Дело № 2-3600/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 декабря 2011 года

Курчатовский районный суд г. Челябинска в составе

Председательствующего судьи И.П.Шалиевой

при секретаре А.И.Коротаеве

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Щиковской Светланы Борисовны к Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Саяпину Владимиру Петровичу, Пироженко Николаю Алексеевичу о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме,

У С Т А Н О В И Л :

Щиковская С.Б. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Саяпину Владимиру Петровичу, Пироженко Николаю Алексеевичу о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес> о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области после окончания строительства и государственной приемки в эксплуатацию жилого дома по адресу <адрес> зарегистрировать право собственности за Щиковской Светланой Борисовной в виде двухкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, взыскании судебных расходов (л.д.5-8)

Требование обосновано тем, что ДД.ММ.ГГГГ НО ЖСК «Дом» заключило с ней договора о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья № о долевом участии истца в строительстве жилого дома по адресу <адрес> по которым истец приобретает право на вышеуказанные квартиры. Она внесла паевые взносы в размере <данные изъяты>. Обязательства истца перед НО ЖСК «Дом» по оплате стоимости квартир были исполнены в полном объеме. НО ЖСК «Дом» не исполнил взятые на себя обязательства по строительству жилого дома. До настоящего времени строительство дома не завершено и объект не сдан в эксплуатацию.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечены в качестве соответчиков Саяпин В.Г., Пироженко Н.Н. (л.д. 159 об.ст. т.1)

В судебном заседании истица Щиковская С.Б., представитель истца ФИО8 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «СХК «Родничок» ФИО9 иск не признала, пояснив суду, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» заключен инвестиционный договор №, предметом которого являются не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в доме, а в целом дом по существу как единый объекта гражданских прав. Состав жилых помещений, указанный в приложении к инвестиционному договору не совпадает с составами квартир и нежилых помещений, указанными в положительном заключении госэкспертизы, также не совпадает и площадь дома. НО ЖСК «Дом» не выполнило перед ООО СХК «Родничок» свои обязательства по финансированию в полном <данные изъяты> объеме. Акт об исполнении сторонами принятых обязательств по инвестиционном договору с указанием на согласованный и признанный обеими сторонами объем произведенного инвестирования, а также перечень индивидуально- определенного имущества, подлежащего передаче НО ЖСК «Дом», не оформлялись. ООО СХК «Родничок» не является стороной договоров № от ДД.ММ.ГГГГ7г., не принимало на себя никаких обязательств в отношении истца, какие-либо денежные средства от истца или от НО ЖСК «Дом» за вышеуказанные квартиры не поступали. У ООО СХК «Родничок» на сегодняшний день существует обязательство перед Пироженко Н.А., Саяпиным В.П. после окончания строительства жилого <адрес> (л.д.161-163 т.1 – возражения)

Представитель ответчика НО ЖСК «Дом» в суд не явился, надлежащим образом извещен, в представленном отзыве ссылается на то, что истицей не исполнены обязательства по оплате паевых взносов, также вступительных взносов на содержание и уставную деятельность кооператива, истцом избран ненадлежащий способ защиты права ( л.д.230-242 - отзыв)

Ответчики Саяпин В.Г., Пироженко Н.Н. в суд не явились, просили дело рассмотреть без ее участия.

Представитель ответчика Управление Росреестра по Челябинской области в суд не явился, надлежаще извещен.

Заслушав указанных лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования необоснованными.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СХК «Родничок» (заказчик) и НО ЖСК «Дом» ( ЖСК- инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>), на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для маломобильных <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном п<адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> Ориентировочный объем инвестиций в реконструкцию строительства объекта с его земельными участками, оценивается в <данные изъяты>, из расчета <данные изъяты> кв.м., которые получит ЖСК- инвестор согласно перечню в Приложении № к договору. При этом за выполнение функций заказчика в качестве вознаграждения заказчику устанавливается <данные изъяты> суммы направляемых ЖСК-инвестором Инвестиций ( пункт № договора) (л.д.41-45 т.1)

Согласно № договора ЖСК-инвестор ежемесячно направляет заказчику инвестиции, в том числе содержащие вознаграждение заказчика, в размере, обеспечивающем в совокупности нормальный ход мероприятий по реализации Инвестиционного Проекта.

По условиям инвестиционного договора (№.) ЖСК – инвестор получает объект в № ориентировочной общей проектной площади жилых помещений многоквартирного жилого <адрес>, при условии <данные изъяты>го финансирования инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта ( №

Согласно № ЖСК-инвестор обеспечивает современное финансирование работ и мероприятий, связанных с реализацией инвестиционного проекта за счет своих средств и за счет привлеченных средств соинвесторов и третьих лиц.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК- инвестору по итогам реализации договора, определяется на основании акта (№ При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом ( №

Стороны в разделе № договора согласовали сроки и содержание этапов работы заказчика.

В силу № договора заказчик обязуется получить оформленные в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающие документы на земельные участки, зарегистрировать договор аренды земельного участка. Оформить в регистрирующем органе право собственности на земельный участок. Получить постановление главы города на проектирование и реконструкцию строительства, получить и обеспечить выполнение техусловий, обеспечить выполнение работ по строительству или реконструкции строительства сетей и сооружений, а также получить разрешение на подготовительные работы, представить инвестору проектную документацию, получить разрешение на реконструкцию строительства объекта.

Согласно № договора № ЖСК-инвестор обязан за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта в размере 100% установленного объема инвестиций, а заказчик ( ООО СХК «Родничок») – по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта передать ЖСК – инвестору по акту приема- передачи объект.

Пунктом № договора предусмотрено, что он вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения обязательств сторон.

Дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ подписанное ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом», которым стороны изменили строительную нумерацию <адрес>.

Нежилое здание (детские ясли № в полуразрушенном состоянии) площадью застройки <данные изъяты> кв.м., находящиеся в <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты>м. ( земли поселений) принадлежат на праве собственности ООО СХК «Родничок» (л.д. 164-165 т.1).

Распоряжением главы г. Челябинска № от ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» предоставлен дополнительный земельный участок в аренду и проектировании и строительстве жилых домов ( стр. № <адрес> на земельном участке, находящемся в собственности по <адрес> ( л.д. 169 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СХК «Родничок» и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска ( далее по тесту КУИЗО г. Челябинска) заключили договор № аренды земли г. Челябинска, согласно которому КУИЗО г. Челябинска (Арендодатель) передает, а ООО СХК «Родничок» ( Арендатор) принимает в пользование на условиях настоящего договора аренды дополнительный земельный участок, площадью № кв.м., <адрес>, <адрес> для проектирования и строительства жилых домов ( стр<адрес> на основании согласованного проекта застройки без проведения торгов. Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора) Указанный договор заключен на срок: два года с даты принятии распоряжения ( л.д. 170-178 т.1).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ года срок действия договора № земли г. Челябинска, продлен до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 179-181 т.1).

ООО СХК «Родничок» выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства жилого <адрес> со встроенными помещениями общественного назначения (л.д.182 т.1)

НО ЖСК «Дом» во исполнения обязательств по указанному договору осуществлялось финансирование реализации инвестиционного проекта, что подтверждается представленными платежными поручениями, актами взаимозачета, актами приема-передачи векселей ( л.д. 1- 123 т.2)

Согласно ст. 1 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Объектом долевого строительства является однокомнатная <адрес>, участниками долевого строительства являются ООО СХК «Родничок» и Саяпин В.П., что следует из выписки из ЕГРП ( л.д.108 т.1).

Объектом долевого строительства является трехкомнатная <адрес> <адрес> <адрес>, участниками долевого строительства являются ООО СХК «Родничок» и Пироженко Н.А., что следует из выписки из ЕГРП ( л.д.117 т.1).

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Исходя из текста пункта № инвестиционного договора № реконструкция нежилого здания со строительством жилого дома инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществить финансирование реализации инвестиционного проекта по реконструкции строительства в <адрес>: жилого многоквартирного дома <адрес> на земельных участках, принадлежащих Заказчику на правах аренды и/или собственности, ориентировочной общей проектной площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., ориентировочной общей проектной площадью нежилых помещений социального и коммунально-бытового значения <данные изъяты> кв.м., ориентировочной обще й проектной площадью жилых помещений для <данные изъяты> кв.м., на земельных участках, расположенных в квартале ограниченном п<адрес> – <адрес> – <адрес>, ориентировочной общей площадью земельных участков ~ <данные изъяты> установленного объема инвестиций в соответствии со своими обязательствами по договору. Размер указных инвестиций определен в сумме <данные изъяты>., из расчета <данные изъяты> кв.м., которые получит инвестор согласно перечню в Приложении № к договору.

Таким образом, предметом договора являлись не отдельные жилые и нежилые помещения, расположенные в указанном жилом многоквартирном доме, а в целом дом по существу как единый объект гражданских прав.

Из материалов дела не усматривается о финансировании истцом в размере <данные изъяты> инвестиционного проекта по реконструкции строительства объекта, что не отрицалось сторонами.

В тексте инвестиционного договора отсутствуют обязательства, условия и порядок определения жилых помещений (квартир), которые должны быть переданы ООО СХК «Родничок» НО ЖСК «Дом» в случае частичного исполнения последним своих обязательств по договору. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность ЖСК – инвестору по итогам реализации и договора, определяется на основании акта. При завершении реконструкции строительства объекта площадь объекта уточняется и согласовывается сторонами, после чего производится окончательный расчет инвестиций, принятое решение оформляется актом (п. 3.5.).

В материалы дела представленные платежные поручения, согласно которым видно, что НО ЖСК «Дом» не исполнило в полном объеме и надлежащим образом свои обязательства по инвестиционному договору № ДД.ММ.ГГГГ, и как следствие, у ООО СХК «Родничок» не возникло обязательств по передаче квартир № и № в собственность НО ЖСК «Дом». Каких- либо дополнительных соглашений о передаче квартир № и № между ООО СХК «Родничок» и НО ЖСК «Дом» не заключалось, невозможно установить за какие жилые помещения были оплачены денежные средства в ООО СХК «Родничок» в соответствии с договором № № реконструкции нежилого здания со строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того истцом не оспаривалось, о том что НО ЖСК «Дом» не исполнены обязательства в № объеме.

До момента приемки жилого дома по адресу <адрес> в эксплуатацию, результат инвестиционной деятельности является не достигнутым и спорный объект является долевой собственность субъектов инвестиционного процесса, то есть заказчика и инвестора.

Истцом не представлено доказательств того, что строительство спорных квартир № и № производится только за счет его средств.

Согласно договору № о внесении паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Щиковской С.Б. и НО ЖСК «Дом», по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию ЖСК передает пайщику как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – трехкомнатной квартиры общей проектной площадью <адрес> (л.д.10,11-16 т.1)

Согласно договору № о внесении паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Щиковской С.Б. и НО ЖСК «Дом», по окончанию строительства инвестиционного объекта, подписании Акта приемки объекта Государственной приемочной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию ЖСК передает пайщику как возврат целевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей проектной площадью <адрес> (л.д. 34-40 т.1)

Истицей не представлено допустимых доказательств об исполнении обязательств по внесению паевых взносов по вышеуказанным инвестиционным договорам, представленные справки от ДД.ММ.ГГГГ об оплате паевых взносов не являются допустимым доказательством, поскольку дополнительные соглашения к инвестиционным договорам, а также справки НО ЖСК «Дом» от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют об отсутствии оплаты паевых взносов. (л.д.10, 33, 9, 40, 243, 244 т.1)

В силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в суде никакими другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "О бухгалтерском учете", все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Формы документов, которыми должны оформляться в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Госкомстата России от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями и дополнениями) "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации", являются обязательными. Приходный кассовый ордер (форма N КО-1) применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов (форма N № и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

Таких доказательств истцом не представлено.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных и оспоренных прав.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Действиями ответчиков законные права и интересы истца не нарушены, так как у НО ЖСК «Дом» и Щиковской С.Б. не возникло права ни на спорный объект недвижимости <адрес> №, ни на инвестиционный объект.

В суде установлено, и не отрицалось сторонами, что строительство инвестиционного объекта не окончено, акт приемки не подписан, объект в эксплуатацию не сдан.

Исходя из норм ст. ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в результате исполнения инвестиционного договора до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.

Кроме того, при заключении договоров участия в долевом строительстве требования статей 3 и 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ООО СХК «Родничок» не нарушены, так как у застройщика ООО CХК «Родничок» имелось разрешение на строительство жилого дома опубликованная проектная декларация (л.д.206-216 т.1), зарегистрированное право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Поскольку ответчик ООО СХК «Родничок» обладал правом на заключение договора долевого строительства, результат инвестиционной действительности не был достигнут, а факт инвестирования истцом строительства спорной квартиры в полном объеме не доказан, то суд находит, что имущественные права истца, предусмотренные договором о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья не возникли.

Согласно ст.ст. 218, 219 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право на вновь создаваемый объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан, спорный объект является предметом действующего договоров подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.223-236 т.1), строительство объекта не завершено и, руководствуясь статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит, что объект инвестиционного договора не является недвижимым имуществом и не может расцениваться как объект гражданских прав.

Согласно изменению № от ДД.ММ.ГГГГ в Проектную декларацию ООО «СХК «Родничок» № от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи и заселения жилого <адрес>А по <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта участникам долевого строительства в течение ДД.ММ.ГГГГ после сдачи жилого дома (л.д.216 т.1)

Управление архстройнадзора не выдавало разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта ( л.д.31 т.1)

Право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу <адрес> не зарегистрировано в установленном законом порядке ( л.д.29-30 т.1)

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Оснований для возложения обязанности на Управление Росреестра по Челябинской области зарегистрировать право собственности за истицей на объекты недвижимости не имеется, требования не основаны на законе.

Истцом не представлено доказательств об отказе Управлением Росреестра в совершении государственной регистрации.

Таким образом, в удовлетворении требований истца Щиковской С.Б. следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Щиковской Светланы Борисовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-хозяйственный комплекс «Родничок», Некоммерческой организации «Жилищно-строительный кооператив «Дом», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Саяпину Владимиру Петровичу, Пироженко Николаю Алексеевичу о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте <адрес> возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области после окончания строительства и государственной приемки в эксплуатацию жилого дома по адресу <адрес>, зарегистрировать право собственности за Щиковской Светланой Борисовной в виде <адрес>, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Челябинский областной суд через Курчатовский районный суд г. Челябинска.

Председательствующий судья И.П.Шалиева