Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с. Кушнаренково 15 февраля 2010 года
Кушнаренковский районный суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Гаймалеева Р.Р.,
при секретаре Иткулове А.Ю.,
с участием Чернин-Яхнюк М.М.,
представителя ответчиков Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум», МУП «Добрый хлеб», администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ - Агапова В.Н., действующего на основании доверенностей от 20 июня 2009 года, 6 августа 2009 года, 30 ноября 2009 года,
третьего лица - представителя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Кушнаренковскому району Киреева С.Ю., действующего на основании доверенности № 487 от 26 октября 2009 года,
третьего лица - представителя администрации сельского поселения Кушнаренковский сельсовет муниципального района Кушнаренковский район РБ Салахутдинова И.Р., действующего на основании доверенности от 6 ноября 2009 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чернин-Яхнюк М.М. к Учебно-производственному хозяйству Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум», МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ, администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ о признании права собственности на объекты недвижимости, устранении препятствий в пользовании арендованным земельным участком, возврате арендованного имущества и компенсации причиненного ущерба,
У С Т А Н О В И Л :
Чернин-Яхнюк М.М. обратился в суд с исковым заявлением к Учебно-производственному хозяйству Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум», МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ, администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ о признании права собственности на объекты недвижимости, устранении препятствий в пользовании арендованным земельным участком, возврате арендованного имущества и компенсации причиненного ущерба.
В уточненных исковых требованиях от 29 ноября 2009 года истец Чернин-Яхнюк М.М. просит признать за ним право собственности на следующие объекты недвижимости: здание малого гаража для легковых автомашин, здание минипекарни, пристрой к коровнику, трансформаторную подстанцию, комплекс коровника. Обязать ответчика привести объекты в исходное состояние. Взыскать с ответчика Учебно-производственного хозяйства Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» причиненный ему ущерб в связи с невозвратом арендованного имущества и арендной платы в сумме - 23 261 689 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания в сумме - 7 669 249 рублей. В счет частичного погашения задолженности ответчика произвести отчуждение в его пользу а и признать за ним право собственности на здание конторы, гараж для сельскохозяйственной техники, склад зерна. В связи с тем, что имущества ответчика не хватает для погашения всей задолженности, возникшей в результате исполнения указаний должностных лиц администрации района, просит возложить субсидиарную ответственность по обязательствам ответчика на бюджет Кушнаренковского района. Во исполнение бюджетом Кушнаренковского района субсидиарной ответственности по обязательствам ответчика погасить все денежные обязательства ответчика перед всеми кредиторами из бюджета Кушнаренковского района РБ. Передать в собственность истца все земли сельскохозяйственного назначения, арендуемые ответчиком у района, коттедж, расположенный с северной стороны коровника (ранее именовавшийся пионерским лагерем, а ныне именуемый гостиницей). Оставшуюся часть задолженности ответчика не погашенную изъятием имущества у ответчика и у администрации Кушнаренковского района в сумме: 23 261 689 + 7 669 249 - Зк - Гс - Сз - Зс/н - Кт - Гс = 21 426 561 рублей, где Зк = 117 585 рублей - стоимость здания конторы, переданной в собственность истца, Гс = 186 792 рубля - стоимость гаража сельскохозяйственной техники, переданного в собственность истца, Сз = 1 100 000 рублей - стоимость склада зерна, переданного в собственность истца, Зс/н = 2 100 000 рублей - стоимость земли, переданной в собственность истца, Кт = 6 000 000 рублей - стоимость коттеджа, переданного в собственность истца, 23 261 689 рублей - долг ответчика, 7669 249 рублей - процент за пользование чужими деньгами по ставке ЦБ, погасить перечислением денежных средств из бюджета Кушнаренковского района РБ на счет истца. Сумму судебных издержек отнести на ответчика и администрацию Кушнаренковского района РБ.
