Дело № 2-2342/010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16августа2010 года г. Челябинск
Курчатовский районный суд г. Челябинска,
в составе председательствующего Воробьева Е.В.
при секретаре Завадской Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению генерального директора ЗАО «Обувная фирма «Юничел» Денисенко Владимира Степановича о признании незаконным представления прокурора Курчатовского района г. Челябинска от 24.04.2010. об устранении нарушений жилищного законодательства,
У С Т А Н О В И Л :
Заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным представления прокурора Курчатовского района г. Челябинска от Дата обезличена. об устранении нарушений жилищного законодательства.
В обоснование требований указал, что Дата обезличена года прокурором Курчатовского района г. Челябинска внесено представление генеральному директору ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» об устранении нарушений жилищного законодательства. Прокурор требует произвести перерасчет Карягиной О.Е. и другим гражданам, проживающим в общежитии по ... за период с Дата обезличена. по настоящее время, привлечь к дисциплинарной ответственности должностных лиц ЗАО «Обувная фабрика «Юничел», допустивших выявленные нарушения закона. О результатах рассмотрения представления и принятых мерах сообщить прокурору района.
Заявитель полагает представление прокурора незаконным и подлежащим отмене, поскольку здание общежития является собственностью ЗАО «Обувная фабрика «Юничел». Согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В соответствии с п. 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установленных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников помещений.
ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» избрана форма непосредственного управления зданием общежития. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» с лицами, оказывающими работы.
В связи с тем, что тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, установленные для государственного и муниципального жилья не обеспечивали компенсацию затрат собственника на содержание и ремонт общежития, на основании ст. 156 ЖК РФ для обеспечения содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, собственником здания - ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» были установлены тарифы, соответствующие размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными ЗАО «Обувная фабрика «Юничел» с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы: содержание и ремонт мусорпровода, уборка мест общего пользования, уборка придомовой территории.
Для осуществления этих видов работ были заключены трудовые договоры с работниками, выплачивалась заработная плата, в связи с чем фактические расходы предприятия превышали тарифы, установленные муниципальным органом и для компенсации разницы была утверждена калькуляция для оплаты нанимателями.
Прокурор необоснованно относит общежитие к специализированному жилищному фонду, поскольку жилые помещения в общежитии предоставляются на основании договора найма. Податель жалобы Карягина О.Е. также занимает жилое помещение в общежитии на основании договора найма. Фактически правоотношения изначально, возникшие на основе предоставления жилого помещения в общежитии, фактически трансформировались в правоотношения коммерческого найма.
Прокурор необоснованно ссылается на Примерное положение об общежитиях, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 г. № 328, поскольку положение принято в соответствии с ЖК РСФСР, утратившим силу.
Кроме того, общий срок исковой давности устанавливается 3 года, а прокурор просит произвести перерасчет за 5 лет.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои доводы в полном объеме на изложенных основаниях. Также пояснил суду, что в договорах с гражданам сверхнормативное начисление квартплаты не оговаривалось.
Прокурор возражал против удовлетворения заявления, поддержав позицию, изложенную в представлении прокурора Курчатовского района от Дата обезличена.
Пояснил, что начисления за оказанные услуги: содержание и ремонт мусоропровода, уборка мест общего пользования, уборка придомовой территории превышают нормативы, установленные Постановлением Челябинской городской Думы. Вместе с тем ЗАО «Обувная фирма «Юничел» имеет право произвести перерасчет квартплаты за последние три года, что также отражено в письменном ответе прокурора Курчатовского района на обращение директора ЗАО «Обувная фирма «Юничел» от Дата обезличена.
В обоснование своей правовой позиции о том, что собственник общежития не имеет права при начислении квартплаты превышать установленные тарифы прокурор сослался на следующие нормы. Жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд -совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам жилищного законодательства жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Ст. 154 Жилищного кодекса РФ закреплена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, которая включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 156 ЖК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в много квартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Ст. 156 ЖК РФ определен размер двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ: платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
На основании ч. 3 ст. 56 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
П. 32 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства от Дата обезличенаг. Номер обезличен, предусмотрено, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
Ссылка на ст. 39 ЖК РФ и п. 32 Правил является не обоснованной, т.к.. собственником помещений по ... «Б» является ЗАО «Обувная фирма «Юничел», общего собрания собственников помещений не проводилось, непосредственный способ управления многоквартирным домом не избирался.
Кроме того, по договорам найма жилых помещений в указанном общежитии проживают наниматели, которые не являются собственниками занимаемых ими помещений. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. К способам управления многоквартирным домом отнесено в том числе и непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Однако согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен главой 6 ЖК РФ. Однако, в ходе проверки по жалобе Карягиной О.Е. ЗАО «Обувная фирма «Юничел» доказательств выбора непосредственного способа управления зданием общежития не представлено. Указанные доказательства к заявлению об оспаривании решения должностного лица также не приложены, что в свою очередь свидетельствует об их отсутствии. На основании чего сделан вывод о выборе непосредственного способа управления здания общежития остается не понятным.
Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд -совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В данном случае отдельная категории граждан определена кругом лиц, заключивших договор найма жилых помещений с ЗАО «Обувная фирма «Юничел». Ссылка на отнесение общежития к жилищному фонду коммерческого использования является не обоснованной, т.к. в процессе проверки по жалобе Карягиной О.Е. в прокуратуру района представлен договор найма жилого помещения. Согласно объяснения Карягиной О.Е., она занимает жилое помещение в общежитии па основании договора найма жилого помещения от Дата обезличенаг. до настоящего времени, при этом жилое помещение ей было предоставлено в связи с тем что ранее заявитель состояла в трудовых отношениях с ЗАО «Обувная фирма «Юничел» (объяснение Карягиной О.Е. л. 14 НП 240ж-2010г.). Ссылка на определение областного суда от Дата обезличенаг. по делу Номер обезличен является не обоснованной, т.к. ст. 5 ЖК РФ определены составляющие жилищного законодательства. Указанный перечень является исчерпывающим, и не предусматривает судебного прецедента.
П. 9 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от Дата обезличенаг. Номер обезличен, предусмотрено, что плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитии, производится по установленным ставкам и тарифам. В указанной части Положение действует до настоящего времени, не признавалось утратившим силу, Положение применяется в части, не противоречащей действующему законодательству. Ссылка на п. 9 Положения не нарушает право частной собственности ЗАО «Обувная фирма «Юничел».
Карягина О.Е. пояснила суду, что проживает в общежитии с 2000 года по ордеру, заселилась как работник фабрики. В настоящее время, с фабрики уволилась, продолжает проживать в общежитии на основании договора найма. В договоре найма сведений о превышении тарифов не содержится, и повышенные тарифы она не оплачивает. С марта 2010 года после вмешательства прокуратуры начисления по графе «сверх норматива» из платежных квитанции исчезли.
Суд, выслушав заявителя и заинтересованных лиц, пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению.
В ходе рассмотрения дела установлено, что в ходе проверки, проведенной прокуратурой района по жалобе Карягинои О.Е. (240ж-2010) в период с Дата обезличенаг. по Дата обезличенаг. было установлено, что общежитие по ... принадлежит юридическому лицу ЗАО «Обувная фирма «Юничел» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от Дата обезличенаг.
В связи с тем, что общежитие принадлежит ЗАО «Обувная фирма «Юничел» на праве собственности, лицам, проживающим в общежитии на основании договоров найма жилых помещений, производятся начисления платы и оказанные услуги то есть по содержанию и ремонту мусоропровода, отоплению, горячему и холодному водоснабжению, радио, уборке мест общего пользования и придомовой территории, обслуживанию и ремонту лифтов, электрической 'энергии, за содержание и ремонт жилищного фонда, включая капитальный ремонт, а также сверхнормативные затраты.
