Дело № 2-2513/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 декабря 2010 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе
Председательствующего судьи И.П.Шалиевой
при секретаре Н.Ю.Еремченко
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Алмазовой Ольги Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», обществу с ограниченной ответственностью «Уралмонтажстрой», Обществу с ограниченной ответственностью «Завод крупнопанельного домостроения» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, договора уступки прав требования, обременение отсутствующим,
У С Т А Н О В И Л :
Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом»), Алмазова О.В. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» (далее ООО СХК «Родничок»), Обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСтрой», ООО «Завод КПД» окончательно сформулировав требования, просили суд признать недействительными договора №А участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования №А от ДД.ММ.ГГГГ, о признании обременения отсутствующим в отношении объекта долевого строительства, жилого помещения – <адрес>, состоящей из двух жилых комнат на 5 этаже, общей проектной площадью 63,97 кв.м. по строительному адресу <адрес> по <адрес> в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.212-216, 245-248 т.1)
Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» был заключен инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (4 секции) № (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и (или) собственности, ориентировочной проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м. ориентировочной общей проектной площадью для жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> - <адрес> - <адрес> – <адрес> Курчатовского района г. Челябинска ориентировочной площадью земельных участках 0,44 га. По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде 100% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными жилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв.м. с минимальным объемом внутренних разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместился объект. Сторонами было подписано приложение № к инвестиционному договору, определяющий перечень имущества, подлежащего передаче заказчиком ЖСК-Инвестору по окончанию строительства и приемки государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта, в том числе была включена квартира, расположенная в 2 секции на 5 этаже площадью 63,97 кв.м., выступающая предметом заключенного ЖСК с ИП Штурбабиной договора №,39 от 27.096.2007г. о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, право требования по которому ДД.ММ.ГГГГ пайщик по договору № уступил Алмазовой О.В. Алмазовой О.В. обязательства по заключенному договору с НО ЖСК «Дом» по внесению целевого паевого взноса исполнены в полном объеме, в связи с чем у нее возникло право собственности на вышеуказанную квартиру, после сдачи государственной комиссии многоквартирного жилого дома и его ввода в эксплуатацию. Общая сумма финансирования дома составила 120176 602,91 руб. Для привлечения денежных средств на строительство объекта по инвестиционному договору, НО ЖСК «Дом» были заключены с физическими и юридическими лицами (пайщиками) ряд договоров. На отношения между ЖСК –Инвестором и ответчиком ООО СХК «Родничок» как на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью осуществляемой в форме капитальных вложений, распространяются положения ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». На результаты инвестиционной деятельности на основании указанных норм права в силу условий заключенного инвестиционного договора возникают имущественные права у НО «ЖСК Дом». Однако, помимо их воли ООО СХК «Родничок» распорядилось правами на получение квартир в строящемся <адрес> по <адрес> в г. Челябинске. ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и ООО «Уралмонтажстрой» был заключен договор №А участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ООО СХК «Родничок» передает дольщику жилое помещение двухкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже обще проектной площадью 63,97 кв.м. в этом доме, а дольщик принял обязательства уплатить определенную сумму и принять в собственность квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не распространяется на отношения юридических и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству созданных объектов недвижимости. ООО «СХК Родничок» не вправе было привлекать денежные средства «Уралмонтажстрой» для строительства (создания) многоквартирного дома» №А по <адрес> в г. Челябинске при наличии правоотношений по реализации инвестиционного проекта, и заключать договора участия в долевом строительстве, поскольку совершая какие-либо сделки по распоряжению жилой площадью без согласия истца, ООО СХК «Родничок» нарушает права ЖСК-Инвестора. 7.082009г. между ООО «УралМонтажСтрой» и ООО «Завод КПД» был заключен договор уступки права требования вышеуказанной квартиры. Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключенный между «ООО СХК «Родничок» и ООО «УралМонтажСтрой» является ничтожной сделкой, в связи с чем у последнего отсутствует право требования к ООО СКХ «Родничок» передачи в собственность после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома объекта долевого строительства в виде квартиры, вследствие чего заключенный в последующем договор уступки права требования являются недействительными как не соответствующий закону. Наличие обременения в виде записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом и земельный участок на котором разместился данный дом как на инвестиционный объект нарушает имущественные права истца, вытекающие из п.3.1., 5.1.7. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца Бердюгина Е.К. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что НО ЖСК «Дом» в период осуществления функций застройщика первого этапа реализации инвестиционного проекта, связанного с получением разрешительной документации на объект, произвел финансирование по письмам застройщика, а также произвел оплату посредством взаимозачетов, исполнение обязательств застройщика перед третьими лицами на общую сумму 120176602,91 руб. До настоящего времени объем инвестиций сторонами не согласован, застройщиком не предъявлялись инвестору фактически понесенные расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта. До настоящего времени инвестор произвел инвестирования 60% объекта, при этом заключенный договор обязывает сторону осуществлять инвестирования в размере, необходимом для создания конкретного объекта (квартиры). В дальнейшем у инвестора отсутствовала возможность исполнения надлежащим образом обязательств по договору по причине наличия привлекаемых застройщиком средств помимо воли инвестора посредством заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Условия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок его действия. До настоящего времени инвестиционная деятельность не завершена, вследствие чего инвестиционный договор не исполнен в полном объеме, однако застройщик самостоятельно распорядился правом на вышеуказанную квартиру, заключив договор долевого участия в строительстве жилого дома. Удовлетворение заявленных требований восстановит первоначально положение инвестора, позволяющее исполнения обязательства перед застройщиком, а также реализацию права на получение результатов инвестиционной деятельности в объеме, установленном договором (л.д. 1-5 т.2 – дополнительные пояснения)
Истица Алмазова О.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
Представитель истицы Кунгурцева О.Л. поддержала позицию своей доверительницы.
Представитель ООО СХК «Родничок» Зуева Е.В. иск не признала, пояснив суду, что ООО CХК «Родничок» имеет на праве собственности земельный участок площадью 663 кв.м., на праве аренды земельный участок площадью 3029 кв.м., разрешение на строительство №г от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованную в порядке предусмотренном законом проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона №214-ФЗ имеют право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. Заключенный договор №А от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УралМотажстрой» соответствует требованиям п.1 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ, заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Статьи 6,8 Закона №39-ФЗ, ни инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ запрета на заключение ООО CХК «Родничок» договоров участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами не содержит. Кроме того, инвестиционный договор наделяя их функциями заказчика, наделяет и функциями и правами инвестора как субъекта инвестиционного договора. Ни закон №39-ФЗ, ни инвестиционный договор не содержит ограничений по способу привлечения инвестиций, то есть не ограничивают инвесторов в определении посредством какого договора инвесторы вправе привлекать инвестиции, вкладываемые в рамках инвестиционного договора в строительство жилого <адрес>. Сравнительный анализ характеристик жилого дома, являющегося объектом инвестирования по инвестиционному договору и фактически построенного жилого дома, согласно проектно-сметной документации и проектной декларации позволяет сделать вывод о том, что это два абсолютно разных и не соответствующих друг другу объекта. Истец заявляет о своих общих абстрактных правах на объект, которого фактически не существует в натуре и который фактически не может быть построен, в связи с чем, у истца не может возникнуть каких-либо имущественных прав на конкретный объект недвижимости. Истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора. Представленные истцом документы не дают ответа в какой части, процентном соотношении, твердой денежной сумме или иным образом НО ЖСК «Дом» исполнила принятые на себя обязательства по инвестиционному договору, и соответственно на какую часть объекта истец вправе претендовать. Акт сверки взаиморасчетов по инвестиционному договору как в целом, так и в части не оформлялся. Акт об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по инвестиционному договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечнем индивидуально-определенного имущества (квартир и нежилых помещений) в <адрес> по <адрес>, подлежащего передаче истцу, между ним и ООО СХК «Родничок» также не оформлялся. Размер