Дело № 2- 1672/2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июля 2010 года г. Челябинск
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Л.В. Федосеевой
При секретаре И.В. Абрамовой
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Краснова Юрия Ильича к ИП Мурзину Павлу Васильевичу, ООО Агентство Недвижимости «Компаньон», ООО «Рубин» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от Дата обезличена года, договора субаренды нежилого помещения от Дата обезличена года, взыскании неосновательного обогащения, процентов,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Краснов Ю.И. обратился в суд с исковым заявлением к ИП Мурзину Павлу Васильевичу, ООО Агентство Недвижимости «Компаньон», ООО «Рубин» (после уточнений) о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от Дата обезличена года, договора субаренды нежилого помещения от Дата обезличена года, взыскании неосновательного обогащения в размере 2 328 362 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 350 192 рубля, расходов по оплате госпошлины в сумме 12 861 рубль, ссылаясь на то, что ответчики без законных оснований арендуют принадлежащие ему 3\5 доли нежилого помещения в ... «г» по ул. Энгельса г. Челябинска, получая ежемесячную прибыль.
Истец Краснов Ю.И. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени слушания дела надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие, с участием своих представителей.
Представители истца Замалутдинова Н.Ю., Воскобоева И.А., действующие на основании доверенности (л.д. 24, том 1), в судебном заседании на удовлетворении требований искового заявления настаивали, поддержав его доводы в полном объеме, указали, что их доверитель Краснов Ю.И. является собственником 3\5 долей в праве общей долевой собственности на нежилое (торгово- офисное) помещение Номер обезличен в ... «г» по ул. Энгельса г. Челябинска. В период с Дата обезличена года по Дата обезличена года ответчики, не имея никаких полномочий от Краснова Ю.И., самовольно сдают в аренду указанное помещение, выручая за это денежные средства. После представления в материалы дела оспариваемых договоров, указали, что по договору аренды нежилого помещения от Дата обезличена года, заключенного между представителем Краснова Ю.И. – Ели В.В. и ООО «Рубин», срок его действия начинает исчисляться с момента подписания акта приема- передачи нежилого помещения т.е. с Дата обезличена года. Между тем, акт приема – передачи подписан не был, так как лицо, подписавшее от имени Краснова Ю.И. договор аренды (Ели В.В.) на момент подписания акта не имел полномочий в связи с отзывом доверенности, таким образом, ООО «Рубин» фактически и юридически в помещении никогда не находился. Кроме того, указанный договор заключен на срок более 1 года, однако государственную регистрацию не прошел. Считают, что на момент заключения договора субаренды нежилого помещения Дата обезличена года ООО «Рубин» не имел полномочий и правовых оснований на осуществление данных действий, так как арендатором данного помещения являлся ИП Мурзин П.В., а субарендатором ООО «Компаньон». Считали, что ООО «Рубин» не владело спорным помещением, не являлось ни собственником, ни арендатором спорного нежилого помещения, в помещении постоянно находился ООО «Компаньон», дополнительное соглашение от Дата обезличена года о том, что арендодатель дает свое согласие на то, что арендатор вправе заключить договор субаренды является недействительным, так как лицо, подписавшее договор аренды от имени Краснова Ю.И. ( Ели В.В.) не был уполномочен на сдачу нежилого помещения в субаренду и поверенный Ели В.В. вышел за пределы предоставленных ему полномочий. Кроме того, указали, что гражданское законодательство запрещает сдавать в аренду и субаренду доли нежилого помещения. Выдел доли в натуре не производился, в договорах аренды и субаренды не определено, какие конкретно помещения, принадлежащие Краснову Ю.И., передавались, что указывает на отсутствие предмета договора и незаконном владении ООО «Компаньон» нежилым помещением. Считали, что поскольку Краснову Ю.И. принадлежат 91, 38 кв.м., то сумма ежемесячного неосновательного обогащения ответчиков составила 109 656 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере 1 200 рублей. Кроме того, исходя из суммы неосновательного обогащения подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 350 192 рубля (л.д. 5-7, 88-91, 204-207, том 1,л.д. 69 том 2 ).
