о признании сделки недействительной

Судебные акты /
УФО /
Челябинская область /
Курчатовский районный суд г. Челябинска /
о признании сделки недействительной

о признании сделки недействительной

Дело № 2-4065/10

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 декабря 2010года

Курчатовский районный суд г.Челябинска в составе

Председательствующего судьи И.П.Шалиевой

при секретаре Еремченко Н.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Цветковой Юлии Сергеевны к Кряжеву Алексею Анатольевичу, Жуйкову Евгению Павловичу, Братухину Владимиру Валерьевичу о признании сделки недействительной, договора купли-продажи незаключенным,

У С Т А Н О В И Л :

Цветкова Ю.С. обратились в суд с иском к Кряжеву А.А., Жуйкову Е.П., Братухину В.В., окончательно сформулировав требования, просила суд признать договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, как противоречащий закону с момента его подписания; применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвратив стороны в первоначальное состояние, передав спорную квартирку Братухину В.В.; признать за ней право собственности на <адрес>; истребовать <адрес> от Кряжева Алексея Анатольевича, Жуйкова Евгения Павловича в ее пользу (л.д.56-58)

Решением Курчатовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Цветковой Ю.С. было отказано (л.д.98-103)

Определением Судебной коллегии по гражданским дела Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Цветкова Ю.С. уточнила исковые требования, просила суд признать сделку купли-продажи двухкомнатной <адрес>, и запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, признать договор купли-продажи двухкомнатной <адрес> <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, возвратить стороны в положение, существовавшее до момента совершения сделки купли-продажи спорного объекта.

Требование обосновано тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 – отец Братухина В.В. и ФИО8 подписали договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подписал со своим сыном Братухины В.В. договор дарения, в силу которого безвозмездно передал Братухину В.В. в собственность вышеназванную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ она и ответчик Братухин В.В., будучи в браке, в нотариальном порядке заключили брачный договор, в соответствии с которым спорная квартира приобрела статус общей совместной собственности супругов, а в случае расторжения их брака переходит в ее личную собственность. ДД.ММ.ГГГГ ответчики Кряжев А.А.и Жуйков Е.П. по договору купли-продажи приобрели вышеуказанную квартиру. Нотариально заверенное ее согласие как супруги не было получено и представлено при регистрации сделки. Денежные средства, потраченные на перевод, перепланировку и переустройство, строительство входной группы, ремонтные работы и материалы были ее личной собственностью, переданы ей безвозмездно ее родителями. На ее деньги ответчик Братухин В.В. занимался переводом данной квартиры в нежилой фонд. Своих денег и имущества он не вкладывал. Перевод квартиры в нежилое помещение производился согласно требованиям ЖК РФ и Градостроительного кодекса РФ. Сделка купли-продажи была совершена по техническому описанию объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, тогда как на момент совершения сделки технические характеристики объекта изменились существенным образом и двухкомнатная квартира, как объект недвижимости, прекратила свое фактическое существование, была проведена внеплановая инвентаризация недвижимого имущества и имелся новый технический паспорт на нежилое помещение № «Рекламное агентство» по <адрес>. На момент отчуждения создан новый объект, так как на него составлен технический паспорт, имеется справка на ввод в эксплуатацию. Право собственности на создаваемый объект не было зарегистрировано, он не мог быть отчужден ответчиком Братухиным В.В. Также ответчиком по договору купли-продажи не передавалась входная группа, результаты ремонтно-строительных работ, которые созданы супругами во время брака в результате их совместной деятельности. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу ст. 35 СК РФ, так как совершен при отсутствии согласия второго супруга, о чем заведомо было известно другой стороне по сделке. Ответчики Жуйков и Кряжев, знали, что Братухин В.В.состоит в барке, живет на средства супруги заработную плату ему не платили, видели, что Братухин занимается переводом помещения, тратит значительные денежные средства, которые берут у своей супруги. На ее деньги покупались строительные материалы, проводились строительные и ремонтные работы. В результате которых техническое состояние спорного объекта изменилось, стоимость его возросла <данные изъяты>., на ремонтно-строительные работы и материалы ей было потрачено <данные изъяты> что подтверждается договорами подряда. Ответчики Жуйков и Кряжев спорную квартиру забрали за долги, что денег они ему за эту квартиру не платили, знали о том, что Братухин В.В. состоит в барке и есть брачный договор на эту квартиру. Данная сделка не является куплей-продажей в силу ее безденежности, ввиду отсутствия согласия по существенному условию договора – цене, данный договор является незаключенными, а сделка недействительной.

Истица Цветкова Ю.С. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истицы Матвеева С.В. поддержала позицию своей доверительницы.