Запретить МУП «Добрый хлеб» дальнейшее самовольное строительство на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12. Разрешить ему снести самовольно построенные объекты на арендуемом им земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12. Затраты по сносу самовольно построенных объектов отнести на МУП «Добрый хлеб». Обязать МУП «Добрый хлеб» возместить мне, связанный со срывом их научных планов, душевными переживаниями, связанными с захватом его собственности моральный ущерб в сумме 10 000 000 рублей. Подтвердить его право на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 02:36:010501:12. Обязать администрацию муниципального района Кушнаренковский район РБ заключить с ним договор купли-продажи в собственность арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 02:36:010501:12. Признать его право на компенсацию ущерба, причиненного ему незаконными действиями администрации Кушнаренковского района. Признать его право на восстановление положения, существовавшего до нарушения его прав на арендуемый им земельный участок с кадастровым номером 02:36:010501:12. Судебные издержки отнести на ответчика.
В судебном заседании истец Чернин-Яхнюк М.М. отказался от исковых требований в части признания права собственности на трансформаторную подстанцию, а также в части обязании администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ заключить с ним договор купли-продажи в собственность арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 02:36:010501:12 по тем основаниям, что решение по данному вопросу еще не принято администрацией района. Также просил обязать МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ восстановить здание малого гаража в первоначальном виде и признать на него право собственности, а также обязать МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ снести все имеющиеся на его арендованном земельном участке самовольные постройки за счет ответчика и освободить земельный участок. В остальной части исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить.
Представитель ответчиков Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум», МУП «Добрый хлеб», администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ - Агапов В.Н. исковые требования не признал и пояснил суду, что 25 мая 2006 года Чернин-Яхнюк М.М. обратился в суд с иском о признании права собственности и истребовании из чужого незаконного владения имущества. 8 июля 2007 года Чернин-Яхнюк М.М. представил дополнение к исковому заявлению, в котором указал, что по договору от 11 марта 1992 года о совместной деятельности малого научно-производственного предприятия «Рапс» и предприятия «Луч» вся производственная продукция принадлежит ему, поэтому дополнительно просит признать его право собственности и истребовать из чужого незаконного владения здание малого гаража для легковых машин, здание минипекарни, пристрой к коровнику, коттедж, расположенный с северной стороны коровника.
8 ноября 2007 года Чернин-Яхнюк М.М. представил дополнение к исковому заявлению о компенсации ущерба, указав цену иска 23 261 689 рублей. В данном дополнении он указывает, что 10 августа 2005 года между ним и учебно-производственным хозяйством Кушнаренковского сельскохозяйственного техникума был заключен договор аренды имущества. Имущество указано в акте приема- передачи имущества от 10 августа 2005 года. Просит взыскать с учхоза задолженность в сумме 23 261 689 рублей, проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ -10% в сумме 2713 863 рубля, обязать ответчика за свой счет произвести восстановительный ремонт, в порядке частичной компенсации просит суд вынести судебный приказ об изъятии у ответчика и передаче в собственность истцу пилораму, смонтированной в цехе, принадлежащем истцу.
31 августа 2008 года истец представил дополнение к исковому заявлению, в котором просит обязать ответчика возместить нанесенный ему ущерб в сумме 23 261 689 рублей, признать недействительной всю процедуру отчуждения прав собственности на все объекты движимого и недвижимого имущества ответчика, здание конторы, комплекс коровника, гараж для сельхозтехники, склад зерна, признать его право собственности на объекты недвижимости здания малого гаража, склад ГСМ, столбовую, здание минипекарни, пристрой к коровнику, коровник, коттедж, здание конторы, гараж для сельхозтехники, склад зерна и признать за ним право аренды земель ответчика. Чернин-Яхнюк М.М. просит признать за ним право собственности здания малого гаража, здание минипекарни, пристрой к коровнику. Свои требования Чернин-Яхнюк М. М. основывает на том, что он являлся учредителем малого предприятия семеноводства рапса МНПП «Рапс», зарегистрированного им как индивидуальным предпринимателем.