Ответчик ИП Мурзин П.В. и его представитель Ели В.В., действующий на основании доверенности (л.д. 46, том 1), указали, что ИП Мурзин П.В. являлся арендатором нежилого помещения Номер обезличен ... «г» по ул. Энгельса г. Челябинска на основании договора аренды Номер обезличенА- 1 от Дата обезличена года, заключенный на срок 11 месяцев 27 дней. Вышеуказанное нежилое помещение находилось без ремонта и не имело электропроводки. В счет оплаты ремонтных работ, проводимых в помещении, ему была предоставлена аренда нежилого помещения сроком на 11 месяцев 27 дней, в качестве оплаты работ за подключение к электросетям был заключен договор аренды с ООО «Рубин». Указал, что помещение он занимал до Дата обезличена года, передал его по акту приема –передачи собственнику другой доли нежилого помещения ООО «Страховые традиции», так как истец для подписания акта приема- передачи не являлся. С Дата обезличена года, арендатором помещения являлось ООО «Рубин». Считают, что ИП Мурзин П.В. является ненадлежащим ответчиком, требования к нему заявлены неправомерно и не подлежат удовлетворению.
Представители ООО Агентство недвижимости «Компаньон» - Соловьев А.А., Коркина Н.М., действующие на основании доверенности л.д. 109, том 1,л.д. 68. том 2 ) в судебном заседании требования искового заявления не признали, указали, что истец ошибочно полагает, что оспариваемый договор аренды заключен сроком более одного года и подлежал государственной регистрации, согласно п. 7.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев, п.7.3 определяет точную дату начала течения срока аренды. Считали, что в соответствии с действующим законодательством стороны договора были вправе заключать договоры аренды нежилого помещения от Дата обезличена года с отсрочкой начала течении срока аренды, отзыв доверенности Красновым Ю.И., выданной на имя Ели В.В. и отсутствие акта приема- передачи недвижимого имущества не имеет существенного значения, так как договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, не составление акта приема- передачи не указывает на незаключенность договора, так как имущество арендодателем было фактически представлено ООО «Рубин», которое не оспаривает факт пользования помещением. Считали, что поскольку ООО «Рубин» заключили два договора аренды помещения Номер обезличен, по которым собственник ООО «Страховые традиции» ( 2\5 доли) и Краснов Ю.И. ( 3\5 доли) обязались передать помещение каждый в пределах своей доли, учитывая, что помещение находится в совместной собственности, доли в помещении не выделены, то у собственников помещения при неделимости предмета обязательства были солидарные обязанности по передаче помещения. Поскольку Дата обезличена года ООО «Страховые традиции» передало помещение Номер обезличен по акту приема- передачи ООО «Рубин», а последний принял помещение в аренду, исполнение солидарной обязанности полностью одним из собственников освобождает остальных собственников ( должников) от исполнения кредитору. Считали несостоятельной ссылку стороны истца на превышение Ели В.В. своих полномочий в рамках выданной им доверенности от имени Краснова Ю.И., так как субаренда производна от аренды помещения и является одной из форм пользования арендованным помещением, при этом доверенностью от Дата обезличена года истец поручил Ели В.В. не просто сдать 3\5 доли помещения в аренду, а управлять ею по своему усмотрению. Ссылку истца на то, что договор аренды не заключен в силу неопределенности предмета аренды считают необоснованной на законе, так как владение и пользование помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, при этом выдел доли в натуре не обязателен, кроме того, помещение передавалось в аренду двумя собственниками одновременно.
Указали, что самостоятельным основанием для отказа истцу в исковых требованиях является пропуск истцом срока исковой давности. Договор аренды недвижимого имущества между Красновым Ю.И. и ООО «Рубин» был заключен Дата обезличена года и срок исковой давности по оспариванию данной сделки истек Дата обезличена года.
Считали, что наличие действующего договора аренды нежилого помещения между Красновым Ю.И. и ИП Мурзиным П.В. по состоянию на Дата обезличена года и на Дата обезличена года не имеет юридического значения и не препятствует заключению договора аренды между Красновым Ю.И. и ООО «Рубин» на другой срок. Также считали, что срок исковой давности по оспариванию договора субаренды от Дата обезличена года также истек.
Указали, что требования о солидарном взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, так как солидарная ответственность может быть установлена договором и законом, что не установлено в правоотношениях между истцом и ответчиками. Требования, о взыскании неосновательного обогащения с ООО Агентство недвижимости «Компаньон» являются неправомерными, так как пользование нежилым помещением являлось правомерным, оплата за аренду полностью произведена в пользу ООО «Рубин» в размере 959 490 рублей. В связи с изложенным, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, также считали не основанными на законе.
Представитель ООО «Рубин» - Зинатуллина О.Г., действующая на основании доверенности (л.д. 202, том 1,), в судебном заседании требования искового заявления не признала, указала, что оспариваемый договор аренды нежилого помещения государственной регистрации не подлежал, так как был заключен на срок менее одного года, отсутствие акта приема- передачи нежилого помещения не является основанием для признания договора незаключенным, так как помещение ООО «Рубин» было передано вторым собственником ООО «Страховые традиции», был составлен акт приема- передачи, переданы ключи от помещения. Расчет неосновательного обогащения исходя из стоимости квадратного метра - 1200 рублей является завышенным, так как средняя цена одного квадратного метра варьируется от 150 до 450 рублей, в то время, как по договору аренды от Дата обезличена года, заключенного между Замалутдиновой Н.Ю. и Красновым Ю.И. установлена стоимость аренды - 300 рублей в месяц. Считала, что отмена доверенности не влечет прекращение сделок, заключенных во время действия указанной доверенности на имя Ели В.В.. Краснов Ю.И. в свою очередь не предпринял мер для того, чтобы возможные контрагенты по договорам, заключенным его представителем по доверенности, могли узнать об аннулировании доверенности. Требования истца о признании договора субаренды между ООО «Рубин» и ООО АН «Компаньон» считает необоснованными и несостоятельными, так как право сдачи арендованного имущества в субаренду предусмотрено условиями договора аренды. Считает, что требования о взыскании неосновательного обогащения заявлены необоснованно, так как пользование нежилым помещением являлось правомерным, и на настоящий момент ООО «Рубин» имеет задолженность по арендной плате перед Красновым Ю.И., которую не оплачивает в связи с судебным разбирательством по настоящему гражданскому делу, необходимостью установления ее размера с учетом произведенных работ по подключению к электричеству, а также нарушения пункта договора аренды об уклонении истцом от подписания акта приема- передачи помещения.
Также считала, что срок исковой давности по оспариванию договоров аренды и субаренды истцом пропущен.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования искового заявления удовлетворению не подлежат.
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с ч. 2 ст. 1102 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате … подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору ( нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду ( ст. 608 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме ( ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
В силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором ( ч. 1 ст. 610 ГК РФ).
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование….. ( ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Как установлено в судебном заседании, истец Краснов Ю.И. является собственником 3\5 долей в помещении Номер обезличен ( торгово- офисное) дома Номер обезличен «г» по ... ..., общей площадь. 152, 3 кв.м.,
что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 21, 22, 23).
Сособственником вышеуказанного нежилого помещения на момент возникновения спорных отношений являлось ООО «Страховые традиции» л.д. 235, том 1 ).
Основанием возникновения права собственности истца на указное нежилое помещение в 2\5 долях явились договор инвестирования строительства жилого дома от Дата обезличена года, договор об инвестировании (долевом участии в инвестировании) строительства жилого дома от 2004 года, акт приема- передачи в собственность нежилого помещения от Дата обезличена года, в 1\5 доле – договор купли- продажи от Дата обезличена года.
Дата обезличена года заключен договор аренды нежилого помещения между Красновым Ю.И. в лице Ели В.В. и ИП Мурзиным П.В., по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование 3\5 доли нежилого помещения Номер обезличен, а арендатор ИП Мурзин П.В. обязался принять и отремонтировать указанное помещение в счет арендной платы и впоследствии передать его в субаренду. При этом границы помещения обозначены в цвете на поэтажном плане ( приложение Номер обезличен к договору). Срок аренды помещения определен в 11 месяцев 27 дней и начинает исчисляться с момента подписания акта приема- передачи (л.д. 124-126, том 1). Акт приема- передачи помещения подписан Дата обезличена года (л.д. 126, оборот,л.д. 127, 127 оборот том 1).