инвестиций, осуществляемый НО ЖСК «Дом» в рамках инвестиционного договора, составит 34251 567,56 руб., содержащие в то числе затраты заказчика-застройщика, что составляет только 16% от объема фактически произведенных затрат размером в 208224 275, 13 руб., и только 11% от объема планируемых затрат ориентировочным размером примерно 300886 367,02 руб. Инвестиционный договор не содержит условий и порядка определения части результата инвестиционной деятельности, на который вправе претендовать истец при частичном инвестировании со своей стороны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих однозначно установить факт внесения ими инвестиционного взноса на строительство конкретной <адрес>. Условия инвестиционного договора устанавливают прямую зависимость возникновения права на 100% результат от наличия фактического 100% инвестирования. ООО СХК «Родничок» заключая с ООО «УралМонтажСтрой» оспариваемый договор участия в долевом строительстве жилого дома никаких прав истца не нарушило по причине отсутствия прав истца как таковых. Ими предпринимались меры по согласованию с НО ЖСК «Дом» объема капитальных вложений (инвестиций) подлежащих осуществлению НО ЖСК «Дом» в сроки и в порядке их осуществления При наличии ненадлежащего исполнения истцом своего обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора, и при отсутствии информирования со стороны НО ЖСК «Дом» о наличии заключенных ею с третьими лицами каких-либо договоров предметом которых является передача этим третьим лицам квартир в жилом <адрес> по <адрес>, ими было направлено уведомление ДД.ММ.ГГГГ о расторжении инвестиционного договора. ООО СХК «Родничок» произвело расчет с ООО «УралМонтажСтрой» посредство заключения договоров участия в долевом строительстве жилого дома с последующим подписанием сторонами акта взаимозачета, согласно которому ООО СХК «Родничок» прекратило свое обязательство по оплате по договору подряда зачетом встречного однородного требования к ООО «УралМонтажСтрой» по оплате им по договору участия в долевом строительстве жилого дома (л.д.57-68 т.2 - возражения)
Представитель ответчика ООО «Завод КПД» Селиверстов В.В. иск не признал, пояснив суду, что Закон РФ №214-ФЗ не содержит запрета для застройщика многоквартирного дома одновременно заключать договора долевого участия и инвестиционные договора направленных на привлечении денежных средств для строительства многоквартирного дома. ООО СХК «Родничок» получено разрешение на строительство дома, опубликована проектная декларация. Произведена государственная регистрация земельного участка. При заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома сторонами договора соблюдены требования, предъявляемые ст.ст. 3, 4 Закона РФ №214-ФЗ. Истцом не определено, какое у него возникло право на спорную квартиру. Доказательства, подтверждающие факт внесения оплаты по инвестиционному договору в целом и за квартиру являющуюся предметом спора в материалах дела отсутствует. Построенный объект и предмет инвестиционного договора не имеют между собой ничего общего кроме строительного адреса. Истцом в исковом заявлении самостоятельных оснований для признания недействительным (ничтожным) договора уступки прав требования не приведено. Имеющиеся в деле доказательства подтверждают тот факт, что предмет инвестиционного договора, оговоренный разделом 2, п.2.1. 2.2., Приложением № к договору, являющийся объект капитальных вложений и фактический строящийся дом по строительному адресу № по <адрес> в Курчатовском районе г. Челябинска являются разными и не совпадают между собой ни по внешнему виду, ни по составу жилых помещений – квартиры и их площади, ни по составу и общей площади нежилых помещений, ни по площади земельного участка. Инвестиционный договор не содержит данных о кадастровом учете земельного участка. Причиной указанных разногласий является то, что на момент заключения инвестиционного договора не было ни проектной документации на строительство дома по предмету договора, ни землеустроительной документации, определяющей границы земельного участка под строительство. Строительство объекта с характеристиками, указанными в инвестиционном договоре невозможно в силу наличия по проекту Отрицательного заключения государственной экспертизы. Предметом инвестиционного договора является объект недвижимого имущества – индивидуально определенная вещь - жилой дом. В настоящее время не существует объекта инвестиций в том виде, в котором был оговорен в договоре, и как следствие не существует и каких-либо прав истца на него.
В материалах дела отсутствуют документы об оплате ИП Штурбабиной и Алмазовой вступительного взноса в члены кооператива. В момент уступки пая ИП Штурбабина не являлась членом кооператива, а следовательно, ни о какой уступке пая не может быть и речи. Права истцов не могут быть нарушены данными изложенными в проектной декларации, так как они не являются участниками долевого строительства и не совершают, исходя из информации, изложенной в проектной декларации, каких-либо юридических действий, либо сделок ( л.д. 165-168 т.2 – возражения)
Представитель ответчика ООО «УралМонтажСтрой» Лыса В.П. иск не признал, дал аналогичные пояснения.
Третье лицо ИП Штурбабина С.П. в суд не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.
Представитель третьего лица Коркин К.А. не имеет ни возражений, ни согласия в отношении заявленных требований, пояснив суду, что оспариваемые договора не затрагивают прав истцов. У ИП Штурбабиной было денежное требование к НО ЖСК «Дом», которой проводит зачет требований путем предложения прав на квартиру. Доверитель идет на этот зачет, получив справку от контрагента и уступает пай на квартиру Алмазовой. У Алмазовой появилось право требования к ЖСК «Дом» о передаче квартиры.
Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, надлежащим образом извещен.
Заслушав указанных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га. Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в 200000000 рублей, из расчета 9 660,66 кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается 10 % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт 2.2. договора) (л.д.21-29 т.1)
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого <адрес>, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта ( п.3.2.2).
Согласно п.3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п.3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( п.3.5).
Стороны в разделе 4 договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.
В силу п.51.1. договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п.5.2 договора № ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик ( ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон. ( т.1 л.д. 27 – договор, л.д. 30-32 – приложение №).
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию <адрес>. ( л.д.33 т.1)
Нежилое здание (детские ясли № в полуразрушенном состоянии) площадью застройки 554, 6 кв.м., находящиеся в <адрес>, земельный участок площадью 663 кв.м. ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (л.д. 69-73, том 2).
Распоряжением главы г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. № №, 38 «а», 39 «а»), на земельном участке, находящемся в собственности по <адрес> ( л.д. 74 том 2).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО <адрес>) заключили договор УЗ № аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью 3209 кв.м., расположенный в квартале, ограниченном Свердловским проспектом, <адрес>, <адрес> в Курчатовском районе г. Челябинска для проектирования и строительства жилых домов ( стр. № №, 38 «а», 39 «а») на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения ( л.д. 75-79 том 2).
Дополнительным соглашением № от 02.02. 2010 года срок действия договора УЗ № аренды земли г. Челябинска, продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 80-82 том 2).
ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого <адрес> (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.83 т.2)
НО ЖСК «Дом» во исполнения обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта в сумме 112571602,91руб., что следует из представленной карточки счета 76.5 (л.д. 77-83 т.1)
Согласно ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (Застройщик) и ООО «Уралмонтажстрой» (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства – жилое помещение, двухкомнатную <адрес>, расположенную на 5 этаже общей проектной площадью 63,97 кв.м. в этом доме Участнику (л.д.141-148, том 1). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области ( л.д. 148 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «УралМонтажСтрой» уступило право требование на получение в собственность в виде двухкомнатной <адрес>, расположенной на 5 этаже общей проектной площадью 63,97 кв.м. после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого <адрес> по <адрес> ООО «Завод КПД» что следует из договор уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150-153, том 2).
Истцами оспаривается указанная сделка по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст.4, 6,8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.1,2,3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст.3, п.3 ст.7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР от 26.06.1991г., ст.ст. 246,247, 382,388 ГК РФ.
Полагая невозможным исполнение ООО СХК «Родничок» обязательства по передаче 100% ориентировочной общей проектной
площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет 9660,66 кв.м., НО ЖСК «Дом» обратился в суд с настоящим иском о признании вышеуказанных договоров недействительными.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Исходя из текста пункта 5.2.1 инвестиционного договора № реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений 8311,79 кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения 1210,39 кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных 138,48 кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ 0,44 га. в размере 100% установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме 200 000 000 руб., из расчета 9 660,66 кв.м., которые получит инвестор согласно перечню в Приложении № к договору.
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.
Из материалов дела не усматривается о финансировании истцом в размере 100% инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.
В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).
