№ 2-1577/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2010 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Лаврова В.Г.,
при секретаре Еремченко Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петренко Владимира Дмитриевича, Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСтрой» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве,-
установил:
Петренко В.Д., НО ЖСК «Дом» обратились в суд с иском к ООО СХК «Родничок», ООО «УралМонтажСтрой», в котором после уточнений просили признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенный между ответчиками по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст. 6, 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст. 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Также просят по основаниям ст.ст. 2, 17, 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признать отсутствующими обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры Номер обезличен, состоящей из одной жилой комнаты на 9 этаже, общей проектной площадью 40,21 кв.м. по строительному адресу ... по ... в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1,л.д. 8-12; т. 2,л.д. 56-58, 138-139, 242).
В обоснование иска указали, что Дата обезличена года между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» заключен инвестиционный договор Номер обезличен, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого многоквартирного дома по ... Номер обезличен (стр.) (окончательно Номер обезличен По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде 100% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома. В перечень имущества, в том числе включена квартира Номер обезличен, выступающая предметом заключенного НО ЖСК «Дом» с ИП Штурбабиной С.П. договора о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, право требования по которому последняя уступила Петренко В.Д.
Однако ООО СХК «Родничок» самовольно распорядился указанной квартирой, передав ее по договору участия в долевом строительстве ООО «УралМонтажСтрой».
В судебном заседании Петренко В.Д., представители НО ЖСК «Дом» Шамин А.А. (председатель правления кооператива, т. 1,л.д. 122), Бердюгина Е.К. (по доверенности, т. 2,л.д. 130) на иске настаивали, заявленные ранее исковые требования к Управлению Росреестра по Челябинской области не поддержали.
Представитель ООО СХК «Родничок» Зуева Е.В. (по доверенности, т. 2,л.д. 48) в судебном заседании иск не признала, представила письменные возражения (т. 2,л.д. 218-229), в соответствии с которыми в удовлетворении иска просила отказать, поскольку ООО СХК «Родничок» имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, доводы истцов о недействительности договора участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «УралМонтажСтрой» не основаны на законе, НО ЖСК «Дом» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по инвестированию денежных средств по договору Номер обезличен от Дата обезличена года.
Представитель ООО «УралМонтажСтрой» Селиверстов В.В. (по доверенности, т. 2,л.д. 47) в судебном заседании иск не признал, представил письменные возражения (т. 2,л.д. 44-46, 127-129, 230-232), в соответствии с которыми в удовлетворении иска просил отказать, поскольку НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» не согласован предмет инвестиционного договора.
Представитель третьих лиц ООО «Строительные технологии», ИП Штурбабиной С.П. в судебное заседание не явился, извещен (т. 2,л.д. 233, 234, 248).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд не явился, извещался.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена года между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» (ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор Номер обезличен, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) Номер обезличен (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ..., ...), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном ... – ...- ... – ул. ... Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га (т. 1,л.д. 16-27)
Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в 200 000 000 рублей, из расчета 9660,66 кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении Номер обезличен к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается 10 % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций (пункт 2.2. договора).
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома Номер обезличен, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта (п. 3.2.2).
Согласно п. 3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает своевременное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п. 3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5).
Работы по инвестиционному договору проводятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом до декабря 2007 года (п. 4.3).
В силу п. 5.1.1. договора заказчик обязуется получить правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка, оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление Главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п. 5.2.1 договора Номер обезличен ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема - передачи объект (п. 5.1.7).
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом как единый объект гражданских прав.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг. от Дата обезличенаг. подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию ... на ... ... (т. 1,л.д. 28).
В соответствии с договором 42ст/578 от Дата обезличена года, дополнительным соглашением к нему Номер обезличен от Дата обезличена года и договором Номер обезличен,39 от Дата обезличена года НО ЖСК «Дом» передала ИП Штурбабиной С.П., как возврат целевого паевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде однокомнатной квартиры 64 (стр.) в ... «а» по ... в г. Челябинске, общей проектной площадью 40,21 кв.м (т. 1,л.д. 29-46).