На основании заявления директора НПП «НАТЭТ» Чернина М. М. 11 марта 1992 года исполкомом Кушнаренковского районного Совета было вынесено решение № 5-69 о регистрации МНПП «Рапс». В соответствии с п. 1.1 Устава МНПП «Рапс» учредителем является НПП «НАТЭТ». По п. 11.7 Устава при прекращении деятельности предприятия, имущество остается в собственности Учредителя. О том, что Чернин- Яхнюк М. М. является учредителем НПП «НАТЭТ» доказательств суду не представлено. 11 марта 1992 года НПП «РАПС» и арендное предприятие «ЛУЧ» заключили договор о совместной деятельности. В своем исковом заявлении Чернин- Яхнюк М. М. ссылается на п. 6.2 договора, что все материальные средства, (постройки, машины, механизмы, оборудование и т. д.), созданные в процессе совместной деятельности являются собственностью финансирующей стороны, НПП «РАПС» являлся финансирующей стороной, но каких- либо доказательств об этом не представил. В п. 3.2 договора указано, что прибыль распределяется пропорционально затратам сторонами. Вновь созданные объекты это развитие производства за счет прибыли. Какова доля затрат каждой стороны договора, неизвестно. Чернин- Яхнюк М. М. не представил доказательств о том, какова его доля в развитии производства, а соответственно во вновь построенных строениях, и имеется ли вообще таковая. 31 октября 1996 года решением администрации Кушнаренковского района РБ № 10-371а МНПП «РАПС» было ликвидировано и исключено из единого реестра юридических лиц. Чернин-Яхнюк М.М., ссылаясь на ст. 42 Закона РБ «О предприятиях и предпринимательской деятельности», утверждает, что оставшееся имущество принадлежит ему на общую сумму 1032 917 рублей. После прекращения производственной деятельности НПП «РАПС» 31 октября 1996 года разделительный акт не составлялся. Указанный им нормативный документ «О предприятиях и предпринимательской деятельности» по закону РБ № 106-з 13 ноября 2002 года утратил силу. Чернин- Яхнюк М. М. для признания за ним права собственности на здания малого гаража, здание минипекарни, пристрой к коровнику, представил в суд список накладных на приобретение стройматериалов. Приобретенные им стройматериалы не могут быть доказательством о том, что указанные построенные объекты принадлежат ему.
В своем исковом заявлении от 25 мая 2006 года Чернин-Яхнюк М. М. делает предположение о том, что из части этих материалов и за их счет были построены, но своевременно не оформлены здание малого гаража для легковых автомашин, здание минипекарни. Ст. 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. На вновь построенные здания малого гаража, здание минипекарни, пристрой к коровнику у Чернин-Яхнюк М. М. каких-либо документов, подтверждающих, что именно на его денежные средства были построены эти объекты, нет. Кроме того, за период перехода имущества от одного юридического лица к другому оно значительно претерпело изменения. Пристрой к коровнику снесен полностью. Малый гараж разобран и перестроен. Два объекта, на которые Чернин-Яхнюк М. М. просит суд признать его право собственности, уже не существуют. В обоснование своих требований Чернин- Яхнюк М. М. ссылается на определение Кушнаренковского районного суда РБ от 18 декабря 2002 года, утверждает, что было установлено и право собственности на строительные материалы, из которых были построены здание малого гаража, здание пекарни. Также указывает, что оставшееся имущество после ликвидации МНПП «РАПС» 23 февраля 2001 года с 30 октября 1996 года находилось в фактическом пользовании сельхозпредприятии «ЛУЧ» без его согласия, которое было реорганизовано 9 января 2002 года в учебно-производственное хозяйство Кушнаренковского сельскохозяйственного техникума. Документов, подтверждающих его право собственности на имущество, после ликвидации МНПП «РАПС» Чернин-Яхнюк М.М. не имеет.
