Дело № 2-2205/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2010 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе
Председательствующего судьи Л.В. Федосеевой
при секретаре И.В.Абрамовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Бутиной Наталье Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства, погашении недействительной государственной регистрации договора,
У С Т А Н О В И Л :
Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом») обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» (далее ООО СХК «Родничок»), Бутиной Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестра) о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома № -<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО СХК «Родничок» и Бутиной Н.В. зарегистрированный Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за регистрационным номером в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за №,признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства, жилого помещения - квартиры №, состоящей из <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по строительному адресу: дома № № по ул. <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за №, погашении недействительной государственной регистрации договора, (л.д. 142-143, 156 том 2, л.д. 34 том 3- уточненные исковые требования).
Требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» был заключен инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (<данные изъяты> секции) № (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. <данные изъяты>, д.№), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и (или) собственности, ориентировочной проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м. ориентировочной общей проектной площадью для жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном пр. <данные изъяты> - <данные изъяты> - ул. <данные изъяты> – ул. <данные изъяты> Курчатовского района г. Челябинска ориентировочной площадью земельных участках <данные изъяты> га. По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде <данные изъяты>% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными жилыми помещениями, что составляет <данные изъяты> кв.м. с минимальным объемом внутренних разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместился объект. Общая сумма финансирования дома составила <данные изъяты> руб. Для привлечения денежных средств на строительство объекта по инвестиционному договору, НО ЖСК «Дом» были заключены с физическими и юридическими лицами (пайщиками) ряд договоров. На отношения между ЖСК –Инвестором и ответчиком ООО СХК «Родничок» как на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью осуществляемой в форме капитальных вложений, распространяются положения ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». На результаты инвестиционной деятельности на основании указанных норм права в силу условий заключенного инвестиционного договора возникают имущественные права у НО «ЖСК Дом». Однако, помимо их воли ООО СХК «Родничок» распорядилось правами на получение квартир в строящемся доме № по ул. <данные изъяты> в г. Челябинске. ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и Бутиной Н.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ООО СХК «Родничок» передает дольщику жилое помещение <данные изъяты> квартиру №, расположенную на <данные изъяты> этаже общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в этом доме, а дольщик принял обязательства уплатить денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве цены и принять в собственность квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не распространяется на отношения юридических и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству созданных объектов недвижимости. ООО «СХК Родничок» не вправе было привлекать денежные средства ФИО3 для строительства (создания) многоквартирного дома» № по ул. <данные изъяты> в г. Челябинске при наличии правоотношений по реализации инвестиционного проекта, и заключать договора участия в долевом строительстве, поскольку совершая какие-либо сделки по распоряжению жилой площадью без согласия истца, ООО СХК «Родничок» нарушает права ЖСК-Инвестора. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке. Наличие обременения в виде записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом и земельный участок, на котором разместился данный дом, как на инвестиционный объект нарушает имущественные права истца, вытекающие из п.<данные изъяты>., <данные изъяты>. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца Бердюгина Е.К. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что НО ЖСК «Дом» в период осуществления функций застройщика первого этапа реализации инвестиционного проекта, связанного с получением разрешительной документации на объект, произвел финансирование по письмам застройщика, а также произвел оплату посредством взаимозачетов, исполнение обязательств застройщика перед третьими лицами на общую сумму <данные изъяты> руб. До настоящего времени объем инвестиций сторонами не согласован, застройщиком не предъявлялись инвестору фактически понесенные расходы, связанные с реализацией инвестиционного проекта. На момент окончания первого этапа работ – январь 2009г. – предоставленная сумма инвестиций полностью обеспечивала выполнение нормального хода работ застройщика, связанного с оформлением всей разрешительной документации на осуществление строительства жилого дома. Сведения о сроках начала и окончания второго этапа, связанного с осуществлением строительных работ, а также проектно-сметная документация на объект застройщиком не были представлены инвестору, из содержания которой последний имел возможность определить объем вложений необходимых для реализации инвестиционного проекта. До настоящего времени инвестор произвел инвестирование около <данные изъяты>% объекта, при этом заключенный договор не обязывает сторону осуществлять инвестирования в размере необходимом для создания конкретного объекта (квартиры). В дальнейшем у инвестора отсутствовала возможность исполнения надлежащим образом обязательств по договору по причине наличия привлекаемых застройщиком средств помимо воли инвестора посредством заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Условия договора об инвестиционной деятельности, заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок его действия. До настоящего времени инвестиционная деятельность не завершена, вследствие чего инвестиционный договор не исполнен в полном объеме, однако застройщик самостоятельно распорядился правом на вышеуказанную квартиру, заключив договор долевого участия в строительстве жилого дома. Удовлетворение заявленных требований восстановит первоначально положение инвестора, позволяющее исполнения обязательства перед застройщиком, а также реализацию права на получение результатов инвестиционной деятельности в объеме, установленном договором. Не включение ООО СХК «Родничок» в проектную декларацию сведений о кредиторской задолженности, о количестве квартир, подлежащих передаче участникам долевого строительства, равно как включение всех квартир в информацию об объекте долевого строительства, не включение информации об иных договорах и сделках. В частности об инвестиционном договоре, на основании которых привлекались денежные средства на строительство многоквартирного дома, могло иметь цель введение в заблуждение участников долевого строительства. В настоящее время инвестиционный договор не исполнен, незавершенное строительство объекта является общей долевой собственностью ЖСК-инвестора и заказчика, право пользование, владения и распоряжение возможно по соглашению участников долевой собственности. Квартира является частью инвестиционного объекта, заказчик без согласия инвестора распорядился данной квартирой. ЖСК-инвестор не давал согласие на привлечение денежных средств в качестве капитальных вложений, на распоряжение результатами капитальных вложений, на передачу по договору своих прав на осуществление капитальные вложения и на их результата третьим лицам.
Представитель ООО СХК «Родничок» Зуева Е.В. иск не признала, пояснив суду, что ООО CХК «Родничок» имеет на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., на праве аренды земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., разрешение на строительство №г от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованную в порядке предусмотренном законом проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона №214-ФЗ имеют право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. Заключенный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с Бутиной Н.В. соответствует требованиям п.1 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ, заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Ни статьи 6,8 Закона №39-ФЗ, ни инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ запрета на заключение ООО CХК «Родничок» договоров участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами не содержит. Кроме того, инвестиционный договор, наделяя их функциями заказчика, наделяет и функциями и правами инвестора как субъекта инвестиционного договора. Ни закон №39-ФЗ, ни инвестиционный договор не содержит ограничений по способу привлечения инвестиций, то есть не ограничивают инвесторов в определении посредством какого договора инвесторы вправе привлекать инвестиции, вкладываемые в рамках инвестиционного договора в строительство жилого дома №. Сравнительный анализ характеристик жилого дома, являющегося объектом инвестирования по инвестиционному договору и фактически построенного жилого дома, согласно проектно-сметной документации и проектной декларации позволяет сделать вывод о том, что это два абсолютно разных и не соответствующих друг другу объекта. Истец заявляет о своих общих абстрактных правах на объект, которого фактически не существует в натуре и который фактически не может быть построен, в связи с чем, у истца не может возникнуть каких-либо имущественных прав на конкретный объект недвижимости. Истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора. Представленные истцом документы не дают ответа, в какой части, процентном соотношении, твердой денежной сумме или иным образом, НО ЖСК «Дом» исполнила принятые на себя обязательства по инвестиционному договору, и соответственно на какую часть объекта истец вправе претендовать. Акт сверки взаиморасчетов по инвестиционному договору как в целом, так и в части не оформлялся. Акт об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по инвестиционному договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечнем индивидуально-определенного имущества (квартир и нежилых помещений) в доме № по ул. <данные изъяты>, подлежащего передаче истцу, между ним и ООО СХК «Родничок» также не оформлялся. Размер инвестиций, осуществляемый НО ЖСК «Дом» в рамках инвестиционного договора, составит <данные изъяты> <данные изъяты> руб., содержащие в то числе затраты заказчика-застройщика, что составляет только <данные изъяты>% от объема фактически произведенных затрат размером в <данные изъяты>, 13 руб., и только <данные изъяты>% от объема планируемых затрат ориентировочным размером примерно <данные изъяты>,02 руб. Инвестиционный договор не содержит условий и порядка определения части результата инвестиционной деятельности, на который вправе претендовать истец при частичном инвестировании со своей стороны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих однозначно установить факт внесения ими инвестиционного взноса на строительство конкретной квартиры №. Условия инвестиционного договора устанавливают прямую зависимость возникновения права на <данные изъяты>% результат от наличия фактического <данные изъяты>% инвестирования. ООО СХК «Родничок» заключая с Бутиной Н.В. оспариваемый договор участия в долевом строительстве жилого дома никаких прав истца не нарушило по причине отсутствия прав истца как таковых. Ими предпринимались меры по согласованию с НО ЖСК «Дом» объема капитальных вложений (инвестиций) подлежащих осуществлению НО ЖСК «Дом» в сроки и в порядке их осуществления. При наличии ненадлежащего исполнения истцом своего обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора, и при отсутствии информирования со стороны НО ЖСК «Дом» о наличии заключенных ею с третьими лицами каких-либо договоров предметом которых является передача этим третьим лицам квартир в жилом доме № по ул. <данные изъяты>, ими было направлено уведомление ДД.ММ.ГГГГ о расторжении инвестиционного договора (л.д. 158-171 том 2 - возражения).
Ответчик Бутина Н.В., представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом.
Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования искового заявления удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( <данные изъяты> секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. <данные изъяты>, д. №), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <данные изъяты> – <данные изъяты>.- ул. <данные изъяты> – ул. <данные изъяты> Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> га. Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается 10 % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт 2.2. договора) (л.д. 53- 59 том 1).
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде <данные изъяты> % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома №, при условии <данные изъяты> %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта (п.3.2.2).
Согласно п.3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п.3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего, производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( п.3.5).
Стороны в разделе 4 договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.
В силу п.51.1. договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п.<данные изъяты> договора № ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере <данные изъяты>% установленного объема инвестиций, а заказчик (ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.
Пунктом <данные изъяты> договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон (том 1 л.д. 53-57 – договор, л.д. 57 оборот- 58 – приложение №).
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию дома № на дом № ( л.д.59 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между НО ЖСК «Дом» и ФИО8 заключен договор №, № о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, согласно которому пайщик ЖСК, являясь участником инвестиционной программы строительства жилья, в целях реализации инвестиционного проекта, предусматривающего создание инвестиционного объекта (жилого дома), вносит в паевой фонд ЖСК целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные настоящим договором, а ЖСК обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность пайщика жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества метров, основные характеристики которого указаны в п<данные изъяты> данного договора – <данные изъяты> квартиры, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на <данные изъяты> этаже, <данные изъяты> подъезд (секция) строительный № <данные изъяты> этажного многоквартирного жилого дома <данные изъяты> серии, в квартале <данные изъяты>- <данные изъяты> №- улица <данные изъяты> – улица <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска (строительный адрес <данные изъяты>, д. № ( л.д. 216-218, том 1).
Определением Курчатовского района г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ от иска ФИО8 к ООО СХК «Родничок», Бутиной Н.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства в виде записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество ( л.д. 144-145, том 2).
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ в НО ЖСК «Дом» в пользу ФИО8 взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, № о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей ( л.д. 54-56, том 3).
Нежилое здание (детские ясли № в полуразрушенном состоянии) площадью застройки <данные изъяты> кв.м., находящиеся в доме № по ул. <данные изъяты> г. Челябинска, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (л.д. 172-176 том 2).
Распоряжением главы г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. №, № № на земельном участке, находящемся в собственности по ул. <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска ( л.д. 177, том 2).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор УЗ № аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в квартале, ограниченном <данные изъяты>, ул. <данные изъяты> ул. <данные изъяты>, <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска для проектирования и строительства жилых домов ( стр. №, № № на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения ( л.д. 178-182, том 2).
