№ 2-3089/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 декабря 2010 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Лаврова В.Г.,
при секретаре Пискловой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Николаеву Александру Валерьевичу о признании недействительным договора участия в долевом строительстве,-
установил:
НО ЖСК «Дом» обратилась в суд с иском к ООО СХК «Родничок», Николаеву А.В. в котором после уточнений просила признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст. 4, 6, 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст. 2, 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 3, п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.ст. 246, 247 ГК РФ. Также просит по основаниям ст.ст. 2, 17, 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признать отсутствующими обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры № № состоящей из одной жилой комнаты на <данные изъяты> этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по строительному адресу дом № по ул. <адрес> в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.д. 7-11; т. 2, л.д. 130-134, 195-198).
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом»заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого многоквартирного дома по <адрес> № (стр.) (окончательно № По данному договору <данные изъяты> получает объект в виде <данные изъяты>% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома. В перечень имущества, в том числе включена квартира № №, выступающая предметом заключенного НО ЖСК «Дом» с Карасевым С.В. договора о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, право требования по которому последний уступил Лопатиной А.Г.
Однако ООО СХК «Родничок» самовольно распорядился указанной квартирой, передав ее по договору участия в долевом строительстве Николаеву А.В.
Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен (т. 2, л.д. 125).
Представитель ООО СХК «Родничок» ФИО1 (по доверенности, т. 1, л.д. 224) в судебном заседании иск не признала, представила письменные возражения (т. 2, л.д. 88-99, 221-222), в соответствии с которыми в удовлетворении иска просила отказать, поскольку ООО СХК «Родничок» имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства, доводы истцов о недействительности договора участия в долевом строительстве, заключенного с Николаевым А.В. не основаны на законе, НО ЖСК «Дом» ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по инвестированию денежных средств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Николаев А.В. в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель Баранников Д.И. (по доверенности, т. 1, л.д. 225) в судебном заседании иск не признал, представил письменные возражения (т. 2, л.д. 100), в соответствии с которыми в удовлетворении иска просил отказать, поскольку заключенный с ООО СХК «Родничок» договор долевого участия полностью соответствует требованиям закона.
Третье лицо Карасев С.В. в судебном заседании иск просил удовлетворить.
Третьи лица Лопатина А.Г. Управление Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены (т. 2, л.д. 128, 199-200).
Заслушав представителей ответчиков, третье лицо, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» (ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома (<данные изъяты> секции) № (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: г. Челябинск, <адрес> на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес> Курчатовского района г. Челябинска, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> га (т. 1, л.д. 15-21)
Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом, за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается <данные изъяты> % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций (пункт 2.2. договора).
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде <данные изъяты> % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого дома № №, при условии <данные изъяты> %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта (п. 3.2.2).
Согласно п. 3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает своевременное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта(п. 3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5).
Работы по инвестиционному договору проводятся заказчиком в три этапа. Ориентировочный срок реализации договора в целом до ДД.ММ.ГГГГ года (п. 4.3).
В силу п. 5.1.1. договора заказчик обязуется получить правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка, оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление Главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п. 5.2.1 договора № <данные изъяты> обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере <данные изъяты>% установленного объема инвестиций, а заказчик – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема - передачи объект (п. 5.1.7).
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом как единый объект гражданских прав.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию <адрес> (т. 1, л.д. 21).
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ, договором уступки пая № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ НО ЖСК «Дом» передала Карасеву С.В.., как возврат целевого паевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде однокомнатной квартиры № (стр.) в доме № по <адрес> в г. Челябинске, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, а последний уступил этот пай Лопатиной А.Г. (т. 1, л.д. 57-63).
Из объяснений представителей ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» следует, что обязательство по финансированию реализации инвестиционного проекта в размере <данные изъяты> % установленного объема инвестиций по договору № со стороны НО ЖСК «Дом» не исполнено.
Доказательств завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию материалы дела не содержат.
В силу ст.ст. 1, 4, 6, 8 ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия.
Кроме того, согласно ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
Таким образом, до момента приемки дома № (стр.) по <адрес> в г. Челябинске в эксплуатацию результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и указанный объект является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
Также установлено, что нежилое здание(детские яслив полуразрушенном состоянии)площадью застройки № кв.м., по адресу г. Челябинск, <адрес>, №, земельный участок площадью № кв.м. (земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (т. 1, л.д. 228-232).
ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок площадью <данные изъяты> га в аренду для строительства жилых домов(стр. № №, № сроком до ДД.ММ.ГГГГ (распоряжение Главы г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ, договор № аренды земли г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ; т. 1, л.д. 233-241).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок»выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого дома № № (стр.) (т. 1, л.д. 242).
Имеется проектная декларация (т. 1, л.д. 41-44).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» (застройщик) заключило с Николаевым А.В. (участник) договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по которому застройщик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № № (стр.) по <адрес> в г. Челябинске передать в собственность участника однокомнатную квартиру № № (стр.), общей проектной площадью – <данные изъяты> кв.м (т. 1, л.д. 208-211).
Договор зарегистрирован в ЕГРП (штамп на договоре, т. 1, л.д. 211 оборот).
В соответствии со ст.ст. 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Заключенный между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» инвестиционный договор № запрета для заказчика-застройщика на привлечение других инвесторов и дольщиков не содержит.
Кроме того, в тексте инвестиционного договора отсутствуют условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору.
Из вышесказанного, с учетом ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», следует, что, не исполнив в полном объеме условие инвестиционного договора о стопроцентной оплате, ЖСК-инвестор, тем самым, не является единственным лицом, имеющим притязания на получение результата инвестиционной деятельности и не имеется оснований полагать о наступлении права у НО ЖСК «Дом», в том числе, после ввода в объекта в эксплуатацию, по получению в собственность жилого дома как единого объекта гражданских прав.
Таким образом, поскольку в законе и в инвестиционном договоре отсутствует запрет застройщику привлекать к участию в финансировании строительства нескольких инвесторов или дольщиков, ООО СХК «Родничок» обладал правом на заключение договора участия в долевом строительстве, результат инвестиционной деятельности не достигнут, НО ЖСК «Дом» произвел финансирование строительства объекта не в полном объеме, материалы дела не содержат доказательств, что дом № целиком и квартира № в частности оплачены за счет средств истца, инвестиционным договором не определен порядок передачи квартир при частичном исполнении обязательств инвестором, суд не находит оснований для признания договора № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующим требованиям ст.ст. 4, 6, 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст. 2, 3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст. 3, п. 3 ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.ст. 246, 247 ГК РФ.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Поскольку договор № участия в долевом строительстве соответствует вышеупомянутым требованиям закона, то в части иска о признании его недействительным следует отказать.
Так как договор участия в долевом строительстве не признан недействительным, то необходимо отказать и в части иска о признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры № №, в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
решил:
в удовлетворении иска Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Николаеву Александру Валерьевичу о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, о признании отсутствующим обременения земельного участка в части объекта долевого строительства жилого помещения – квартиры № № состоящей из одной жилой комнаты на 4 этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по строительному адресу дом № по <адрес> в Курчатовском районе г. Челябинска в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Председательствующий