Так, ЗАО «Обувная фирма «Юничел» в период с апреля по июль 2005г. гражданам, проживающим в указанном общежитии произведены начисления за содержание и ремонт мусоропровода по тарифу 19,93 руб., на основании фактических затрат предприятия. В период с сентября 2002г. по март 2005г. начисления производились на основании Постановления Главы г.Челябинска «Тарифы на оплату жилья в месяц»: от 28.02.2002г. № 233-п, от 30.01.2003г. № 1 12-п, от 25.03.2004г. № 461-п.
В период с августа 2005г. по настоящее время при начислении за содержание и ремонт мусоропровода предприятие руководствовалось Постановлением Главы г.Челябинска от 08.04.2005г. № 505-п «О тарифах на оплату жилья», Решениями Городской Думы: от 09.02.2006г. № 10/5, от 28.1120006г. № 17/4, от 18.12.2007г. № 28/8 «О плате за жилое помещение в г.Челябинске», от 15.12.2009г. № 9/11 «О плате за жилое помещение для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда г.Челябинска».
Таким образом, начисления, произведенные гражданам, проживающим в общежитии за содержание и ремонт мусоропровода, по тарифу 19,93 руб. в период с апреля по июль 2005г., в 4 раза превышают тарифы на оплату жилья, установленные по г.Челябинску.
Аналогичным образом, на основании фактических затрат предприятия, произведены начисления за уборку мест общего пользования в период с апреля по июль 2005г. по тарифу 24,95 руб., тогда как Постановлением Главы (.Челябинска от 25.03.2004г. № 461-п с апреля по март 2005г. тариф установлен в размере - 4,21 руб., Постановлением Главы г.Челябинска от 08.04.2005г. № 505-п с августа 2005г.по январь 2006г. установлен тариф в размере 5,27 руб. Т.е. тарифы, по которым произведены начисления гражданам, проживающим в общежитии, превышены в 5 раз.
В период с апреля по июль 2005г. ЗАО «Обувная фирма «Юничел», на основании фактических затрат предприятия, произведены начисления гражданам, проживающим в общежитии по ... за уборку придомовой территории по тарифу 18,9 руб. Однако, постановлением Главы г.Челябинска от 25.03.2005г. № 461-п в указанный период установлен тариф - 8,72 руб., Постановлением Главы г.Челябинска от 08.04.2005г. № 505-п установлен тариф - 10,92 руб. Т.е. тарифы, по которым произведены начисления гражданам, проживающим в общежитии, превышены в 2 раза.
Таким образом, начисления за оказанные услуги превышают нормативы, установленные постановлениями Челябинской городской Думы.
Кроме того, ЗАО «Обувная фирма «Юничел» при начислении гражданам, проживающим в общежитии по вышеуказанному адресу применяются тарифы за сверхнормативные затраты по оказанию услуг.
В прокуратуру района представлен сводный расчет сверхнормативных затрат, согласно которому разница между тарифами, установленными за оказанные услуги Постановлениями Главы г.Челябинска и фактическими затратами предприятия составляет от 1,1 раза до 2,4 раза.
Так, на основании расчета стоимости услуг, предоставляемых сверхнорматива по общежитию Номер обезличен по ..., с Дата обезличенаг. установлена плата за предоставляемые сверхнормативные услуги в размере 83 % от расчетной цены 7,04 в сумме 5,84 руб. за 1 кв.м. площади. Указанный расчет утвержден генеральным директором ЗАО «Обувная фирма «Юничел» Денисенко B.C.
На основании калькуляций по содержанию мусоропровода, уборке мест общего пользования и уборке придомовой территории фактические затраты соответственно составляют: 8,11 руб., 10,81 руб., 12,16 руб. Превышение фактических затрат над тарифами, установленными в г.Челябинске составляет ежемесячно на одного человека 9,02 руб. Эти затраты включены в калькуляцию на содержание жилого фонда в сумме 3 292,3 руб.(9.02 руб. х 365 чел.) в месяц, в год сумма составляет 39 522 руб. По фактической калькуляции затраты по содержанию жилого фонда на 1 кв.м. составляют 12,02 руб., тогда как по тарифам г. Челябинска - 4,98 руб. Превышение затрат на содержание жилого фонда над тарифами г.Челябинска составляет 7,04 руб. за 1 кв.м.
Аналогичным образом ЗАО «Обувная фирма «Юничел» произведен расчет сверхнормативных затрат по оказанию услуг с Дата обезличенаг.
В период с апреля по июль 2005г. ЗАО «Обувная фирма «Юничел» применялись тарифы на оказанные услуги сверх установленных тарифов, а именно: сверхустановленного тарифа на содержание и ремонт мусоропровода в размере 5,87 руб., на уборку мест общего пользования в размере 5,27 руб., на уборку придомовой территории в размере 10,92 руб. по Постановлению Главы г.Челябинска от 08.04.2005г. № 505-п.
Факт начисления квартплаты с применение ставок сверх установленного тарифа не оспаривается представителем ЗАО Обувная фабрика «Юничел», представлены расчеты в обоснование повышенного начисления квартплаты непосредственными расходами на оплату труда лиц, занимающихся уборкой придомовой территории, вывозом мусора, содержание и ремонт мусоропровода.
В обоснование своей позиции стороны ссылаются на нормы ЖК РФ. Суд полагает, что прокурор ошибочно применяет нормы ЖК РФ к правоотношениям, сложившимся между жильцами общежития и его собственником.
Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.
В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд -совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам жилищного законодательства жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.
Если жилое помещение представленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Переход права собственности на общежитие к акционерному обществу свидетельствует о том, что правоотношения сторон изначально, возникшие на основании предоставления жилого помещения в общежитии фактически трансформировались в правоотношения, возникшие на основе договора коммерческого найма.
Согласно ст. 682 ГК РФ Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно Письму от 6 марта 2009 г. N 6175-АД/14 Министерства регионального развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 16 части 1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Порядок расчета и внесения платы за жилое помещение урегулирован в части 1 статьи 37, части 2 статьи 39, разделе VII Кодекса, а также в пункте 17 и разделе III Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила). Регулирование порядка расчета и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления Кодекса (в частности, статьями 13, 14, 153 - 158) не предусмотрено.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления поселений в составе муниципальных районов и городских округов (далее - органы местного самоуправления) для нанимателей по договорам социального найма и договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и муниципального жилищного фонда (часть 3 статьи 156 Кодекса и статьи 14 и 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей необходимо устанавливать дифференцированно для каждого многоквартирного дома соразмерно плате собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей не может быть больше, чем размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений по решению их общего собрания в многоквартирном доме в соответствии с частями 7 и 8 статьи 156, статьями 162 и 164 Кодекса, пунктами 34 и 36 Правил.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен соответствовать установленным предельным минимальным и (или) максимальным индексам (часть 1 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 184-ФЗ)).
В соответствии со ст. 246 ГПК РФ При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.
Поскольку в данном случае в договорах социального найма, заключенных с жильцами общежития, как пояснил суду представитель заявителя и подтвердила Карягина О.Е., сверхнормативные начисления не оговаривались, одностороннее увеличение городских тарифов со стороны собственника общежития ЗАО обувная фабрика «Юничел» следует признать незаконным, в связи с чем представление прокурора является обоснованным.
Поскольку последствия пропуска срока исковой давности применяется лишь по заявлению стороны в процессе, требование о перерасчете за последние пять лет на момент вынесения представления является законным.
Кроме того, после письменного обращения к прокурору директора ЗАО фабрика обуви «Юничел» о несогласии с периодом перерасчета, прокурор уведомил его о том, что тот вправе произвести перерасчет в соответствии с законодательством РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193, 194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявления директора ЗАО «Обувная фирма «Юничел» Денисенко Владимира Степановича о признании незаконным представления прокурора Курчатовского района г. Челябинска от Дата обезличена. об устранении нарушений жилищного законодательства, отказать.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Челябинский областной суд в течение 10 дней, со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: Е.В. Воробьев