При заключении указанного договора аренды от имени собственника нежилого помещения действовал Ели В.В. по нотариально удостоверенной доверенности от Дата обезличена года, согласно которой Краснов Ю.И. уполномочил Ели В.В. управлять принадлежащими 3\5 долями нежилого помещения Номер обезличен с правом сдавать помещение в аренду и найм на сроки и прочих условиях по своему усмотрению, заключать договоры аренды и найма, получать плату (л.д. 12, том 1).
Указанную доверенность Краснов Ю.И. отменил письмом от Дата обезличена года (л.д. 13, том 1).
Согласно дополнительному соглашению от Дата обезличена года к анализируемому договору аренды ( приложение Номер обезличен) стоимость ремонта арендуемого помещения составила 450 000 рублей, которая признается равной размеру арендной платы. Указанное соглашение также подписано представителем собственника Краснова Ю.И. – Ели В.В., действовавшим в пределах полномочий по доверенности от Дата обезличена года, работы в полном объеме выполнены и приняты по акту приема- передачи от Дата обезличена года (л.д. 128, 128 оборот).
Дата обезличена года ИП Мурзиным был заключен с ООО Агентство недвижимости «Компаньон» ( далее по тексту ООО АН «Компаньон») договор субаренды нежилого помещения Номер обезличен,общей площадью 152, 3 кв.м. и помещения Номер обезличен, площадью 217, 7 кв.м., находящихся на 3 этаже жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., ... «г». Срок аренды помещения определен сторонами с Дата обезличена года по Дата обезличена года т.е. 11 месяцев с момента подписания акта приема- передачи (л.д. 119-121, том 1 ). Акт приема- передачи помещения подписан сторонами ИП Мурзиным П.В. и ООО АН «Компаньон», стоимость аренды согласована дополнительным соглашением к договору (л.д. 122-123, том 1).
В соответствии с п. 1.4 договора право на передачу в аренду нежилого помещения принадлежит арендодателю на основании договора аренды Номер обезличенА-1, А-2 и договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом Номер обезличенБП-3.
Истец Краснов Ю.И. обращался в суд с иском в защиту своего нарушенного права к Мурзину П.В., ООО АН «Компаньон» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения в связи с отсутствием соглашения сторон по договору о размере стоимости ремонтных работ, признании ничтожным договора субаренды нежилого помещения в связи с незаключенностью договора аренды, выселении из нежилого помещения.
Центральный районный суд г. Челябинска, установив обстоятельства, изложенные выше, в удовлетворении требований искового заявления Краснову Ю.И. отказал в полном объеме, указав, что размер арендной платы согласован между представителем собственника Ели В.В. и Мурзиным П.В., законных оснований для признания договора аренды нежилого помещения незаключенным не имеется, договором аренды была предусмотрена возможность последующей передачи нежилого помещения в субаренду, что также указывает на отсутствие оснований для признания ничтожным договора субаренды нежилого помещения (л.д. 8-9, том 1).
... суда от Дата обезличена года решение ... суда ... оставлено без изменения (л.д. 10-11, том 1 ).
Дата обезличена года между Красновым Ю.И. в лице Ели В.В. и ООО «Рубин» заключен договор аренды 3\5 долей нежилого помещения Номер обезличен,общей площадью 152, 3 кв.м., расположенного на 3-м этаже ... «г» по ... ... сроком на 11 месяцев, с началом исчисления с момента подписания акта приема- передачи, при этом арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять помещение по акту приема- передачи Дата обезличена года (л.д. 50-53, том 1).
Согласно дополнительному соглашению от Дата обезличена года арендодатель ( Краснов Ю.И. в лице Ели В.В.) дал свое согласие арендатору ООО «Рубин» на заключение договора субаренды по своему усмотрению и на своих условиях (л.д. 54, том 1).
В соответствии с дополнительным соглашением к данному договору от Дата обезличена года размер арендной платы за 11 месяцев, подлежащей выплате арендодателю составляет 451 000 рублей, на основании договора об оказании услуг от Дата обезличена года стоимость услуг (л.д. 56-60, том 1), подлежащих взысканию с Краснова Ю.И. в пользу ООО «Рубин» составляет 420 000 рублей (л.д. 55, том 1).
Кроме того, Дата обезличена года между ООО «Страховые традиции» и ИП Мурзиным П.В. заключен договор аренды 2\5 долей нежилого помещения Номер обезличен,общей площадью 152, 3 кв.м., расположенного на 3-м этаже ... «г» по ... ... сроком на 11 месяцев 27 дней, с началом исчисления с момента подписания акта приема- передачи. Акт приема- передачи подписан между сторонами Дата обезличена года (л.д. 110-114, том 1), и в ту же дату Дата обезличена года между ООО «Страховые традиции» и ООО «Рубин» заключен договор аренды того нежилого помещения срок с Дата обезличена года (л.д. 22-29, том 2).
15.12. 2006 года ООО «Рубин» и ООО АН «Компаньон» заключен договор субаренды в виде 3\5 долей нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 152, 3 кв.м., находящегося на 3 этаже жилого ... «г» по ... .... Срок аренды помещения определен сторонами с Дата обезличена года по Дата обезличена года (л.д. 65-69, том 1).
Дата обезличена года договор аренды и субаренды пролангирован в виду отсутствия возражений сторон.
14.08. 2009 года между Красновым Ю.И. и Замалутдиновой Н.Ю. заключен договор аренды нежилого помещения в виде 3\5 долей нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 152, 3 кв.м., 91, 38 кв.м. расположенный на третьем этаже ... «г» по ... .... Настоящий договор вступает в силу с даты его подписания обеими сторонами и действует до Дата обезличена года. Помещение передано по акту приема- передачи Дата обезличена года (л.д. 14-16, том 1).
14.08. 2009 года между Замалутдиновой Н.Ю. и ООО АН «Компаньон» заключен договор субаренды вышеуказанного помещения, сроком действия с момента подписания и до Дата обезличена года (л.д. 17-19).
Помещение между сторонами принято в соответствии с актом приема- передачи от Дата обезличена года (л.д. 20).
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд считает, что истец ошибочно полагает, что договор аренды нежилого помещения от Дата обезличена года между Красновым Ю.И. в лице Ели В.В. и ООО «Рубин» заключен на срок более одного года и подлежал государственной регистрации, так как срок аренды определен в 7.2. договора и он составляет 11 месяцев. При этом сторонами определена точная дата, с которой ООО «Рубин» вправе начать пользоваться данным помещением ( п. 7.3 договора). Указание в договоре аренды нежилого помещения от Дата обезличена года на отсрочку начала течения срока аренды, не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, которая устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Ссылка истца на то обстоятельство, что Дата обезличена года истец отозвал выданную им на имя Ели В.В. доверенность не влечет за собой признание незаключенным договора аренды, так как в соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Несостоятельна ссылка стороны истца и на превышение факта Ели В.В. полномочий при сдаче 3\5 долей нежилого помещения, так как из толкования норм главы 34 ГК РФ в их совокупности следует, что субаренда производна от аренды и является одной из форм пользования арендованным имуществом.
Как следует из текста доверенности, истец Краснов Ю.И. поручил Ели В.В. сдать в аренду и управлять 3\5 доли нежилого помещения, при этом, в доверенности не имеется указания на конкретного арендатора, он может быть определен на усмотрение Ели В.В., как и другие условия заключаемых договоров.
Суд считает, что таким образом изложенная формулировка текста доверенности, позволяла Ели В.В. устанавливать все условия договора по своему усмотрению, в том числе и разрешать арендатору сдавать 3\5 доли помещения в субаренду.
Кроме того, суд учитывает, что ранее при оспаривании договоров аренды Номер обезличен А-1 от Дата обезличена года и субаренды нежилого помещения в ...ном суде ..., истец доверенность и изложенные в ней полномочия не оспаривал (л.д. 8, оборот, том 1).
