Гражданское дело № 2-1031/2010 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Кумертау 25 октября 2010 года
Кумертауский городской суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Чернина Д.Л.,
с участием истицы Пылевой О.В., её представителя адвоката Мазитова Р.А., представившего удостоверение. .. и ордер. .. от. ..,
представителя ответчицы Бустубаевой Н.К. - адвоката Ганабиной Л.В., доверенность от. ..,
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Пылевой (бывшей Заяц) О.В. к Бустубаевой Н.К. о расторжении договора купли-продажи квартиры и аннулировании записи в ЕГРП о переходе прав на указанную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Пылева О.В. (бывшая Заяц О.В.) обратилась в суд с иском к Бустубаевой Н.К. с требованиями о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:. .., заключенного. .. между О. и Бустубаевой Н.К., и аннулировании записи в ЕГРП о переходе на Бустубаеву права собственности на вышеуказанную квартиру.
Истица мотивировала свои требования тем, что между О., умершим. .., и ответчицей был заключен вышеуказанный договор купли-продажи квартиры за. ... Согласно п.... договора покупатель (то есть Бустубаева) уплатила, а продавец получил указанную сумму полностью. Стороны договора уведомлены, что цена квартиры является ниже рыночной.
Она является наследником имущества О. Только в. .. года от Д., которая ей передала текст договора, и расписки на получение денег, стало известно о содержании договора купли-продажи и обстоятельствах его заключения.
Она узнала, что фактически О. никаких. .. рублей за квартиру на момент государственной регистрации договора не получал.. .., то есть уже после государственной регистрации договора купли-продажи, ответчик в присутствии. .. и соседей написала расписку о том, что никаких денег за квартиру не платила, и обязалась их уплатить в срок до. .. с уплатой. .. ежемесячно и пени в размере. ..% ежедневно в случае просрочки. Однако за прошедшие. .. года согласно вторым экземплярам расписок Бустубаева уплатила только. .. Д. получила от ответчика. ..,. .. -. .. рублей,. .. -. .. рублей, и. .. -. .. рублей. После. .. года все платежи прекратились, а попытки О. добиться исполнения обязательств закончились безрезультатно.
На её (истицы) предложение об оплате квартиры, ответчица заявила, что денег у неё нет, и платить она не собирается. После этого она предложила ответчице вернуть квартиру и предупредила о намерении расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке, если она не исполнит обязательств по оплате и добровольно не расторгнет договор. Однако никакого ответа на свое предложение она не получила.
Таким образом, у О. остались имущественные права по отношению к ответчику. На основании требований ст.ст. 382, 387, 1110, 1112 ГК РФ произошла перемена лиц в обязательстве, и она в порядке универсального правопреемства стала новым кредитором по отношению к ответчику.
Бустубаева фактически уговорила О. продать ей квартиру в рассрочку (ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи.
В суде истица и её представитель адвокат Мазитов Р.А. поддержали исковые требования, привели доводы, изложенные в исковом заявлении.
Пылева О.В. в суде дополнительно пояснила, что О. и Н. были в. .., она проживала с Н., О. жил в спорной квартире по. .. В. .. году О. уехал на. .. и там же умер. .. В. .. года от Д. она узнала, что перед отъездом на. .. О. продал квартиру за. .., что значительно ниже рыночной стоимости. Однако денег за квартиру он не получил. Покупатель квартиры Бустубаева обязалась отдать деньги до. .. года, о чем написала расписку. Однако фактически по договоренности с О. она отдала Д. только. ... Узнав об этом, она также приходила к Бустубаевой и просила её отдать деньги за квартиру, та признавала долг, не отказывалась рассчитаться, но говорила, что в данный момент денег нет. Потом Бустубаева сказала, что. .., который остается жить в квартире и рассчитываться за квартиру не будет. После этого она (Пылева) обратилась в суд.
