Дело № 2-202\2010г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 июля 2010 года г. Кувшиново
Кувшиновский районный суд Тверской области в составе
председательствующего судьи Смирновой Т.А.,
при секретаре Савиной Н.Н.,
с участием истицы Смысловой Т. М.,
ответчиц Бурьяновой Л.А., Клопской Т.П.,
представителя 3-го лица - Ельчанина С.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смысловой Татьяны Михайловны к Бурьяновой Лидии Алексеевне и Клопской Татьяне Павловне о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя,
У С Т А Н О В И Л:
Смыслова Т.М. обратилась в суд с иском к Бурьяновой Л.А. и Клопской Т.П. о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование иска указала, что Дата обезличена года умерла ее тетя ФИО17, проживавшая до смерти по адресу: ..., ..., ..., ..., .... Данная квартира является коммунальной, и в ней тете принадлежала комната общей площадью 13,7 кв.м. Указанная жилая площадь тетей была завещана ей. В установленном законом порядке она приняла наследственное имущество и зарегистрировала свое право на наследство по завещанию. До настоящего времени данная комната принадлежит ей, она следит за ее санитарным состоянием, осуществляет все коммунальные платежи.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от Дата обезличена года причитающееся ей как наследственное имущество доля жилой площади в указанной квартире составляет 48\100.
В этой же квартире имеется жилая комната площадью 16 кв.м., которая на праве собственности принадлежала Бурьяновой Лидии Алексеевне. Последняя в нарушение установленного законом порядка произвела продажу указанной комнаты Клопской Т.П., которая ей (истице) объявила об этом в разговоре с ней Дата обезличена года.
Полагает, что ответчица Бурьянова Л.А. нарушила требование статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, она имеет преимущественное право покупки указанной продаваемой доли в этой квартире.
Не согласна с этой сделкой по продаже комнаты, осуществленной Бурьяновой Л.А., так как имела намерение приобрести данную комнату для своего сына, который до настоящего времени жилой площади не имеет и проживает на съемной квартире с женой и двумя малолетними детьми, один из которых ребенок-инвалид.
Уведомление о своем намерении совершить продажу указанной комнаты Бурьянова Л.А. ей не направляла, она его не получала.
Просит признать за ней преимущественное право покупки жилой доли, принадлежащей Бурьяновой Л.А. в общей долевой собственности по адресу: ..., ..., ..., ..., ... и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной доли квартиры.
В судебном заседании истица поддержала исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении. Не просит восстановить пропущенный срок для обращения в суд за защитой своих прав, поскольку считает, что она его не пропустила. О заключении договора купли-продажи узнала только в марте сего года от самой Клопской Т.П. Истица не отрицает, что Бурьянова Л.А. предлагала ей купить комнату несколько раз за 100 тысяч рублей, но у нее были уважительные причины, как она считает. Тяжело болел муж, лежал в госпитале, затем заболел внук. Внук - инвалид, болен - с 2008 года. Родители у внука есть, однако она взяла на себя ответственность за лечение внука. Просила подождать Бурьянову Л.А. не продавать квартиру. Согласна, что прошло несколько лет. Видела Клопскую Т. много раз в квартире, когда приходила. Знала, что та делала ремонт, но не задавала ей никаких вопросов, почему - пояснить не может.
Просит признать за ней преимущественное право покупки жилой доли и перевести на нее права и обязанности покупателя указанной выше доли квартиры.
Ответчица Бурьянова Л.А. исковые требования не признала. При этом суду пояснила, что истица ведет себя недобросовестно. Как только умерла ее тетя (Бурьяновой), она зарегистрировала свою долю в праве на совместную долевую собственность в июне 2004 года, и в свидетельстве о регистрации права была указана вторая сособственница квартиры Смыслова Т.М. В течение двух лет она ждала, когда Смыслова Т.М., просившая ее подождать продавать комнату из-за отсутствия 100 тысяч рублей на приобретение комнаты, заключит с ней договор купли-продажи. В апреле 2006 года ей (ответчице) надо было продать свою долю в комнате, и в конце апреля она оформила договор купли-продажи. Закон знала, поэтому в очередной раз предложила истице купить у нее комнату за 100 тысяч рублей. Смыслова Т.М. обещала купить комнату, но вновь просила подождать, Сын Смысловой в это время проживал в соседней комнате, (сейчас - нет), и также знал о намерениях Бурьяновой продать комнату, однако никаких мер не предпринималось. Просит применить в отношении Смысловой Т.М. срок исковой давности обращения в суд за защитой якобы нарушенных прав в три месяца. Хотя до заключения договора купли-продажи комнаты с Клопской прошла два года. Сама она обращалась и к мировому судье с иском об определении долей. Когда уже истекли все обещанные Смысловой сроки, она обратилась в регистрационную службу по вопросу оформления договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Присутствующий сейчас в судебном заседании государственный регистратор Ельчанин С.Е. тогда ей разъяснил, что в таком случае Смыслову Т.М. необходимо уведомить письменно, что она сделала. Сообщила Смысловой Т.М. письменно о том, что продает комнату за 100 тысяч рублей, и направила заказным письмом с уведомлением. Уведомление вернулось, в котором было указано, что письмо вручено лично Смысловой. Не получив ответа, она выждала предусмотренный законом срок и продала комнату Клопской.
Клопская Т.П. сразу же после приобретения квартиры занялась ее переустройством, ремонтом общих мест пользования и прочее. То есть и истица, и ее дети хорошо знали, что владелицей комнаты стала Клопская Т.П, которая также неоднократно обращалась к ним с претензиями по вопросу мест общего пользования. На протяжении четырех лет Клопская Т. П. владеет и пользуется данной долей квартиры, производит неоднократно ремонт, а истица, как указывает в заявлении, и поясняет в суде, только Дата обезличена года узнала о смене собственника. У нее «якобы вырос сын, и она намерена таким образом решить квартирный вопрос, который четыре года назад не стоял». Истица в исковом заявление, не подписанном и не датированном, не указывает о том, сколько у нее на тот момент было денежных средств, и могла ли она приобрести долю в квартире.
Ответчица Клопская Т.П. подтвердила пояснения ответчицы Бурьяновой Л.А. Кроме того, добавила, что истица хорошо знала о том, что ею приобретена комната в собственность, поскольку Смыслова Т.М. предлагала ей совершить договор купли-продажи комнаты и приглашала в регистрационную службу. Она сначала согласилась и пришла, а затем решила, что это какая-то «офера» и отказалась, после чего между ними произошел скандал в присутствии работников регистрационной службы. Это было года два назад. Просит в иске Смысловой Т.М. отказать, так как, если она хотела купить комнату, то за столько времени реализовала бы свои планы. Срок исковой давности по делам данной категории три месяца. Истица срок пропустила, уважительных причин нет.
Представитель третьего лица - Кувшиновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области по доверенности Ельчанин С.Е., пояснил суду, что регистрация договора купли-продажи спорной комнаты в коммунальной квартире произведена в соответствии с законом. В соответствии со ст. 24 ФЗ от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственному постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Представитель третьего лица, кроме того пояснил, что ему было предъявлено помимо других документов уведомление о вручении заказного письма истице. По истечении месяца он зарегистрировал договор купли-продажи комнаты между Бурьяновой Л.А. и Клопской Т.П., то есть оформление произвел в соответствии с требованиями законодательства.
Кроме того, согласно ст. 250 Гражданского Кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 названного Кодекса и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Считает, что требования истицы не основаны на законе, права ее не нарушены, и ею пропущен трехмесячный срок для обращения в суд за защитой своих прав. По его мнению, оправдательных документов пропуска срока по уважительным причинам, она суду не представила, да и сама не считает срок пропущенным.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, - Межрайонной ИФНС России № 8 в Тверской области, МУ администрации МО ГП «Город Кувшиново», будучи надлежащим образом извещенными о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, своего отношения по заявленным требованиям суду не выразили.
В силу ст. 167 ГПК РФ и с согласия участников процесса суд полагает возможным рассмотрение дела без участия надлежаще извещенных представителей МИФНС России № 8 по Тверской области и МУ администрации МО ГП «Город Кувшиново».
Выслушав объяснения истца, ответчиц, представителя третьего лица, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Как усматривается из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой комнату - общая долевая собственность, 52\100 доля в праве в двухкомнатной благоустроенной квартире, расположенной по адресу: ... ..., ..., ..., ....
Дата обезличена года между ответчицей Бурьяновой Л.А. и ответчицей Клопской Т.П. был заключен договор купли-продажи комнаты в двухкомнатной благоустроенной квартире общей площадью 52.1 кв.м., в том числе жилой - 29.7 кв.м (в указанной коммунальной квартире,) расположенной в ... ..., ..., ..., ..., которая принадлежала по праву общей совместной собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена года, выданного нотариусом Кувшиновского нотариального округа Тверской области ФИО19., р. Номер обезличен, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 69-АА Номер обезличен, выданным Учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена года, регистрационный Номер обезличен г.
Согласно выписки из ЕГРП от Дата обезличена года Номер обезличен за Смысловой Татьяной Михайловной зарегистрирована общая долевая собственность - 48\100 доля в праве, за Клопской Татьяной Павловной - общая долевая собственность - 52\100 доля в праве по адресу: ... ..., ..., ..., ..., кадастровый номер объекта Номер обезличен.
Согласно уведомлению о вручении заказного письма, направленного Дата обезличена года, Смысловой Т.М. лично вручено заказное письмо Дата обезличена года. Оснований не доверять почтовому работнику, вручившему заказное письмо истице, у суда не имеется.
Квитанции, направленные на имя Клопской Т.П. по адресу: ..., ..., ..., ... за период с сентября 2007 года по апрель 2010 года, представленные ею в судебное заседание, подтверждают наличии договорных отношнений между собственником жилого помещения Клопской Т.П. и ООО «Тверьрегионгаз».
Согласно квитанции на оплату услуг газификации и газоснабжения от Дата обезличена года заказчик Клопская Т.П. произвела замену газовой плиты со снятием заглушки.
Дата обезличена года ответчицей Клопской Т.П. получено согласие от супруга ФИО20 на регистрацию права собственности на отчуждаемое имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав не недвижимое имущество и сделок с ним на ее имя.
Дата обезличена года Клопской Т.П.заключен договор Номер обезличен с управляющей компанией на обслуживание ... ... по ..., ....
Договором купли-продажи доли в праве от Дата обезличена года Бурьянова Л.А. и Клопская Т.П. заключили договор купли-продажи 52\100 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 52,1 кв.м.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года Смыслова Татьяна Михайловна является собственницей в двухкомнатной квартире общей площадью 52,1 кв.м., жилой - 29.7 кв.м, расположенной в ..., ..., ..., ..., общая долевая собственность(доля в праве 48\100 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена года, удостоверенному ФИО21 - нотариусом Кувшиновской нотариальной конторы Тверской области, р. Номер обезличен).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года Бурьянова Л.А. является собственницей в двухкомнатной квартире общей площади 52, 1 кв.м, в том числе жилой - 29,7 кв.м, общая долевая собственность, (доля в праве 52\100 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от Дата обезличена года, расположенной в ... ..., ..., ..., ...).
Согласно справки с места жительства истицы, выданной Дата обезличена года, по адресу: ..., ..., ..., ..., зарегистрированы и проживают: жена сына - ФИО22, 1983 г.р., внук - ФИО23, 2004г.р., внучка - ФИО24, 2009 г.р., сын - ФИО25, 1974 г.р. Со слов истицы сын с семьей в указанной квартире с момента рождения второго ребенка не проживает.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года Клопская Татьяна Павловна является собственницей в двухкомнатной квартире общей площадью 52.1 кв.м., в том числе жилой - 29.7 кв.м., общая долевая собственность (доля в праве 52\100 на основании договора купли-продажи доли в праве от Дата обезличенаг., зарегистрирован в ЕГРП Дата обезличена г., рег. Номер обезличен Номер обезличен).
Как видно из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от Дата обезличена года по факту скандала истицы в спорной квартире, заказных писем ответчицы Клопской Т.П., направленных истице в сентябре и августе 2008 года, в январе, феврале 2009 года по вопросу уборки и ремонта мест общего пользования, расчетов за коммунальные услуги и т.д., постановления о возбуждении уголовного дела от Дата обезличена года по факту проникновения в комнату, принадлежащую истице, последняя не могла не знать о том, что комната, принадлежавшая Бурьяновой Л.А., продана Клопской Т.П.
Как видно из документов, предъявленных третьим лицом, ответчицей Бурьяновой Л.А. была представлена ксерокопия уведомления о направлении заказного письма истице, а так же текст самого письма от Дата обезличена года, из которого следует, что она уведомляет Смыслову Т.М. о продаже своей доле в праве по адресу: ..., ..., ...,..., за 100 рублей.