В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в срок, установленный договором аренды нежилого помещения от Дата обезличена года, заключенным между Красновым Ю.И. в лице Ели В.В. и ООО «Рубин», акт приема- передачи помещения сторонами не подписан.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что несмотря на несоблюдение сторонами ч.1 ст.655 ГК РФ - отсутствие акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества, а также иных передаточных документов, арендатор фактически осуществлял владение и пользование указанным в договоре арендованным имуществом и извлекал полезные свойства из данного имущества, а значит, удовлетворял и свои коммерческие интересы.
Следовательно, стороны фактически достигли соглашения по всем существенным условиям обязательства, заключили договор аренды помещения и непосредственно осуществили действия, направленные на его исполнение, выполняли обязанности по поддержанию помещения в исправном состоянии.
Нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор незаключенным, а значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом.
В подтверждение фактического использования арендуемого имущества ответчики представили: договор субаренды нежилого помещения от 15.12. 2006 года, заключенный между ООО «Рубин» и ООО АН «Компаньон» на 3\5 долей нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 152, 3 кв.м., находящегося на 3 этаже жилого ... «г» по ... .... Срок аренды помещения определен сторонами с Дата обезличена года по Дата обезличена года (л.д. 65-69, том 1), квитанции к приходным кассовым ордерам за 2007-2009 года, подтверждающие факт арендной платы от субарендатора ООО АН «Компаньон» арендатору ООО «Рубин» л.д. 70-74, том 1), справкой ООО «Рубин» о том, что задолженность за аренду 3\5 долей помещения Номер обезличен, принадлежащих Краснову Ю.И. по договору аренды от Дата обезличена года на период Дата обезличена года составляет 420 500 рублей (л.д. 171, том 2).
Кроме того, суд учитывает и тот факт, что Дата обезличена года ООО «Рубин» заключил два договора аренды помещения Номер обезличен, по которым собственники: ООО «Страховые традиции» ( 2\5 доли) и Краснов Ю.И. (3\5 доли) обязались Дата обезличена года передать в аренду помещение Номер обезличен, каждый в пределах своей доли (л.д. 22-29, том 2 ).
Учитывая, что данное помещение находится в совместной собственности и доли в натуре не выделены, у собственников помещения в силу ст. 322 ГК РФ при неделимости обязательства возникли солидарные обязательства по передаче помещения.
В силу п. 1 ст. 325 ГК РФ полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Таким образом, исполнение обязанности по передаче помещения одним из должников (ООО «Страховые традиции»), освободила остальных должников ( Краснова Ю.И.) от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения.
Ссылка стороны истца на то обстоятельство, что оспариваемый договор аренды является незаключенным в силу неопределенности предмета аренды, так же не могут быть состоятельными по следующим основаниям.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом выдел доли в натуре не обязателен, и лишь при желании участника или участников долевой собственности, по соглашению между ними или на основании решения суда может быть произведен выдел доли в натуре (ч.2 ст. 247 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании, помещением Номер обезличен, общей площадью 152, 3 кв.м., расположенное в ... «г» по ... ... на момент заключения оспариваемого договора аренды владели на праве собственности два лица: Краснов Ю.И. ( 3\5 доли) и ООО «Страховые традиции» ( 2\5 доли). На момент заключения договора аренды от Дата обезличена года и от имени истца Краснова Ю.И. и от имени ООО «Страховые традиции» действовало одно уполномоченное лицо- Ели В.В., в связи с чем, владение и пользование помещением Номер обезличен осуществлялось по соглашению всех собственников, действующих через своего представителя.
Спора между ООО «Рубин», ИП Мурзиным П.В. и собственниками долей в помещении Номер обезличен относительно предмета договора аренды, арендуемых площадей и их расположения не имелось, тем более, что все помещение Номер обезличен целиком было сдано в аренду одному лицу ООО АН «Компаньон», при этом оформление происходило отдельными договорами одинакового содержания с каждым собственником помещения Номер обезличен отдельно.