Чернин-Яхнюк М. М. ссылается на ст. 6 п. 5 Закона РФ «О введении в действие части первой ГК РФ», указывая, что из этого закона вытекает его право собственности. Данная статья никакого отношения к данной ситуации не имеет. В данной статье речь идет о реорганизации предприятий. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Ликвидация предприятия произошла 23 февраля 2001 года, а Чернин-Яхнюк М. М. обратился в суд лишь 25 мая 2006 года. В своих исковых заявлениях указывает, что принадлежащее ему имущество с 30 октября 1996 года используется без его согласия. Хотя сам Чернин-Яхнюк М.М. утверждает, что ему стало известно о его нарушенных правах только 21 октября 2006 года, из акта приема- передачи имущества от Лутфуллина А. М. к Шайбакову Ф.З., в то время как в исковом заявлении от 25 мая 2006 года уже истребует это имущество из чужого незаконного владения. Свои требования на имущество Чернин-Яхнюк М. М. заявлял уже в 2002 году, когда 18 декабря 2002 года было вынесено решение Кушнаренковского районного суда, где указано, что истец просит признать право собственности на объекты, строения, малого гаража, здание минипекарни, пристрой к коровнику, трансформаторную подстанцию. Таким образом Чернин-Яхнюк М. М. беспричинно нарушил срок исковой давности и его требования подлежат отклонению. Он утверждает, что 10 августа 2005 года между ним и учебно-производственным хозяйством Кушнаренковского сельскохозяйственного техникума был заключен договор аренды имущества. В соответствии со ст. 131 ГК РФ недвижимость подлежит государственной регистрации. Такой регистрации у Чернин-Яхнюк М.М. не имелось. Кроме того, государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. Данный договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован.
Ст. 651 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Таким образом Чернин-Яхнюк М.М. пропущен срок исковой давности, документов и оснований для признания права собственности им не представлено. Договор аренды заключен с нарушением законодательства и не может лечь в основу взыскания арендной платы. Просит в исковых требованиях истца отказать в полном объеме.
Третьи лица - представители Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Кушнаренковскому району Киреев С.Ю. и представитель администрации сельского поселения Кушнаренковский сельсовет муниципального района Кушнаренковский район РБ Салахутдинов И.Р. оставили вопрос об удовлетворении либо неудовлетворении требований заявителя на усмотрение суда.
Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
По признанию права собственности на объекты недвижимости
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что решением исполкома Кушнаренковского райсовет № 5-69 от 11 марта 1992 года было зарегистрировано малое предприятие семеноводство МНПП «РАПС».
В соответствии с п. 6.2 договора совместной деятельности МНПП «РАПС» и арендного предприятия «Луч» все материальные средства (постройки, машины, механизмы, оборудования и др.), созданные в процессе совместной деятельности являются собственностью финансирующей стороны.
Учредителем предприятия согласно п. 1.1 Устава МНПП «РАПС» являлось научно-производственное предприятие «НАТЭТ». НПП «НАТЭТ» согласно п. 1.1 Устава являлось индивидуальным частным предприятием, учредителем которого являлся Чернин-Яхнюк М.М.
В соответствии с приказом от 24 октября 1996 года все имущество, находящееся на балансе ИЧП МНПП «РАПС», переданное ему собственником Чернин-Яхнюк М.М., построенное, созданное и приобретенное по иным основаниям, считать закрепленным за ним на праве оперативного управления. Все имущество, находящееся на балансе ИЧП МНПП «НАТЭТ», переданное ему собственником Чернин-Яхнюк М.М., построенное, созданное и приобретенное по иным основаниям в процессе хозяйственной деятельности, считать закрепленным за ним на праве оперативного управления.
В соответствии с решением администрации Кушнаренковского района РБ № 10-371а от 30.10.1996 года МНПП «РАПС» было ликвидировано.
2 июня 2006 года Чернин-Яхнюк обратился в суд с исковым заявлением о признании за ним права собственности на здание минипекарни и здание малого гаража.
В последующем 12 июля 2007 года Чернин-Яхнюк М.М. дополнил исковое заявление требованием о признании за ним права собственности на пристрой к коровнику.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений.
Для признания постройки самовольной необходимо наличие следующих условий: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Гражданские права и обязанности в отношении самовольной постройки (правоотношения собственности) могут возникнуть только на основании судебного решения.
Юридически значимым действием, направленным на возникновение права собственности на самовольную постройку и порождающим правоотношения собственности, является обращение истца в суд с соответствующим иском.
Судом установлено, что на момент обращения истца в суд с иском о признании права собственности на здание минипекарни и здание малого гаража для машин (2.06.2006 года) действовала ст. 222 ГК РФ в предыдущей редакции, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Согласно акту обследования объектов от 5 ноября 2009 года, произведенного в составе директора Учебно-производственного хозяйства Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» Шайбакова Ф.З., техника-инвентаризатора Кушнаренковского МФ ГУП БТИ Ахмедова Э.Р., руководителя Кушнаренковского МУП ОКС Гизатова А.А., здание хлебопекарни расположено около церкви в микрорайоне Тарабердино с. Кушнаренково. Здание одноэтажное, размером 12х12 метров, построено из шлакоблоков. Крыша покрыта металлом белого цвета. Часть металлических листов отсутствует. Окна в здании отсутствуют. Потолочное перекрытие из бетонных плит. Пол в здании деревянный, практически полностью разобран.
В силу статей 6 Федерального закона от 28.08.1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», 11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и их предоставление гражданам и юридическим лицам относятся к полномочиям органов местного самоуправления.
Согласно ответу главы администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ от 18 января 2010 года № 38 администрация отказала Чернин-Яхнюк М.М. в предоставлении в собственность и продаже земельного участка, находящегося под зданием минипекарни в ....
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за Чернин-Яхнюк М.М. права собственности на самовольную постройку - здание минипекарни в ....
На момент обращения Чернин-Яхнюк М.М. в суд с дополнением к исковому заявлению о признании права собственности на пристрой к коровнику (12.07.2007 года) пункт 3 статьи 222 ГК РФ действовал в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, введенной в действие с 01.09.2006 года.
Факт возведения самовольной постройки до 01.09.2006 года в данном случае не имеет правового значения, поскольку право собственности на самовольную постройку возникает не из факта строительства, а на основании решения суда.
В связи с изложенным при рассмотрении данного спора в соответствии со статьей 4 ГК РФ должен применяться пункт 3 статьи 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с актом обследования объектов от 5 ноября 2009 года пристрой к зданию коровника расположен на территории ... ... Коровник построен из красного кирпича. С правой стороны коровника имеется разрушенный пристрой из шлакоблочного кирпича. Пристрой имеет три стены, четвертая стена основного здания коровника. Пристрой размером 36х8 метров, построен в полкирпича. Крыша отсутствует. Стены во многих местах разрушены, имеют наклон из-за осевшего фундамента. К пристрою подходит огороженная жердями карда. Полов пристрой не имеет, завален навозом.
Доказательства наличия у Чернин-Яхнюк М.М. вышеуказанных прав на земельный участок, где возведена самовольная постройка - пристрой к коровнику, суду не представлены и в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за Чернин-Яхнюк М.М. права собственности на самовольную постройку - пристроя к коровнику, расположенного на территории Учхоза в микрорайоне Тарабердино.
Также Чернин-Яхнюк М.М. обратился в суд с требованием о признании за ним права собственности на здание коровника.
Судом установлено, что между Учебно-производственным хозяйством Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» (продавец) и Чернин-Яхнюк Моисеевичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 5 мая 2006 года, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять следующее имущество: коровник, стоимостью 450 000 рублей; крупный рогатый скот, общей стоимостью 397 000 рублей; свиней, общей стоимостью 40 000 рублей, лошадь, стоимостью 13 000 рублей, итого на общую сумму 900 000 рублей.
Согласно п. 1.2 названного договора, имущество и скотина передаются в счет погашения задолженности продавца по договору аренды от 10 августа 2005 года.
Требования статьи 550, 554 и 555 ГК РФ, форма договора продажи недвижимости, соблюдена, предмет договора и цена договора определены.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ, подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом.
В силу п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения учреждениями юстиции была установлена п.1 ст.131 ГК РФ.
Только с момента государственной регистрации возникает право собственности на приобретенную по договору недвижимость (ст.223 ГК РФ).
Статьей 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если же отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.
Исходя из содержания норм Закона о государственной регистрации прав стороны по договору, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности правоустанавливающие документы.
Судом установлено, что первоначальное право собственности на здание коровника на момент продажи за Учебно-производственным хозяйством Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» не было зарегистрировано.
Таким образом, требование о признании права собственности на здание коровника, заявленное истцом Чернин-Яхнюк М.М., является ненадлежащим способом защиты, поскольку защищающейся стороной в этом случае неправильно определен вид субъективного права, которое подверглось нарушению (не право собственности, а обязательственное право), и характер нарушения его права - при отсутствии государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не может нарушаться и оспариваться право собственности обратившегося лица на спорное имущество, поскольку это право еще к нему не перешло.
Кроме того, согласно представленному представителем ответчика свидетельству о государственной регистрации права от 7 апреля 2008 года серии 04 АБ № 369144, собственником объекта недвижимости - коровника, общей площадью 1504,8 кв.м., расположенного в н.п. Учхоз сельхозтехникуму, по ..., является МУП «Добрый хлеб» ... РБ. Право собственности на данный объект было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 33 от 12.03.2008 года, выданного отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований Чернин-Яхнюк М.М. о признании за ним права собственности на здание коровника.
Также суд считает необоснованными требования истца Чернин-Яхнюк М.М. о признании за ним права собственности на здание малого гаража, поскольку суду каких-либо документов на него ни истцом, ни представителем ответчика, не представлены. Как пояснил представитель ответчика, данный объект в его первоначальном виде в настоящее время не существует. Объект был реконструирован МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ в период нахождения земельного участка, на котором он расположен, у истца в аренде. Никаких документов на него МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ не оформлял. В своих требованиях истец Чернин-Яхнюк М.М. одновременно просит восстановить здание малого гаража в первоначальном виде и признать на него право собственности, а также обязать МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ снести все имеющиеся на его арендованном земельном участке самовольные постройки за счет ответчика и освободить земельный участок.
Вопрос о судьбе объекта недвижимости - здания малого гаража решен судом при рассмотрении исковых требований истца по устранению препятствий в пользовании арендованным земельным участком.
По устранению препятствий в пользовании арендованным земельным участком
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что Чернин-Яхнюк М.М. принадлежит на праве собственности производственный цех, общей площадью 314,90 кв.м., и зернохранилище, общей площадью 784 кв.м., расположенные по адресу: РБ, ..., ..., ..., ..., что подтверждается свидетельства о государственной регистрации права от 13 апреля 2007 года.
На основании постановления главы администрации сельского поселения Кушнаренковский сельсовет муниципального района Кушнаренковской район РБ от 14 апреля 2006 года № 4-38 Чернин-Яхнюк М.М. был предоставлен в аренду земельный участок для обслуживания зерносушилки, складских помещений, гаража.
В соответствии с договором № 66 от 25 июня 2007 года администрация сельского поселения Кушнаренковский сельсовет муниципального района Кушнаренковской район РБ (арендодатель) передала в аренду Чернин-Яхнюк М.М. (арендатор) земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 17014 квадратных метров, с кадастровым номером 02:36:010501:0012, расположенный по адресу: РБ, ..., ..., учхоз сельскохозяйственного техникума, ..., для обслуживания производственного цеха и зернохранилища в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 2.1 Договора срок аренды устанавливается с 14 апреля 2006 года по 14 апреля 2011 года.
Согласно п. 4.4 арендатор обязан нести бремя содержания участка; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; выполнять в полном объеме все условия договора; не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного согласия арендодателя.
Согласно акту осмотра от 1 февраля 2010 года, составленного арендатором Чернин-Яхнюк М.М., представителем ответчика и администрации района Агаповым В.Н., директором МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ Емашовым М.М., представителем администрации сельского поселения Кушнаренковский сельсовет муниципального района Кушнаренковский район РБ Имаевым Р.Т. и представителем Комитета по управлению собственностью Киреевым С.Ю., на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:0012 обнаружены: двухэтажное здание, телятник, навал грунта, перемешанного с кусками асфальта, навал соломы, цех, зерносклад, сушилка.
Данный факт нашел свое полное подтверждение в ситуационном плане земельного участка.
Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
На основании пункта 2 части 1 и пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В соответствии со статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.
В соответствии с п.п. 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Судом установлено, представителем ответчика не отрицается, что на арендованном Чернин-Яхнюк М.М. земельном участке ведется хозяйственная деятельность МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ.
После исследования представленных доказательств суд приходит к выводу, что у ответчика МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешительные документы на постройки, находящиеся на данном участке согласно акту осмотра от 1 февраля 2010 года, а именно на здание телятника, двухэтажное здание и здание деревянного склада. Кроме того, на арендованном земельном участке имеются навалы грунта, перемешанного с кусками асфальта, и соломы.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обязании МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ снести самовольно возведенные постройки - здание телятника, двухэтажное здание (ранее здание малого гаража), здание деревянного склада, расположенные на арендованном земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12, освободить данный земельный участок от навала грунта, перемешанного с кусками асфальта, и соломы, и передать его в освобожденном виде арендатору Чернин-Яхнюк М.М.
По договору аренды имущественного комплекса
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что между Чернин-Яхнюк М.М. (арендодатель) и Учебно-производственным хозяйством Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» (арендатор) был заключен договор от 10 августа 2005 года аренды имущественного комплекса (далее-Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование имущество, перечисленное в акте приема-передачи имущества, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.
Согласно акту-приема передачи имущества от 10 августа 2005 года арендодатель передал, а арендатор принял имущественный комплекс в составе: здания зернохранилища одноэтажного, площадью 815 кв.м., здания производственного цеха, одноэтажного, площадью 378,6 кв.м, здания зерносушилки ОБВ-160, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12, а также другое имущество: арочные теплицы ( 2 штуки), комбайн СК-5, жатку, петкус К-531-1 Вар., сцепку, жатку, грейдер, бульдозерное оборудование, трактор МТЗ-80, вентилятор 6 Р-101, норию 24 Н 320, линию изготовления керамзитобетонных блоков Рифей, холодильник ХР.
В соответствии с требованиями статьи 609 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 7.1 Договор заключен сроком на 1 год с момента его подписания. По окончании срока действия договора он считается прекращенным, и арендатор обязан возвратить арендованное имущество в соответствии с п. 1.5 настоящего договора.
Согласно п. 8.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без возмещения арендатору убытков в случаях: а) несвоевременного внесения арендатором арендной платы в полном размере более двух раз подряд; б) использования арендованного имущества не по назначению; умышленного или неосторожного ухудшения состояния, а также утраты, уничтожения арендованного имущества; сдачи арендованного имущества в субаренду, в безвозмездное пользование третьим лицам, а также отчуждения арендованного имущества в любой форме. При одностороннем отказе от исполнения договора арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление с указанием мотивов отказа. С момента получения арендатором уведомления договор считается расторгнутым, и арендатор обязан возвратить арендованное имущество.
Судом установлено, что Чернин-Яхнюк М.М. в письме от 4 мая 2006 года уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора аренды от 10 августа 2005 года по тем основаниям, что за истекшие 9 месяцев с момента заключения договора он не получил ни одного платежа арендной платы. Также в своем письме просил погасить образовавшуюся задолженность, арендованное имущество вернуть ему по акту.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Из указанных положений закона следует, что уплата арендной платы, предусмотренной п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, является, по существу, возмещением арендодателю его убытков, возникших из-за невозможности использовать имущество вследствие просрочки возврата со стороны арендатора.
Положение, предусмотренное ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, является специальной нормой, устанавливающей объем ответственности арендатора в случае несвоевременного возврата имущества.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по возврату арендованного имущества. В судебном заседании представитель ответчика также подтвердил, что арендованное по акту имущество арендодателю не было передано.
Поэтому при несвоевременном возврате арендодателю арендуемого имущества в силу прямого указания закона внесение арендной платы за весь период просрочки является обязанностью арендатора.
В силу изложенного, суд считает необходимым обязать Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» освободить занимаемое здание зернохранилища одноэтажного, площадью 815 кв.м., здание производственного цеха, одноэтажного, площадью 378,6 кв.м., здание зерносушилки ОБВ-160, расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12, и передать указанные объекты недвижимости Чернин-Яхнюк М.М., а также возвратить Чернин-Яхнюк М.М. по договору аренды от 10 августа 2005 года следующее имущество: арочные теплицы ( 2 штуки), комбайн СК-5, жатку, петкус К-531-1 Вар., сцепку, жатку, грейдер, бульдозерное оборудование, трактор МТЗ-80, вентилятор 6 Р-101, норию 24 Н 320, линию изготовления керамзитобетонных блоков Рифей, холодильник ХР.