Договором Номер обезличен от Дата обезличена года ИП Штурбабина С.П. уступила Петренко В.Д. свой пай в виде вышеуказанной квартиры (т. 1,л.д. 47-51).
Из объяснений представителей ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» следует, что обязательство по финансированию реализации инвестиционного проекта в размере 100 % установленного объема инвестиций по договору Номер обезличен со стороны НО ЖСК «Дом» не исполнено.
Доказательств завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат.
В силу ст.ст. 1, 4, 6, 8 ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
Кроме того, согласно ст. 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Таким образом, до момента приемки ... (стр.) по ... в г. Челябинске в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и указанный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
Также установлено, что нежилое здание (детские ясли в полуразрушенном состоянии) площадью застройки 554, 6 кв.м., по адресу г. Челябинск, ..., земельный участок площадью 663 кв.м. (земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (т. 2,л.д. 84-85).
ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок площадью 0,3029 га в аренду для строительства жилых домов (стр. Номер обезличен сроком до Дата обезличена года (распоряжение Главы г. Челябинска Номер обезличенд от Дата обезличена года, договор УЗ Номер обезличен аренды земли г. Челябинска от Дата обезличена года, дополнительное соглашение Номер обезличен от Дата обезличена года; т. 2,л.д. 177-185).
Дата обезличена года ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство Номер обезличен объекта капитального строительства жилого дома Номер обезличен (стр.) (т. 2,л.д. 186).
Имеется проектная декларация (т. 3,л.д. 108-115).
Дата обезличена года ООО СХК «Родничок» (застройщик) заключило с ООО «УралМонтажСтрой» (участником) договор Номер обезличен участия в долевом строительстве жилого дома, по которому застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Номер обезличен (стр.) по ... в г.Челябинск передать в собственность участника однокомнатную квартиру Номер обезличен (стр.), общей проектной площадью – 40,21 кв.м (т. 1,л.д. 130-134).
Договор зарегистрирован в ЕГРП (т. 1,л.д. 57-59-выписка на Дата обезличенаг., штамп на договоре, т. 1,л.д. 132 оборот).
В соответствии со ст.ст. 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключенный между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» инвестиционный договор Номер обезличен запрета для заказчика-застройщика на привлечение других инвесторов и дольщиков не содержит.
Кроме того, в тексте инвестиционного договора отсутствуют условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору.
Из вышесказанного, с учетом ст. 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», следует, что, не исполнив в полном объеме условие инвестиционного договора о стопроцентной оплате, ЖСК-инвестор, тем самым, не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности и не имеется оснований полагать о наступлении права у НО ЖСК «Дом», в том числе, после ввода в объекта в эксплуатацию, по получению в собственность жилого дома как единого объекта гражданских прав.
Таким образом, поскольку ООО СХК «Родничок» обладал правом на заключение договора участия в долевом строительстве, результат инвестиционной деятельности не достигнут, НО ЖСК «Дом» произвел финансирование строительства объекта не в полном объеме, инвестиционным договором не определен порядок передачи квартир при частичном исполнении обязательств инвестором, суд не находит оснований для признания договора Номер обезличен от Дата обезличена года не соответствующим требованиям ст.ст. 6, 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст.ст. 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Поскольку договор Номер обезличен участия в долевом строительстве соответствует вышеупомянутым требованиям закона, то в части иска о признании его недействительным следует отказать.
Так как договор участия в долевом строительстве не признан недействительным, то необходимо отказать и в части иска о признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры Номер обезличен, в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
решил:
в удовлетворении иска Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Петренко Владимира Дмитриевича к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома Номер обезличен от Дата обезличена года, о признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры Номер обезличен, состоящей из одной жилой комнаты на 9 этаже, общей проектной площадью 40,21 кв.м. по строительному адресу ... по ... в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий