Дело № 2-2513/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 января 2011 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе
Председательствующего судьи И.П.Шалиевой
при секретаре Н.В.Парневовой
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Игнатьевой Галине Петровне о признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, обременение отсутствующим,
по иску Проценко Раисы Ивановны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Игнатьевой Галине Петровне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома, признании права собственности на объект незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л :
Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом») обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» (далее ООО СХК «Родничок»), Игнатьевой Г.П. окончательно сформулировав требования, просила суд признать недействительным договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, о признании обременения земельного участка отсутствующим в части объекта долевого строительства, жилого помещения – <адрес>, состоящей из одной жилой комнаты <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты>. по строительному адресу <адрес> в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.5-9 т.1, 3-6 т.2)
Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» был заключен инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>: жилого многоквартирного дома (4 секции) № (стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально-бытового значения (со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих заказчику на правах аренды и (или) собственности, ориентировочной проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> ориентировочной общей проектной площадью для жилых помещений для маломобильных <данные изъяты>, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> - <адрес> - <адрес> – <адрес> ориентировочной площадью земельных участках <данные изъяты> По данному договору «ЖСК-Инвестор» получает объект в виде 100% ориентировочной проектной площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными жилыми помещениями, что составляет <данные изъяты> с минимальным объемом внутренних разводок, а также земельный участок в пределах установленных границ, в рамках которого разместился объект. Сторонами было подписано приложение № к инвестиционному договору, определяющий перечень имущества, подлежащего передаче заказчиком ЖСК-Инвестору по окончанию строительства и приемки государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта, в том числе была включена квартира, расположенная <данные изъяты> этаже площадью <данные изъяты>., выступающая предметом заключенного ЖСК с Проценко Р.И. договора № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья. Общая сумма финансирования дома составила <данные изъяты>. Для привлечения денежных средств на строительство объекта по инвестиционному договору, НО ЖСК «Дом» были заключены с физическими и юридическими лицами (пайщиками) ряд договоров. На отношения между ЖСК –Инвестором и ответчиком ООО СХК «Родничок» как на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью осуществляемой в форме капитальных вложений, распространяются положения ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». На результаты инвестиционной деятельности на основании указанных норм права в силу условий заключенного инвестиционного договора возникают имущественные права у НО «ЖСК Дом». Однако, помимо их воли ООО СХК «Родничок» распорядилось правами на получение квартир в строящемся <адрес> в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Игнатьевой Г.П. был заключен договор № в долевом строительстве жилого дома, согласно которому после получения разрешения на ввод в эксплуатацию ООО СХК «Родничок» передает дольщику жилое помещение однокомнатную <адрес>, <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты>. в этом доме, а дольщик принял обязательства уплатить определенную сумму и принять в собственность квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не распространяется на отношения юридических и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству созданных объектов недвижимости. ООО «СХК Родничок» не вправе было привлекать денежные средства Игнатьевой Г.П. для строительства (создания) многоквартирного дома» <адрес> в <адрес> при наличии правоотношений по реализации инвестиционного проекта, и заключать договора участия в долевом строительстве, поскольку совершая какие-либо сделки по распоряжению жилой площадью без согласия истца, ООО СХК «Родничок» нарушает права ЖСК-Инвестора. Наличие обременения в виде записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на жилой дом и земельный участок на котором разместился данный дом как на инвестиционный объект нарушает имущественные права истца, вытекающие из п.3.1., 5.1.7. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ООО «СХК «Родничок» ДД.ММ.ГГГГ опубликовал проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения: не указал величину кредиторской задолженности, выставил все находящиеся в доме квартиры, как квартиры подлежащие передаче участникам долевого строительства не исключив квартиры, подлежащие передачи НО ЖСК «Дом», не указал о наличии инвестиционного договора. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Жилой <адрес>-а по <адрес> в <адрес> является долевой собственностью НО «ЖСК «Дом» и ООО «СХК «Родничок».
Третье лицо Проценко Р.И. заявила самостоятельные требования к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Игнатьевой Г.П., окончательно сформулировав требования, просила суд о признать незаконной (недействительной) государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте - квартиру, расположенную на 6 этаже, 4 подъезд (секция) строительный № <адрес> – <адрес> – <адрес> – <адрес>, в <адрес> (строительный адрес <адрес> ( л.д. 8-10 т.3)
Требование обосновано тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и НО ЖСК «Дом» был заключен договор о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья № ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение в вышеуказанному договору в части строительного адреса объекта по <адрес> Застройщиком дома является ООО «СХК «Родничок». Обязанность по внесению суммы целевых паевых взносов на создание инвестиционного объекта ей исполнены в полном объеме. Если бы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области имелась информация о том, что для строительства вышеуказанных многоквартирных домов привлекаются денежные средства на основании иных договоров, помимо договоров участия в долевом строительстве, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве не была бы проведена.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечены в качестве соответчиков по иску Проценко Р.И. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Некоммерческая организация «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (л.д. 37 об.ст.)
В судебное заседание представитель истца ( ответчика по иску третьего лица) НО «ЖСК «Дом» в суд не явился, просил дело рассмотреть без его участия.
Третье лицо Проценко Р.И. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, требования НО ЖСК «Дом» считала обоснованными.
Представитель третьего лица Шибаев А.С. поддержал позицию своего доверителя.
Представитель ответчика ООО СХК «Родничок» Зуева Е.В. иск не признала, пояснив суду, что ООО CХК «Родничок» имеет на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты>., на праве аренды земельный участок площадью <данные изъяты>., разрешение на строительство №г от ДД.ММ.ГГГГ, опубликованную в порядке предусмотренном законом проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона №214-ФЗ имеют право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома. Заключенный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с Игнатьевой Г.П. соответствует требованиям п.1 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ, заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Статьи 6,8 Закона №39-ФЗ, ни инвестиционный договор № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ запрета на заключение ООО CХК «Родничок» договоров участия в долевом строительстве жилого дома с третьими лицами не содержит. Кроме того, инвестиционный договор, наделяя их функциями заказчика, наделяет и функциями и правами инвестора как субъекта инвестиционного договора. Ни закон №39-ФЗ, ни инвестиционный договор не содержит ограничений по способу привлечения инвестиций, то есть не ограничивают инвесторов в определении посредством какого договора инвесторы вправе привлекать инвестиции, вкладываемые в рамках инвестиционного договора в строительство <адрес> Сравнительный анализ характеристик жилого дома, являющегося объектом инвестирования по инвестиционному договору и фактически построенного жилого дома, согласно проектно-сметной документации и проектной декларации позволяет сделать вывод о том, что это два абсолютно разных и не соответствующих друг другу объекта. Истец заявляет о своих общих абстрактных правах на объект, которого фактически не существует в натуре и который фактически не может быть построен, в связи с чем, у истца не может возникнуть каких-либо имущественных прав на конкретный объект недвижимости. Истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора. Представленные истцом документы не дают ответа в какой части, процентном соотношении, твердой денежной сумме или иным образом НО ЖСК «Дом» исполнила принятые на себя обязательства по инвестиционному договору, и соответственно на какую часть объекта истец вправе претендовать. Акт сверки взаиморасчетов по инвестиционному договору как в целом, так и в части не оформлялся. Акт об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по инвестиционному договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечнем индивидуально-определенного имущества (квартир и нежилых помещений) в <адрес> <адрес>, подлежащего передаче истцу, между ним и ООО СХК «Родничок» также не оформлялся. Размер инвестиций, осуществляемый НО ЖСК «Дом» в рамках инвестиционного договора, составит <данные изъяты>., содержащие в то числе затраты заказчика-застройщика, что составляет только <данные изъяты> от объема фактически произведенных затрат размером в <данные изъяты> и только <данные изъяты> от объема планируемых затрат ориентировочным размером примерно <данные изъяты>. Инвестиционный договор не содержит условий и порядка определения части результата инвестиционной деятельности, на который вправе претендовать истец при частичном инвестировании со своей стороны. Истцом не представлено доказательств, позволяющих однозначно установить факт внесения ими инвестиционного взноса на строительство конкретной <адрес>. Условия инвестиционного договора устанавливают прямую зависимость возникновения права на 100% результат от наличия фактического 100% инвестирования. ООО СХК «Родничок» заключая с Игнатеьвой Г.П. оспариваемый договор участия в долевом строительстве жилого дома никаких прав истца не нарушило по причине отсутствия прав истца как таковых. Ими предпринимались меры по согласованию с НО ЖСК «Дом» объема капитальных вложений (инвестиций) подлежащих осуществлению НО ЖСК «Дом» в сроки и в порядке их осуществления При наличии ненадлежащего исполнения истцом своего обязательства по инвестированию в рамках инвестиционного договора, и при отсутствии информирования со стороны НО ЖСК «Дом» о наличии заключенных ею с третьими лицами каких-либо договоров предметом которых является передача этим третьим лицам квартир в жилом <адрес>, ими было направлено уведомление ДД.ММ.ГГГГ о расторжении инвестиционного договора. Оснований для признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте не имеется, так как данный объект не является объектом незавершенного строительства, на данном объекте ведутся подрядные работы подрядчиками, дом планируется к сдаче в 1 квартале 2011г., в разрешении на строительство продлен срок строительства до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.115-132 т.2 - возражения)
Ответчица Игнатьева Г.П. иск не признала, пояснив суду, что указанный договор был заключен в рамках Федерального Закона №214-ФЗ. На момент заключения договора у застройщика имелась вся необходимая документация, проектная декларация на строительство жилого дома, правоустанавливающие документы на земельный участок, стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, которые отражены в договоре. Определен объект подлежащий передаче, определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты гарантийный срок на объект долевого строительства. В рамках договора полностью выполнены обязательства по финансированию строительства объекта договора строительства. При заключении договора ей ничего не было известно про инвестора НО ЖСК «Дом», ей были показаны застройщиком все документы на дом, она взяла выписку из ЕГРП, из которой было видно, что спорная квартира свободна, никому не продана. (л.д.27 т.2 – возражения)
Представитель ответчицы Игнатьев А.В. поддержал позицию своей доверительницы.
Представитель третьего лица ( ответчика по иску третьего лица) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явился, надлежащим образом извещен.
Заслушав указанных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования НО ЖСК «Дом» и Проценко Р.И. необоснованными.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в г. Челябинске: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты>., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в <данные изъяты> из расчета <данные изъяты> которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается 10 % из суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт 2.2. договора) (л.д.32-37 т.1)
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого <адрес>, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта ( п.3.2.2).
Согласно п.3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п.3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( п.3.5).
Стороны в разделе 4 договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.
В силу п.51.1. договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п.5.2 договора № ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик ( ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию <адрес> ( л.д.38 т.1)
Нежилое здание (детские ясли № в полуразрушенном состоянии) площадью застройки <данные изъяты>., находящиеся в <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (л.д. 134-137, том 2).
Распоряжением главы г. Челябинска №-д от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. № № на земельном участке, находящемся в собственности по <адрес> ( л.д. 138 том 2).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор № аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью <данные изъяты> расположенный в квартале, ограниченном <адрес> <адрес> для проектирования и строительства жилых домов ( стр. № № на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения ( л.д. 139-143 том 2).
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора № аренды земли г. Челябинска, продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 144-146 том 2).
ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого <адрес>А (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.147 т.2)
НО ЖСК «Дом» во исполнения обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта, что подтверждается представленными в материалы дела письмами истца, платежными поручениями, актами приема-передачи векселей, актами о взаимозачетах (л.д. 39-184 т.1, л.д.50-72 т.2)
Согласно ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (Застройщик) и Игнатьевой Г.П. (Участник) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> и после разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства – жилое помещение, однокомнатную <адрес>, расположенную <данные изъяты>м. в этом доме Участнику (л.д.29-33, том 2). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области ( л.д. 33 об. ст. том 2, л.д. 189-196 т.1).
Истцом НО ЖСК «Дом» оспаривается указанная сделка по основаниям ст. 168 ГК РФ в совокупности со ст.ст.4, 6,8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.1,2,3, 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст.3, п.3 ст.7 Закона об инвестиционной деятельности в РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ, ст.ст. 246,247, 382,388 ГК РФ.
Полагая невозможным исполнение ООО СХК «Родничок» обязательства по передаче 100% ориентировочной общей проектной
площади жилых помещений указанного многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями, что составляет <данные изъяты> НО ЖСК «Дом» обратился в суд с настоящим иском о признании вышеуказанного договора недействительным.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Исходя из текста пункта 5.2.1 инвестиционного договора № реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты>., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> в размере 100% установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме <данные изъяты>., из расчета <данные изъяты> которые получит инвестор согласно перечню в Приложении № к договору.
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.
Из материалов дела не усматривается о финансировании истцом в размере 100% инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.
В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).
В материалы дела представлены карточка счета 76.5, платежные документы согласно которым видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному № от ДД.ММ.ГГГГ, и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче <адрес> собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче <адрес> между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, из представленных платежных и иных документов невозможно установить за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по передачи истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере 100% не осуществлено, в связи, с чем не имеется оснований полагать о наступлении права у истца (отсутствие правовых оснований), в том числе, после ввода в эксплуатацию всего комплекса требования исполнения обязательств по инвестиционному контракту ООО СХК «Родничок» по передаче в собственность инвестора жилого дома как единого объекта гражданских прав.
До момента приемки жилого дома по адресу <адрес> в эксплуатацию, результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственность субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.
НО ЖСК «Дом» не представлено доказательств того, что строительство спорной <адрес> производится только за счет средств истца.
Согласно договору № о внесении паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Проценко Р.И. и НО ЖСК «Дом», по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию ЖСК передает пайщику как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – однокомнатной квартиры общей проектной площадью <данные изъяты>., строительный номер <адрес> №. (л.д.198-200 т.1)
В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных прав.
В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Действиями ответчиков законные права и интересы истцов не нарушены, так как у НО ЖСК «Дом» и Проценко Р.И. не возникло права ни на спорный объект недвижимости <адрес>, ни на инвестиционный объект. В соответствии с вышеуказанным договором у Проценко Р.И. возникло право требования к НО ЖСК «Дом» по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – однокомнатной квартиры общей проектной площадью <данные изъяты>., строительный номер <адрес>
В суде установлено, и не отрицалось сторонами, что строительство инвестиционного объекта не окончено, акт приемки не подписан, объект в эксплуатацию не сдан.
Действия ответчиков при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома не противоречат требованиям ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", предусматривающей равные права инвесторов на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии ГК РФ; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных средств и привлеченных средств других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.
Исходя из норм ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в результате исполнения инвестиционного договора до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Кроме того, при заключении вышеуказанного договора участия в долевом строительстве требования статей 3 и 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО СХК «Родничок» не нарушены, так как у застройщика ООО CХК «Родничок» имелось разрешение на строительство жилого дома опубликованная проектная декларация (л.д.185-188 т.1), зарегистрированное право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома ( л.д.189 т.1)
Договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию, в договоре определен объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Пунктом 5 ст. 4 вышеуказанного Федерального Закона предусмотрено, что при отсутствии условий, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Согласно Федеральному закону № застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц, объединять с ними действия и усилия участия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости.
В договоре инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует заперт на заключение ООО СХК «Родничок» договоров долевого участия в строительстве.
Поскольку ответчик обладал правом на заключение договора долевого строительства, результат инвестиционной действительности не был достигнут, а факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, то суд находит, что имущественные права истца, предусмотренные договором инвестирования не возникли и договором долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ права НО ЖСК «Дом» не нарушены.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительными договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, а также обременения земельного участка отсутствующим.
Согласно ст.ст. 218, 219 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право на вновь создаваемый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан, спорный объект является предметом действующего договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство объекта не завершено и, руководствуясь статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит, что объект инвестиционного договора не является недвижимым имуществом и не может расцениваться как объект гражданских прав.
<адрес> не проходил техническую инвентаризацию - не поставлен на технический учет, право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу <адрес> зарегистрирован в установленном законом порядке.
Проценко Р.И. завялены требования к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании недействительной государственной регистрации договора участия в долевого строительстве по тем основаниям, что не подлежал государственной регистрации договор участия в долевом строительстве, поскольку представленная проектная декларация содержала в себе недостоверные сведения в части кредиторской задолженности, не отражено привлечение денежных средства на основании договора инвестирования.
В силу ст. 25.1. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях: наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.
Статья 20 вышеназванного Федерального Закона предусмотрены основания отказа в государственной регистрации прав, в том числе, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ.
С учетом изложенного, поскольку за Проценко Р.И. не имеется правовых оснований о признании права собственности на спорный объект недвижимости, то и не имеется оснований для признания государственной регистрации недействительной.
Таким образом, в удовлетворении требований истца НО ЖСК «Дом», третьего лица Проценко Р.И. следует отказать.
В соответствии со п. 3.2.2., п.3.4. инвестиционного договора у истца возникает право требования при 100% финансировании инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта к ООО CКХ «Родничок» о передаче в собственность конкретного имущества по итогам реализации договора.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Игнатьевой Галине Петровне о признании недействительным договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, о признании обременения земельного участка отсутствующим в части объекта долевого строительства, жилого помещения – <адрес>, состоящей из одной жилой комнаты на 6 этаже, общей проектной площадью <данные изъяты> по строительному адресу <адрес> в виде записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
В удовлетворении исковых требований Проценко Раисы Ивановны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Игнатьевой Галине Петровне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» о признании незаконной (недействительной) государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте - квартиру, расположенную на 6 этаже, 4 подъезд (секция) строительный № <адрес>) отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий судья И.П.Шалиева