Дело № 2-347/ 2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 марта 2011 года
Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе
Председательствующего судьи Л.В. Федосеевой
при секретаре И.В.Абрамовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Альмаутовой (Крантовой) Лии Рамильевны к Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» о признании права собственности на объект незавершенный строительством,
У С Т А Н О В И Л :
Альмаутова (Крантова) Л.Р. обратилась в суд с исковым заявлением к Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом» (далее НО ЖСК «Дом»), Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» (ООО СХК «Родничок») о признании права собственности на объект незавершенный строительством, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с НО ЖСК «Дом» договор № о внесении целевых, паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, предметом которого являлось внесение с ее стороны в паевой фонд ЖСК целевых паевых взносов в размерах и сроки, предусмотренные настоящим договором, а ЖСК обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в ее собственность как пайщика жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества квадратных метров в виде <данные изъяты>. в многоквартирном доме, расположенном на <данные изъяты> № <адрес>.
Указала, что условия договора ею выполнены в полном объеме, внесена сумма целевых паевых взносов в размере <данные изъяты>, однако до настоящего времени, квартира в ее собственность не передана.
Истица Альмаутова (Крантова) Л.Р. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени слушания дела надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие, с участием своего представителя.
Представитель истца - Альмаутова С.М., действующая на основании доверенности ( л.д. 22, том 1) в судебном заседании на удовлетворении требований искового заявления настаивала, поддержав его доводы в полном объеме.
Указала, что свои обязательства ее доверитель исполнила в полном объеме, передав НО ЖСК «Дом» векселя на сумму <данные изъяты>, которые в дальнейшем переданы ООО СХК «Родничок» и в ООО «Диал Центр» по письму ООО СХК «Родничок». Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> была внесена в кассу НО ЖСК «Дом», которые также в дальнейшем перечислены в ООО СХК «Родничок». По актам взаимной сверки между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок», последнее признает факт инвестиций от НО ЖСК «Дом» в размере <данные изъяты> ООО СХК «Родничок» в своем уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает факт финансирования строительства <адрес> в адрес ЖСК «Дом» в объеме <данные изъяты>, в приложении к данному уведомлению указана квартира истца № и она выделяется в ЖСК «Дом» в счет перечисленных им средств. Считает, что поскольку НО ЖСК «Дом» полностью профинансировал строительство квартиры ее доверителя, а перечисленные денежные средства ОАО СХК «Родничок» вложил в строительство, просила закрепить за ней юридически жилое помещение <адрес> «А» по <адрес>.
Представитель ответчика НО ЖСК «Дом» - Бердюгина Е.К., действующая на основании доверенности (л.д. 77, том 1 ) в судебном заседании требования искового заявления не признала, указала, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права. Действительно, между сторонами заключен договор о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, сложились правоотношения на основе членства в кооперативе, направленные на удовлетворение ее потребностей в жилье. Согласно условий заключенного договора по окончанию строительства инвестиционного объекта, которым выступает жилой <адрес>, после подписания акта приемки объекта государственной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию, НО ЖСК «Дом» принял обязательство передать пайщику Альмаутовой Л.Р. <адрес> (секции), строительный номер № в качестве возврата целевого паевого взноса в сумме <данные изъяты>.
Истцом обязательства перед НО ЖСК «Дом» в части оплаты паевого взноса исполнено в полном объеме, что подтверждается актом приема- передачи векселей ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, отраженные в бухгалтерском учете кооператива, что подтверждается карточками счета № В дальнейшем денежные средства направлены в ООО СХК «Родничок» во исполнение условий инвестиционного договора и в <данные изъяты> по письму. Сумму наличных денежных средств, внесенных истцом невозможно выделить в общей сумме, перечисляемой инвестором заказчику – застройщику для финансирования строящегося жилого дома в целом. В дальнейшем между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» был подписан акт взаимозачетов по инвестиционным договорам от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>, согласно которому стороны согласовали произвести взаимозачет денежных средств с инвестиционного договора №. инв. от ДД.ММ.ГГГГ на инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный акт в настоящее время является предметом самостоятельного спора между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» о признании его недействительным. Указала, что возражает против доводов ответчика ООО СХК «Родничок» о том, что одним из оснований отказа в удовлетворении исковых требований истца является то обстоятельство, что ООО СХК «Родничок» не получало от НО ЖСК «Дом» инвестиций, в состав которых включены денежные средства пайщика Альмаутовой Л.Р., так как данный довод может быть оценен достоверно только при оценке совокупности перечисленных сумм инвестиций кооперативом обществу в соотношении произведенных затрат общества по строительству жилого дома в целом. Считала, что оснований для признания еще не возникшего у истицы права собственности в судебном порядке не имеется, а ее право собственности как пайщика, внесшего пай, является производным от прав инвестора НО ЖСК «Дом» и возникает после передачи имущества, которой предшествовала передача от лица, создавшего данное имущество (заказчика- застройщика). Возражала против доводов ответчика ООО СХК «Родничок» об отсутствии тождественности фактически возведенного объекта относительно объекта, предусмотренного условиями инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, имеющего ориентировочные характеристики. При заключении инвестиционного договора ответчиками была определена характеристика инвестиционного объекта на основании документации заказчика- застройщика по планировке территории квартала, согласованного проекта с органами местного самоуправления с учетом заключений публичных слушаний. Согласно проекту плана квартала, ограниченного <адрес>, объектом нового жилищного строительства является жилой <адрес> серии 97, расположенный по <адрес>. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ положения инвестиционного договора в части слов «строительный адрес <адрес>, «жилой <адрес>» были изложены в новой редакции «строительный адрес <адрес>, жилой <адрес>. Последующие обстоятельства изменения технической характеристики инвестиционного объекта в части конфигурации объекта, в части изменения застраиваемой площади по инициативе заказчика - застройщика, без уведомления и согласования с инвестором, связанные с наличием отрицательного и положительного заключений государственной экспертизы проектной документации не свидетельствует об изменении размера и объеме прав одного из субъектов инвестиционной деятельности.
Представитель ответчика ООО СХК «Родничок» - Зуева Е.В., действующая на основании доверенности ( л.д. 69, том 1) в судебном заседании требования искового заявления не признала, указала, что при анализе инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, следует, что получение НО ЖСК «Дом» объекта в виде 100% ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного дома со встроенными нежилыми помещениями ставится в прямую зависимость к инвестированию в размере 100%-го финансирования; момент исполнения обязательств по инвестиционному договору в части передачи объекта и право требования передачи объекта наступают только после завершения строительства дома и приемки его в эксплуатацию государственной комиссией. До наступления указанного момента у НО ЖСК «Дом» не может возникнуть какое – либо имущественное право на объект инвестирования, в том числе в виде конкретного объекта недвижимости – квартиры. Перечень передаваемого имущества должен быть определен «Актом о реализации инвестиционного проекта», составляемым сторонами. Указала, что НО ЖСК «Дом» в рамках заключенного инвестиционного договора не выполнила перед ООО СХК «Родничок» свои обязательства по финансированию в полном 100 % объеме, акт сверки взаиморасчетов между сторонами не подписывался, акт об исполнении сторонами принятых на себя обязательств по инвестиционному договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечнем индивидуально- определенного имущества, подлежащего НО ЖСК «Дом» между ним и ООО СХК «Родничок» также не оформлялся. НО ЖСК «Дом» прекратил инвестирование в рамках инвестиционного договора в сентябре 2008 года и не возобновил его по настоящее время, ООО СХК «Родничок» предпринимались меры по согласованию с НО ЖСК «Дом» объема капитальных вложений путем направления дополнительного соглашения, в котором определялся фиксированный объем капитальных вложений подлежащих осуществлению НО ЖСК «Дом», сроки и порядок их осуществления, которое НО ЖСК «Дом» не подписал и свое мнение по данному дополнительному соглашению не выразил. Считала, что требования истца не должны быть удовлетворены судом, так как ООО СХК «Родничок» не является стороной договора №, № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении целевых паевых взносов за пай в виде <адрес> <адрес> <адрес>, заключенного между НО ЖСК «Дом» и Альмаутовой Л.Р.; не принимал на себя никаких обязательств в отношении Альмаутовой Л.Р.; каких либо денежных средств от Альмаутовой Л.Р. или от НО ЖСК «Дом» за Альмаутову Л.Р. в ООО СХК «Родничок» за <адрес> <адрес>. Договор между Альмаутовой Л.Р. и НО ЖСК «Дом» был заключен на свой страх и риск, при полном отсутствии проектно- сметной документации и разрешительных документов на осуществление строительства жилого <адрес>, при этом на проектную документацию выдано отрицательное заключение государственной экспертизы. Кроме того, указала, что жилой дом по строительному адресу <адрес>, в качестве объекта незавершенного строительства не регистрировался, не приобретал статус недвижимого имущества, в связи с чем, не является объектом незавершенного строительства. Объект находится в стадии строительства и является предметом договора строительного подряда. В настоящий момент на объекте выполняются строительные подрядные работы, срок сдачи жилого дома заявлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, указала, что сравнительный анализ характеристик жилого дома, являющегося объектом инвестирования по инвестиционному договору № ДД.ММ.ГГГГ и фактически построенного жилого <адрес>, согласно положительному заключению государственной экспертизы, позволяет сделать достоверный вывод о том, что это два абсолютно разных и не соответствующих друг другу объекта. Ни по количеству, ни по характеристикам, ни по площади квартир, нежилых помещений тождественности в объектах нет. Эти объекты также не совпадают ни по стоимости, ни по площади земельных участков, ни по срокам возведения, ни общей площади дома. Считала, что на основании изложенного, оснований для удовлетворения требований иска не имеется.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав ( п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В силу положений ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Согласно ст. 6 Федерального закона от 25. 02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В силу п. 5 ст. 4 вышеуказанного закона инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений. Поэтому граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности ( соинвесторами), но и будущими пользователями объекта.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты>., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты>, на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты>. Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в <данные изъяты> которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается <данные изъяты> суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт 2.2. договора) (л.д. 41-47, том 2).
Согласно п. 2.3 договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.
По условиям инвестиционного договора (пункт 3.1.) ЖСК – инвестор получает объект в виде 100 % ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого <адрес>, при условии 100 %-го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта (п.3.2.2).
Согласно п.3.3. ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (п.3.4.). При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( п.3.5).
Стороны в разделе 4 договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.
В силу п.51.1. договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.
Согласно п.5.2 договора № ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик (ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.
Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон.
Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию <адрес>А ( л.д. 95, том 1).
Нежилое здание (детские ясли № в полуразрушенном состоянии) площадью застройки <данные изъяты>., находящиеся в <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (л.д. 100-102, том 1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, земельный участок площадью <данные изъяты> ( земли поселений), находящийся по адресу : <адрес> принадлежит ООО СХК «Родничок» на основании договора купли- продажи № года от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 99, том 1).
Распоряжением главы <адрес> №-д от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. № №, <адрес> на земельном участке, находящемся в собственности по <адрес> ( л.д. 103, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор УЗ №-К-2007 аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью <данные изъяты> расположенный в квартале, ограниченном Свердловским проспектом, <адрес> в <адрес> для проектирования и строительства жилых домов (стр. № №, № на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения (л.д. 104- 108, том 1).
Дополнительным соглашением № ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора № аренды земли <адрес>, продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 109-111, том 1).
ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого <адрес>А (стр.) со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.112 том 1).
НО ЖСК «Дом» во исполнение обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта, что подтверждается карточкой счета № ( л.д. 168-174, том 1), письмами истца, платежными поручениями, актами приема-передачи векселей, актами о взаимозачетах (л.д.193- 316, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между НО ЖСК «Дом» и Альмаутовой Л.Р. заключен договор о внесении целевых взносов инвестиционной программы строительства жилья, согласно которому пайщик ЖСК, являясь участником инвестиционной программы строительства жилья, в целях реализации инвестиционной программы строительства жилья, в целях реализации инвестиционного проекта, предусматривающего создание инвестиционного объекта (жилого дома), вносит паевой взнос в паевой фонд ЖСК целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные настоящим договором, а ЖСК обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность пайщика жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества квадратных метров, основные характеристики которого указаны в. п. 2.2. договора <адрес> № ( л.д. 7- 13, том 1). <данные изъяты> Альмаутова Л.М. <данные изъяты> на «Крантова» ( л.д. 21, том1).
Согласно вышеуказанному договору по окончании строительства инвестиционного объекта, подписании акта приема объекта Государственной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию, ЖСК передает Пайщику как возврат целевого паевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения - <адрес>. Ориентировочный срок строительства инвестиционного объекта - 4 квартал 2007 года.
Согласно п.3.1. анализируемого договора Пайщик производит оплату ЖСК целевого паевого взноса на строительство инвестиционного объекта денежными средствами или по соглашению сторон ценными бумагами, недвижимым имуществом, а также работами и услугами.
В день подписания настоящего договора Пайщик обязуется внести денежными средствами вступительный взнос на содержание и уставную деятельность ЖСК в размере <данные изъяты>.
Между сторонами утвержден график оплаты целевых паевых взносов ( л.д. 13, том 1), Альмаутовой Л.Р. произведена оплата по договору в полном объеме: частично векселями, что подтверждается актом приема – передачи векселей (л.д. 16-18, 33-40, том 1), внесением наличными денежными средствами в кассу предприятия в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 14, том 1). Указанные денежные средства отражены в бухгалтерском учете кооператива, что подтверждается карточками счета (л.д.168-174, том 1).
Как следует из акта приема- передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ, составленного между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок», простой вексель <данные изъяты> <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> (принятый от Альмаутовой) передан НО ЖСК «Дом» к ООО СХК «Родничок» в счет инвестиционного договора № инв. по строительству жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 41, том 1).
Оставшиеся векселя, переданные ФИО6Р. на имя ЖСК «Дом», последним переданы в <данные изъяты> в счет оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за строительно- монтажные работы по письму № от ДД.ММ.ГГГГ в счет инвестиционного договора СХК «Родничок» № инв.от ДД.ММ.ГГГГ по строительству жилого <адрес>, что подтверждается актом приема- передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 42-43, 144-153, том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок» подписан акт взаимозачетов по инвестиционным договорам на сумму <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны согласились произвести взаимозачет денежных средств с инвестиционного договора №. инв. от ДД.ММ.ГГГГ на инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 83, том 1).
Указанный акт приема-передачи векселя является предметом судебного спора в Арбитражном суде <адрес> по иску ООО СХК «Родничок» к НО ЖСК «Дом» о признании сделки недействительной (л.д. 185- 188, том 1).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Исходя из текста пункта 5.2.1 инвестиционного договора № реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>: жилого многоквартирного дома ( 4 секции) № ( стр.) со встроенными нежилыми помещениями социального и коммунально- бытового значения ( со сносом существующего нежилого здания по адресу: <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты>.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном <адрес> – <адрес> – <адрес>, <данные изъяты> установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме <данные изъяты> которые получит инвестор согласно перечню в Приложении № к договору.
Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.
Из материалов дела не усматривается факт финансирования НО ЖСК «Дом» в размере 100% инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.
В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).
В материалы дела представлены платежные документы, письма, акты взаимозачетов, согласно которым видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному договору № – № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 193-316, том 1), и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче <адрес> собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче <адрес> между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, из представленных в материалы дела НО ЖСК «Дом» документов, подтверждающих перевод денежных средств в ООО СХК «Родничок» невозможно установить, за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором № – № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, как следует из вышеуказанных анализируемых документов, НО ЖСК «Дом» перечислялись на имя ООО СХК «Родничок» денежные средства по инвестиционному договору № инв.от ДД.ММ.ГГГГ, а сумму, внесенную наличными денежными средствами, невозможно выделить в общей сумме, перечисляемой инвестором ( НО ЖСК «Дом») заказчику – застройщику (ООО СХК «Родничок») для финансирования строящегося жилого дома в целом.
Доводы представителя истца о том, что руководителем ООО СХК «Родничок» подписано уведомление на имя председателя НО ЖСК «Дом» ( л.д. 175 – 177), согласно которому указано, что НО ЖСК «Дом» перечислены денежные средства в размере <данные изъяты>, на которые выделена площадь в размере <данные изъяты>, в том числе квартира истицы №, что и является доказательством финансирования объекта ( <адрес>) в полном объеме и возникновения у нее права собственности на данный объект, не могут быть судом приняты как обоснованные, так как истица доказательств существования <адрес> качестве объекта гражданских правоотношений не представила, исходя из толкований п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности пайщика, внесшего пай, является производным от прав инвестора НО ЖСК «Дом» и возникает после передачи имущества, которой предшествовала передача от лица, создавшего данное имущество (заказчика- застройщика).
Обязательства по передаче истцу жилого дома в настоящий момент не наступили, объект в эксплуатацию не сдан, финансирование в размере 100% не осуществлено, в связи, с чем не имеется оснований полагать о наступлении права у НО ЖСК «Дом» (отсутствие правовых оснований), в том числе, после ввода в эксплуатацию всего комплекса требований исполнения обязательств по инвестиционному контракту ООО СХК «Родничок» по передаче в собственность инвестора жилого дома как единого объекта гражданских прав.
Спорный объект недвижимости - <адрес> в собственность ООО ЖСК «Дом» никем не передавался, и до окончания строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию, окончательного расчета между НО ЖСК «Дом» и ООО СХК «Родничок», акта о результатах реализации инвестиционного проекта и акта приема- передачи конкретных объектов недвижимости передано быть не может.
Истицей Альмаутовой (Крантовой) Л.Р. также не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств вложения принадлежащих ей денежных средств в инвестирование спорного объекта.
