Дело № 2-2/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА г. Куса
Кусинский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Андреевой Н.И.,
при секретаре Симоновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чекменева Г.В. к Потеряеву М.Л., Потеряевой Л.Г. о признании договора купли- продажи недвижимого имущества недействительным, о прекращении государственной регистрации права собственности, признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
Чекменев Г.В. обратился в суд с иском к Потеряеву М.Л., Потеряевой Л.Г. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества ничтожным и безденежным. В обоснование своих требований указал, что спорным является следующее имущество: жилой дом, общей площадью 525,7 кв.м.( 1/10 доля в праве собственности принадлежит ФИО2, 9/10 в праве собственности - Чекменеву Г.В.), земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 1004 кв.м., земельный участок с кадастровым номером НОМЕР площадью 1009 кв.м., принадлежащие Чекмкневу Г.В., расположенные по адресу: АДРЕС. Общая стоимость всего имущества составляет <данные изъяты> рублей. ДАТА между ним, ФИО2 с одной стороны и ответчиками с другой стороны был заключен договор купли-продажи спорного имущества. При этом, <данные изъяты>. ответчики должны были уплатить Чекменеву Г.В. и ФИО2, за счет собственных средств, а <данные изъяты> рублей - за счет кредитных средств. Со своей стороны, истцы должны были в трехдневный срок с момента подписания договора купли- продажи передать спорное имущество. Договор был зарегистрирован в УФРС по Челябинской области ДАТА. Однако фактически договор исполнен не был, т.к. ответчики не передали ни Чекменеву Г.В., ни ФИО2 денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей за спорное имущество и, соответственно, не получили в пользование и владение спорное имущество. До настоящего времени он проживает в спорном жилом доме и продолжает пользоваться спорными земельными участками. Таким образом, сделка была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, то есть мнимая сделка. Таковая сделка ничтожна. Кроме того, договор купли-продажи от ДАТА является безденежным. Поскольку фактически сделка не совершена, ничтожна в силу закона, то регистрация права собственности спорного имущества в УФРС по Челябинской области на имя ответчиков должна быть прекращена, а они Чекменев Г.В., ФИО2 должны быть признаны собственниками спорного имущества ( л.д. 5 - 6 т.1).
В ходе рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования, указав, что указанная выше сделка является ничтожной в связи с тем, что она не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, совершена лишь для вида, без намерения создать ей соответствующие правовые последствия. 1/10 доля жилого дома принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО8, однако, от ФИО8 не было получено нотариально удостоверенного согласия по распоряжению указанной долей. Кроме того, ни он, ни ФИО2 как продавцы доли, в письменной форме не известили другого участника долевой собственности ФИО8 о намерении продать доли посторонним лицам с указанием цены и других условий, на которых продаются доли. На мнимость сделки указывает то, что ответчикам данный объект не нужен, с ДАТА ими не предпринято ни одной попытки вселиться в данный объект недвижимости, они не участвуют в уплате налогов и коммунальных платежей. Ответчики в июне 2010 года разрешили ему зарегистрироваться в спорном жилом доме, установив препятствия в пользовании этим объектом. Так же на то, что указанная сделка совершена лишь для вида, указывает п.2.1 договора купли- продажи, из которого усматривается, что цена недвижимости в <данные изъяты> рублей уплачена на момент подписания договора ДАТА, Потеряевым после этой даты производились действия по оформлению уплаты цены этого объекта недвижимости. Он фактически остался проживать в доме, владеть им, несет бремя его содержания, спорной сделке не созданы соответствующие правовые последствия ( л.д. 107-108 т.1).
В судебном заседании истец Чекменев Г.В., представитель истца адвокат Сюремов Н.С. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным выше. Чекменев Г.В. поддержал объяснения данные в прошлых судебных заседаниям, где пояснял, что у него был свой бизнес, имел в собственности несколько магазинов. В период кризиса начались просрочки по кредитам. Он обратился за помощью к Потеряеву М.Л., получил он него ДАТА по договору займа <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> долларов США, заплатил поставщикам долг, но товар ему не выдали. Он надеялся получить кредит в банке, передав в залог свой дом, в связи с чем, выписался из дома, заказал оценку дома на <данные изъяты> руб., обращался в 5 различных банков, но получил отказ. Он предложил Потеряеву М.Л. получить кредит в банке на приобретение его жилого дома и двух земельных участков, для чего оформить фиктивную сделку купли- продажи. Потеряев М.Л. получив кредит в банке, должен был использовать кредит на выкуп его магазинов у банков, погасить все его долги по процентам, сделать реструктуризацию по долгам. Магазины должны были быть оформлены на ООО « Альфа плюс», он наравне с Потеряевым М.Л. должен стать учредителем общества. Сделку оформили, Потеряев М.Л. получил кредит, деньги ему не передавал, выкупил часть его магазинов у банков, но в состав учредителей ООО «Альфа плюс» его не ввел.
Ответчики Потеряев М.Л., Потеряева Л.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены своевременно и надлежащим образом ( л.д. 9,10 т.2 ).
Представитель ответчиков Васенев В.Е., действующий на основании доверенности от ДАТА, зарегистрированной в реестре НОМЕР( л.д. 36-37т.1), поддержал письменный отзыв, согласно которому, договор купли-продажи от ДАТА соответствует нормам действующего гражданского законодательства РФ, имеет правовые последствия, так как спорное недвижимое имущество перешло в собственность Потеряева М.Л., Потеряевой Л.Г. По условиям договора продавцы Чекменев Г.В., ФИО2 должны были освободить жилой дом и земельные участки до ДАТА, но не освободил, в связи с тем, что между сторонами сделки была достигнута устная договоренность о дальнейшем проживании Чекменева Г.В. в доме. Ежемесячно ответчики выдавали Чекменеву Г.В. денежные средства на оплату коммунальных услуг, таким образом, несли бремя расходов по содержанию дома. В 2009 г., 2010 г. Потеряев М.Л. оплатил страхование спорного имущества. Если Чекменев Г.В. считал, что нарушено преимущественное право покупки доли дома, то имел право в трехмесячный срок требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Нотариальное согласие третьего лица ФИО8 не было нужно, так как ФИО8 ФИО2 находились в разводе более трех лет ( л.д. 135 т.1). В судебном заседании дополнил, что между Чекменевым Г.В., Потеряевым МЛ. договоренностей о совместной предпринимательской деятельности не было. Потеряевы приобретали спорное имущество не для проживания в нем. Денежные средства за приобретенное имущество переданы, что подтверждается расписками.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом ( л.д.6т.2 ), в судебном заседании ДАТА пояснил, с Чекменеым Г.В. начинали совместный бизнес. На момент заключения сделки отношения были неприязненными. Он имел в собственности 1\10 долю спорного жилого дома, Чекменев Г.В. неоднократно хотел ее выкупить, с целью оформления кредита под дом, он не соглашался, так как не хотел, чтобы Чекменев Г.В. брал кредит в банке. В сентябре 2009 года к нему обратились Чекменев Г.В. и Потеряев М.Л. с просьбой продать долю дома, он согласился. Деньги в сумме <данные изъяты> рублей получил от Потеряева М.Л., но не помнит точно до или после подписания договора, расписку в получении денег давал в августе 2010 года. Первоначальные исковые требования Чекменева Г.В. он также подписал как истец, по обстоятельствам, которые не имеют отношения к делу. На момент совершения сделки он находился с ФИО8 в разводе, нотариальное согласие на отчуждение доли жилого дома у бывшей супруги не получал, против продажи доли она возражений не высказывала ( л.д.58 т.1).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 в судебном заседании пояснила, что с ФИО2 находится в разводе с 2008 года, спорный жилой дом строился в период, когда они находились в зарегистрированном браке. Против продажи ФИО2 1\10 доли жилого дома, расположенного в АДРЕС возражений не имеет, нотариальное согласие на отчуждение доли дома не давала.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель филиала Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Златоустовского ОСБ НОМЕР в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен своевременно и надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя ( л.д.7,11 т.2 ). В судебном заседании ДАТА представитель банка пояснил, что сделка, отвечает требованиям, предусмотренным ГК РФ, наступили соответствующие правовые последствия, представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на покупателей. Претензий со стороны банка к Потерявым по поводу выплаты кредита, нет. С оценкой недвижимого имущества, указанной в отчете оценщика банк согласен( л.д. 88 т.1).
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Судом установлено, ДАТА между Чекменевы Г.В., ФИО2 с одной стороны и Потерявым М.Л., Потеряевой Л.Г. с другой стороны заключен договор купли- продажи жилого дома общей площадью 525,7 кв.м., двух земельных участков: с кадастровым номером НОМЕР площадью 1004 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР площадью 1009 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ( л.д. 9-11 т.1). Вышеуказанным договором предусмотрено: цена недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб., отчуждаемое недвижимое имущество приобретается покупателями за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Златоустовским отделением НОМЕР Сбербанка России, согласно кредитному договору НОМЕР от ДАТА ( п.2.1); кредитные средства составляют <данные изъяты> руб. ( п. 2.2); в соответствии со ст. 77 ФЗ « Об ипотеке( залоге недвижимости) жилой дом и земельные участки, приобретенные полностью либо частично за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, считается находящимися в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателей на жилой дом ( п. 2.3). ДАТА между акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ ( ОАО) и ответчиками заключен кредитный договор НОМЕР « Ипотечный» на сумму <данные изъяты> руб. на приобретение земельных участков 1004 кв.м. и 1009 кв.м. и расположенного на них жилого дома, общей площадью 525,7 кв.м., находящиеся по адресу: АДРЕС ( л.д. 52-54 т.1).
В силу ст. 549 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( статья 130 ).
В соответствии со ст.ст. 551 п.1, 558 п.2 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры подлежат государственной регистрации. Договор продажи считается заключенным с момента такой регистрации. Из статей 8 п.2, 223 п.2 Гражданского кодекса РФ следует, что когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Оспариваемый договор продажи недвижимости, переход права собственности зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области ДАТА, Потеряевой Л.Г., Потеряеву М.Л. выданы свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество ( л.д. 29-35 т.1).
В результате совершения сделки правовые последствия наступили в виде перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к Потеряеву М.Л., Потеряевой Л.Г., которые уплачивают налоги, что подтверждается представленными представителем ответчика квитанциями об уплате налога на спорые жилой дом и земельные участки ( л.д. 65,68 т.2), производят страхование недвижимого имущества ( л.д. 133,134 т.1).
Утверждения Чекменева Г.В. о том, что он подписал договор продажи недвижимости без намерения произвести его отчуждение, опровергается текстом подписанного им договора, по условиям которого он продал ответчикам жилой дом и два земельных участка за <данные изъяты> руб., кроме того, Чекменев Г.В. сам обращался в Управление федеральной государственной регистрационной службу для регистрации договора купли- продажи и перехода права собственности, что в судебном заседании не отрицал.
Цель, для достижения которой истец заключил договор купли-продажи принадлежащего ему недвижимости, а именно - для получения ответчиками кредитных средств в банке, не свидетельствует об отсутствии у него намерения передать право собственности ответчикам.
Получение ответчиками кредита в размере <данные изъяты> рублей было возможно лишь при залоге полученного недвижимого имущества, причем залогодателем становились ответчики, залогодержателем - банк. Указанные условия нашли отражение в договоре купли- продажи недвижимости ( п. 2.3), истец данные обстоятельства понимал, что подтвердил в судебном заседании. Для получения ответчиками кредита требовался переход к ним права собственности на недвижимость. Для перехода права собственности истцом были выполнены все необходимые действия.
В судебное заседание представлены расписки от ДАТА, ДАТА с указанием на получение Чекменевым Г.В. денежных средств в сумме <данные изъяты>. ( л.д. 44, 83 т.1). По утверждению истца он денег не получал, расписки не подписывал. Указанное обстоятельство не имеет значение для рассматриваемого спора. Переход права собственности состоялся независимо от того, получил ли истец деньги.В случае неполучения денег имеет место нарушение договорных обязательств, что позволяет пострадавшей стороне требовать взыскания неполученной суммы.. По смыслу ст. 170 п.1 ГК РФ мнимая сделка является таковой независимо фактического исполнения сторонами их обязательств.
Доводы истца относительно того, что он продолжает проживать в спорном жилом доме, не свидетельствуют о мнимости сделки. В соответствии с п.4.2 договора продажи недвижимости имущество считается переданным с момента подписания договора. Согласно данным отделения Управления Федеральной миграционной службы по Челябинской области в Кусинском районе Чекменев Г.В. ДАТА зарегистрирован по месту пребывания АДРЕС, помещение предоставлено Потеряевым М.Л. ( л.д. 136 т.1). В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и ( или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Утверждение истца относительно того, что он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, оплачивает электроэнергию ( л.д.113-114 т.1) не свидетельствует о мнимости сделки, истец фактически проживает в доме, оплачивает использованную им электроэнергию
Доводы истца относительно того, что цена в договоре недвижимости не соответствовала действительной стоимости недвижимого имущества, также не свидетельствует о мнимости сделки. В соответствии со ст. 555 п.1 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продажи считается незаключенным. В оспариваемом договоре стороны согласовали условия о цене недвижимости (п. 2.1). Рыночная стоимость недвижимого имущества <данные изъяты> руб. содержится в отчет об оценке НОМЕР, выполненным по заказу Чекменева Г.В. ( л.д. 174 т.1). Из показаний ФИО13, допрошенного в судебном заседании следует, что оценку заказывал Чекменев Г.В. для получения кредита в банке, был заинтересован в более высокой оценке. Принимая во внимание индивидуальные особенности недвижимого имущества, считает, что отчет отражает его рыночную стоимость.
Приобретение Потеряевым М.Л. магазинов, находящихся в залогах у банков, принадлежащих Чекменеву Г.В., что не оспаривается представителем ответчиков, после заключения договора продажи недвижимости, также не свидетельствует о мнимости сделки.
Основания для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ не усматриваются.
Жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС находился в общей долевой собственности у Чекменева Г.В. ( 9\10 долей) и ФИО2 ( 1\10 доля).
Как установлено из объяснений третьих лиц, брак между Барановыми С.В. и Л.Н. расторгнут до заключения спорного договора продажи недвижимости, нотариальное согласие ФИО8 на отчуждение недвижимости не оформлялось.
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при совершении сделки по распоряжению таким имуществом одним из супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Действующее законодательство предоставляет супругам право самим решать вопросы совместной собственности, совершать сделки с этой собственностью.
Супруг может оспорить сделку по отчуждению совместного имущества как по основанию отсутствия его нотариально удостоверенного согласия. Сделка может быть признана недействительной, если на основании представленных доказательств суд установит, что приобретатель имущества по сделке знал или заведомо должен быть знать о наличии указанных возражений либо об отсутствии у супруга, заключившего сделку, полномочий на ее заключение без согласия другого супруга, не участвовавшего в сделке (п. 3 ст. 253 ГК). ФИО8 в судебном заседании пояснила, что возражений против продажи ФИО2 1\10 доли спорного жилого дома не имела.
Статьей 250 п.1 ГК РФ предусмотрено, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В судебном заседании установлено, что требования п.2 ст. 250 ГК РФ, предусматривающего обязанность продавцов известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, продавцы не выполняли.
При наличии возражений ФИО8 имела право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Основания для удовлетворения исковых требований Чекменева Г.В. отсутствуют.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Чекменева Г.В. к Потеряеву М.Л., Потеряевой Л.Г. о признании договора купли - продажи от ДАТА, заключенного между Чекменевым Г.В., ФИО2 с одной стороны, и Потеряевым М.Л., Потеряевой Л.Г. с другой стороны жилого дома общей площадью 525,7 кв.м, и двух земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР, НОМЕР площадями 1009 кв.м. и 1004 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС недействительным, о прекращении государственной регистрации права собственности Потеряева М.Л., Потеряевой Л.Г. на указанный объекты недвижимости, о признании собственниками в 1\10 доли указанного жилого дома ФИО2, в 9\10 долей указанного жилого дома и двух земельный участков Чекменева Г.В., отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Кусинский районный суд в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения по делу.
Председательствующий: подпись Н.В. Андреева
Копия верна. Судья:
Секретарь: