Дело Номер обезличен копия
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
город Кунгур Пермского края 25 июня 2010 года
Кунгурский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Пастуховой Н.Д.,
с участием истца (ответчика по встречному иску) Ермишкина К.Г.,
ответчика (истца по встречному иску) Харитонова Г.С.,
третьего лица - Быкова А.Н.,
представителя третьего лица - Управления Росреестра по Пермскому краю - Стерляговой Л.А., действующей на основании доверенности от 07.05.2010 года № 188 л.д. 62),
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кунгуре Пермского края гражданское дело по иску Ермишкина К.Г. к Харитонову Г.С. о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, встречному иску Харитонова Г.С. к Ермишкину К.Г. о признании сделки купли-продажи недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Ермишкин К.Г. обратился с иском к Харитонову Г.С., заявил требования: о регистрации договора купли-продажи и перехода к нему права собственности на недвижимое имущество по указанному договору: жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с. ..., кадастровый номер земельного участка - Номер обезличен.
Истец обосновывает требования тем, что 15.03.2010 года с Харитоновым Г.С. был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Вопросы по купле-продаже спорного имущества решались истцом совместно с Быковым А.Н., который представился риэлтором, ответчик присутствовал при осмотре дома Ермишкиным К.Г., из поведения ответчика явствовало, что он желает распорядиться данным имуществом. Перед подписанием договора купли-продажи истец передал Харитонову Г.С. денежные средства за приобретаемое недвижимое имущество в сумме Номер обезличен рублей, о чем была составлена расписка, договор был передан на регистрацию. Государственная регистрация была приостановлена 09.04.2010 года в связи с поступлением от ответчика Харитонова Г.С. заявления о возврате всех документов без проведения регистрации, о чем истец получил уведомление из Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю. Истец считает, что ответчик необоснованно уклоняется от совершения сделки.
В ходе подготовки дела к рассмотрению ответчик Харитонов Г.С. обратился со встречным исковым заявлением, просит признать сделку купли-продажи спорного недвижимого имущества недействительной как сделку, совершенную под влиянием обмана л.д. 67-68).
В обоснование иска указывает на то, что 15.03.2010 года им и Ермишкиным К.Г. был подписан договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, стоимость которого определена сторонами в сумме Номер обезличен рублей. После подачи документов в регистрирующий орган выяснил, что договор с ним заключен под влиянием обмана, поскольку он полагал, что будет заключен договор займа под залог указанного имущества, данный договор был подписан, но залог не был зарегистрирован. Также указывает на то, что деньги в сумме Номер обезличен рублей от истца он не получал, данную сумму получил Быков А.Н.
В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Ермишкин К.Г. доводы иска поддерживает, требования по встречному иску не признает.
Ответчик (истец по встречному иску) в судебном заседании пояснил, что Ермишкин К.Г. и Быков А.Н. при подписании документов, поясняли ему, что залог имущества оформляется подписанием договора купли-продажи и договора займа, в котором указано на обременение, в связи с чем он полагал, что подписывая договор купли-продажи он не передает свой дом и участок в собственность истца. Требования по иску не признает.
Определением суда от 05.05.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю л.д. 1). При проведении подготовки дела к рассмотрению установлено, что Управление Роснедвижимости по Пермскому краю было реорганизовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Россреестр) путем присоединения к Управлению Федеральной регистрационной службы.
Учитывая, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Россреестр) является правопреемником третьего лица, ранее участвовавшего в судебном разбирательстве, в соответствии с п. 2 ст. 44 ГПК РФ, суд считает необходимым произвести замену указанного лица его правопреемником.
Представитель третьего лица - Управления Росеестра по Пермскому краю в судебном заседании пояснила, что в настоящее время регистрационные действия приостановлены в связи с определением суда об обеспечении иска, а также в связи с наличием спора о правах на имущество. Указывает, что переданные для регистрации сделки и перехода права собственности документы соответствуют требованиям закона, также до регистрации перехода права каждая из сторон сделки вправе отказаться от нее и забрать документы.
Третье лицо Быков А.Н. пояснил, что разъяснял ответчику, что это именно купля-продажа, присутствовал при передаче денег, подписании договора купли-продажи и передаче документов для регистрации.
Заслушав участников дела, свидетелей, исследовав представленные суду доказательства, обозрев документы отказного материала № Номер обезличен по заявлению Харитонова Г.С., суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Ермишкина К.Г., исковые требования по встречному иску Харитонова Г.С. находит не подлежащими удовлетворению.
Установлено, что Харитонов Г.С. является собственником одноэтажного бревенчатого жилого дома общей площадью 36,5 кв.м., инвентарный номер Номер обезличен, кадастровый номер Номер обезличен, находящегося по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с.... а также земельного участка - общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен, находящимся по тому же адресу. Данные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество л.д. 73-74), выписками из Единого реестра прав на недвижимое имущество, представленными регистрирующим органом л.д. 9-12).
15.03.2010 года Ермишкиным К.Г. и Харитоновым Г.С. был заключен договор купли-продажи указанного имущества, что подтверждается копией договора купли-продажи недвижимого имущества л.д. 17), в этот же день документы были переданы в Кунгурский отдел Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю л.д. 29-33).
Поскольку встречный иск исключает удовлетворение первоначального иска, суд считает необходимым в первую очередь дать оценку встречным исковым требованиям, проанализировав обстоятельства дела, суд не может согласиться с доводами ответчика (истца по встречному иску) Харитонова Г.С.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ, в случае, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом являются любые умышленные действия, направленные на введение участников гражданского оборота в заблуждение, имеющее существенное значение и на момент заключения сделки, и для признания ее недействительной. Обман представляет собой преднамеренное введение другого лица в заблуждение путем ложного заявления, обещания, а также умолчания о фактах, могущих повлиять на совершение сделки, с целью заключить сделку.
Во встречном иске Харитонов Г.С. утверждает, что между ним и Ермишкиным К.Г. фактически заключен договор займа денежных средств, заключавшийся в том, что Ермишкин К.Г. дает ему деньги для передачи по договору займа Быкову А.Н. под залог земельного участка и дома Харитонова Г.С.
Проанализировав представленные суду документы в совокупности с данными сторонами объяснениями, суд не может согласиться с доводом Харитонова Г.С. о том, что договор купли-продажи спорного имущества и договор займа являются единой сделкой. Позиция ответчика (истца по встречному иску) о том, что он предполагал, что подписание договора купли-продажи одновременно с договором займа является оформлением договора залога недвижимого имущества, опровергается как объяснениями самого ответчика в судебном заседании, так и иными доказательствами.
Установлено, что каждый из договоров заключен отдельно, что подтверждается копиями данных договоров, имеющихся в материалах дела л.д. 17, 39), договоры не имеют ссылок на условия другого из договора, регулируют различные по своей правовой природе отношения. Также суд учитывает, что ни в одном из представленных сторонами договорах не обсуждаются условия и порядок заключения соглашения об ипотеке (залоге недвижимости).
Надпись, выполненная Быковым А.Н. на договоре займа денежных средств л.д. 71 - оборот), о том, что денежные средства получены им по договору под залог на 4 месяца, не может быть принята судом в качестве доказательства заявленной ответчиком позиции. Указанный договор займа, заключенный между Быковым А.Н. (заемщиком) и Харитоновым Г.С. (займодавцем) не может порождать каких-либо обязательств для лица, не участвующего в данной сделке - Ермишкина К.Г., кроме того, в тексте расписки указано, что деньги получены с продажи дома Харитонова Г.С. под залог на 4 месяца.
Таким образом, содержание указанной расписки не свидетельствует о том, что 15.03.2010 года Ермишкиным К.Г. И Харитоновым Г.С. были согласованы условия договора о залоге недвижимости.
Установлено, что ответчик (истец по встречному иску) обращался в управление внутренних дел с заявлением о привлечении Ермишкина К.Г. и Быкова А.Н. к ответственности в связи с намерением завладеть его имуществом, что подтверждается заявлением с отметкой о принятии л.д. 72, 75). Как следует из обозревавшегося в судебном заседании отказного материала № Номер обезличен, копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела л.д. 76), ответа Кунгурского городского прокурора л.д. 112), в действиях Ермишкина К.Г. не усмотрено состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 159 УК РФ.
В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) пояснил, что он подписывал договор купли-продажи самостоятельно, принуждения со стороны как истца, так и третьего лица не было, у него имелась возможность ознакомиться с его условиями, отличия договора купли-продажи от договора залога он понимает и понимал при оформлении сделки. Согласно п. 6 договора купли-продажи: договор заключен добровольно, без принуждения. Стороны настоящего договора купли-продажи заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также то, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях л.д. 17 -оборот)
Из объяснений истца, ответчика и третьего лица следует, что участники сделки купли-продажи находились в помещении регистрирующего органа как до, так и после подписания договора в течение нескольких часов, при этом у ответчика имелась возможность как изучить договор купли-продажи, так и принять решение о распоряжении своим имуществом.
Истец (ответчик по встречному иску), третье лицо пояснили, что в день подписания договоров они приезжали к ответчику, осматривали дом, договорились о цене сделки и порядке передачи имущества.
При указанных обстоятельствах оснований считать договор купли-продажи фактически не заключенным, равно как и полагать, что злонамеренными действиями Ермишкина К.Г. было умышленно создано ложное представление у Харитонова Г.С. об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, не имеется.
Суд считает установленным, что Харитонов Г.С. самостоятельно и добровольно принял решение о заключении сделки купли-продажи, оформил данное решение в установленном порядке.
Проверив довод ответчика (истца по встречному иску) о безденежности договора, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска по данному основанию.
Харитонов Г.С. в судебном заседании пояснил, что надпись о получении им денег по договору купли-продажи в полном объеме в сумме Номер обезличен рублей выполнена на всех экземплярах договора им лично, однако была совершена без реальной передачи денег, поскольку доверял Ермишкину К.Г. и Быкову А.Н., считал, что получит деньги после передачи документов на регистрацию. Пояснил, что не обратился в регистрирующий орган за отзывом документов сразу после передачи документов, когда деньги ему не были переданы, поскольку растерялся и не знал, что нужно делать.
Довод ответчика (истца по встречному иску) какими-либо доказательствами не подтверждается.
Согласно условиям п. 3 договора купли-продажи от 15.03.2010 года - стоимость имущества определена сторонами в размере Номер обезличен рублей, уплачиваемых Покупателем Продавцу при подписании договора полностью наличными, в том числе: цена жилого дома определена как Номер обезличен рублей, стоимость земельного участка как Номер обезличен рублей л.д. 17).
Установлено, что истец (ответчик по встречному иску) передал Харитонову Г.С. указанную денежную сумму, что подтверждается распиской в тексте договора, а также объяснениями участников дела в процессе.
Объяснения истца (ответчика по встречному иску) соответствуют объяснениям, данным им в ходе проверки по заявлению Харитонова Г.С., оглашавшимся в судебном заседании при обозрении отказного материала № Номер обезличен.
Третье лицо Быков А.Н. пояснил, что вся сумма по договору купли-продажи была передана Ермишкиным К.Г. Харитонову Г.С. в его присутствии, после чего были подписаны экземпляры договора купли-продажи. Также Быков А.Н. пояснил, что после передачи документов по купле-продаже в регистрирующий орган, Харитонов Г.С. передал ему Номер обезличен рублей по договору займа, еще Номер обезличен полученных Харитоновым Г.С. от Ермишкина К.Г. по договору займа остались у Харитонова Г.С.
Опрошенные в судебном заседании свидетели Баранов Е.А., Хисанов Д.Ф. - показали, что 15.03.2010 года были в помещении регистрационной палаты, видели там Ермишкина К.Г., Харитонова Г.С. и Быкова А.Н., указывают на то, что видели как Ермишкин К.Г. передал деньги Харитонову Г.С., после чего подписывались какие-то бумаги, о какой сумме идет речь и по какому договору им не известно.
Харитонов Г.С. в судебном заседании пояснил, что он видел опрошенных в судебном заседании свидетелей Баранова Е.А., Хисанова Д.Ф. в регистрационной палате в день подписания договора купли-продажи, Ермишкин К.Г.с ними разговаривал.
Таким образом, условие договора об уплате согласованной цены до подписания договора покупателем было соблюдено.
Также суд учитывает, что неисполнение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является основанием для признания договора недействительным.
Согласно ст. 487 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.
Как предусмотрено п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком (истцом по встречному иску) не представлено надлежащих доказательств для признания оспариваемой сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ. Позиция ответчика (истца по встречному иску) о том, что при заключении сделки он был введен в заблуждение относительно ее условий и существа возникающих обязательств, а также безденежности данной сделки не нашла своего подтверждения в судебном заседании. То обстоятельство, что при заключении сделки Харитонов Г.С. рассчитывал на иной результат, не может свидетельствовать о том, что со стороны Ермишкина К.Г. имелся обман, поскольку содержание подписанного договора и выполненные участниками сделки действия соответствуют, условия договора были известны участникам сделки до подписания и не изменялись.
Иных доводов, обосновывающих требование о признании сделки недействительной, истцом не заявлено, оснований признания сделки недействительной в силу ее ничтожности суд также не усматривает.
При таких обстоятельствах, суд считает, что требования, заявленные по встречному иску, необоснованны, Харитонову Г.С. следует отказать в удовлетворении исковых требований.
Исковые требования Ермишкина К.Г. подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что договор купли-продажи заключен надлежащим образом, форма договора соответствует требованиям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Установлено, что участники сделки выполнили требования закона, предъявляемые к форме сделок, предусмотренные ст.158 ГК РФ: договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что подтверждается объяснениями участников спора, копией указанного договора л.д. 17).
Проанализировав содержание договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, предъявляемым к договорам купли - продажи недвижимости.
Стороны в соответствии со ст.ст. 555, 554 ГК РФ, определили предмет договора - одноэтажный бревенчатый жилой дом общей площадью 36,5 кв.м., инвентарный номер Номер обезличен, кадастровый номер Номер обезличен, находящийся по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с....; земельный участок - общей площадью 1000 кв.м., по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с.... с кадастровым номером Номер обезличен. 4, цену договора - Номер обезличен рублей.
Поскольку указанное имущество находится в собственности Харитонова Г.С. л.д. 11, 12, 73, 74), иных лиц, имеющих право пользования указанным имуществом, не имеется л.д. 103, 104), были выполнены и требования ст. 558 ГК РФ.
Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о том, что договор фактически сторонами не заключен, а также тот факт, что момент подписания договора купли-продажи имелись основания, препятствовавшие его заключению.
Таким образом, стороны совершили договор купли-продажи в надлежащей форме, содержание сделки также соответствует закону.
Установлено, что 15.03.2010 года участники сделки обратились в Кунгурский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи доли квартиры и перехода права долевой собственности, что подтверждается копиями заявлений л.д. 29-33), копиями расписок в получении документов на государственную регистрацию л.д. 7-8), показаниями свидетеля Хакимовой Н.В. специалиста регистрирующего органа, пояснившей, что она помнит участников спора, поскольку она принимала у них документы и разъясняла необходимость представления покупателем согласия на приобретение имущества от супруги.
Факт обращения ответчика (истца по встречному иску) Харитонова Г.С. в регистрационную службу с заявлением о прекращении государственной регистрации, возврате документов подтверждается копией заявления от 06.04.2010 года л.д. 35).
Из объяснений представителя регистрирующего органа в судебном заседании следует, что регистрация была приостановлена в связи с подачей Харитоновым Г.С. заявления о прекращении регистрации, иных оснований для отказа в регистрационных действиях не имелось.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.
Как установлено п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Установлено, что до настоящего времени Харитонов Г.С. не обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора, регистрации перехода права собственности на предмет сделки к истцу, из его объяснений в судебном заседании следует, что не имеет намерений обратиться для продолжения регистрационных действий.
Обращение Харитонова Г.С. в Кунгурский городской суд со встречным иском о признании сделки купли-продажи недействительным также свидетельствует об отсутствии у него намерения исполнить обязательства по подписанному им договору.
При указанных обстоятельствах суд признает наличие у истца права в соответствии со ст. 165 ГК РФ обратиться в суд с иском о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода прав на приобретенное имущество к покупателю.
Поскольку ст. 551 ГК РФ предусмотрена возможность осуществления государственной регистрации сделки, а так же перехода прав на недвижимое имущество на основании судебного решения, исковые требования о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также регистрации перехода права собственности на указанное имущество к истцу подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 193, ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ермишкина К.Г. к Харитонову Г.С. - удовлетворить.
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с. ..., кадастровый номер земельного участка Номер обезличен, заключенного 15.03.2010 года между Ермишкиным К.Г. и Харитоновым Г.С..
Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с. ..., кадастровый номер земельного участка Номер обезличен от Харитонова Г.С. к Ермишкину К.Г. на основании договора купли-продажи от 15.03.2010 года.
Харитонову Г.С. в удовлетворении исковых требований по встречному иску к Ермишкину К.Г. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: Пермский край, Кунгурский район, с. ..., кадастровый номер земельного участка Номер обезличен, заключенной 15.03.2010 года - недействительной, отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья /подпись/ С.Г.Чулатаева
Копия верна. Судья С.Г.Чулатаева