Кроме того, суд считает, что текст оспариваемого договора аренды содержит описание объекта аренды позволяющие установить, какая часть объекта передана в аренду, а именно указаны: номер этажа, на котором расположено помещение, площадь помещения, передаваемого в аренду, границы помещения обозначены в цвете на поэтажном плане.
Поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенного к договору, позволяет установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Учитывая фактические действия сторон по исполнению договора аренды, неоднократность заключения аналогичных договоров аренды в отношении недвижимого имущества, в том числе и договора аренды истца Краснова Ю.И. с Замалутдиной Н.Ю. от Дата обезличена года, не являющейся ответчиком по делу, и надлежащее их исполнение, так же указывают на согласованность сторонами объекта аренды.
Ссылка стороны истца о незаключенности договора аренды также не может быть признана обоснованной, так как указанное обстоятельство, только в части незаключенности договора аренды 3\5 долей в помещении Номер обезличен между Красновым Ю.И. и ИП Мурзиным было предметом исследования ... суда ..., решением которого от Дата обезличена7 года в удовлетворении исковых требований Кранснову Ю.И. было отказано.
При этом оспариваемый в настоящем деле договор аренды абсолютно идентичен в части предмета с договорами аренды, заключенными с ИП Мурзиным П.В., Замалутдиновой Н.Ю.
В судебном заседании установлено, что спорный договор исполнен сторонами, оплата по нему произведена, срок его действия истек, помещение истцу возвращено и истец уже заключил новый договор аренды от Дата обезличена года с другим арендатором, что также является основанием для отказа в требовании о признании договора аренды незаключенным.
Доводы стороны истца о том, что доказательства представленные ответчиками являются подложными, денежные средства за аренду помещения не ООО «Рубин» не перечислялись, что подтверждается вписками с расчетных счетов ООО АН «Компаньон» и ООО «Рубин» (л.д. 104-107, 149-200 том 1) не могут быть приняты судом как состоятельные, так как спора о перечислении арендной платы между данными обществами нет, отсутствие движения денежных средств перечисленных в счет исполнения договора аренды, не является безусловным основанием для признания отсутствия расчетов между обществами.
Вместе с тем, доводы ответчика ООО АН «Компаньон» о том, что стороной истца одновременно изменялся предмет и основание исковых требований, при уточнении исковых требований не доплачивалась госпошлина, не могут быть признаны основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для признания договора возобновленным необходимо 2 условия: 1) арендатор продолжает пользоваться имуществом; 2) арендодатель против этого не возражает.
Договор аренды в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
На основании изложенного, суд считает, что договор аренды пролангирован с Дата обезличена года по Дата обезличена года на законных основаниях, возражений со стороны арендодателя не поступало, приобщенное в материалы дела заявление Краснова Ю.И. от Дата обезличена года, адресованное ООО АН «Компаньон» об отсутствии намерений продлять действие договоров аренды и субаренды с ИП Мурзиным, и одновременно содержащее предложение ООО АН «Компаньон» о заключении договора аренды непосредственно с ним ( Красновым Ю.И.) свидетельствует о желании истца сдавать нежилое помещение в аренду ответчику ООО АН «Компаньон» (л.д. 130, том 1).
Также судом оснований для признания договора субаренды нежилого помещения от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Рубин» и ООО АН «Компаньон» ничтожным в судебном заседании не установлено, так как право ООО «Рубин» на сдачу в аренду 3\5 долей помещения предусмотрена п.1.5. договора аренды от Дата обезличена года и дополнительным соглашением к нему от Дата обезличена года.
Доводы стороны истца о том, что на момент заключения договора субаренды от 15.12. 2006 года у ООО «Рубин» отсутствовали правовые основания для заключения договора субаренды, так как арендатором данного помещения является ИП Мурзин П.В., а субарендатором ООО АН «Компаньон» являются несостоятельными, так как действующее законодательство не запрещает собственнику заключить несколько договоров аренды одновременно, при этом, не нарушая права арендаторов и третьих лиц. Поскольку сроки договоров аренды были четко прописаны в тексте документов, договоры субаренды согласованы с собственниками, наличие действующего договора аренды между Красновым Ю.И. и ООО «Рубин» на Дата обезличена года и на Дата обезличена года ( дату заключения договора субаренды между ООО «Рубин» и ООО АН «Компаньон») не имеет юридического значения, так как не ущемляет права и интересы указанных лиц, спора между которыми о сроках и условиях пользования помещением Номер обезличен и его долями не было.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В соответствии со ст. 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
Как установлено материалами дела, истец в защиту своего нарушенного права по оспариванию договора аренды от Дата обезличена года и субаренды нежилого помещения от Дата обезличена года, обратился Дата обезличена года (л.д. 5, том 1).
Вместе с тем, суд не принимает во внимание утверждения ответчиков о том, что Краснов Ю.И. о своем нарушенном праве узнал в 2006 году, так как при разрешении спора в ...ном суде ... в августе 2007 года договора аренды от Дата обезличена года, заключенного между истцом и ИП Мурзиным П.В. и договора субаренды, заключенного между ИП Мурзиным П.В. и ООО АН «Компаньон», ответчиком в материалы дела не было представлено оспариваемых договоров аренды и субаренды, только из материалов гражданского дела, по иску Краснова Ю.И. к ООО «Страховые традиции», представленных мировым судьей судебного участка Номер обезличен ... ... следует, что ответчиком были представлены оспариваемые договоры в материалы дела и истец с ними был ознакомлен Дата обезличена года (л.д.
Таким образом, с указанной даты – Дата обезличена года не истек трехлетний срок исковой давности, в связи с чем, ссылка ответчиков на пропуск данного срока является необоснованной.
Исходя из изложенного, требования истца о солидарном взыскании с ответчиков неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не обоснованно и не подлежит удовлетворению, так как из буквального толкования норм главы 60 ГК РФ следует, что обязанность возвратить неосновательное обогащение лежит лишь на неосновательно обогатившемся лице, которое приобрело чужое имущество или сберегло свое.
В судебном заседании не установлено незаконности пользования арендованным имуществом со стороны ответчиков: ИП Мурзин П.В. передал помещение Номер обезличен по акту от Дата обезличена года ООО «Страховые традиции», с указанного числа сдает в аренду только помещение Номер обезличен ООО АН «Компаньон», последний производит за него оплату л.д. 238-250, том 1,л.д. 1-17, 217-231 том 2 ), ООО АН «Компаньон» производили оплату по договору аренды ООО «Рубин» за помещение Номер обезличен из расчета 45 690 рублей в месяц, всего в размере 959 490 рублей. Установленные обстоятельства нельзя отнести к сбережению имущества за счет Краснова П.В.
Вместе с тем, ООО «Рубин» не отрицает наличия задолженности по арендным платежам перед истцом Красновым Ю.И., считая, что размер данной задолженности необходимо устанавливать с учетом погашения долга по договору «Об оказании услуг» по подключению помещения Номер обезличен к электросетям и оплате электроэнергии (л.д.56-60, том 1,л.д. 30-41, 70, 156- 169, 179-185, 231 том 2 ), нарушений истцом требований о передаче нежилого помещения в установленный договором срок, что не позволяет суду изменить основания иска и определить задолженность по арендной плате, подлежащую взысканию, но одновременно не лишает права истца на обращение в суд в защиту нарушенных прав с требованиями о взыскании задолженности по договору аренду.
Поскольку оснований для взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не установлено, судом не исследовались представленные в материалы дела доказательства, обосновывающие стоимость арендованного имущества л.д. 92, том 1,л.д. 111, 112- 147, 170, 172-178, 186-191, 212-215, 232 том 2 ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований искового заявления Краснова Юрия Ильича к ИП Мурзину Павлу Васильевичу, ООО Агентство Недвижимости «Компаньон», ООО «Рубин» о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от Дата обезличена года, заключенного между Красновым Юрием Ильичем в лице Ели В.В. и ООО «Рубин», договора субаренды нежилого помещения от Дата обезличена года, заключенного между ООО «Рубин» и ООО Агентство недвижимости «Компаньон», взыскании неосновательного обогащения, процентов отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в ... суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.
Председательствующий: