Дело № 2-2349/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 сентября 2010 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе
Председательствующего судьи И.П.Шалиевой
при секретаре Н.Ю.Еремченко
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Патрушевой Нине Ивановне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, обременение отсутствующим, недействительной государственной регистрации права,
У С Т А Н О В И Л :
Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом») обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Патрушевой Н.И., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, окончательно сформулировав требования, окончательно сформулировав требования, просила суд признать недействительным договор Номер обезличенА участия в долевом строительстве жилого дома от Дата обезличена года, о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата обезличенаг. Номер обезличенА, подтвержденной записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Номер обезличен от Дата обезличенаг., о признании обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения – квартиры Номер обезличен, состоящей из одной жилой комнаты на 8 этаже, общей проектной площадью 40,21 кв.м. по строительному адресу ... по ... в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним л.д.191-195)
Требования обоснованы тем, что Дата обезличенаг. между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» был заключен инвестиционный договор Номер обезличен реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) Номер обезличен (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ..., ...), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и (или) собственности, ориентировочной проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м. ориентировочной общей проектной площадью для жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном ... - ... - ... – ул.... Курчатовского района г. Челябинска ориентировочной площадью земельных участках 0,44 га. По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде 100% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными жилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв.м. с минимальным объемом внутренних разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместился объект. Общая сумма финансирования дома составила 120 176 602,91 руб. Для привлечения денежных средств на строительство объекта по инвестиционному договору, НО ЖСК «Дом» были заключены с физическими и юридическими лицами (пайщиками) ряд договоров. На отношения между ЖСК –Инвестором и ответчиком ООО СХК «Родничок» как на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью осуществляемой в форме капитальных вложений, распространяются положения ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». На результаты инвестиционной деятельности на основании указанных норм права в силу условий заключенного инвестиционного договора возникают имущественные права у НО «ЖСК Дом». Однако, помимо их воли ООО СХК «Родничок» распорядилось правами на получение квартир в строящемся доме Номер обезличен»А» по ... в г. Челябинске. Дата обезличенаг. ООО СХК «Родничок» и Патрушевой Н.И. был заключен договор Номер обезличенА участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ООО СХК «Родничок» передает дольщику жилое помещение однокомнатную квартиру Номер обезличен, расположенную на 8 этаже обще проектной площадью 40,21 кв.м. в этом доме, а дольщик принял обязательства уплатить денежные средства в размере 1290000 руб. в качестве цены и принять в собственность квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не распространяется на отношения юридических и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству созданных объектов недвижимости. ООО «СХК Родничок» не вправе было привлекать денежные средства Патрушевой Н.И. для строительства (создания) многоквартирного дома» Номер обезличенА по ... в г. Челябинске при наличии правоотношений по реализации инвестиционного проекта, и заключать договора участия в долевом строительстве, поскольку совершая какие-либо сделки по распоряжению жилой площадью без согласия истца, ООО СХК «Родничок» нарушает права ЖСК-Инвестора. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Челябинской области Дата обезличенаг. Государственная регистрация является единственны доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке. Наличие обременения в виде записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом и земельный участок, на котором разместился данный дом, как на инвестиционный объект нарушает имущественные права истца, вытекающие из п.3.1., 5.1.7. инвестиционного договора Номер обезличен от Дата обезличенаг.
Определением суда Дата обезличенаг. прекращено производство по делу по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в части признания недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома от Дата обезличенаг. Номер обезличен подтвержденной записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличенаг.
В судебном заседании представитель истца Бердюгина Е.К. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что НО ЖСК «Дом» в период осуществления функций застройщика первого этапа реализации инвестиционного проекта, связанного с получением разрешительной документации на объект, произвел финансирование по письмам застройщика, а также произвел оплату посредством взаимозачетов, исполнение обязательств застройщика перед третьими лицами на общую сумму 120 176 602,91 руб. До настоящего времени объем инвестиций сторонами не согласован, застройщиком не предъявлялись инвестору фактически понесенные расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта. На момент окончания первого этапа работ – январь 2009г. – предоставленная сумма инвестиций полностью обеспечивала выполнение нормального хода работ застройщика, связанного с оформлением всей разрешительной документации на осуществление строительства жилого дома. Сведения о сроках начала и окончания второго этапа, связанного с осуществлением строительных работ, а также проектно-сметная документация на объект застройщиком не были представлены инвестору, из содержания которой последний имел возможность определить объем вложений необходимых для реализации инвестиционного проекта. До настоящего времени инвестор произвел инвестирование около 60% объекта, при этом заключенный договор не обязывает сторону осуществлять инвестирования в размере необходимом для создания конкретного объекта (квартиры). В дальнейшем у инвестора отсутствовала возможность исполнения надлежащим образом обязательств по договору по причине наличия привлекаемых застройщиком средств помимо воли инвестора посредством заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Условия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок его действия. До настоящего времени инвестиционная деятельность не завершена, вследствие чего инвестиционный договор не исполнен в полном объеме, однако застройщик самостоятельно распорядился правом на вышеуказанную квартиру, заключив договор долевого участия в строительстве жилого дома. Удовлетворение заявленных требований восстановит первоначально положение инвестора, позволяющее исполнения обязательства перед застройщиком, а также реализацию права на получение результатов инвестиционной деятельности в объеме, установленном договором. Не включение ООО СХК «Родничок» в проектную декларацию сведений о кредиторской задолженности, о количестве квартир, подлежащих передаче участникам долевого строительства, равно как включение всех квартир в информацию об объекте долевого строительства, не включение информации об иных договорах и сделках. В частности об инвестиционном договоре, на основании которых привлекались денежные средства на строительство многоквартирного дома, могло иметь цель введение в заблуждение участников долевого строительства. В настоящее время инвестиционный договор не исполнен, незавершенное строительство объекта является общей долевой собственностью ЖСК-инвестора и заказчика, право пользование, владения и распоряжение возможно по соглашению участников долевой собственности. Квартира является частью инвестиционного объекта, заказчик без согласия инвестора распорядился данной квартирой. ЖСК-инвестор не давал согласие на привлечение денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу по договору своих прав на осуществление капитальные вложения и на их результата третьим лицам. л.д.185-190 т.2 – дополнительные пояснения)
Представители истца Шамин А.А., Довгань С.А. поддержали позицию представителя Бердюгиной Е.К.
Представитель ООО СХК «Родничок» Зуева Е.В. иск не признала, пояснив суду, что ООО CХК «Родничок» имеет на праве собственности земельный участок площадью 663 кв.м., на праве аренды земельный участок площадью 3029 кв.м., разрешение на строительство Номер обезличенг от Дата обезличенаг., опубликованную в порядке предусмотренном законом проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона №214-ФЗ имеют право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. Заключенный договор Номер обезличен от Дата обезличенаг. с Патрушевой Н.И. соответствует требованиям п.1 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ, заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Ни статьи 6,8 Закона №39-ФЗ, ни инвестиционный договор Номер обезличен реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от Дата обезличенаг. запрета на заключение ООО CХК «Родничок» договоров участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами не содержит. Кроме того, инвестиционный договор, наделяя их функциями заказчика, наделяет и функциями и правами инвестора как субъекта инвестиционного договора. Ни закон №39-ФЗ, ни инвестиционный договор не содержит ограничений по способу привлечения инвестиций, то есть не ограничивают инвесторов в определении посредством какого договора инвесторы вправе привлекать инвестиции, вкладываемые в рамках инвестиционного договора в строительство жилого дома Номер обезличен. Сравнительный анализ характеристик жилого дома, являющегося объектом инвестирования по инвестиционному договору и фактически построенного жилого дома, согласно проектно-сметной документации и проектной декларации позволяет сделать вывод о том, что это два абсолютно разных и не соответствующих друг другу объекта. Истец заявляет о своих общих абстрактных правах на объект, которого фактически не существует в натуре и который фактически не может быть построен, в связи с чем, у истца не может возникнуть каких-либо имущественных прав на конкретный объект недвижимости. Истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора. Представленные истцом документы не дают ответа в какой части, процентном соотношении, твердой денежной сумме или иным образом НО ЖСК «Дом» исполнила принятые на себя обязательства по инвестиционному договору, и соответственно на какую часть объекта истец вправе претендовать. Акт сверки взаиморасчетов по инвестиционному договору как в целом, так и в части не оформлялся. Акт об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по инвестиционному договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечнем индивидуально-определенного имущества (квартир и нежилых помещений) в доме Номер обезличен по ..., подлежащего передаче истцу, между ним и ООО СХК «Родничок» также не оформлялся. Размер инвестиций, осуществляемый НО ЖСК «Дом» в рамках инвестиционного договора, составит 34 251 567,56 руб., содержащие в то числе затраты заказчика-застройщика, что составляет только 16% от объема фактически произведенных затрат размером в 208 224 275, 13 руб., и только 11% от объема планируемых затрат ориентировочным размером примерно 300 886 367,02 руб. Инвестиционный договор не содержит условий и порядка определения части результата инвестиционной деятельности, на который вправе претендовать истец при частичном инвестировании со своей стороны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих однозначно установить факт внесения ими инвестиционного взноса на строительство конкретной квартиры Номер обезличен. Условия инвестиционного договора устанавливают прямую зависимость возникновения права на 100% результат от наличия фактического 100% инвестирования. ООО СХК «Родничок» заключая с Патрушевой Н.И. оспариваемый договор участия в долевом строительстве жилого дома никаких прав истца не нарушило по причине отсутствия прав истца как таковых. Ими предпринимались меры по согласованию с НО ЖСК «Дом» объема капитальных вложений (инвестиций) подлежащих осуществлению НО ЖСК «Дом» в сроки и в порядке их осуществления При наличии ненадлежащего исполнения истцом своего обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора, и при отсутствии информирования со стороны НО ЖСК «Дом» о наличии заключенных ею с третьими лицами каких-либо договоров предметом которых является передача этим третьим лицам квартир в жилом доме Номер обезличен по ..., ими было направлено уведомление Дата обезличенаг. о расторжении инвестиционного договора. л.д.104-114 т.2 - возражения)
Ответчик Патрушева Н.И. в суд не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.
Представитель ответчика Патрушева А.В. иск не признала, пояснив суду, что указанный договор был заключен в рамках Федерального Закона Номер обезличенФЗ. На момент заключения договора у застройщика имелась вся необходимая документация, проектная декларация на строительство жилого дома, правоустанавливающие документы на земельный участок, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, которые отражены в договоре. Определен объект подлежащий передаче, определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты гарантийный срок на объект долевого строительства. В рамках договора полностью выполнены обязательства по финансированию строительства объекта договора строительства л.д.46 т.2 – возражения)
Третье лицо Ярмола А.В. считал заявленные требования обоснованными, пояснив суду, что по договору уступки пая он Дата обезличенаг. приобрел пай у Давыдова, оплатил его, уведомил НО ЖСК «Дом» о приобретения пая, вступил в члены кооператива, оплатил членский взнос 10000 руб.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, надлежащим образом извещен.
Третьи лица Тулупов О.Ю., Давыдов П.В., представитель ООО Стройпромком» в суд не явились, надлежащим образом извещены.
Заслушав указанных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными.
Как следует из материалов дела, Дата обезличена года между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор Номер обезличен, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) Номер обезличен ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ..., ...), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном ... – ...- ... – ул. ... Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га. Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в 200 000 000 рублей, из расчета 9 660,66 кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении Номер обезличен к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается 10 % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт 2.2. договора) л.д.32-36 т.1)
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома Номер обезличен, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта ( п.3.2.2).
Согласно п.3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п.3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( п.3.5).
Стороны в разделе 4 договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.
В силу п.51.1. договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п.5.2 договора Номер обезличен ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик ( ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон. ( т.1л.д. 32-36 – договор,л.д. 35 об.с.- 36 – приложение Номер обезличен).
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. от Дата обезличенаг. подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию ... на ... (л.д.37 т.1)
Нежилое здание (детские ясли Номер обезличен в полуразрушенном состоянии) площадью застройки 554, 6 кв.м., находящиеся в ... по ... г. Челябинска, земельный участок площадью 663 кв.м. ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» л.д. 116-114, том 2).
Распоряжением главы г. Челябинска Номер обезличенд от Дата обезличена года ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. Номер обезличенНомер обезличен, 38 «а», 39 «а»), на земельном участке, находящемся в собственности по ... в Курчатовском районе г. Челябинска (л.д. 120, том 2).
Дата обезличена года ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор УЗ Номер обезличен аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью 3 209 кв.м., расположенный в квартале, ограниченном ..., ..., ..., ... в Курчатовском районе г. Челябинска для проектирования и строительства жилых домов ( стр. Номер обезличен на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения (л.д. 121-125, том 2).
Дополнительным соглашением Номер обезличен от 02.02. 2010 года срок действия договора УЗ Номер обезличен аренды земли г. Челябинска, продлен до Дата обезличена года (л.д. 127-129, том 2).
ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство Номер обезличен объекта капитального строительства жилого дома Номер обезличен (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения л.д.126 т.2)
НО ЖСК «Дом» во исполнения обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта, что подтверждается представленными в материалы дела письмами истца, платежными поручениями, актами приема-передачи векселей, актами о взаимозачетах (л.д.38-179 т.1)
Согласно ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Дата обезличена года между ООО СХК «Родничок» (Застройщик) и Патрушева Н.И. (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: ... по ... в Курчатовском районе г. Челябинска и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства – жилое помещение, однокомнатную квартиру Номер обезличен, расположенную на 8 этаже общей проектной площадью 40,21 кв.м. в этом доме Участнику л.д.238-245, том 1). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области (л.д. 245 т.1,л.д.14-43 т.2).
Истцом оспаривается указанная сделка по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст. 6,8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Полагая невозможным исполнение ООО СХК «Родничок» обязательства по передаче 100% ориентировочной обще проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв.м., НО ЖСК «Дом» обратился в суд с настоящим иском о признании вышеуказанного договора недействительным.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица, инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ. Инвесторами могут быть физические, юридические лица, создаваемые на основе договоров о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физически и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, при этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Исходя из текста пункта 5.2.1 инвестиционного договора Номер обезличен реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) Номер обезличен ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ..., ...), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном ... – ...- ... – ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га. в размере 100% установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме 200 000 000 руб., из расчета 9 660,66 кв.м., которые получит инвестор согласно перечню в Приложении Номер обезличен к договору.
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.
Их материалов дела не усматривается о финансировании истцом в размере 100% инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.
В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).
В материалы дела представлены платежные документы, согласно которым видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному договору Номер обезличен – 38 от Дата обезличена года (л.д.38-179, том 1 ), и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче квартиры 133 в собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче квартиры Номер обезличен между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, из представленных платежных и иных документов невозможно установить за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором Номер обезличен – 38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от Дата обезличена года.
Обязательства по передачи истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере 100% не осуществлено, в связи, с чем не имеется оснований полагать о наступлении права у истца ( отсутствие правовых оснований), в том числе, после ввода в эксплуатацию всего комплекса требования исполнения обязательств по инвестиционному контракту ООО СХК «Родничок» по передаче в собственность инвестора жилого дома как единого объекта гражданских прав.
В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных прав.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Действиями ответчиков законные права и интересы истца не нарушены, так как у НО ЖСК «Дом» не возникло права ни на спорный объект недвижимости квартиру Номер обезличен, ни на инвестиционный объект.
Действия ответчиков при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома не противоречат требованиям ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предусматривающей равные права инвесторов на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии ГК РФ; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных средств и привлеченных средств других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Исходя из норм ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в результате исполнения инвестиционного договора до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Кроме того, при заключении вышеуказанного договора участия в долевом строительстве требования статей 3 и 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО СХК «Родничок» не нарушены, так как у застройщика ООО CХК «Родничок» имелось разрешение на строительство жилого дома опубликованная проектная декларация л.д.18-183 т.1), зарегистрированное право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома (л.д.115 т.2)
Договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, в договоре определены объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Пунктом 5 ст. 4 вышеуказанного Федерального Закона предусмотрено, что при отсутствии условий, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительными договора Номер обезличен участия в долевом строительстве жилого дома от Дата обезличена года.
В удовлетворении требований истца НО ЖСК «Дом» следует отказать.
В соответствии со п. 3.2.2., п.3.4. инвестиционного договора у истца возникает право требования при 100% финансировании инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта к ООО CКХ «Родничок» о передаче в собственность конкретного имущества по итогам реализации договора. В случае невозможности исполнения ООО СХК «Родничок» обязательств по передаче объекта инвестиционной деятельности, по передачи объекта инвестиционной деятельности в натуре, истец вправе требовать взыскание убытков с ответчика на момент сдачи дома в эксплуатацию.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Патрушевой Нине Ивановне о признании недействительным договора Номер обезличен участия в долевом строительстве жилого дома от Дата обезличена года, о признании обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения – квартиры Номер обезличен, состоящей из одной жилой комнаты на 8 этаже, общей проектной площадью 40,21 кв.м. по строительному адресу ...А по ... в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий судья И.П.Шалиева