№ 2-186/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кумертау                                20 апреля 2012 года

Кумертауский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Сафарова Р.Ф.,

с участием истца Кондратьева В.В., его представителя адвоката Уткина, представившего удостоверение <номер> и ордер <номер>,

ответчицы Батмановой С.А., ее представителя адвоката Ганабиной Л.В., представившей удостоверение <номер> и ордер <номер>,

при секретаре Ячменьковой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратьева В.В. к Батмановой С.А. о взыскании штрафа в размере <...> рублей за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором купли-продажи нежилого помещения от <дата>, взыскании <...> рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также <скрыто> рублей в возмещение расходов по оплате услуг представителя,

У С Т А Н О В И Л:

Кондратьев В.В. обратился в суд с иском к Батмановой С.А. с требованием о взыскании штрафа в размере <...> рублей за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором купли-продажи нежилого помещения от <дата>, а также взыскании <...> рублей уплаченной государственной пошлины, <скрыто> рублей расходов на оплату услуг представителя.

Исковое требование мотивировано тем, что между ним и Батмановой С.А. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения <номер> (<скрыто>), расположенного в помещении <номер> <адрес>.

Ими было согласовано условие о том, что данное помещение будет продано за <скрыто> рублей. Из этой суммы <скрыто> рублей он передал Батмановой С.А. в момент заключения предварительного договора.

В предусмотренный предварительным договором срок до <дата> основной договор купли-продажи не был заключен по вине Батмановой С.А.

Он направил ответчице письменное предложение заключить основной договор купли-продажи, однако она исполнять свои обязательства по предварительному договору отказалась, и вернула ему <скрыто> рублей, пояснив, что она намерена продать покупателю, предложившему ей более высокую цену.

В настоящее время данное нежилое помещение принадлежит П.Д.

Батманова С.А. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи нежилого помещения на оговоренных в предварительном договоре условиях, то есть в срок до <дата> заключит с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Пунктом 10 предварительного договора было предусмотрено, что в случае отказа Батмановой С.А. от заключения сделки, она уплачивает штраф в размере <...> рублей, поэтому ответчика обязана выплатить ему указанную сумму.

Впоследствии истец обратился с уточненным исковым заявлением о взыскании с ответчицы неустойки в размере <...> рублей, мотивируя тем, что при заключении предварительного договора между ними была достигнута устная договоренность о заключении основного договора до <дата>, однако в самом предварительном договоре не был указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем договоренность осталась не облаченной в письменную форму, и само по себе не заключение основного договора в срок до <дата> не может привести к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей, не нарушает условий предварительного договора. Неисполнение данной устной договоренности является юридически безразличным фактом, поскольку по условиям пункта 12 предварительного договора, последний содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме.

Кроме того, одновременно с подписанием предварительного договора был подписан акт приема-передачи, в п. 2 которого указано, что обязательства сторон по договору… будут исполнены полностью после окончательного расчета с продавцом.

Поскольку срок заключения основного договора не был определен, основной договор мог быть заключен в течение года, если бы ответчица в период действия предварительного договора не нарушила бы его условий и не произвела отчуждения данного помещения. Следовательно, основной договор купли-продажи не был заключен по вине Батмановой С.А.

При заключении предварительного договора из предусмотренных <скрыто> рублей заплатил ответчице <скрыто> рублей, в п. 3 предварительного договора было предусмотрено, что в рок до <дата> он должен уплатить ответчице оставшиеся <скрыто> рублей, однако данное условие ничтожно.

Батманова С.А. заключила договор купли-продажи нежилого помещения в день возврата ему <скрыто> рублей, хотя срок заключения основного договора не истек, предварительный договор при этом расторгнут не был, поскольку возврат аванса не влечет расторжения предварительного договора, соглашения о расторжении предварительного договора не заключалось.

В судебном заседании истец Кондратьев В.В., его представитель Уткин М.Л. поддержали исковое требование в полном объеме, привели доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении.

Кондратьев В.В. пояснил, что дата передачи денег была указана <дата>, они пошли в банк, где им объяснили, что раньше <дата> денег не будет, кредитный договор был составлен на <скрыто> рублей, а было необходимо <скрыто> рублей.

Они с Батмановой С.А. должны были встретиться <дата> в банке «УралСиб» для исполнения п. 3 предварительного договора.

Он направил Батмановой С.А. письменное предложение заключить договор купли-продажи, для чего в <дата> ездил в ее магазин, где письмо передал продавцу магазина. Он знал об адресе места жительства Батмановой С.А., знал ее телефон, на который звонил <дата> до обеда.

Деньги в сумме <скрыто> рублей от Батмановой С.А. он получил <дата>, возражений у него не было, поскольку, когда он при встрече с ответчицей и ее супругом <дата> сказал, что она должны была принять у него деньги за день до этого (<дата>), однако не пришла, ее супруг сказал, что в настоящее время цена увеличена на <скрыто> рублей. Он ответил, что таких денег у него нет, тогда Батманова сказала, что на прежних условиях заключать договор не будет.

Он подумал, что ему не вернут и уплаченные им деньги, Батманова сняла деньги в кассе и передала ему. В акте он написал, что не имеет претензий, имея в виду величину суммы.

У него было <скрыто> рублей, остальная сумма для приобретения помещения находилась на счетах в банках.

<дата> он хотел приехать в Росреестр, созвонились с Батмановой С.А., которая сказала, что она в банке, у нее нет времени, поскольку она уезжает.

Дополнил, что первый проект договора делал он, однако Батмановой С.А. он не понравился и та поехала к юристу, Ю., где переделала договор на предварительный.

Также дополнил, что он заходил в помещение, которое собирался купить у Батмановой С.А., <дата>, там встретил С.Д., которая сказала, что <дата> передаст магазин. До этого им было заказано и оплачено оборудование в магазин, и <дата> он позвонил в <адрес> П.О., у которого приобрел оборудование, чтобы ему отгрузили оборудование. Когда <дата> он не смог встретиться с Батмановой, он снова позвонил, чтобы оборудование не везли.

От оборудования он отказался <дата>, деньг на оборудование, в сумме <скрыто> рублей, он снимал <дата> в Сбербанке.

Батманова С.А., ее представитель Ганабина Л.В. в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме.

Батманова С.А. пояснила, что ей было бы удобно составить договор купли-продажи, однако Кондратьев В.В. уклонялся от уплаты денег. После того, как они договорились с Кондратьевым, она перестала давать объявления о продаже помещения. Когда звонили другие покупатели, она говорила, что помещение будет продано <дата>.

Оплатить за помещение истец должен был наличными. Они созвонились и встретились <дата> возле магазина, где истец извинился и сказал, что денег пока нет. Она объяснила, что покупает квартиру в <адрес>, ей срочно нужны деньги, Кондратьев В.В. пообещал всю сумму отдать<дата>, однако не отдал, встречу перенесли на <дата> в 16.00 часов.

<дата> до встречи Кондратьев два раза звонил ей, спрашивал, все ли в силе. Они с супругом ждали возле Регпалаты около часа, Кондратьев не появился, телефон был выключен. Она зашла к юристу, Ю., спросила, что ей делать, последняя сказала, что сегодня истекает последний срок, ищите других покупателей, напечатала расписку о возврате <скрыто> рублей. Супруг съездил домой к Кондратьеву, дома никого не было, больше Кондратьев не звонил.

<дата> Кондратьев позвонил, назначил встречу возле банка «УралСиб», они с супругом подъехали к торцу здания. Кондратьев вышел, она предложила заключить новый договор, тот отказался, попросил вернуть ему <скрыто> рублей. Она пошла в кассу, где со своего счета перевела деньги в сумме <скрыто> рублей на счет Кондратьева, последний расписался в расписке, больше они не встречались и не созванивались.

Ей позвонила покупательница, П.Д., которая ранее смотрела нежилое помещение, предложила <скрыто> рублей, и поскольку ей срочно были нужны деньги для покупки квартиры для дочери в <адрес>, она согласилась на указанную сумму. В <адрес> она купила квартиру за <скрыто> рублей.

У нее есть магазин «<Х1>», она или супруг там всегда появляется, открывают и закрывают магазин. Продавца по фамилии Н. у нее нет. В тот период в магазине у нее работала С.Е., которая не сообщала, что куда-то уходила. В магазине периодически стажировались на продавцов, фамилий и адресов тех лиц не помнит, поскольку не фиксировала их.

О продаже магазина Кондратьеву договорились еще в <дата>, который затем пропал на два месяца. В то время они искали варианты приобретения жилья в <адрес>. На момент заключения предварительного договора срочности в деньгах не было, но Кондратьев обязался внести сначала <скрыто> рублей, затем еще <скрыто> рублей, которые должен был передать наличными.

Дополнила, что свидетеля С.В. при разговоре с Кондратьевым она видела, однако С.В. стояла далеко, возле входа.

О том, что Кондратьев В.В. передавал кому-то документы, она не знала.

Признала, что впоследствии получала претензию от Кондратьева В.В.

Допрошенная по инициативе истца Свидетель С.В. рассказала, что работает кредитным инспектором в дополнительном офисе ОАО «УралСиб» <адрес> с <дата>.

Кондратьев обращался в отдел для оформления кредита на приобретение недвижимости, ему было предложено предоставить договор купли-продажи, Кондратьев приходил вместе с Батмановой, поскольку банк требует от клиентов акты приема-передачи денег.

Кондратьеву был предоставлен кредит на инвестиционные цели, для приобретения объекта недвижимости. Также был заключен обеспечительный договор о залоге имеющейся у Кондратьева недвижимости, поскольку деньги перечисляются после предоставления зарегистрированного договора о залоге.

Когда все документы у Кондратьева были готовы, договор о залоге был зарегистрирован, обговаривали, в какой день перечислить деньги Кондратьеву, но последний сказал, что не может связаться с Батмановой.

На следующий день, <дата>, Кондратьев попросил ее присутствовать при его разговоре с Батмановой, она узнала, что сделка расстраивается из-за невозможности установить сумму окончательного расчета, продажная цена была увеличена, на что Кондратьев был не согласен, в связи с чем, речь шла о возврате задатка. При разговоре присутствовали она, Кондратьев, Батманова и супруг последней, однако видели ли ее говорившие, не знает, поскольку она стояла на улице, а говорившие стояли на автостоянке рядом с центральным входом.

После завершения разговора они зашли в банк для возвращения задатка.

В ее должностные обязанности не входит присутствовать при разговорах клиентов, однако это не запрещено, поскольку ее интересовала судьба сделки.

Деньги по кредиту были переведены Кондратьеву <дата>, в <дата> кредит Кондратьевым погашен.

Впоследствии дополнила, что между Кондратьевым и Батмановыми был разговор о том, что сделка срывается, поскольку не было договоренности о продаже на новых условиях.

Свидетель П.Д. рассказала, что она с супругом хотела открыть магазин по торговле продуктами. В <дата> она позвонила по объявлению о продаже нежилого помещения по <адрес>, ей назвали цену в сумме <скрыто> рублей, это было дорого, и они искали другие варианты. в <дата> они встретили соседа. С.Б., который сказал, что продается магазин «<Х2>», они ему ответили, что цена была высокой, он сказал, что цена снижена. Они поехали в магазин «<Х1>», который принадлежал Батмановым, там продавец им сказал, что помещение продано.

В <дата> они встретили Батмановых, поинтересовались про магазин, те сказали, что уже есть покупатель и до <дата> разговора с ними о продаже быть не может, сказав, что продают за <скрыто> рублей, уже получен задаток.

<дата> она позвонила Батмановой, которая сказала, что сделка не состоялась. Они стали торговаться о цене, она сказала, что у них есть только <скрыто>, Батмановой срочно были нужны деньги на покупку квартиры, они договорились о цене и <дата> оформили сделку. Проект договора <дата> печатала юрист Ю., которая в настоящее время умерла. После подаче документов в Росреестр, <дата>, она сразу рассчиталась, передав <скрыто> рублей наличными, составив акт приема-передачи денег.

    Свидетель М. рассказал, что приходится супругом ответчице Батмановой С.А.

    В <дата> они продавали магазин по <адрес>, встречались с Кондратьевым, которого не устроила цена и он пропал. В <дата> Кондратьев заявил, что цена его устраивает. Они составили договор у юриста Ю., в <адрес>, однако договор был переделан Кондратьевым на предварительный.

    После этого Кондратьев неоднократно обещал рассчитаться. Договорились встретиться <дата> в 16.00 часов у юриста Ю., и составить основной договор купли-продажи, однако в это время Кондратьев не появился, на звонки не отвечал, он поехал к нему домой, в <адрес>, но никто не открыл.

    <дата> Кондратьев позвонил, они встретились возле банка «УралСиб», были Кондратьев, они с супругой, а также женщина, банковский работник, которая стояла возле крыльца. Кондратьев сказал, что отказывается от сделки, попросил вернуть ему деньги. Они пошли в кассу и вернули Кондратьеву полученные от него ранее <скрыто> рублей. Разговора о повышении цены не было, просто Кондратьев отказался от заключения основного договора.

    Дополнил, что в <дата> возле магазина его окликнула женщина, впоследствии узнал, что это П.Д., она спросила о продаже магазина, затем супруга говорила, что женщина приезжала еще, но они ей отказали, поскольку уже был покупатель.

    <дата>, после передачи денег Кондратьеву, супруга сказала, что П.Д. звонила ей.

    Впоследствии помещение они продали, но им бы было выгоднее продать Кондратьеву по стоимости.

    Свидетель С.Г. рассказала, что работает у ИП С.Д., они арендовали нежилое помещение у Батмановой С.А. до <дата>.

    Когда Батманова С.А. дала объявление о продаже помещения, в магазин приходили покупателя, в том числе, П.Д., Кондратьев.

    Она попросила Батманову принять помещение <дата>, Батманова согласилась, и утром, около 9-10 часов, магазин у них приняли, Батмановы говорили, что торопятся, звучало слово «<адрес>». Сдавали магазин меньше около получаса. До этого, в 8 часов 30 минут они в электросетях оплатили за электричество.

    Ездили ли Батмановы в <адрес>, она не знает.

    Свидетель С.Ж. рассказал, что является студентом, проживает в <адрес>.

Фамилии ответчицы он не знает, знает как С.А., увидел ее в первый раз <дата>, около 17.15-17.30 часов, когда заезжал в юридическую консультацию в городе Кумертау, расположенную рядом с Регистрационной палатой, там работала Ю.. Он спросил о консультации, Ю. сказала ему подождать. Он слышал разговор Ю. с Батмановой, которая говорила, что кто-то не пришел и она не знает, что делать, Ю. сказала, что надо составить расписку.

    <дата> он зашел в <скрыто> магазин «<Х1>», где встретил Батманову, которую вспомнил по голосу и внешнему виду, она попросила подтвердить, что он видел ее <дата>. Указанную дату он запомнил, поскольку в тот день приезжал к своей девушке, а также по делам. Обратиться к Ю. ему посоветовала его девушка, сказав, что та недорого берет за консультации.

    Суд, выслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав представленные доказательства, считает, что исковое требование Кондратьева В.В. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

    Согласно ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 указанного Кодекса сделка может быть недействительной как полностью, так и в части.

В силу ст. 167 вышеприведенного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 429 ГК РФ установлено, что: 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность; 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса; 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Частью 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    В соответствии со ст. 196 ч. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В судебном заседании установлено, что <дата> между истцом Кондратьевым В.В. и ответчицей Батмановой С.А. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения <номер> (<скрыто>), расположенного по адресу <адрес>, помещение <номер>.

Во время подписания договора Кондратьевым В.В. уплачено Батмановой С.А. <скрыто> рублей, о чем был составлен акт приема-передачи, окончательная стоимость помещения установлена сторонами в <скрыто> рублей.

Пунктами 9-10 предварительного договора установлено, что в случае отказа покупателя или продавца от заключения договора купли-продажи, отказавшаяся сторона уплачивает другой стороне штраф в размере <...> рублей.

Между истцом и ответчицей происходили телефонные разговоры <дата>, <дата> и <дата>.

<дата> между истцом и ответчицей составлен акт приема-передачи, в соответствии с которым, Батманова С.А. возвратила Кондратьеву В.В. деньги в размере <скрыто> рублей, также в данном акте указано, что стороны взаимных претензий не имеют.

Впоследствии нежилое помещение было продано ответчицей Батмановой С.А. другому покупателю – П.Д.

<дата> Кондратьевым В.В. в адрес Батмановой С.А. направлена претензия о выплате ему штрафа в размере <...> рублей.

Установлено, что у ИП Батмановой С.А. работника по фамилии Н. не было.

    Указанные обстоятельства подтверждаются предварительным договором купли-продажи, актами приема-передачи, свидетельствами о государственной регистрации права, претензией, ответом ГУ УПФ по РБ, детализациями телефонных переговоров истца и ответчицы.

    Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

    Таким образом, предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Предварительным договором установлено взаимное обязательство сторон заключить в будущем основной договор. Однако доводы истца о том, что он обращался к ответчице для заключения основного договора, но получал отказ, носят голословный характер и ничем не подтверждаются. Доказательств того, что Батманова С.А. уклонялось от заключения основного договора, в материалах дела не имеется, и стороной истца не представлено.

Представленное истцом письмо, датированное <дата> и адресованное Батмановой С.А. по месту ее жительства, о том, что во исполнение предварительного договора купли-продажи от <дата> он просит прибыть ответчицу по месту жительства истца, суд не может признать в качестве доказательства направления предложения о заключении договора купли-продажи, поскольку оно не содержит такого предложения, кроме того, из текста данного письма следует, что оно получено некоей Н., однако работника с такой фамилией у ответчицы не было.

Из детализаций телефонных вызовов истца и ответчика, представленных телефонной компанией, следует, что между ними происходили разговоры и <дата>, и <дата>, и <дата>.

Следовательно, фактический характер действий сторон, при которых истец получил переданные ранее ответчице деньги в сумме <скрыто> рублей, и не направил предложение о заключении договора купли-продажи, - свидетельствует об обоюдном отсутствии у сторон намерений на заключение основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах заявление истца, и представленные им документы о наличии у него денежных средств, достаточных для покупки нежилого помещения у ответчицы, а также заявление и документы о намерении приобрести оборудование для будущего магазина в помещении, явившемся предметом предварительного договора купли-продажи, не могут быть достаточным доказательствами направления ответчице предложения о заключении договора купли-продажи и уклонения ответчицей от его заключения.

Кроме того, по смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора, тогда как правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, в связи с чем применение таких санкций, как неустойка в виде процентов, к ответчику быть не может.

Предварительный договор может быть обеспечен мерами в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно ст. 429, п. 4 ст. 445, в соответствии с которыми в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Таким образом, условие предварительного договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчицей, предусматривающее выплату неустойки (штрафа) стороной, отказавшейся от заключения договора купли-продажи, другой стороне, - недействительно в связи с его ничтожностью в данной части, в связи с чем, в удовлетворении искового требования надлежит отказать в полном объеме.

    В связи с отказом в удовлетворении искового требования оснований для взыскания с ответчицы судебных издержек в пользу истца не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 207 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кондратьева В.В. к Батмановой С.А. о взыскании штрафа в размере <...> рублей за неисполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором купли-продажи нежилого помещения от <дата>, взыскании <...> рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также <скрыто> рублей в возмещение расходов по оплате услуг представителя, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца со дня составления в окончательной форме через Кумертауский городской суд РБ.

Судья

Решение вступило в законную силу 28 мая 2012 года.