Гр.дело № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации город Курск 27 апреля 2011 года Курский районный суд Курской области в составе: председательствующего судьи Найдёновой И.В., при секретаре Сергеевой Е.В., с участием истицы ФИО1 и ее представителя ФИО5, действующего на основании доверенности от 22 ноября 2010 года, представителя ответчицы ФИО2 - ФИО4, действующего на основании доверенности от 31.01.2011 г рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании уплаченного задатка, У С Т А Н О В И Л : Истица ФИО1 обратилась в Курский районный суд Курской области с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании задатка, мотивируя тем, что 26.07.2010 г. между ней и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, ценой <данные изъяты> руб. в срок не позднее 26 сентября 2010 г. В дальнейшем срок был продлен до 15.10.2010 г. Во исполнение предварительного договора она передала ответчице в качестве задатка при подписании предварительного договора купли-продажи 200000 руб., о чем между ней и ответчицей было составлено соглашение о задатке от 26.07.2010 г. При совершении сделки ответчик заверил ее, что жилой дом находится в хорошем состоянии и может использоваться ею для проживания до заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Проживая с разрешения ответчика в доме, она обнаружила, что крыша дома протекает, древесина стен пахнет гнилью, цокольная часть дома увлажнена и на отдельных участках можно вынуть без усилий кирпич, отсутствует водосток с крыши дома, наружные и внутренние стены дома имеют трещины. Указанные недостатки не были оговорены при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома. При обследовании дома специалистом было установлено, что износ здания составил 68% и его капитальный ремонт производить экономически нецелесообразно. 22.10.2010 г. она обратилась к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи ввиду существенных недостатков в жилом доме и возврате задатка в сумме <данные изъяты> руб., однако ФИО2 задаток не вернула. Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 26.07.2010 г., взыскать в её пользу с ответчицы ФИО2 задаток в сумме <данные изъяты> рублей, госпошлину в размере <данные изъяты> рублей и расходы по обследованию технического состояния строительных конструкций жилого дома <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. В судебном заседании истица ФИО1 и её представитель ФИО5 заявленные исковые требования поддержали полностью по основаниям, изложенным в исковом заявлении. ФИО1 пояснила, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, и при осмотре спорного домовладения перед заключением договора продавец ФИО2 не предупреждала её о существенных недостатках жилого дома, которые были выявлены ею в процессе проживания в нем. Ввиду ненадлежащего состояния жилого дома, его износа на 68% она не смогла заключить договор купли-продажи, поскольку она была намерена в дальнейшем данный дом использовать для проживания, а дом не был пригоден для проживания, поэтому она не заключила договор купли-продажи. Ответчица ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о дне, месте и времени слушания дела. Согласно заявлению от 25.04.2011 г. просит рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя - ФИО4 Представитель ответчицы ФИО2 - ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в иске ей отказать, пояснив, что 26.06.2010 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, согласно которым продавец ФИО2 обязалась продать жилой дом, а покупатель обязан уплатить за него денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору истицей ответчику был передан задаток в размере <данные изъяты> руб. В конце июля - начале августа ключи от запираемых помещений дома были переданы ФИО1, в доме стал проживать сын истицы с женой. За три месяца проживания указанные лица, ведя разгульный образ жизни, причинили жилому дому значительный вред. 11.10.2010 г., за день до назначенного сторонами дня регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ФИО1 встретилась с ФИО6 - риэлтором, подготавливающим документы для регистрации сделки, которая сообщила ФИО2, что покупатель подтвердила свое намерение приобрести дом, дав ей указание подготовить проекты договоров купли-продажи и оплатить госпошлину. 12.10.2010 г. истец прибыла в Управление Росреестра и в присутствии риэлтора ФИО6 сообщила о том, что она отказывается от заключения основного договора купли-продажи дома. В тот же день ФИО1 направила в адрес ФИО2 извещение о том, что она расторгает предварительный договор и просит возвратить переданную в качестве задатка сумму. При этом члены семьи ФИО1 продолжали пользоваться домом. С целью сохранения дома от окончательного разрушения, ФИО2 была вынуждена обратиться за содействием к участковому инспектору, с помощью которого ФИО1 вернула ключи, а члены ее семьи освободили поврежденный дом. 25.10.2010 г. ФИО1 направила в адрес ФИО2 второе сообщение с требованием о расторжении предварительного договора. Поскольку именно ФИО1 отказалась от заключения основного договора купли-продажи дома, то обеспечительная функция задатка возлагает на истицу ответственность, установленную п. 2 ст. 381 ГК РФ (потеря задатка). Таким образом, задаток должен остаться у продавца. Из этого следует, что ФИО1 после того, как члены ее семьи за время пользования значительно ухудшили состояние дома, решила уклониться от ответственности за неисполнение обязательств, связанных с обеспечением сделки и вернуть сумму задатка, по основаниям, не предусмотренным действующим законодательством, что свидетельствует о злоупотреблении истицей своими правами, и что недопустимо. Исследовав материалы дела, выслушав объяснения истицы ФИО1 и ее представителя ФИО5, представителя ответчицы ФИО2 - ФИО4, показания специалиста ФИО9 показания свидетеля ФИО7, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению. К такому выводу суд пришел, исходя из следующих обстоятельств, установленных по делу: 26 июля 2010 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: РФ, Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, ценой <данные изъяты> руб. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 26 сентября 2010 года. В последующем по соглашению сторон срок заключения договора купли-продажи был продлен до 15 октября 2010 года. В соответствие со статьей 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, учитывая, что письменная форма и иные существенные условия предварительного договора, установленные законом сторонами ФИО2 и ФИО1 при подписании предварительного договора купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. № были соблюдены, в нем указан вид недвижимого имущества который подлежит продаже, его место нахождение, цена договора и иные необходимые условия заключения основного договора купли-продажи, суд считает, что данный договор между ними был заключен и его нельзя признать ничтожным. Согласно соглашению о задатке по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 26.07.2010 г. ФИО1 передала ФИО2 при подписании предварительного договора в качестве задатка <данные изъяты> рублей. Факт передачи ФИО1 денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей ФИО2 не оспаривается в судебном заседании сторонами по делу и подтверждается так же распиской ФИО2 в получении денежных средств от 26 июля 2010 г. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Как следует из письменного сообщения от 25.10.2010 г., покупатель ФИО1 уведомила продавца ФИО2 о нежелании заключать договор купли-продажи жилого дома находящегося по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, ввиду неоговоренных недостатков данного жилого дома и необходимости возврата задатка в сумме <данные изъяты> руб. В обоснование своего отказа ФИО1 сослалась на заключение АУКО «Курскгражданпроект» по обследованию технического состояния строительных конструкций указанного жилого дома, которым установлено неудовлетворительное техническое состояние строительных конструкций жилого дома от 29.10.2010 г. и физический износ здания - 68%. Как усматривается из данного заключения вышеуказанный жилой дом имеет значительный физический износ конструктивных элементов, в том числе фундамента: разрушена отмостка, имеется неравномерная осадка фундамента, поверхность цоколя увлажнена, имеются вертикальные сквозные трещины шириной до 3 см, нарушено сцепление кирпича с раствором и др., имеется деформация наружних стен, повреждение древесины гнилью, промерзание стен, имеются продольные трещины и ощутимая зыбкость деревянных балок чердачного перекрытия, ослабление узлов сопряжения стропильной системы крыши, повреждение коррозией карнизной части крыши, щели в полах, зыбкость и значительный уклон полов, ветхое состояние окон, перекос и осадка дверей, разрушение крыльца и деревянных ступеней. В связи с большим физическим износом основных несущих конструкций здания и значительных затрат на ремонтно-восстановительные работы капитальный ремонт аварийного здания производить экономически нецелесообразно. В соответствие с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как следует из положения статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствие со статьей 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Согласно статье 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, продавцом ФИО2 был передан покупателю ФИО1 жилой дом, который она намеревалась использовать для проживания в ненадлежащем техническом состоянии, что подтверждается вышеуказанным заключением АУКО «Курскгражданпроект» о техническом состоянии строительных конструкций от 29.10.2010 г., показаниями свидетеля ФИО8, показаниями специалиста ФИО9 Так свидетель ФИО8 пояснил, что является сыном ФИО1 и в течение 2 месяцев проживал в спорном доме с согласия ФИО2 после передачи задатка. В это время им было обнажено, что полы и оконные рамы в доме гнилые, крыша протекает, стены имеют трещины. О данных недостатках дома ФИО2 их не предупреждала. Так специалист ФИО9 в суде пояснил, что существенные недостатки жилого дома по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, не могли быть обнаружены покупателем ФИО1 при визуальном осмотре домовладения. Физический износ здания составляет 68% и мог быть определен только специалистом. При этом указанные недостатки жилого дома не могли возникнуть в течении незначительного периода времени, в том числе и в течение 2 месяцев с момента вселения семьи ФИО1 в жилой дом. Суд не может принять во внимание доводы ФИО2 о том, что она предупреждала ФИО1 об имеющихся недостатках, поскольку в предварительном договоре купли-продажи не оговорены указанные недостатки жилого дома. Из показаний ФИО2 в судебном заседании следует, что он предупреждала ФИО1 лишь о недостатках фундамента, об отсутствии водостока. Таким образом, покупатель ФИО1 в случае заключения договора купли-продажи при условиях, изложенных в договоре, была бы лишена возможности использовать дом для проживания, поскольку, как следует из заключения от 29.10.2010 г. о техническом состоянии жилого дома, составленного АУКО «Курскгражданпроект» в связи с большим физическим износом основных несущих конструкций здания (68%) и значительных затрат на ремонтно-восстановительные работы капитальный ремонт аварийного здания производить экономически нецелесообразно. Указанный факты повлекли бы причинение значительного ущерба ФИО1 Суд не может принять во внимание показания свидетеля ФИО7 о том, что спорный дом находился в надлежащем состоянии в момент продажи, и расценивает данные показания в этой части как её субъективное мнение. Кроме того, из её же показаний следует, что на момент продажи дому требовался ремонт, имелись трещины в его фундаменте, поскольку дом ранее заливался паводковыми водами. В соответствие с пунктами 1, 2 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Таким образом, подлежит расторжению предварительный договор купли-продажи от 26 июля 2010 г. жилого дома, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, от 26.07.2010 г. между ФИО2 и ФИО1. При этом подлежит возвращению продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 <данные изъяты> рублей, полученные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 26.07.2010 г. жилого дома, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, с учетом требований, заявленных истцом ФИО1 А так же с ответчицы ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы за обследование АУКО «Курскгражданпроект» технического состояния жилого дома в сумме <данные изъяты> рублей, которые она была вынуждена понести для расторжения договора. В соответствие со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах, поэтому суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 с учетом принципа разумности расходы по оплате услуг его представителя ФИО5, в сумме <данные изъяты> рублей. Кроме того, с ответчицы ФИО2 в пользу истца ФИО1 в соответствие со ст.ст. 94, 98 ГПК РФ подлежит взысканию расходы по госпошлине пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме <данные изъяты> руб. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании уплаченного задатка удовлетворить. Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 26 июля 2010 г жилого дома, расположенного по адресу Курская область Курский район Полевской сельсовет с. Колодное, ул. Мирная, д. №, от 26.07.2010 г. между ФИО2 и ФИО1. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 <данные изъяты> рублей, полученные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, с. Колодное, ул. Мирная, д. №, от 26.07.2010 г. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы: расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> рублей 00 копеек, расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей 00 копеек, а всего <данные изъяты> рублей 00 копеек. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по обследованию технического состояния строительных конструкций жилого дома в сумме <данные изъяты> руб. Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение 10 дней. Судья И.В. Найдёнова