Дополнительным соглашением № ДД.ММ.ГГГГ года срок действия договора УЗ № аренды земли г. Челябинска, продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.183-185, том 2).
ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого дома № (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.102 т.2), в которое внесено изменение (л.д. 186-187 том 2).
НО ЖСК «Дом» во исполнения обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта, что подтверждается представленными в материалы дела карточкой счета <данные изъяты>, письмами истца, платежными поручениями, актами приема-передачи векселей, актами о взаимозачетах (л.д. 60- 190, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (Застройщик) и Бутиной Н.В. (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №-№, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: дом № «а» по ул. <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства – жилое помещение, <данные изъяты> квартиру, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном доме, расположенном на <данные изъяты> этаже, строительный № <данные изъяты> этажного многоквартирного жилого дома <данные изъяты> серии, в квартале <данные изъяты>- <данные изъяты>- <данные изъяты> – <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска в этом доме Участнику (л.д. 53-57, том 2). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области ( л.д. 57, оборот, том 1, 48-58, 206-213 том 2).
Истцом оспаривается указанная сделка по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст. 4,6,8 ФЗ от 05.02 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее закон № 39-ФЗ), ст.ст. 2, 3, 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» ( далее закон № 214-ФЗ), ст. 3 п. 3 ст. 7 Закона от 26.06.1991 года № 122- ФЗ «О государственной деятельности в РСФСР», ст. ст. 246, 247 ГК РФ.
В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных прав.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Согласно пункту 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 1 Закона № 214- ФЗ, данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Из ст. 2 Закона № 214-ФЗ следует, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно- правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Из п. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Понятие Застройщик содержится в п.п. 16 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, согласно которому: застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Таким образом, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно – правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок (земельные участки), и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214- ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке (этих земельных участках) многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.
ООО CХК «Родничок» имеет: на прав собственности на земельный участок <данные изъяты> кв.м., приобретенный на основании договора купли-продажи, на праве аренды земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., предоставленный на основании Распоряжения первого заместителя Главы города №-д от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на строительство жилого дома, опубликованную в порядке, предусмотренном законом проектную декларацию № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 202-205, том 1, созданной при наличии Положительного заключения государственной экспертизы № ( л.д. 194- 207, том 2).
Наличие перечисленных документов наделяло ООО СХК «Родничок» правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома, реализуя которое ООО СХК «Родничок» заключило договор с Бутиной Н.В. договор участия в долевом строительства жилого дома №- № от ДД.ММ.ГГГГ.
Раздел 1 договора участия в долевом строительстве жилого дома №98-ФЗ от 24.02.2010 года, содержит обязанность застройщика (ООО СХК «Родничок») в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: дом № по ул. <данные изъяты> г. Челябинска в Курчатовском районе г. Челябинска и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участника долевого строительства (ФИО6) квартиру № с характеристиками, указанными в договоре, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Местоположение дома, местоположение квартиры в доме, основные технические и качественные характеристики квартиры однозначно определены сторонами в п. <данные изъяты> и приложениях №, 2 к договору участия в долевом строительстве жилого дома №- № от ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует требованиям, установленным п. 1 ст. 3 Закона № 214- ФЗ.
В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона № 214- ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатации многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным.
Оспариваемый договор долевого участия в долевом строительстве жилого дома № №- № от ДД.ММ.ГГГГ содержит предусмотренный Законом № 214- ФЗ условия, а именно: предмет договора определен в п. <данные изъяты> Приложениях № к договору; в пункте <данные изъяты> договора определен срок передачи объекта долевого строительства; в пунктах <данные изъяты> и <данные изъяты> договора определена цена договора; в пункте <данные изъяты> договора определен срок и порядок уплаты цены; в пункте <данные изъяты>. договора определен гарантийный срок на объект долевого строительства;
Так же, в соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве жилого дома №- № от ДД.ММ.ГГГГ, заключен в полном соответствии с Законом № 214- ФЗ, в связи с чем, доводы НО ЖСК «Дом» о недействительности данного договора по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 3, 4 Закона № 214- ФЗ не основаны на материалах дела.
Доводы истца НО ЖСК «Дом» о недействительности договора участия в долевом строительстве жилого дома №- № от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 4, 6, 8 Закона № 39-ФЗ, также не основаны на положениях действующего законодательства.
Закон № 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Согласно ч. 1 ст. 2 Закона № 39-ФЗ, действие данного закона распространяется исключительно на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом, данный закон не содержит никаких обязательных требований, непосредственно направленных на регулирование сделок, совершенных в форме договора долевого участия в строительстве, а значит договор долевого участия в строительстве не может нарушать данный закон либо не соответствовать его положениям.
Закон № 214- ( п.1 ст. 1) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ( или( ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав. Законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Так как указанные Законы регулируют различные по своей природе правоотношения, то к отношениям, урегулированным Законом № 214- ФЗ Закон № 39- ФЗ применению не подлежит.
Положения Закона № 39-ФЗ и положения инвестиционного договора № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не содержит запрета на заключение ООО СХК «Родничок» договоров участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами, не содержит ограничений по способу привлечения инвестиций, то есть ООО СХК «Родничок» наделен правом заключения договора участия в долевом строительстве.
Несостоятельна ссылка истца НО ЖСК «Дом» на тот факт, что одним из оснований ничтожности договора участия в долевом строительстве жилого дома №- № от ДД.ММ.ГГГГ является то обстоятельство, что до завершения строительства жилого дома по строительному адресу: дом № по ул. <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска и отсутствии достигнутого результата инвестиционной деятельности, указный жилой дом является объектом незавершенного строительства и в соответствии с Законом РСФСР № 1488-1 от 26.06.1991 года «Об инвестиционной деятельности» ( далее закон № 1488-1) являются собственностью ООО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» по следующим основаниям.
Согласно ст. 218 ГК РФ) осуществляемой в соответствии со ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии со ст. 21 Закона № 39-ФЗ, Закон № 1488-1 применяется только в части норм, не противоречащих Закону № 39-ФЗ.
В соответствии со ст. 4 ФЗ № 52 от 30.11.1994 года « О введении в действие части первой ГК РФ» законы РСФСР применяются постольку, поскольку они не противоречат ГК РФ.
Таким образом, п. 3 ст. 7 Закона № 1488-1 не может породить особый порядок, отличный от предусмотренного ГК РФ порядка возникновения права собственности на объект инвестиционной деятельности, данный пункт закона применению не подлежит, как противоречащий нормам ГК РФ, Закона № 39-ФЗ, так как жилой дом по строительному адресу: дом № по ул. <данные изъяты> в Курчатовском районе г. Челябинска в качестве объекта незавершенного строительства не регистрировался (ст. 130 ГК РФ), а значит, не приобретал статус недвижимого имущества.
Кроме того, суд считает, что действиями ответчиков законные права и интересы истца не нарушены, так как у НО ЖСК «Дом» не возникло права ни на спорный объект недвижимости квартиру № ни на инвестиционный объект.
Действия ответчиков при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома не противоречат требованиям ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предусматривающей равные права инвесторов на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии ГК РФ; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных средств и привлеченных средств других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Исходя из норм ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в результате исполнения инвестиционного договора до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Пунктом 5 ст. 4 вышеуказанного Федерального Закона предусмотрено, что при отсутствии условий, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица, инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ. Инвесторами могут быть физические, юридические лица, создаваемые на основе договоров о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физически и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, при этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Исходя из текста пункта <данные изъяты> инвестиционного договора № реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( <данные изъяты> секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. <данные изъяты>, д. <данные изъяты>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <данные изъяты> – <данные изъяты>.- ул. <данные изъяты> – ул. <данные изъяты> Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> га. в размере <данные изъяты>% установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме <данные изъяты> руб., из расчета <данные изъяты> кв.м., которые получит инвестор согласно перечню в Приложении № к договору.
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.
Их материалов дела не усматривается факт финансирования истцом в размере <данные изъяты>% инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.
В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).
В материалы дела представлены платежные документы, согласно которым видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному договору № – 38 от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 60- 190, том 1) и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче квартиры № в собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче квартиры № между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, из представленных платежных и иных документов невозможно установить за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором № № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по передаче истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере <данные изъяты>% не осуществлено, в связи, с чем не имеется оснований полагать о наступлении права у истца (отсутствие правовых оснований), в том числе, после ввода в эксплуатацию всего комплекса требования исполнения обязательств по инвестиционному контракту ООО СХК «Родничок» по передаче в собственность инвестора жилого дома как единого объекта гражданских прав.
Ссылка истца на уведомление ООО СХК «Родничок» от ДД.ММ.ГГГГ на имя председателя правления НО ЖСК «Дом» о внесении ФИО7 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей по договору уступки права инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, из которых НО ЖСК «Дом» <данные изъяты> рублей относит в счет зачета по инвестиционным взносам в рамках инвестиционного договора № также не может быть признана состоятельной так как подписи в указном уведомлении признаны поддельными заключением эксперта в области почерковедческого исследования № СКЭ, проведенного АНО «Центр Судебных Экспертиз», заказчиком которого выступил Курчатовский районный суд г. Челябинска ( л.д. 216-240, том 2 ).
Доводы стороны истца о том, что ООО СХК «Родничок» при заключении договора долевого участия нарушил обязательные требования закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», что было установлено при проверке Министерством строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, за что ООО СХК «Родничок» и его руководитель и привлечен к административной ответственности, не могут быть приняты во внимание как состоятельные, так как постановление о привлечении к административной ответственности руководителя ООО СХК «Родничок» отменено решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62, том 3), постановление о привлечении к административной ответственности юридического лица не вступило в законную силу, обжалуется в Арбитражный суд Челябинской области (л.д. 36-48, 63-68 том 3).
Требования искового заявления НО ЖСК «Дом» о признании отсутствия обременений земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры №, состоящей из <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по строительному адресу: дом № по ул. <данные изъяты>, в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи о регистрации в ЕГРП также удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно ст.1 ФЗ от 21.07.1997 года № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренный законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Предъявляя требования о признании обременений отсутствующими, НО ЖСК «Дом» не указывает, какое право НО ЖСК «Дом», которое не может быть защищено путем признания права, нарушено, а также какие именно обременения земельного участка в отношении квартиры № НО ЖСК «Дом» просит признать отсутствующими.
В свою очередь, вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества может быть решен судом лишь в рамках иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество ( п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав»).
Как установлено в судебном заседании, НО ЖСК «Дом» никаких вещных прав на земельный участок, на котором возводится жилой дом, не имеет. Единственное лицо, имеющее вещные права на данный земельный участок в настоящее время - это ООО СХК « Родничок», так как земельный участок, площадью 663 кв.м. принадлежит ООО СХК «Родничок» на праве собственности на основании договора купли- продажи № года от ДД.ММ.ГГГГ года, право зарегистрировано УФРС по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м принадлежит ООО СХК «Родничок» на праве аренды на основании договора аренды земли г. Челябинска УЗ №» от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного УФРС по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, судом учитывается и тот факт, что НО ЖСК «Дом» оспаривает право ответчика Бутиной Н.В. на квартиру и просит суд признать отсутствующим обременения в отношении этой квартиры, в отсутствии как зарегистрированного за НО ЖСК «Дом» права собственности на квартиру № в доме № по ул. <данные изъяты> г. Челябинска, так и доказательств, подтверждающих наличие у НО ЖСК «Дом» каких либо вещных прав на эту квартиру.
Поскольку не подлежат удовлетворению требования основных требований иска, требования о погашении недействительной государственной регистрации договора, взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Бутиной Наталье Викторовне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства, погашении недействительной государственной регистрации договора отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.
Председательствующий судья Л.В. Федосеева