В силу ст. 218- 219 ГК РФ для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости требуется наличие самого объекта. При этом, сам объект должен быть не только выпущенным в гражданско – правовой оборот, но и прошедшим государственную регистрацию прав на него. В силу ст. 25 закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, в том числе и на объект незавершенного строительства, регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, Альмаутова ( Крантова) Л.Р. не является лицом, создающим объект недвижимого имущества - жилого <адрес> в <адрес>. Более того, право собственности какого- либо лица на сам жилой <адрес> в <адрес> не зарегистрировано ни как на объект незавершенного строительства, ни как на объект, оконченный строительством. В связи с отсутствием самого незавершенного строительством объекта, невозможно признать чье-либо право на какую- либо долю в незавершенном строительством объекте.
В ходе слушания дела установлено, что строительство многоквартирного дома не окончено, акт приемки не подписан, объект в эксплуатацию не сдан, спорный объект является предметом действующих договоров подряда № /к от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство объекта не завершено. Согласно изменению № от ДД.ММ.ГГГГ в Проектную декларацию ООО СХК «Родничок» № от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи и заселения жилого <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта участникам долевого строительства в течение двух месяцев после сдачи жилого дома ( л.д. 27, том 2).
Указанные обстоятельства также подтверждаются следующими документами.
Ответом Управления государственного строительного надзора № от ДД.ММ.ГГГГ на объекте капитального строительства: жилой <адрес> (застройщик ООО СХК «Родничок») находящимися по адресу: <адрес> в квартале, <адрес> в настоящее время выполнены работы по монтажу строительных конструкций здания, ведутся работы по монтажу строительных внутренних и наружных инженерных сетей, отделочные работы. Заключение о соответствии по данному объекту управлением госстройнадзора ООО СХК «Родничок» не выдавалось ( л.д. 15, том 2).
Управление архстройнадзора не выдавало разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта ( л.д. 12, том 2).
<адрес> в настоящее время не прошел техническую инвентаризацию - не поставлен на технический учет, в октябре 2010 года филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» выполнены полевые работы в полном объеме; на этапе изготовления технического паспорта, оказание услуг по договору было приостановлено по заявлению заказчика, технический паспорт был сформирован в электронном варианте и заказчику не выдавался ( л.д.9, том 2).
Право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес> не зарегистрировано в установленном законном порядке ( л.д.15, том 2).
В соответствии с договором подряда №/к от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО СХК «Родничок» и <данные изъяты> последний в качестве подрядчика принимает на себя обязательства выполнить работы на строящемся жилом <адрес> в квартале <адрес>, <адрес> согласно проектно- сметной документации, срок окончания работ до 31 – го марта 2011 года (л.д. 131- 132).
Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок», общему журналу работ, следует, что работы на <адрес> продолжаются, а именно, необходимо выполнить следующие работы: строительство наружных сетей водоснабжения от водопроводной камеры до стен жилого дома с последующей врезкой, включая строительство водопроводной камеры; строительство водомерного узла; строительство внешних сетей ливневой канализации; врезки внутренней канализации во внешние сети; строительство индивидуального теплового пункта и установка его автоматики; прокладка магистральных сетей холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и канализации; прокладка внутренних сетей системы отопления офисных помещений; строительство вентиляции офисных помещений; выполнение внутренних отделочных работ жилых помещений и помещений общего назначения в 3-4 секции; обрамление проемов лифтов 3-4 секции; частичная установка ограждений лоджий 3-4 секции; диспетчеризация 4-х лифтов; пуско – наладочные работы сетей жилого дома и лифтов; телефонизация и радиофикация жилого дома; электромонтаж 3-4 секции, прокладка внешних сетей электроснабжения жилого дома; благоустройство и озеленение придомовой территории жилого дома; замеры шума, родона, качества воды, освещенности жилого дома, строительство входных групп 1-3 секции жилого дома ( л.д. 16-40, том 2).
Проанализировав представленные доказательства, учитывая, что ответчик ООО СХК «Родничок» представил в материалы дела договор подряда, по условиям которого осуществляются строительные и иные работы в отношении жилого <адрес>, и истица Альмаутова ( Крантова) Л.Р. не представила доказательств существования <адрес> качестве объекта гражданских отношений, а также доказательства нарушения ее прав ответчиками на момент рассмотрения спора, оснований для признания еще не возникшего у истицы права собственности в судебном порядке не имеется.
Исходя из буквального толкования положения п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности пайщика, внесшего пай, является производным от прав инвестора НО ЖСК «Дом» и возникает после передачи имущества, которой предшествовала передача от лица, создавшего данное имущество (заказчика- застройщика).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении требований искового заявления Альмаутовой (Крантовой) Лии Рамильевны к Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок» о признании права собственности на объект незавершенный строительством отказать в полном объеме.
Отменить меры по обеспечению иска и снять арест в виде двухкомнатной <адрес>, <адрес>, наложенный определением Курчатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.
Председательствующий: