Дело №2-259-2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 17 ноября 2011года с.Кулунда Судья Кулундинского районного суда Алтайского края Балухина В.Н. С участием сторон: истицы Леонтьевой Е.Ю., ответчиков Згода Н.В., Згода Д.Ю., представителя третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ЛВП При секретаре Сафоновой Н.Н. Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Леонтьевой Е.Ю. в своих интересах и интересах малолетних детей Диль С.В., Леонтьевой С.С. к Згода Н.В., Згода Д.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого дома У С Т А Н О В И Л: Леонтьева Е.Ю., действующая в своих интересах и интересах малолетних детей Леонтьевой С.С., Диль С.В. обратилась в суд с иском к Згода Н.В., Згода Д.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого дома по ------- ------- края и взыскании в ее пользу уплаченной за дом суммы в размере /////., ссылаясь на то, что между ними в сентябре 2010г. был заключен договор купли-продажи данного дома, в котором ответчики продолжали проживать до января 2011г. После выселения и передачи ей дома ответчиками, она обнаружила многочисленные недостатки, которые ответчики скрыли от нее во время осмотра и заключения договора купли-продажи, как сквозная дыра в стене, смежной с кладовой, которая находилась под обоями, и стена практически под ними разрушена. Также при вскрытии обоев в других комнатах выяснилось, что наружние несущие стены под подоконниками и в углах комнаты разрушаются, из стен высыпается шлак. Данный дом фактически непригоден для проживания и находится в аварийном состоянии. Выявленные же недостатки являются существенными и по своему характеру неустранимыми и не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Ответчики о недостатках знали, но ее не предупредили. В судебном заседании истица Леонтьева Е.Ю., действующая в своих интересах и интересах малолетних детей Леонтьевой С.С., Диль С.В. свои требования поддержала в полном объеме, уточнив в части взыскания уплаченной за дом суммы, которую просит взыскать в размере //// рублей на счет ее материнского капитала, так как эту сумму она получила из средств материнского капитала, выплаченного ей Управлением Пенсионного фонда в Кулундинском районе, //// руб. непосредственно в ее пользу, учитывая, что это были ее личные деньги. Дополнительно пояснила, что расторжение ею договора купли-продажи основано на продаже ей некачественного дома, а именно при продаже дома она была введена в заблуждение относительно теплоизоляции дома, а также обнаружения ею существенных недостатков, которые требуют значительных вложений для их устранения. При осмотре дома ответчики не указали на недостатки дома, скрыли от нее данные обстоятельства, кроме недостатков как в фундаменте дома, где штукатурка местами отпала, показали и трещину от балки по стене в одной комнате, трещину в месте стыка веранды с домом снаружи. Данные дефекты ее устроили, и она согласилась с ними. Как и устроило ее, что окно в спальне было перекошено, не вызывали претензий и элементы крыши дома. Все остальные дефекты были обнаружены ею после выезда ответчиков из дома: в спальне в частности была дыра внизу стены, над плинтусом, которая была заставлена мебелью и хозяева сказали об этом уже после подписания договора, что стена немного промерзла и потому требует ремонта. В зале в углу подоконника также была дырка, но это окно было заставлено стенкой и потому не было этого видно. Стены были оклеены обоями и трещины на них не были видны, на полу в кухне и спальне лежал линолеум, в зале и комнате пол, застелен паласом. Обои клеили ответчики, и они должны были знать качество стен. В кухне наклеена клеенка на стенах, клеили прежние хозяева. Большей частью недостатки идут внизу стен, ближе к полу, там обои отошли и все видно, но на момент осмотра было все заставлено и возможности увидеть это не было. Дыра внизу стены была сразу небольшая, но она, чтобы проверить качество стены немного расширила ее и тогда практически вся рука по локоть вошла в стену, и из дыры посыпался шлак. Когда они простукивали стены, то чувствовались пустоты снизу по стене. Там, где были дыры в стене, обои неплотно прилегали и «скукошены» в этих местах. Она также не могла натопить дом, и было холодно. В целом видно, что идет разрушение дома. Она живет одна с детьми и больших денежных средств у нее нет. Какого года постройки дом она знала, хотя и не видела документы на дом, но она их и не просила. Ответчики Згода Н.В. и Згода Д.Ю. с требованиями истицы не согласны, они сами прожили в этом доме 3 года. Покупали его под ипотеку, в то время представители Сбербанка осматривали дом, оформляя его в залог, и особых претензий не высказывали. Дом был с учетом его года постройки в нормальном состоянии, теплый, но как и все жилье он требует ухода и есть конечно недостатки, которые они показали истице при осмотре ею дома. Истица особо не вникала в это. В кухне была дыра в нижней части стены, что они не отрицают, но она была заткнута тряпками, они планировали делать канализацию и они при осмотре не вспомнили о ней и не сказали об этом. Не отрицают, что по стенам были в некоторых местах трещины, но незначительные, никакого влияния не оказывали. После Нового года истица позвонила им и указала на недостатки, в частности дыру в спальне, с чем они были не согласны, так как когда они выезжали, то никакой дыры не было, там были обои, правда снизу неплотно прилегали к стене. Но чтобы все уладить они предложили ей ///// на устранение этих недостатков. У них трое детей и потому они делали в доме ремонт после его покупки, клеили обои, в доме было всегда тепло, а у истицы наоборот когда они приехали, было холодно. Какого либо умысла скрывать недостатки у них не было, препятствий в осмотре дома они не создавали и истица где хотела там и смотрела. Истица не один раз осмтаривала дом, в летнее время года и ее все устраивало. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю Ложков В.П. разрешение требований оставляет на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что стороны ранее к ним обращались по своему спору и получали консультации. Он проводил им регистрацию договора купли-продажи, так как им был необходим такой договор для Пенсионного фонда, чтобы получить деньги с материнского капитала. На тот момент полного набора документов для перехода права собственности не было, и потому регистрировался только договор, что допускается законом. По настоящее время переход права собственности в соответствии с договором купли-продажи так и не произведен сторонами. Представитель третьего лица Управления Пенсионного фонда в Кулундинском районе в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежаще. Исходя из чего суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Заслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что между сторонами ****** действующих в своих интересах и интересах своих детей был заключен договор купли-продажи жилого дома по ------- -------. Согласно данного договора Леонтьева Е.Ю. купила у Згода Н.В. и Згода Д.Ю. жилой дом по ул. ------- -------, шлаколитой, общей площадью 39,3 кв.м., жилой 30,3 кв.м., 1960 года постройки. Указанный жилой дом принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи с одновременным обременением ипотекой от ****** Указанный договор купли-продажи был зарегистрирован ****** в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю за 0000/Р06/2010-489. ****** ответчики выехали из жилого дома, истица въехала, расчет между сторонами был произведен к этому времени в полном объеме. Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора купли продажи от ******, техническим паспортом на данное домовладение, свидетельствами о праве собственности и не опровергаются сторонами по делу. В силу ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно ст.549,550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом /ст.558 ГК РФ, Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения/. Исходя из изложенного суд находит установленным факт заключения между сторонами договора купли-продажи жилого дома. В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Как следует из п.2 договора купли-продажи истец проверил состояние жилого дома, ознакомился с техническим и санитарным состоянием его путем осмотра в натуре, ознакомился с имеющейся технической документацией и удовлетворен качеством приобретаемой недвижимости и не имеет претензий к продавцу. Дом не имеет видимых технических /строительных недостатков, а также полностью укомплектован розетками, выключателями, счетчиком электроэнергии, пригоден для жилья и эксплуатации по прямому назначению. П.п. 2.2 данного договора предусматривает, что если покупатель в дальнейшем обнаружит недостатки в качестве приобретаемого дома, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, то покупатель в соответствии с действующим законодательством РФ имеет право: требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за жилой дом суммы. Если недостатки являются скрытыми, и продавец в момент заключения договора о них не знал и не мог знать, последний освобождается от ответственности. В судебном заседании установлено, что после оформления сделки купли-продажи и вселения истицы в жилой дом ею были обнаружены недостатки, которые как она поясняет относятся к скрытым, так как ответчики при осмотре ею дома не указали на них и которые находились под обоями, закрыты мебелью и которые являются существенными, поскольку по своему характеру являются неустранимыми и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, то имеются основания для расторжения договора купли-продажи. При этом истец также ссылается на заключение строительно-технической экспертизы, которая данные недостатки также выявила. О наличии недостатков указывают и свидетели. Так, свидетель Коровина М.В. показала, что она с племянницей /истицей по делу/ ездила ****** за ключом от дома к ответчице, но та сразу не хотела отдавать, что там не убрано, потом отдали. 31 числа племянница перевезла свои вещи. Она была в доме племянницы 3-4 числа и увидела, что под окном в комнате отбита стена. Чувствовался сквозняк возле плинтуса и когда посмотрели там под обоями, то увидели дыру, куда она просунула руку и та ушла по локоть в стену. Свидетель БАВ. показал, что он помогал перевозить вещи Леонтьевой Е. и когда посмотрел дом, то сказал ей, что она купила некачественный дом, местами от стен был шлак, балка внутри в доме висит прогнутая. Сама Леонтьева Е. из деревни и просто вляпалась. Свидетель АВМ. показал, что истица является его внучкой и он перед покупкой осматривал дом, особых претензий не было и он посоветовал ей купить дом. Свидетель НСВ показала, что она осматривала дом, видела при входе в зал трещину над дверью, потом после выезда ответчиков обнаружили остальные недостатки, дыра под окном, где стояла стенка. Свидетель ЖЮА показал, что он хотел купить дом у Згода, но узнал, что они его уже продали, тем не менее, он заходил в дом, смотрел его, это было в начале декабря. Видел, что угол был промерзший в одной спальне, и надо было делать его ремонт, было видно, что фундамент также требовал ремонта. Цена для этого дома была нормальной. В доме было тепло, Згода там еще жили. Свидетель ПСВ показал, что помогал перевозить мебель Згода из дома, видел после этого, что в углу спальни как бы сырость, так как потемневшие обои. Больше особо ничего он не заметил, в доме было тепло.. Свидетель ВСВ показал, что он проживает по соседству и часто был в доме у Згода. У них всегда было тепло. В начале января он помогал Згода перевозить из этого дома продукты и видел как новая хозяйка топила печь и он сделал вывод, что она не умеет это делать. Согласно заключения строительно-технической экспертизы техническое состояние строительных конструкций жилого дома по ------- оценивается как неудовлетворительное, фактический износ дома составляет 54%. Имеются повреждения и дефекты, свидетельствующие об ограничении работоспособности и снижении несущей способности конструкций. Жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам. Эксплуатация дома возможна при условии проведения ремонтно-строительных работ по устранению выявленных недостатков. Установлены следующие недостатки и строительные дефекты: 1.Фундаменты - выпучивание и искривление цоколя, отдельные глубокие трещины в цоколе, многочисленные повреждения, отпадение местами штукатурки, сквозные трещины на всю высоту здания, неравномерная осадка; 2.Стены - ослабление и частичное разрушение материала стен, массовые сквозные трещины; 3.Перекрытия по деревянным балкам - трещины сопряжения балок с несущими стенами, диагональные трещины на потолке, прогиб перекрытия; 4.Кровля дома - ослабление креплений асбестоцементных листов к обрешетке, отколы листов, провесы. Неровности крыши, отставание коньковых элементов, повреждение гнилью до 20% обрешетки; 5. Полы - деформация поверхности пола, стирание досок в ходовых местах; 6. Оконные, дверные деревянные блоки - оконные переплеты рассохшие, нижний брус оконного переплета и подоконная доска повреждены гнилью, трещины в местах сопряжения коробок со стенами; 7.Внутренняя отделка - многочисленные трещины штукатурного слоя; 8. санитарно-технические работы - трещины и сдвиги в кирпичной кладке печи, открытие дверок затруднено, приборы расшатаны;. 9. Завалинка - отклонение вертикальной плоскости элементов, отпадение штукатурного слоя. Основной причиной возникновения выявленных недостатков и дефектов исследуемого жилого дома является естественный физический износ, несвоевременное проведение текущего и капительного ремонта и осадка фундамента. Из всех выявленных экспертом дефектов скрытыми были признаны дефекты п.1 и 3. Однако как следует из показаний эксперта ТАГ при даче разъяснения выводов экспертизы, из дефектов, которые выявлены и указаны в п.1 отнесение их к скрытым было определено по косвенным признакам и это касается лишь тех дефектов, которые находятся в самом фундаменте, расположенном в земле. О наличии этих дефектов как раз по косвенным признакам могут свидетельствовать трещины по стене, в цоколе, неравномерная осадка. При осмотре дома и визуального обнаружения поверхностных дефектов в этой части, а также получении консультаций лиц, имеющих дело со строительством, можно было предположить наличие этих невидимых визуально дефектов в фундаменте. Отнесение ею к скрытым дефектам недостатки п.3 были связаны с внутренним качеством балок, о чем и указывали трещины в местах их сопряжения с несущими стенами и прогибы перекрытий, которые визуально видимы и могли быть обнаружены покупателем при более тщательном осмотре жилого дома. Именно на основании видимых недостатков она предположила наличие дефектов внутренних частей этих конструкций, то есть по косвенным признакам и потому отнесла это к скрытым дефектам. Дом просто требует хорошего ремонта. Практически все дефекты явные, их можно устранить, в связи с чем ею был сделан расчет на ремонт, но так как дефектов слишком много из-за износа дома и на это требуется большая сумма, то потому она указала на нецелесообразность этого и отнесла их к числу неустранимых. Оценивая заключение экспертизы и с учетом показаний эксперта, суд приходит к выводу, что данные недостатки, которые указаны как скрытые, являются следствием видимых недостатков, которые могли быть обнаружены при осмотре дома, а указание же на скрытость вытекающих из них дефектов могли быть неизвестны в том числе продавцам. Заключение строительно-технической экспертизы и пояснения эксперта опровергают доводы истицы о том, что все обнаруженные в доме дефекты являются скрытыми и не могли быть обнаружены при осмотре ею дома при покупке. Истцом же не отрицается факт предупреждения ее относительно трещин в местах сопряжения балки с несущими стенами и прогибы перекрытий, дефекты фундамента, о которых ей говорили ответчики. Относительно же других дефектов, то все они указаны как явные и потому указанное свидетельствует о том, что Леонтьева Е.Ю. не могла не увидеть их в процессе осмотра и что для этого требуется их ремонт, но несмотря на это она приняла решение о приобретении дома по цене, согласованной с продавцами, что в полной мере согласуется с принципом свободы договора.. Обосновывая заявленные требования и ссылаясь на скрытый недостаток дефектов, истица также указывает на то, что на момент осмотра дома в нем была мебель, которая скрывала эти недостатки, наклеены обои, клеенка на стенах, на полу уложены паласы, окна закрыты, что препятствовало ей надлежащему осмотру. Вместе с тем, суд находит, что данные обстоятельства не свидетельствуют о наличии у Леонтьевой Е.Ю. каких-либо объективных препятствий к обнаружению недостатков дома, характер которых и позволяет сделать суду вывод о том, что они при тщательном визуальном осмотре были очевидны. Не может суд согласиться с доводами истицы о том, что ответчики ввели ее в заблуждение относительно качества дома, скрыв от нее его недостатки, исходя из того, что выявленные дефекты носят явных характер, которые не зависят от желания продавцов к их сокрытию, а отнесение же их части к скрытым косвенно связано с явными, что дает суду основание считать, что об этих скрытых недостатках явно не было известно продавцам и потому они не могли предупредить покупателя. Исходя из этого, в данном случае в силу условий договора продавцы освобождаются от ответственности. Кроме того, суд соглашается с выводами эксперта, что основной причиной возникновения данных дефектов жилого дома является его естественный физический износ. Судом установлено, что истице были известны технические характеристики дома, тем не менее, приобретая его без возражений по качеству и при наличии явных в нем недостатков, которые она не могла не увидеть в процессе осмотра, она приняла решение о приобретении такого товара по согласованной с продавцом цене, размер которой также указывает на состояние домовладения. Рассматривая иск истицы в пределах заявленных требований и его обоснования, с учетом представленных суду доказательств, суд не находит оснований для его удовлетворения, а потому отказывает в иске. Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В иске Леонтьевой Е.Ю. к Згода Н.В., Згода Д.Ю. о расторжении договора купли-продажи жилого дома отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Кулундинский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения. Судья Кулундинского Районного суда В.Н.Балухина