№ 2-506/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Кумертау 13 июня 2012 года Кумертауский городской суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Идиятовой Н.Р., с участием истца Белика В.А., представителя истца Чепурова Д.В., представителя ответчика Котловой Н.В., представителя ответчика Ахметгалеева Д.Т., при секретаре Ивановой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белик В.А. к Администрации городского округа город Кумертау о признании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконным, признании права собственности на объект незавершенный строительством, УСТАНОВИЛ: Белик В.А. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Кумертау о признании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконным, признании права собственности на объект незавершенный строительством, мотивируя свои требования тем, что по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проведённых ответчиком <дата>, он был признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью <скрыто> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением ответчика от <дата> указанный земельный участок был предоставлен ему на праве аренды для строительства <скрыто>. <дата> ответчик заключил с ним договор аренды земельного участка сроком по <дата>. На строительство <скрыто> ему было выдано разрешение от <дата>, срок действия которого был установлен до <дата>. Строительство <скрыто> осуществлялось им в соответствии с рабочим проектом, выполненным <скрыто>. Фактически, тот объект, который имеется в настоящее время, был им построен <дата>. Между тем, в связи с нехваткой денежных средств, строительство им было приостановлено. В дальнейшем срок действия договора аренды земельного участка продлевался. Последний раз срок его действия был продлен до <дата> дополнительным соглашением от <дата>. <дата> он получил от ответчика письмо, в котором указывалось, что возведённый им объект является самовольной постройкой и подлежит сносу. При обращении к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды от него было получено письмо от <дата> с отказом в продлении срока действия договора аренды со ссылкой на то обстоятельство, что им не выполняется п. 6.2 договора аренды. Полагает, что возведенный им объект не является самовольной постройкой, и ему не может быть отказано в продлении сроков действия договора аренды. Ему под строительство <скрыто> был специально отведён земельный участок, а также выдано разрешение на возведение указанного здания. Считает, что в случае признания за ним права собственности на объект незавершённый строительством у него появятся правовые основания для продления срока действия договора аренды земельного участка, а также для завершения строительства указанного объекта. В настоящее время площадь объекта незавершённого строительством составляет <скрыто> кв.м. Просит признать за ним право собственности на объект незавершённый строительством площадью <скрыто> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а также признать незаконным отказ Администрации ГО г. Кумертау в продлении сроков действия договора аренды земельного участка от <дата>. В судебном заседании Белик В.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Представитель Белика В.А. – Чепуров Д.В. исковые требования поддержал, привел доводы, указанные в исковом заявлении. Представитель ответчика Котлова Н.В. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Представитель ответчика Ахметгалеев Д.Т. в судебном заседании исковые требования не признал. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 607 указанного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В силу ст. 621 вышеприведенного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Судом установлено, что Белик В.А. признан победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью <скрыто> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и определению победителя торгов от <дата> (л.д. 6). Постановлением главы Администрации ГО г. Кумертау от <дата> <номер> земельный участок по адресу: <адрес> передан в аренду Белик В.А. для строительства <скрыто> сроком на 12 месяцев (л.д. 7). На основании указанного постановления главы Администрации ГО г. Кумертау <дата> между Администрацией ГО г. Кумертау и Белик В.А. заключен договор аренды земельного участка <номер> (л.д. 8 – 10). В соответствии с п. 3.6 указанного договора по истечении срока действия настоящего договора преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора. В силу ст. 6.1 вышеприведенного договора арендатор имеет право продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается. Согласно п. 11.6 данного договора по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1 и неполучения от арендатора письменного заявления о продлении срока действия настоящего договора, договор считается расторгнутым и его действие прекращается. <дата> Белик В.А. получено разрешение на строительство <скрыто> на земельном участке по адресу: <адрес> сроком до <дата> (л.д. 12). Строительство <скрыто> по указанному адресу осуществлялось Белик В.А. на основании рабочего проекта <скрыто> (л.д. 13 – 21). Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от <дата> <номер> договор аренды от <дата> продлен до <дата> (л.д. 22). <дата> Белик В.А. получено письмо первого заместителя главы Администрации ГО г. Кумертау с предложением до <дата> явиться в отдел архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Кумертау для рассмотрения вопроса дальнейшего продолжения строительства <скрыто> по <адрес>, поскольку срок разрешения на строительство <скрыто> истек. На основании п. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 222 ГК РФ вышеуказанный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу (л.д. 24). В ответ на заявление Белик В.А. с просьбой продлить договор аренды земельного участка от <дата> Администрацией ГО г. Кумертау направлено письмо об отказе в продлении вышеприведенного договора по причине неисполнения арендатором п. 6.2 указанного договора о благоустройстве занимаемого земельного участка и прилегающей к нему территории, а также нарушения арендатором условий разрешения на строительство: не проведена отделка фасада объекта недвижимости, нарушены сроки ввода в эксплуатацию объекта строительства и не продлено разрешение на строительство (л.д. 23). Письмом от <дата> <номер> первого заместителя главы Администрации ГО г. Кумертау Белику В.А. сообщено, что земельный участок, на котором он начал строительство, расположен на одной из центральных въездных улиц города и соответственно здания и сооружения на них определяют «лицо» города и должны иметь соответствующий архитектурный облик. Между тем благоустройство территории отсутствует, внешний вид здания <скрыто> имеет неприглядный вид. Для урегулирования возникшей ситуации ему направлялось письмо от <дата>, на основании которого пришли к обоюдному соглашению о том, что Белик В.А. приведет фасады здания <скрыто> в соответствие с эскизным проектом, согласованным главным архитектором города <дата> в срок до <дата> в противном случае Администрация ГО г. Кумертау будет вынуждена поставить вопрос о сносе вышеуказанного строения (л.д. 76 – 77). Указанное письмо вернулось отправителю с пометкой отделения связи «истек срок хранения» (л.д. 79). <дата> старшим государственным строительным инспектором составлен акт проверки при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства <скрыто>, распложенной по адресу: <адрес>. Проверка проведена в присутствии застройщика Белик В.А., заместителя прокурора г. Кумертау, главного архитектора ГО г. Кумертау, что подтвердил истец в судебном заседании (л.д. 68 – 70). В ходе визуального осмотра здания выявлены нарушения следующих строительных норм и правил п. 7.6, 7.20 СНиП 3.03.01-87, СНиП 3.04.03-85, п. 5.15 СНиП 12-01-2004. Разрешение на строительство от <дата> <номер> сроком действия до <дата> не продлено в установленном порядке и было выдано с нарушениями, без предоставления застройщиком необходимых документов, чем нарушены положения ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Работы проводились без утвержденной проектной документации, застройщиком не обеспечено ведение исполнительной документации, чем нарушена ст. 62 Градостроительного кодекса РФ. У заказчика отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, чем нарушены положения ч. 7 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, судом установлены нарушения арендатором положений договора аренды земельного участка от <дата>, которые заключаются в непродлении действия разрешения на строительство <скрыто> и прекращения указанного строительства в <дата>, когда как в соответствии с п. 6.2 договора аренды земельного участка на арендатора возложена обязанность использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. Согласно п. 1.1. вышеупомянутого договора земельный участок предоставляется Белику В.А. для размещения и обслуживания <скрыто>. Вместе с тем, Белик В.А. в судебном заседании пояснил, что строительство <скрыто> велось им согласно разрешению в <дата>, то есть в течении более чем трех лет здание <скрыто> строительством не завершено, о чем неоднократно указывалось ответчиком истцу. Довод ответчика об отсутствии благоустройства занимаемого Белик В.А. земельного участка также нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, а именно в рабочем проекте <скрыто> указано о необходимости наличия на территории, занимаемой <скрыто> дорожных знаков, урн для мусора, светильников наружного освещения, сигнальных столбиков, однако из фотографий, представленных в качестве приложения к акту проверки усматривается об отсутствии на территории земельного участка по адресу: <адрес> указанных объектов (л.д. 71 – 75). Кроме того, на основании п. 6.1 договора аренды земельного участка от <дата> арендатор имеет право продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается, подобные положения закреплены ст. 621 ГК РФ, приведенной выше. Из ответа первого заместителя главы Администрации ГО г. Кумертау от <дата> об отказе в продлении договора аренды земельного участка усматривается, что Белик В.А. обратился к ответчику с заявлением о продлении указанного договора <дата>, когда как сроком окончания действия договора согласно дополнительного соглашения от <дата> установлено <дата>, то есть Белик В.А. обратился с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка с нарушением срока, установленного данным договором для обращения с заявлением о продлении действия указанного договора. Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка от <дата> истек <дата>, в течении года со дня прекращения указанного договора ответчик новый договор аренды с другим арендатором не заключил, следовательно, оснований для применения положений о праве преимущественного заключения договора аренды на новый срок не имеется. Кроме того, по правилам ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что отказ Администрации ГО г. Кумертау в продлении договора аренды земельного участка с Белик В.А. не противоречит действующему законодательству, а потому исковые требования Белик В.А. о признании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконным подлежат отклонению. Также в иске заявлено требование о признании за Белик В.А. права собственности на земельный участок по адресу: <адрес>. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ. В п. 25 указанного Постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В п. 26 вышеприведенного Постановления разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Судом установлено, что между Администрацией ГО г. Кумертау и Белик В.А. <дата> заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, срок действия указанного договора неоднократно продлевался. Дополнительным соглашением от <дата> <номер> срок действия указанного договора продлен до <дата>. На указанном земельном участке истцом возведен объект незавершенный строительством, что подтверждается техническим паспортом на объект незавершенный строительством от <дата> (л.д. 25 – 31). Действующим законодательством установлено, что право собственности может быть признано за застройщиком в случае принадлежности ему земельного участка, на котором возведен объект недвижимости на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Между тем судом установлено, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства Белик В.А. не принадлежит. Также судом установлено, что <дата> Белик В.А. выдано разрешение на строительство <скрыто> по адресу: <адрес> на срок до <дата> (л.д. 12). Однако срок разрешения на строительство истцом в установленном законом порядке не продлен. Согласно п. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Белик В.А. в судебном заседании пояснил, что с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство к ответчику он не обращался, поскольку в <дата> у него не имелось денежных средств для продолжения строительства <скрыто> и он посчитал, что продлевать срок разрешения на строительство необходимости не имеется. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что Белик В.А. надлежащих мер к легализации объекта незавершенного строительством не предпринял, а ответчик в свою очередь отказывает в продлении срока действия разрешения на строительство на законных основаниях. Кроме того, из акта проверки, результаты исследования судом которого отражены выше, усматривается о нарушении застройщиком при возведении здания <скрыто> строительных норм и правил. Наличие указанных нарушений Белик В.А. в суде не отрицал, указал об их скорейшем устранении в случае получения разрешения на строительство. Представители ответчика в суде возражали против признания за Белик В.А. права собственности на объект незавершенный строительством по адресу: <адрес>. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания за Белик В.А. права собственности на объект незавершенный строительством не имеется, а потому требования истца в указанной части подлежат отклонению. На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: в удовлетворении исковых требований Белик В.А. к Администрации городского округа город Кумертау о признании отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка незаконным, признании права собственности на объект незавершенный строительством – отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Кумертауский городской суд РБ. Председательствующий подпись Верно. Судья Н.Р.Идиятова Решение не вступило в законную силу Судья Н.Р.Идиятова Секретарь судебного заседания Ю.В.Иванова