Однако никаких действий со стороны Смысловой Т.М. в этом направлении не последовало до Дата обезличенаг.
Ответчицей Бурьяновой Л.А. представлены суду также вырезки из районной газеты «Знамя» от Дата обезличена года и от Дата обезличена года, в которых размещены заявления Бурьяновой Л.А. о продаже комнаты в коммунальной квартире в кирпичном доме (указан также размер комнаты), где обозначен телефон ответчицы.
Последней представлена справка об установке телефона по месту жительства с Дата обезличена года, решение мирового судьи от 02.2004 года об определении долей в совместной собственности.
Как видно из решения суда и пояснения Бурьяновой Л.А. в суд она обращалась с целью подготовки документов к продаже комнаты, и Смыслова Т.М. присутствовала в судебном заседании, о чем ей было хорошо известно.
Из пояснений истицы и ответчицы Клопской Т.П. следует, что сначала в спорной квартире проживал сын истицы, а затем истица постоянно ходила стирать белье в квартиру, и между ними постоянно происходили скандалы, Дата обезличена года также был скандал, где она в очередной раз сказала Смысловой, что она такая собственница квартиры, как и та.
Свидетель ФИО26., допрошенная в судебном заседании по ходатайству ответчицы Бурьяновой Л.А., показала, что спорная комната была ее родной тети по отцу. Тетя завещала комнату Бурьяновой Л.А. Отношений с последней они не поддерживают. Однако ей известно, что Бурьянова Л.А. долго ждала, когда у Смысловой Т.М. появиться возможность купить эту комнату, по просьбе последней, так как у той не было 100 тысяч рублей. Смыслова сама ей об этом говорила. Этот разговор состоялся год спустя, как умерла тетя. Утверждает, что это было спустя год, как умерла тетя. Она встречалась со Смысловой и позже, та ей доказывала, что 100 тысяч рублей очень дорого, и у нее нет денег таких. Сама с Бурьяновой на эту тему практически не разговаривала. Сначала тетя завещала комнату ей, а затем - Бурьяновой. С Бурьяновой она разговаривала только тогда, когда узнала о споре в суде.
В соответствии со ст. 42 ч. 6 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским Кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При этом, как разъяснено в подпункте «в» пункта 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1983 г. № 11, от 21.12.1993 г. № 11, от 25.10.1996г.№ 10, от 06.02.2007г.№ 6), при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст.200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.ст.199-205 ГК РФ.
В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Ответчиками в судебном заседании сделаны заявления о применении судом срока исковой давности.
Истица не просит восстановить срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права, поскольку считает, что срок ею не пропущен.
Согласно ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Исковое заявление подано в суд 9 июня 2010 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По смыслу действующего законодательства факт извещения Смысловой Т.М. о продаже спорной комнаты, отказ от ее покупки устанавливается судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст.60 ГПК РФ). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то подтверждаться они должны письменными средствами доказывания. Такими доказательствами могут являться ответы других собственников комнат в коммунальной квартире на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей собственности заявления продавца, уведомление о вручении извещения, отправленного заказным письмом. Названные документы в силу п.1 ст.24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прилагаются к заявлению о государственной регистрации сделки и права собственности.
Из материалов дела следует и в судебном заседании достоверно установлено, что при оформлении договора купли-продажи учтены требования ч.1 и ч.2 ст. 250 ГК РФ, ответчиком предоставлены суду документы, подтверждающие факт письменного уведомления истца Смысловой Т.М. о предполагаемой и в дальнейшем совершенной сделки купли-продажи спорной комнаты в коммунальной квартире, суду представлено письменное извещение истицы с указанием покупной цены других условий, на которых продается комната, а также уведомление. Суд расценивает их допустимыми доказательствами.
В связи с этим суд не может положить в основу решения доводы истицы о том, что уведомление об извещении о продаже комнаты она не получала.
Суд также находит иск не подлежащим удовлетворению по причине пропуска процессуального срока для обращения в суд за защитой своих прав (трехмесячного), о чем просят ответчики в судебном заседании.
Истицей не представлено бесспорных доказательств, что срок для обращения в суд с исковым заявлением о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на комнату ею пропущен по уважительной причине, кроме того, сама истица не просит о его восстановлении.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В иске Смысловой Татьяне Михайловне о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по сделке отказать.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Тверской областной суд через Кувшиновский районный суд.
Председательствующий