В материалы дела представлены карточка счета 76.5, согласно которой видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному договору № – 38 от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.77-83, том 1 ), и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче <адрес> собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче <адрес> между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, из представленных платежных и иных документов невозможно установить за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором № – 38 реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по передачи истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере 100% не осуществлено, в связи, с чем не имеется оснований полагать о наступлении права у истца ( отсутствие правовых оснований), в том числе, после ввода в эксплуатацию всего комплекса требования исполнения обязательств по инвестиционному контракту ООО СХК «Родничок» по передаче в собственность инвестора жилого дома как единого объекта гражданских прав.
До момента приемки жилого дома по адресу <адрес> в эксплуатацию, результата инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственность субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
НО ЖСК «Дом» не представлено доказательств того, что строительство спорной <адрес> производится только за счет средств истца.
Из договора уступки пая № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ИП Штурбабина С.П. уступила Алмазовой О.В свой пай в виде двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 63,97, строительный номер 46 на 5 этаже, подъезд (секция) № в 10-ти этажном многоквартирном жилом <адрес> серии ( строительный номер 38), расположенном по адресу: квартал ограниченный Свердловский проспект – <адрес> – <адрес> – <адрес>. Указанный пай возник у пайщика на основании договора №,39 о внесении паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП Штурбабиной С.П. и НО ЖСК «Дом», инвестиционного договора № по строительству жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» ( л.д.34)
Согласно договору №,39 о внесении паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП Штурбабиной С.П. и НО ЖСК «Дом», по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию ЖСК передает пайщику как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 63,97, строительный номер 46 на 5 этаже, подъезд (секция) №. (л.д.15-20)
В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных прав.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Действиями ответчиков законные права и интересы истцов не нарушены, так как у НО ЖСК «Дом» и Алмазовой О.В. не возникло права ни на спорный объект недвижимости <адрес>, ни на инвестиционный объект. В соответствии с вышеуказанными договорами у Алмазовой возникло право требования к НО ЖСК «Дом» по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 63,97, строительный номер 46 на 5 этаже, подъезд (секция) №.
В суде установлено, и не отрицалось сторонами, что строительство инвестиционного объекта не окончено, акт приемки не подписан, объект в эксплуатацию не сдан.
Действия ответчиков при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома не противоречат требованиям ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предусматривающей равные права инвесторов на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии ГК РФ; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных средств и привлеченных средств других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Исходя из норм ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в результате исполнения инвестиционного договора до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Кроме того, при заключении вышеуказанного договора участия в долевом строительстве требования статей 3 и 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО СХК «Родничок» не нарушены, так как у застройщика ООО CХК «Родничок» имелось разрешение на строительство жилого дома опубликованная проектная декларация (л.д.83 т.1), зарегистрированное право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома ( л.д.69 т.2)
Договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, в договоре определен объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Пунктом 5 ст. 4 вышеуказанного Федерального Закона предусмотрено, что при отсутствии условий, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Согласно Федеральному закону №214-ФЗ застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия участия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.
В договоре инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует заперт на заключение ООО СХК «Родничок» договоров долевого участия в строительстве.
Поскольку ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства, результат инвестиционной действительности не был достигнут, а факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, то суд находит, что имущественные права истцов, предусмотренные договором инвестирования и договором уступки пая на <адрес> истцов не возникли и договором долевого участия в строительстве №А от ДД.ММ.ГГГГ права НО ЖСК «Дом», Алмазовой не нарушены.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительными договора №А участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, и последующий заключенный договор уступки прав требования, а также обременения земельного участка отсутствующим.
В удовлетворении требований истцов НО ЖСК «Дом», Алмазовой следует отказать.
В соответствии со п. 3.2.2., п.3.4. инвестиционного договора у истца возникает право требования при 100% финансировании инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта к ООО CКХ «Родничок» о передаче в собственность конкретного имущества по итогам реализации договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Алмазовой Ольги Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Обществу с ограниченной ответственностью «УралМонтажСтрой», Обществу с ограниченной ответственностью «Завод крупнопанельного домостроения» о признании недействительными договора №А участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования №А от ДД.ММ.ГГГГ, о признании обременения земельного участка отсутствующим в части объекта долевого строительства, жилого помещения – <адрес>, состоящей из двух жилых комнат на 5 этаже, общей проектной площадью 63,97 кв.м. по строительному адресу <адрес> по <адрес> в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий судья И.П.Шалиева