Согласно п. 6. 1 Договора за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 19 % годовых от рыночной стоимости арендованных основных фондов равномерно каждый месяц использования имущества, что составляет - 7 261 579 х 0,19/12 = 114 975 рублей в месяц. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 5 числа следующего месяца путем перечисления средств на счет арендодателя или выдачи денег через кассу арендатора. При этом, при просрочке платежа начисляется пеня в размере 0.05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Судом установлено, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке на основании письма от 4 мая 2006 года. В период с мая 2006 года по февраль 2010 года арендованное по акту имущество владельцу не возвращено.
Таким образом, период просрочки возврата арендованного имущества составляет: 8 месяцев (2006 год) + 12 месяцев (2007 год) + 12 месяцев (2008 год) + 12 месяцев (2009 год) + 1 месяц (2010 год) = 45 месяцев
45 месяцев х 114 975 рублей = 5 173 875 рублей.
Судом установлено, что между Учебно-производственным хозяйством Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» (продавец) и Чернин-Яхнюк (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 5 мая 2006 года, согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять следующее имущество: коровник, стоимостью 450 000 рублей; крупный рогатый скот, общей стоимостью 397 000 рублей; свиней, общей стоимостью 40 000 рублей, лошадь, стоимостью 13 000 рублей, итого на общую сумму 900 000 рублей.
Согласно п. 1.2 Договора имущество и скотина передаются в счет погашения задолженности продавца по договору аренды от 10 августа 2005 года.
Судом установлено, что по указанному договору купли-продажи истцу был фактически передан лишь крупно-рогатый скот на общую сумму 450 000 рублей.
Таким образом, суд считает указанную сумму необходимым зачесть в счет просроченной арендной платы - 5 173 875 рублей - 450 000 рублей = 4 723 875 рублей.
В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Размер заявленной истцом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств по уплате арендной платы. Суд считает, что неустойку следует уменьшить до 300 000 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При их недостаточности субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества.
Согласно справке Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Кушнаренковскому району от 15 декабря 2009 года № 590 Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» не является юридическим лицом, относящимся к муниципальной собственности муниципального района Кушнаренковский район РБ.
При таких обстоятельствах, требования истца Чернин-Яхнюк М.М. о взыскании с администрации муниципального района Кушнаренковский район РБ задолженности в субсидиарной порядке являются необоснованными.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Чернин-Яхнюк к Учебно-производственному хозяйству Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум», МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ, администрации Кушнаренковского района РБ о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и компенсации ущерба удовлетворить частично.
Обязать МУП «Добрый хлеб» Кушнаренковского района РБ снести самовольно возведенные постройки - здание телятника, двухэтажное здание, здание деревянного склада, расположенные на арендованном земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12, освободить данный земельный участок от навала грунта, перемешанного с кусками асфальта, и соломы, и передать его в освобожденном виде арендатору Чернин-Яхнюк
Обязать Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» освободить занимаемое здание зернохранилища одноэтажного, площадью 815 кв.м., здание производственного цеха, одноэтажного, площадью 378,6 кв.м., здание зерносушилки ОБВ-160, расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 02:36:010501:12, и передать указанные объекты недвижимости Чернин-Яхнюк
Обязать Учебно-производственное хозяйство Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» возвратить Чернин-Яхнюк по договору аренды от 10 августа 2005 года следующее имущество: арочные теплицы ( 2 штуки), комбайн СК-5, жатку, петкус К-531-1 Вар., сцепку, жатку, грейдер, бульдозерное оборудование, трактор МТЗ-80, вентилятор 6 Р-101, норию 24 Н 320, линию изготовления керамзитобетонных блоков Рифей, холодильник ХР.
Взыскать с Учебно-производственного хозяйства Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Кушнаренковский сельскохозяйственный техникум» в пользу Чернин-Яхнюк задолженность по арендной плате в размере 4723 875 рублей, пени в размере 300 000 рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.
Судья Гаймалеев Р.Р.