлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями ст.ст. 46, 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания. Те собственники помещений, которых не устраивают условия договора, указанные в решении общего собрания, могут быть понуждены в судебном порядке к заключению договора на выработанных коллективно условиях.

Ответчиком представлены договоры с пользователями отдельных нежилых помещений в <адрес> на предоставление эксплуатационных услуг (том 2 - л.д. 73-82).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцы не доказали, что ответчиком не заключаются договоры на управление и техническое обслуживание с собственниками нежилых помещений, а равно то, что действиями ответчика по незаключению договоров на управление и техническое обслуживание с собственниками нежилых помещений нарушены права и законные интересы истцов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сухаревой Л.А., Рудакова А.Н., Петренко Ю.А., Бухалова А.О., Цыгановой Т.В., Николаевой Н.И., Борсуковского Б.А. к ООО «ЖКО Полет», Паршукову Н.П. о признании недействительным решения организационного собрания жильцов дома и Договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг, по иску Сухаревой Л.А., Борсуковского Б.А. к ООО «ЖКО Полет» о расторжении Договора на управление и техническое обслуживание квартиры, предоставление коммунальных услуг и обязании заключения договора на управление и техническое обслуживание, представление коммунальных услуг со всеми собственниками нежилых помещений, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение 30 дней.

Судья Романюк Л.А. Решение вступило в законную силу 11.08.12