Ответчик Братухин В.В. иск признал, пояснив суду, что с ДД.ММ.ГГГГ. он являлся сотрудником <данные изъяты>», учредителями которого являлись Жуйков Е.П. и Кряжев А.А., заработную плату он не получал. В середине ДД.ММ.ГГГГ. он предоставил в безвозмездное пользование <данные изъяты>» офисное помещение по адресу <адрес> помещение №. ДД.ММ.ГГГГ ответчики Жуйков и Кряжев попросили срочно прибыть в офис, где ему была выставлена претензия на сумму <данные изъяты> руб., грозились забрать у него эти деньги любым способом, напомнили, что у него жена беременная и родители-пенсионеры, у которых наверняка есть проблемы со здоровьем; грозились, что посадят его, проблем будет много; заставили написать расписку, в которой он себя признал растратчиком, и заставили взять на себя обязательство выплатить им этот спорный долг. Они оказали на него психологическое давление. Долговая расписка была написана <данные изъяты>. Они сказали, что заберут за долги офис в случае непогашения долга. Он сообщил им, что помещение фактически принадлежит его жене, так как покупалась на ее деньги, все строительные работы и покупка материалов были произведены за ее счет, что имеется брачный договор. Деньги ему никогда по договору не передавались ни ДД.ММ.ГГГГ, ни в какой-либо другой день. Денег для возврата он не нашел, и в результате давления подписал договор купли-продажи. Акт приема помещения не составлялся, деньги в счет оплаты не передавались. Ответчики Кряжев и Жуйков видели, что данное помещение не является квартирой, а является нежилым помещением. Все строительные работы и материалы оплачивала его жена за счет своих собственных средств. В результате этих работ возникли конструктивные элементы объекта недвижимости, право собственности на которое принадлежит его жене, как собственнику материалов. Это тоже перешло к ответчикам, кода данные об этом имуществе не были отражены в договоре купли-продажи. Ответчики знали о наличии брачного договора и несогласии его жены. Предмет договора купли-продажи не согласован, то есть фактически приобреталось и передавалось вновь созданное недвижимое имуществ, право собственности на которое не было зарегистрировано. Условие о цене также не согласовано, так как имущество было передано безвозмездно (отзыв)

Ответчик Жуйков Е.П. иск не признал, пояснив суду, что в квартире проводились работы по переустройству и изменению, планировки, и чтобы квартира приобрела статус нежилого помещения необходимо наличие акта приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования в качестве нежилого и отсутствие указывает на то, что помещение не имеет статуса нежилого помещения и не может использоваться по его прямому назначению. На момент заключения договора купли-продажи продавец не имел надлежаще оформленных документов, позволяющих официально изменить сторонами статус приобретаемого помещения, отразить в договоре его целевое назначение, следовательно, стороны не могли ссылаться в договоре купли-продажи квартиры как на приобретение нежилого помещения или помещения, находящегося в стадии перевода из жилого в нежилое. Сторонами были достигнуты договоренности по всем существенным условиям договора купли-продажи помещения, указаны все данные позволяющие идентифицировать жилое помещение в составе многоквартирного жилого дома и определить его местоположение, другие данные не могли быть указаны в договоре купли-продажи, так как изменение данных не имело надлежаще оформленных разрешительных документов. Нового помещения в момент заключения договора купли-продажи не существовало и не могло существовать, так как продавцом не была окончена процедура перевода помещения из жилого в нежилое, не был получен Акт ввода в эксплуатацию, а имела только фактически произведенная реконструкция, соответствие которой проекту не проверялось. Изменение технических характеристик жилого помещения произошло ввиду производства работ по переустройству помещения, которое в настоящее время имеет статус жилого, а нежилого помещения, то предоставление нового кадастрового паспорта с указанием изменений является исключительно правом сторон, так как в регистрационном деле спорной двухкомнатной квартиры имеется кадастровый план жилого помещения и его повторное предоставление в обязательном порядке не требуется. Изменение технических характеристик объекта, совместно с изменением статуса помещения вносятся в ЕГРП на основании разрешительных документов. Истцом не представлено доказательств, что в ЕГРП объектов капитального строительства в отношении спорной квартиры содержатся какие-либо данные о том, что это нежилое помещение, переоборудованное и реконструированное, изменен адрес и площадь (отзыв)

Ответчик Кряжев А.А. в суд не явился, просил дело рассмотреть без его участия, в отзыве изложена аналогичная позиция, что и в отзыве Жуйкова Е.П.

Представитель ответчиков Кряжева А.А. и Жуйкова Е.П. – Залан А.В. поддержал позицию своих доверителей.

Представитель ответчика Кряжева А.А. - Алексеев А.С. поддержал позицию своего доверителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, надлежаще извещен.

Заслушав указанных лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования частично обоснованными.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ существенными условиями являются условия о предмете договора, условия которые, названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, Братухин В.В. являлся собственником квартиры по адресу <адрес> на основании договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что следует из свидетельства о государственной регистрации права и договора дарения квартиры. (л.д. 13-14)

Брачным договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Братухиным В.В. и истицей Цветковой Ю.С., нотариально удостоверенным нотариусом нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО12, установлен режим совместной собственности на квартиру по адресу <адрес>; переход в личную собственность Цветковой Ю.С. в случае расторжения брака указанной квартиры (пункт 3 брачного договора) (л.д.16)

Брак между истицей и ответчиком Братухиным В.В. прекращен ДД.ММ.ГГГГ, что следует из свидетельства о расторжении брака (л.д.74)

ДД.ММ.ГГГГ между Братухиным В.В. и Жуйковым Е.П. был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу <адрес> стоимостью <данные изъяты> (л.д.82)

ДД.ММ.ГГГГ составлена расписка, по условиям которой Братухин В.В. получил от Жуйкова Е.П. денежную сумму <данные изъяты> в счет полной оплаты стоимости квартиры по адресу <адрес> по договору предварительной купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59)

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи между Братухиным В.В. и Жуковым Е.П., Кряжевым А.А., предметом данного договора являются действия по купле-продаже <адрес>, государственная регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17)

Как следует из регистрационного дела, сторонами по договору купли-продажи кадастровый паспорт (технический паспорт) не предоставлялся, поскольку для государственной регистрации права при ранее совершенных сделках с объектом недвижимости, была предоставлена выписка из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой квартира по адресу <адрес> расположена на 1 этаже, состоит из двух комнат, санузел раздельный, внутренняя отделка простая, имеет общую площадь <данные изъяты> в состав квартиры входит коридор общей площадью <данные изъяты> жилая комната – <данные изъяты>.м.. жилая комната – <данные изъяты> кв.м., шкаф – <данные изъяты>.. шкаф - <данные изъяты>м., кухня - <данные изъяты>.м., ванная - <данные изъяты>.м., туалет – <данные изъяты>.м.. кладовая – <данные изъяты>.м. (л.д.109, 40-48, 11-12)

Согласно уведомлению о переводе жилого помещения в нежилое помещении Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о переводе помещения общей площадью <данные изъяты>, находящегося по адресу <адрес>, <адрес>, из жилого в нежилое в целях размещения рекламного агентства при выполнении работ по реконструкции помещения с соблюдением следующих условий: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (№) и действующими строительными нормами и правилами (л.д.112)

Согласно проекту перепланировки и переустройства жилого помещения для размещения рекламного агентства в жилом доме <адрес>, <адрес> (№ согласованного Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о согласовании проектной документации) предусмотрено устройство входной группы в помещение первого этажа жилого дома согласно архитектурному решению; внутренняя перепланировка помещений; отделочные работы; помещение состоит из двух кабинетов общей площадью <данные изъяты>( кв.м., подсобного помещения- 5.6 кв.м., санузла – <данные изъяты>. ( л.д. 115, 120, 129)

ОГУП «Обл. ЦТИ» выдана справка на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией нежилого помещения рекламного агентства № общей площадью <данные изъяты>м., согласно которой отклонений параметров объекта от проектной и иной разрешительной документации нет (л.д. 114)

Из технического паспорта на нежилое помещение № рекламное агентство по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что номер помещения № предыдущий номер № расположено на первом этаже имеет административное назначение, общей площадью <данные изъяты> крыльцо площадью – <данные изъяты>м., в состав помещения входят помещение площадью <данные изъяты>.м., санузел – <данные изъяты>м., помещение - <данные изъяты>.м.. помещение – <данные изъяты>.м.. помещение - <данные изъяты> ( л.д. 200-204)

Из справки ООО «Газэнергосервис» следует, что в спорной квартире произведен демонтаж газопровода на газовые приборы (плиту) - поставлена вводная заглушка по проекту ( л.д.196)

Факт выполненных работ по устройству входной группы в помещение первого этажа жилого дома, внутренней перепланировки помещений; отделочным работам подтверждается договорами подряда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, договором строительного подряда № от ДД.ММ.ГГГГ актами выполненных работ, локальной сметой № ( л.д. 210-238 т.1)

Кроме того, сторонам не отрицалось, что на момент совершения оспариваемой сделки была произведена реконструкция спорного помещения.

В силу ст.37 СК РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Из отчета № об оценки объекта оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества двухкомнатной квартиры; нежилого помещения № (перепланированной из двухкомнатной квартиры) по адрес: <адрес>, <адрес> следует, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты>.м. по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рыночная стоимость нежилого помещения № для размещения рекламного агентства общей площадью <данные изъяты>., по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>.( л.д.1-109)

Положения ст.ст. 218, 235 ГК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 23 ЖК РФ, ст. 34 СК РФ устанавливают, что окончанием перевода жилого помещения в нежилое при необходимости проведения его переустройства и (или) перепланировки и основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения является завершение его переустройства и (или) перепланировки, подтвержденное актом (справкой) соответствующего уполномоченного органа. Право собственности на жилое помещением в виде <адрес> в <адрес> прекращается и возникает право собственности на новый объект недвижимости – нежилое помещение № в <адрес> <адрес>, на которое устанавливается режим совместной собственности супругов как на имущество приобретенное в период брака.

Как следуeт из вышеуказанных доказательств, что реконструкция жилого помещения в нежилое помещение была произведена в период барка истицы и ответчика Братухина В.В. за счет общего имущества супругов, в результате которого были произведены вложения, значительное увеличивающие стоимость объекта недвижимости (произведена реконструкция жилого помещения в нежилое помещение), при таких обстоятельствах реконструируемое помещение является совместной собственностью супругов Цветковой и Братухина.

Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Как следует из материалов дела (регистрационного дела – л.д.40-48) и не отрицалось сторонами, что нотариально удостоверенное согласие супруги Братухина В.В. – Цветковой Ю.С. на отчуждение Братухиным В.В. спорного помещения, которое является совместной собственностью супругов, не было получено.

Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения № для размещения рекламного агентства по адресу: <адрес>, <адрес> не утвержден решением районной приемочной комиссии, председателем районной межведомственной комиссии (л.д.194)

Данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что фактически перевод жилого помещения в нежилое помещение не состоялся. Указанный акт необходим для государственной регистрации права на реконструируемый объект недвижимости.

Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

По пояснениям ответчиков Кряжева Е.П., Жуйкова Е.П., они знали, что на момент оспариваемой сделки ответчик Братухин В.В. состоял в зарегистрированном браке с истицей по настоящему делу, реконструкция помещения была произведена в период брака ответчика Братухина и истицы, в связи с чем, их действия нельзя признать добросовестными.

Оценивая вышеуказанные доказательства, суд находит, что ответчики Кряжев и Жуйков знали об установлении режима совместной собственности на спорное помещение, в результате чего Братухин В.В. не мог распорядится спорной квартирой без согласия супруги.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи квартиры, заключенная между Братухиным В.В. и Кряжевым А.А., Жуйковым Е.П. является недействительной, поскольку данная сделка не соответствует требованиям ст. 35 СК РФ, нарушен порядок отчуждения общего имущества супругов. Требования истца по этому основанию подлежат удовлетворению.

В силу ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку объект недвижимости передан ответчикам Кряжеву и Жуйкову, то необходимо указанный объект возвратить в совместную собственность Братухина В.В. и истицы. Денежные средства, уплаченные по сделке в сумме <данные изъяты>. подлежат возврату в пользу ответчиков Кряжева и Жуйкова. Факт передачи денежных средств подтвердила свидетель Тарасьева Н.А., на показания которой стороны вправе ссылаться в соответствии со ст. 162 ГК РФ, так как соблюдена письменная форма сделки.

Доводы истицы и ответчика Братухина В.В. о том, что денежные средства по сделки купли-продажи не предавались, являются несостоятельными, в обоснование доводов не представлено доказательств. Показания свидетелей Цветкова С.В., Братухина В.Н. о том, что денежные средства Братухину В.В., не передавались, не могут являться допустимым доказательством в соответствии с требованием ст. 60 ГПК РФ.

То обстоятельство, что объект нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> был сдан под охрану ДД.ММ.ГГГГ и снят с охраны ДД.ММ.ГГГГ Братухиным, ДД.ММ.ГГГГ событий на объекте (постановки, снятии, проникновения) не было, не свидетельствует об отсутствии факта передачи денежных средств по оспариваемой сделки.

При таких обстоятельствах, требования истицы о признании договора купли-продажи незаключенным, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Братухиным Владимиром Валерьевичем и Кряжевым Алексеем Анатольевичем, Жуйковым Евгением Павловичем недействительным.

Применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны в первоначальное положение:

Взыскать с Братухина Владимира Валерьевича в пользу Кряжева Алексея Анатольевича, Жуйкова Евгения Павловича денежные средства, уплаченные по сделке по <данные изъяты> рублей каждому.

Обязать Кряжева Алексея Анатольевича, Жуйкова Евгения Павловича передать Братухину Владимиру Валерьевичу по <данные изъяты> доли в праве каждому недвижимого имущества двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты>., расположенной по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Цветковой Юлии Сергеевны к Кряжеву Алексею Анатольевичу, Жуйкову Евгению Павловичу, Братухину Владимиру Валерьевичу отказать.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий судья И.П.Шалиева