Представитель Мазитов Р.А. в суде пояснил, что выплата за квартиру. .. рублей, вместо. .. рублей, предусмотренных договором купли-продажи, является существенным нарушением условий договора, что является основанием для его расторжения. Условие договора купли-продажи и акт приема-передачи квартиры от. .., в которых указано, что оплата за квартиру якобы произведена полностью, не соответствуют действительности, что подтверждается распиской Бустубаевой от. .. (то есть после даты заключения договора), о том, что оплату по договору она не произвела и обязуется заплатить. .. рублей в срок до. ... Эти же обстоятельства подтверждаются также объяснениями Д. Представленные в суд представителем ответчика расписки не свидетельствуют об оплате за квартиру, в расписке от. .. нет указания, что оплата производится за квартиру, в расписке от. .. не указано, кому Бустубаева якобы отдала деньги в сумме. .. рублей, подписи О. в расписке нет, хотя он в то время еще был в. ... Сроки исковой давности не пропущены, поскольку истица узнала о нарушении своих прав только. ..
Ответчица Бустубаева Н.К., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судебной повесткой, врученной под расписку, в суд не явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя Ганабиной Л.В. В соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика с участием её представителя Ганабиной Л.В.
В суде представитель ответчика Ганабина Л.В. не признала исковые требования и в суде показала, что со слов Бустубаевой ей известно, что ранее незнакомый О., узнав о намерении Бустубаевой приобрести квартиру, сам пришел к ней и предложил купить квартиру, она сначала отказывалась, но О. снизил цену квартиры до. .. рублей и она согласилась. Это происходило в. .. года. Квартира была в запущенном состоянии, её нужно было еще приватизировать, был долг по коммунальным услугам в сумме около. .. рублей. Для оплаты долга и приватизации квартиры по просьбе О. Бустубаева. .. передала ему. .. рублей в счет уплаты стоимости квартиры, о чем Заяц написал расписку. Непосредственно перед заключением договора Бустубаева отдала О. ещё. .. рублей, то есть полностью оплатила стоимость квартиры в размере. .. рублей, поэтому в договоре и акте приема-передачи квартиры было указано, что расчет произведен полностью. Уже после заключения договора О., стал говорить, что он продал квартиру слишком дешево, просил заплатить еще. .. рублей, хотел отказаться от договора. Поэтому, чтобы не терять квартиру, она согласилась еще заплатить деньги.. .. она отдала О. в присутствии Д. еще. .. рублей, что подтверждается распиской, с подписями Д. и. ... Потом в срок до. .. она заплатила еще. .. рублей, что подтверждается расписками, представленными в суд истицей. Таким образом, Бустубаева полностью рассчиталась за квартиру, выплатив. .. рублей указанных в договоре, и еще. .. рублей сверх указанной суммы. В расписке от. .. она указывает, на то, что проценты подлежат исчислению от суммы. .. рублей. Такая расписка написана в силу недостаточной грамотности самой ответчицы. Д. же требовала у неё уплаты процентов. Бустубаева полностью рассчиталась за квартиру и поэтому отказалась платить проценты.
Выслушав истицу Пылеву О.В. её представителя Мазитова Р.А., представителя ответчика Ганабину Л.В., исследовав представленные сторонами доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550, ч.1 ст. 551, ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В суде установлено, что между ответчиком Бустубаевой Н.К. и О.. .. был заключен договор купли-продажи принадлежащей О. на праве собственности. .. квартиры, расположенной на. .. этаже. .. жилого дома по адресу:. ... Государственная регистрация договора произведена. .. (л.д. 5). Указанная квартира была передана продавцом О. покупателю Бустубаевой Н.К.. .. (л.д. 6). На момент рассмотрения дела квартира принадлежит на праве собственности ответчику Бустубаевой Н.К., что подтверждается выпиской из ЕГРП от. .. (л.д. 7), и не оспаривается сторонами.
Согласно п.. .. договора от. .. и акту приема - передачи квартиры указанная в договоре квартира была продана за. .. рублей по цене ниже рыночной, о чем стороны были уведомлены. Указанная сумма была уплачена Бустубаевой и получена продавцом О. до подписания договора. Договор и акт приема-передачи был подписан продавцом О. и покупателем Бустубаевой, что не оспаривается сторонами.
Из приведенных доказательств следует, что Бустубаева до подписания договора полностью оплатила стоимость квартиры и, таким образом, надлежащим образом исполнила условия договора.
Доводы истицы и её представителя о том, что на самом деле оплата стоимости квартиры в размере. .. рублей не была произведена на момент подписания договора, в последующем Бустубаева уплатила всего. .. рублей из положенных. .. рублей, со ссылкой на расписку Бустубаевой от. .., в которой Бустубаева указала, что оплата за квартиру не произведена и обязалась заплатить. .. рублей Д. в срок до. .., расписки Д. о получении от Бустубаевой долга за квартиру от. .. в сумме. .. рублей, от. .. в сумме. .. рублей (л.д. 17), от. .. в сумме. .. рублей и от. .. - в сумме. .. рублей (л.д. 16), а также показания свидетеля Д. в суде, согласно которым. .. от О. она узнала, что он продал квартиру за. .. рублей, однако на самом деле денег от Бустубаевой фактически не получил, Бустубаева это обстоятельство признавала и написала расписку, в которой обязалась уплатить деньги за квартиру в сумме. .. рублей в срок до. .., однако, фактически заплатила лишь. .. рублей, показания свидетеля А., из которых следует, что она присутствовала при написании расписки. .. в квартире О., Бустубаева признавала долг и обязалась его заплатить, нельзя признать убедительными по следующим основаниям.
Указанные доводы опровергаются вышеприведенным исследованным в суде договором и актом приема-передачи квартиры от. .., согласно которым стоимость квартиры была уплачена Бустубаевой продавцу Заяц до подписания данного договора.
Доводы представителя истца о том, что ответчиком не представлены расписки О. о получении указанных денег, не свидетельствуют о том, что деньги не были уплачены.
Договор и акт приема - передачи квартиры подписаны как Бустубаевой, так и продавцом О., что свидетельствует об ознакомлении с текстом документов и согласии с их содержанием. Данные документы являются письменными доказательствами получения О. денег за проданную квартиру в полном объеме. Поэтому предоставления еще каких-либо письменных доказательств получения денег не требуется, обязательных требований закона об этом не имеется.
Условия договора от. .. о полной оплате стоимости квартиры Бустубаевой до подписания настоящего договора, а также акт приема передачи квартиры самим О. как стороной сделки в последующем не оспаривался. Требований о признании данного условия недействительным или о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств Бустубаевой по оплате стоимости квартиры, О. не заявлялись. Что свидетельствует об отсутствии у О. каких-либо претензий к Бустубаевой по оплате стоимости жилья.
Кроме того, представителем истца представлена в суд расписка О. о получении от Бустубаевой денег в сумме. .. рублей. ... Представитель истца в суде пояснила, что указанные деньги Бустубаева передала О. по его просьбе до заключения договора в счет оплаты стоимости квартиры для того, чтобы он имел необходимые средства для оплаты задолженность по оплате коммунальных услуг и приватизации квартиры. Данные доводы не были опровергнуты в суде истицей и её представителем. Ими не представлено в суд доказательств того, что расписка была написана не самим О., а другим лицом, заявлений о подложности расписки они также не заявляли. Истицей и её представителем также не представлено, доказательств наличия между Бустубаевым и О. каких-либо иных отношений и денежных обязательств Бустубаевой перед О., кроме тех, которые были связаны с покупкой квартиры. Следовательно, указанные. .. были переданы Бустубаевой продавцу Заяц В.П. именно в счет оплаты стоимости квартиры.
Из объяснений истицы Пылевой О.В. и свидетеля Н. следует, что об обстоятельствах купли-продажи квартиры они узнали только со слов Д. в. ..
Из показаний свидетелей Д. в суде следует, что она также не знала об обстоятельствах купли-продажи и произведении каких-либо расчетов за квартиру до. ... Расписки от. .. она не видела, также как и договор купли-продажи квартиры и акт приема передачи квартиры. Из этих доказательств следует, что О. не осведомлял. .. о продаже квартиры. Следовательно, объяснения Пылевой, а также показания Н. и Д. не являются доказательствами, опровергающими факт оплаты Бустубаевой стоимости квартиры до подписания договора купли-продажи.
Возражая против заявленных требований, представитель Ганабина Л.В. пояснила, что уже после заключения договора и его регистрации О. стал говорить он о том, что продал квартиру слишком дешево, просил доплатить еще. .. рублей, она согласилась с этим, т.к. боялась, что он может расторгнуть договор. И именно поэтому она производила платежи уже после заключения договора, в том числе передавала деньги Д..
Из приведенных пояснений следует, что Бустубаева уже после заключения договора по просьбе О. согласилась произвести доплату за квартиру, которая не была предусмотрена договором.
Истцом и его представителем в суде не представлены достоверные доказательства, опровергающие вышеприведенные возражения ответчика.
Именно согласием Бустубаевой произвести доплату за квартиру, ранее не предусмотренную договором купли-продажи, объясняется написание ею расписки от. .. и производство платежей от. .. в сумме. .. рублей, от. .. в сумме. .. рублей (л.д. 17), от. .. в сумме. .. рублей и от. .. - в сумме. .. рублей (л.д. 16).
Показаниями А. данный вывод суда не опровергается, т.к. из её показаний следует, что она поняла, что Бустубаева часть денег за квартиру отдала, а часть денег осталась должна и обязалась отдать. Однако сумму она не помнит.
Представленными истицей расписками (л.д. 16, 17), подтверждается, что Бустубаева произвела доплату за квартиру в сумме. .. рублей, согласно взятым на себя обязательствам.
Доводы представителя ответчика о том, что Бустубаева полностью выплатила дополнительную сумму в размере. .. рублей, со ссылкой на расписку от. .., являются несостоятельными.
По смыслу действующего законодательства расписка в получении денег, должна быть написана самим получателем денег (кредитором), только тогда расписка подтверждает факт получения денег кредитором. В данном же случае расписка написана самой Бустубаевой, в ней не указано, кому она передала деньги. Подписи О. в расписке нет. Поэтому данная расписка не подтверждает получение именно О. денег в сумме. .. рублей. Других доказательств этого ответчиком и его представителем в суд не представлено.
Однако суд считает, что факт неуплаты Бустубаевой Н.К.. .. рублей из. .. рублей, которые Бустубаева обязалась дополнительно уплатить за проданную квартиру, не является основанием для расторжения договора купли-продажи от. .., поскольку основная сумма стоимости квартиры, указанная в договоре купли-продажи от. .., Бустубаевой уплачена.
Кроме того, суд считает обоснованным заявление представителя ответчика о применении при разрешении данного спора трехгодичного срока исковой давности, установленного ст. 196 ГК РФ. Договор купли-продажи квартиры был заключен. ... По утверждению истицы Бустубаева фактически не произвела оплату квартиры, хотя согласно условиям договора, должна произвести до подписания договора. Следовательно, в соответствии с доводами истицы нарушение имело место уже на момент заключения договора. .., поэтому срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты.
Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменение срока исковой давности и порядка его исчисления.
При таких обстоятельствах, срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи от. .. в связи с нарушением обязательств покупателя по оплате стоимости проданной квартиры на момент заключения договора, истек. ... Истица же обратилась в суд с иском только. ...
Доводы представителя истца о том, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента, когда истица узнала о нарушении своего права, то есть с. .. года, не основано на законе.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований не подлежат удовлетворению требования истицы о взыскании расходов по оплате услуг представителя в сумме. ..
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Пылевой (бывшей Заяц) О.В. к Бустубаевой Н.К. о расторжении договора купли-продажи от. .. квартиры, расположенной по адресу:. .., и аннулировании записи в ЕГРП о переходе на Бустубаеву Н.К. права собственности на указанную квартиру.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.
Председательствующий
Решение вступило в законную силу 03 февраля 2011 года.